Si les articles 551 à 553 du Code civil visent à assurer l’union des éléments attachés à un fonds, qu’ils soient incorporés au tréfonds ou élevés en surface en prévoyant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessus, ces mêmes dispositions permettent au propriétaire du fonds d’opérer une division de l’immeuble en plusieurs composantes.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre »[1].

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

  • D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
  • D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

Nous nous focaliserons ici sur la seule propriété en volume.

==> Concept

La conceptualisation de la propriété en volume a été amorcée par René Savatier qui a émis l’idée que l’objet du droit de propriété pouvait être détaché du sol et plus précisément qu’un immeuble ne se réduisait pas au sol et à tout ce qui s’y trouve.

Pour cet auteur, un immeuble doit, en effet, être envisagé sous la « figure d’un cône dont le sommet se trouverait au centre de la terre, dont la surface envelopperait la parcelle appropriée et dont le contenu gagnerait ensuite un espace illimité »[2].

Selon cette conception, abstraite, de l’immeuble, il n’est donc pas nécessaire qu’une construction soit élevée sur le fonds pour qu’un droit de propriété puisse être exercé sur l’immeuble.

Car si la division de celui-ci peut s’opérer au niveau du sol, ainsi que le suggère l’article 553 du Code civil, rien n’interdit, si l’on raisonne dans l’espace, que cette division consiste en une découpe de l’immeuble en plusieurs volumes.

Tout autant le tréfonds que le surfonds peuvent être divisés en plusieurs volumes appropriés par des propriétaires différents.

Chaque volume peut, à son tour, faire l’objet d’une division en longueur, en largeur ou en hauteur.

Aussi, la division volumétrique consiste à diviser un espace (bâti ou non) en plusieurs fractions délimitées en trois dimensions – les volumes -, sur le plan horizontal comme vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus comme en-dessous du sol, voire même à cheval sur le sol. Les volumes varient dans leurs formes ; leur représentation graphique dessine des carrés, des losanges, des rectangles, des trapèzes. Les possibilités de découpes sont infinies, c’est un jeu de cubes.

Au fond, la seule difficulté c’est d’être en mesure de fixer des limites à chaque volume créé, de manière à délimiter l’assiette de la propriété, assiette qui devra alors être envisagée, non pas comme une surface, mais comme une figure en trois dimensions.

==> Fondement

Le volume est analysé par la doctrine comme une propriété spatiale. Plus précisément il s’apparente en un droit spécial de superficie.

Pour mémoire, ce droit de superficie est classiquement rattaché à l’article 553 du Code civil qui prévoit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

La règle ainsi énoncée institue une présomption à double détente :

  • Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
  • Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

En instituant une simple présomption, le texte envisage manifestement que le propriétaire des constructions puisse être une personne autre que le propriétaire du sol.

Il en a été déduit qu’une dissociation être le tréfonds et ce qui est attaché au sol devait être admis.

Le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit alors, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts »[3].

La propriété en volume s’appuie sur cette possibilité de superposer des droits réels les uns sur les autres, soit de diviser un immeuble en plusieurs espaces tridimensionnels.

Au XIXe siècle, cette dissociation ne pouvait être envisagée que si elle était attachée à des constructions ou des plantations existantes incorporées au fonds. La doctrine peinait, en effet, à admettre qu’un droit de propriété puisse s’exercer sur un objet dénué de toute matérialité, soit sur un « cube d’air ».

Reste que le Code civil ne définit pas le droit de superficie, ce qui autorisait, à l’inverse, à considérer qu’il puisse fonder la propriété d’un volume.

À cet égard, la jurisprudence ne s’est jamais opposée à ce qu’un droit de propriété puisse s’exercer sur un volume.

Déjà admise par le régime de la publicité foncière, la division en volumes a ensuite été reconnus par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 19 juin 1973 a admis que la division d’un immeuble pouvait être réalisée en volumes d’espace, et non pas simplement en lots de copropriété (Cass. 3e civ. 19 juin 1973).

Cet arrêt a été confirmé par une décision de la troisième chambre civile rendue le 20 novembre 1996, concrétisant le principe de volumétrie (Cass. 3e civ. 20 nov. 1996).

L’avocat Général WEBER indiquait, en ce sens, dans ses conclusions qu’« il faut abandonner (…) le principe de géométrie plane (…) alors que le droit de propriété foncière est celui d’un espace, inséparable de la technique des volumes et de la géométrie à trois dimensions ».

Dans le droit fil de cette jurisprudence, dans un arrêt du 7 octobre 1998, la Cour de cassation a admis que le toit d’un bâtiment transformé en terrasse par les voisins puisse être approprié par usucapion par ces derniers, alors même qu’ils n’étaient propriétaires, ni du sol, ni du corps du bâtiment.

Elle rejette ainsi le pourvoi formé par les propriétaires de l’immeuble en considérant que « ayant constaté que l’acte d’acquisition des époux Y… décrivait leur bien avec indication d’une terrasse, qu’ils démontraient qu’eux-mêmes et leurs auteurs possédaient cette terrasse sans interruption depuis 1924 la cour d’appel en a déduit, sans violer les textes visés au moyen, que les époux Y… étaient propriétaires de la terrasse et de la rambarde » (Cass. 3e civ. 7 oct. 1998, n°96-18748).

Dans un arrêt du 6 mars 1991, elle a encore rejeté un pourvoi aux termes duquel les requérants soutenaient « que les dispositions de l’article 553 ont pour effet, par exception à la règle générale posée par l’article 552, d’ouvrir au véritable propriétaire d’une construction, de plantations ou d’un ouvrage la possibilité de prouver son droit de propriété à l’encontre du propriétaire du terrain sur lequel se situent les constructions, plantations ou ouvrages, mais non de permettre de conférer la propriété du sol à un autre que le propriétaire du terrain ».

Dans cette décision, elle donne ainsi raison à la Cour d’appel qui avait reconnu « à la commune de Chaudefontaine, sans qu’il soit fait référence à une construction, à des plantations ou à un ouvrage, une propriété superficiaire de la totalité de la parcelle dont il est constant qu’elle est la propriété de M. Le Comte » (Cass. 3e civ. 6 mars 1991, n°89-17786).

==> Nature du droit de superficie

La question de la nature du droit de superficie a largement été débattue par la doctrine. Est-ce une servitude, un démembrement sui generis du droit de propriété, une forme d’indivision ?

La nature du droit de superficie revêt présente un enjeu déterminant. De la qualification qu’il endosse dépend le régime juridique qu’on lui attache.

À l’examen, la doctrine majoritaire analyse le droit de superficie comme un véritable droit de propriété, thèse qui, très tôt, a été adoptée par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 5 nov. 1966).

Dans un arrêt du 16 décembre 1873, la cour de cassation a jugé en ce sens que « le concours d’un droit de superficie avec la propriété du tréfonds ne crée un état d’indivision, ni quant à la propriété du sol, ni quant à la jouissance » (Cass. civ. 16 déc. 1873).

Parce que le droit de superficie endosse la qualification de droit de propriété, le superficiaire est investi de toutes les prérogatives du propriétaire :

  • Il peut être démembré
  • Il peut faire l’objet d’actes de disposition
  • Il peut être donné en garantie (constitution d’une hypothèque)
  • Il est perpétuel
  • Il ne s’éteint pas par le non-usage
  • Il peut être acquis par usucapion

==> Délimitation de la propriété en volume

La délimitation de la propriété en volume est, par hypothèse, source de difficultés dans la mesure où il s’agit de fixer les limites, non pas d’une surface, mais d’un objet tridimensionnel.

Au préalable, il est indispensable de définir l’assiette foncière et juridique de l’ensemble immobilier.

Une fois celle-ci déterminée, le géomètre-expert participe à l’établissement de l’État Descriptif de Division en Volumes (EDDV).

Celui-ci contient la description des volumes et de leurs fractions, la définition de leur emprise (horizontale et verticale) ainsi que de leur affectation, le rappel des réseaux de servitudes (appui, surplomb, vues, passages etc.).

Chaque volume ou fraction de volume est défini numériquement, en planimétrie et altimétrie, dans l’assiette foncière.

Plus précisément, les lots de volumes sont définis en trois dimensions par une surface de base en mètres carrés, un niveau de volume par rapport au sol existant, et les cotes NGF.

Pour ce qui est de l’élévation et de la profondeur, la pratique est de se référer aux cotes dites

NGF correspondant au Nivellement Général de la France tel qu’établi par l’IGN.

Toutefois, ils coexistent au niveau français plusieurs systèmes de nivellement : le système commun « système IGN 1969 », le système ortho-métrique appliqué à Paris « système RVP »

(avec une différence de 33 cm selon le terrain), le « système EPAD » applicable à la défense.

Il est donc nécessaire de bien préciser dans l’état descriptif de division quel système a été utilisé, normal ou orthométrique.

En dehors des cotes d’altitude, les modes de désignation des volumes en planimétrie sont très divers.

Il est ainsi possible de se référer aux limites des autres volumes telles qu’elles résultent des plans sur lesquels ceux-ci sont habituellement figurés sous des teintes différentes.

==> Propriété en volume et copropriété

Bien la propriété en volume et la copropriété partagent de nombreux points communs, ces deux techniques de division de la propriété ne se confondent pas.

Alors que la constitution d’une copropriété est régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la division en volumes échappe à l’application de cette loi.

À cet égard, comme le souligne un auteur « pour une division de la propriété d’un immeuble entre plusieurs propriétaires, la règle est la Copropriété, et la Division en volumes l’exception justifiée »[4].

Fondamentalement, la propriété en volume se distingue de la copropriété, en ce qu’elle ne donne pas lieu à la création de parties communes.

Les juges du fond sont d’ailleurs invités par la Cour de cassation à rechercher s’il existe des parties communes afin de déterminer le régime applicable à la division d’un immeuble (V. en ce sens Cass. 3e civ. 8 sept. 2010, n°09-15554).

Si la propriété comporte des tantièmes affectés à des parties communes, la division en volume sera requalifiée en copropriété.

Depuis l’adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, il est toutefois admis qu’une copropriété existante puisse être divisée en volumes.

Cette faculté a été introduite par le législateur aux fins de faciliter la gouvernance des ensembles immobiliers complexes. Son exercice est subordonné à l’observation de plusieurs conditions :

  • Elle est soumise à l’avis du maire
  • Elle n’est ouverte que si cet ensemble immobilier comporte soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.
  • Elle ne peut en aucun cas être employée pour les bâtiments uniques.

Enfin, il peut être souligné que dans le projet de réforme du droit des biens élaboré par l’association Henri Capitant il est prévu d’indiquer à l’article 562 du Code civil que « un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes. »

[1] W. Dross, « L’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des biens », in L’immeuble et le droit privé, Lamy, coll. Axe Droit, 2012

[2] R. Savatier,  « La propriété de l’espace », D. 1965, p. 213 et s., spéc. p. 214.

[3] F. Terré et Ph Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2007, n°947, p. 818.

[4] Jean-Michel MARTINEZ, « Comment réussir vos montages de construction en volumes ? », Congrès EFE 1994

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==> Absence de délimitation générale de la propriété verticale

La délimitation horizontale de la propriété procède d’une opération que l’on appelle le bornage. À la différence toutefois de la délimitation verticale opérée par l’article 552 du Code civil, le bornage d’un fonds n’a pas pour effet de faire présumer la propriété.

En effet, le bornage a seulement « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).

C’est là une grande différence avec l’article 552 du Code civil qui, tout en délimitant la propriété verticale d’un immeuble, présume le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous.

Aussi, le Code civil ne comporte aucune règle qui définit de façon générale, l’objet de la propriété horizontale.

S’il est des règles qui intéressent cette dimension de la propriété immobilière, elles se focalisent sur l’appropriation d’un objet pour le moins spécifique : l’eau.

==> Régimes des eaux

Une application stricte de l’article 544 du Code civil devrait conduire à considérer que le propriétaire du sol est investi du droit de jouir de toutes les utilités de sa chose au nombre desquelles figure l’exploitation de l’eau présente sur son fonds ou en bordure qui finalement s’analyse en l’accessoire de celui-ci.

Néanmoins, l’eau n’est pas n’importe quelle chose. Ainsi que le rappelle l’adage « et quidem naturali iure communia sunt omnium haec : aer et aqua profluens et mare et per hoc litora maris », ce qui signifie « et par droit naturel sont le bien commun de tous : l’air, l’eau s’écoulant, la mer et, pour cela, les rivages de la mer »

L’eau est a priori une chose commune de sorte que, en application de l’article 714 du Code civil, elle n’appartient à personne et son usage est commun à tous.

À cet égard, l’article L. 210-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques prévoit que « l’eau fait partie du patrimoine commun de la nation. Sa protection, sa mise en valeur et le développement de la ressource utilisable, dans le respect des équilibres naturels, sont d’intérêt général. ».

L’eau, dont l’une des caractéristiques physiques réside dans l’extrême mobilité à l’état liquide, est un objet ou un milieu difficilement cernable par le droit.

Au fil de son cycle immuable et sans cesse recommencé, elle tombe en pluie, ruisselle, rejoint les nappes souterraines ou les cours d’eau, bref emprunte ou traverse successivement différents lieux eux-mêmes soumis à un droit de propriété.

Par commodité, car le législateur n’a pas su s’y prendre autrement, c’est par le prisme des droits de propriété attachés aux divers lieux empruntés qu’a été défini le régime juridique des différentes catégories d’eaux : les eaux ne sont pas traitées par le Code civil comme une ressource en tant que telle ou comme un milieu mais plutôt comme l’accessoire du fonds que leur cours borde ou traverse.

La question qui immédiatement se pose est de savoir si, lorsqu’elle transite par un fonds privé, elle peut faire l’objet d’une appropriation, à tout le moins concourt-elle à la délimitation de la propriété immobilière ?

À l’examen, selon qu’elle est au repos ou en mouvement, l’eau entretient un rapport différent avec le droit de propriété.

Lorsque l’eau est immobile, son régime juridique est attrait par le régime de propriété du lieu qui l’accueille.

Lorsque, en revanche, elle ruisselle d’une propriété à une autre, le droit de propriété ne peut plus appréhender un fluide qui ne fait que passer et prend, en étroite relation avec la propriété des lieux traversés, la forme atténuée d’un droit d’usage – relatif – ou d’une servitude de « passage ».

En simplifiant à l’extrême, le régime juridique de l’eau s’articule donc autour de la distinction entre les eaux courantes (qui forment un cours d’eau) et les eaux non-courantes (dont l’écoulement n’est pas suffisamment important pour former un cours d’eau).

Nous nous focaliserons ici sur les eaux non-courantes.

Les eaux non-courantes sont celles dont le ruissellement ne forme pas un cours d’eau. Pour mémoire, en application de l’article L. 215-7-1, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que « constitue un cours d’eau un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »

Les eaux non-courantes sont donc celles qui ont vocation à demeurer au repos ou dont l’écoulement n’est pas suffisamment intense et ordonné pour former un cours d’eau.

Au nombre des eaux non-courantes on distingue classiquement les eaux pluviales des eaux de source.

I) Les eaux pluviales

Aucune disposition du code civil dans sa version de 1804 ne traitait de la question de la propriété de l’eau de pluie. L’importance pratique de cette question a cependant nourri une importante jurisprudence dictée par le principe simple selon lequel chacun a la pleine propriété des eaux de pluie qui tombent sur son fonds.

Les eaux pluviales ont, en effet, toujours été considérées comme des res nullius (choses sans maître), ce qui implique qu’elles peuvent faire l’objet d’appropriation privative.

Cette construction jurisprudentielle a été reprise par la loi du 8 avril 1898 sur le régime des eaux, qui est à l’origine de la rédaction précitée et toujours en vigueur de l’article 641 du Code civil.

Mais si cette loi consacre la jurisprudence attribuant la pleine propriété des eaux de pluie au propriétaire du fonds, elle précise immédiatement que cette eau retrouve le droit commun dès lors qu’elle sort du terrain et que, si elle bénéficie d’une servitude naturelle d’écoulement, l’usage qui en est fait ne doit pas l’aggraver.

==> Principe

L’article 641, al. 1er du Code civil prévoit en ce sens que « tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. »

Il ressort de cette disposition que le propriétaire du sol peut se réserver l’usage des eaux pluviales qui tombent sur son fonds.

Cette réservation privative n’implique pas, à la lecture du texte, qu’il les rende à la sortie de son fonds à l’instar des eaux courantes.

Il est donc livre de les capter, d’en faire usage pour irriguer sa propriété sans jamais les restituer pour l’usage des fonds inférieurs.

Lorsque les eaux pluviales s’écoulent sur les fonds inférieurs, les propriétaires de ces fonds sont, à leur tour, en droit d’en faire usage, celles-ci demeurant des res nullius tant qu’elles n’ont pas été captées.

Il a été jugé qu’il en allait de même des eaux pluviales qui proviennent de la voie publique, elles peuvent être appropriées par voie d’occupation par les propriétaires des fonds privés inférieurs (V. en ce sens Cass. civ. 13 janv. 1891)

==> Limites

L’article 641, al. 2e du Code civil prévoit que « si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur. »

Il s’infère de cette disposition que l’usage des eaux pluviales par un propriétaire privé ne peut jamais aggraver la servitude d’écoulement qui pèse sur les fonds inférieurs.

Cette règle est une application particulière de l’article 663, al. 3e qui dispose que « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »

L’obligation mise à la charge du propriétaire du fonds dominant doit être comprise comme lui interdisant d’affecter l’écoulement naturel des eaux en déversant, par exemple, des eaux usées ou ménagères.

Dès lors que l’intervention du propriétaire du fonds dominant modifie l’écoulement des eaux, il y a aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.

Or cette aggravation est constitutive d’une faute susceptible de donner lieu à une indemnisation du préjudice causé (V. en ce sens Cass. req. 7 janv. 1895).

Le propriétaire du fonds servant peut encore contraindre, sous astreinte, le propriétaire du fonds supérieur à réaliser des travaux afin que cesse l’écoulement anormal des eaux.

II) Les eaux de sources

Le droit de propriété sur les eaux de source figure à l’article 641 du code civil dès sa version de 1804 : « celui qui a une source dans son fonds, peut en user à sa volonté ». Ce texte conférait ainsi un droit de propriété absolu au propriétaire du sol sur les sources.

La loi du 8 avril 1898 a déplacé cette règle au premier alinéa 2 de l’article 642 en ajoutant la précision suivante : « dans les limites et pour les besoins de son héritage. »

L’appropriation privative d’une source par le propriétaire du sol n’est, de la sorte, pas sans limite. L’exploitation d’une source ne saurait préjudicier aux propriétaires des fonds inférieurs, ni porter atteinte à l’intérêt général.

==> Principe

L’article 642, al. 1er du Code civil dispose que « celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son héritage. »

Cette disposition confère ainsi un droit de propriété au propriétaire d’un fonds sur lequel une source jaillit.

Il peut être retiré de cet usage toutes les utilités que procure la source. Il est, à cet égard, indifférent qu’il s’agisse d’une source dont le jaillissement dans le fonds soit naturel ou procède de sondages et de travaux souterrains.

Respectant le caractère absolu du droit du propriétaire du sol sur les eaux de source, la jurisprudence a, en effet, étendu ce droit d’usage aux eaux souterraines, c’est-à-dire aux eaux n’ayant pas encore émergé à la surface selon un raisonnement parfaitement vertical : le propriétaire du fonds possède l’eau de source de ce fonds, une eau nécessairement issue du dessous.

Le droit de propriété de la source s’étend donc aux eaux souterraines, ce qui contraste singulièrement avec l’étendue limitée des droits sur l’eau courante.

Les rédacteurs du code, et leurs inspirateurs romains, n’avaient sans doute pas envisagé, à une époque où l’état des techniques ne permettait ni de forer profondément dans le sol ni d’en extraire de grands volumes, la postérité de cette question.

Si le caractère absolu de ce droit emporte le droit du propriétaire du sol d’intercepter les veines d’eaux souterraines, il ne s’exerce, néanmoins, qu’à hauteur de ce que ce propriétaire peut capter et ce dernier n’a droit à aucune indemnité si la source se tarit par suite de travaux effectués sur un fonds voisin.

Aussi, selon la jurisprudence, le propriétaire du fonds sur lequel elle jaillit peut aveugler la source, la détruire, la détourner, la vendre ou la donner.

Un maire ne peut pas, pour cette raison, ouvrir à certains habitants d’une commune l’usage d’un puits privé (CE, 8 juillet 1936, Millot)

==> Limites

Le droit de propriété conféré au propriétaire du sol sur les sources qui jaillissent dans son fonds est assorti de plusieurs restrictions.

  • Le respect des droits des propriétaires des fonds inférieurs
    • L’article 642, al. 2e du Code civil prévoit que « le propriétaire d’une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété.»
    • Il résulte de cette disposition que lorsque les propriétaires des fonds inférieurs ont engagé des travaux pour capter l’eau de la source qui jaillit sur le fonds supérieur, il est fait interdiction à ce dernier de modifier les conditions d’écoulement de l’eau telle sorte que cette modification aurait pour effet de causer un préjudice au fonds inférieur.
    • Encore faut-il néanmoins, pour que la règle s’applique, que
      • D’une part, un délai de trente ans se soit écoulé
      • D’autre part, que les travaux aient été engagés et achevés par les propriétaires du fonds inférieur, par son auteur ou pour son compte
    • Aussi, le non-usage trentenaire de la source par les propriétaires du fonds dans lequel elle jaillit ne suffit pas à prescrire ( req. 17 oct. 1899).
  • L’alimentation en eau des villages ou hameaux
    • Le législateur de 1804, sans doute conscient des réalités de la vie rurale avant l’arrivée de canalisations d’eau potable dans les campagnes, a ménagé une priorité pour l’alimentation humaine en eau potable
    • Ainsi, selon l’article 642, al. 3e du Code civil dispose-t-il que le propriétaire du fonds dans lequel jaillit la source peut « ne peut pas non plus en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire ».
    • Il s’agit là d’une véritable servitude légale instituée en considération de l’intérêt général.
    • Ce droit dont sont titulaires les habitants voisins demeure néanmoins relatif, puisque ce même article le circonscrit immédiatement : « mais si les habitants n’en ont pas acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts».
    • Le maître du fonds conserve en tout état de cause la propriété de l’excédent d’eau de source non utilisé par les habitants.
    • Par ailleurs, le texte ne s’applique qu’aux seules eaux courantes et non aux réserves d’eau telles que les citernes, marres, lacs ou étangs.
    • Aussi, est-il nécessaire que la source forme, à la sortie du fonds, un cours d’eau de telle sorte qu’elle puisse être à la portée des habitants.
    • Autrement dit, si la source n’est accessible que sur le fonds dans lequel elle jaillit, l’article 642 est inapplicable, celui-ci n’obligeant aucunement le propriétaire à consentir un droit de passage sur son fonds (V. en ce sens 1ère civ. 22 nov. 1955).
    • Quant aux bénéficiaires de la servitude, il ne peut s’agit que d’un groupement d’habitants réunis en village ou en hameau.
    • Un habitant isolé ne saurait se prévaloir de la servitude instituée par le texte
    • Au surplus, les habitants du village ou du hameau doivent justifier de la nécessité pour eux de faire usage de l’eau de source, faute de quoi ils ne peuvent pas se prévaloir de la servitude.
    • Par nécessité, il faut entendre un besoin pour leur personne ou pour les animaux. L’irrigation de leur fonds n’est pas un motif suffisant pour se prévaloir de la servitude légale.
  • Source formant un cours d’eau
    • L’article 643 du Code civil prévoit que « si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques et courantes, le propriétaire ne peut les détourner de leurs cours naturels au préjudice des usagers inférieurs.»
    • Il ressort de cette disposition que lorsque la source forme un cours d’eau à la sortie du fonds d’où elle jaillit, s’opère alors un basculement sur le régime juridique des eaux courantes.
    • Encore faut-il que soit établie l’existence d’un cours d’eau qui se définit comme un « un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »
    • Lorsque cette condition est remplie, alors le droit dont est titulaire le propriétaire s’analyse non plus en droit de propriété sur la source mais en un droit d’usage.
    • S’il peut se servir des eaux de la source notamment à des fins d’irrigation de son terrain, il lui est, en revanche, fait interdiction d’aveugler la source, de la détruire, de la détourner, de la vendre ou encore de la donner.
    • Il est autorisé à faire usage de la source dans la limite des droits des propriétaires des fonds inférieurs desquels il ne peut exiger aucune indemnité et auxquels il ne doit causer aucun préjudice.
    • Ces derniers n’ont, d’ailleurs, pas à justifier à l’instar des habitants d’un hameau ou d’un village d’une quelconque nécessité pour se prévaloir du droit de faire usage des eaux de la source.
  • Restrictions particulières
    • Aux restrictions posées par le Code civil quant au droit de propriété exercé sur une source qui jaillit dans un fonds privé, s’ajoutent des restrictions spécifiques qui tiennent, par exemple, à l’exploitation des eaux minérales lesquelles peuvent faire l’objet d’une déclaration d’intérêt public par l’État.
    • Il faut encore compter sur les règles qui visent à assurer la préservation des eaux de source, à leur répartition, à la prévention de la pénurie et à la lutte contre la pollution.
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==> Absence de délimitation générale de la propriété verticale

La délimitation horizontale de la propriété procède d’une opération que l’on appelle le bornage. À la différence toutefois de la délimitation verticale opérée par l’article 552 du Code civil, le bornage d’un fonds n’a pas pour effet de faire présumer la propriété.

En effet, le bornage a seulement « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).

C’est là une grande différence avec l’article 552 du Code civil qui, tout en délimitant la propriété verticale d’un immeuble, présume le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous.

Aussi, le Code civil ne comporte aucune règle qui définit de façon générale, l’objet de la propriété horizontale.

S’il est des règles qui intéressent cette dimension de la propriété immobilière, elles se focalisent sur l’appropriation d’un objet pour le moins spécifique : l’eau.

==> Régimes des eaux

Une application stricte de l’article 544 du Code civil devrait conduire à considérer que le propriétaire du sol est investi du droit de jouir de toutes les utilités de sa chose au nombre desquelles figure l’exploitation de l’eau présente sur son fonds ou en bordure qui finalement s’analyse en l’accessoire de celui-ci.

Néanmoins, l’eau n’est pas n’importe quelle chose. Ainsi que le rappelle l’adage « et quidem naturali iure communia sunt omnium haec : aer et aqua profluens et mare et per hoc litora maris », ce qui signifie « et par droit naturel sont le bien commun de tous : l’air, l’eau s’écoulant, la mer et, pour cela, les rivages de la mer »

L’eau est a priori une chose commune de sorte que, en application de l’article 714 du Code civil, elle n’appartient à personne et son usage est commun à tous.

À cet égard, l’article L. 210-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques prévoit que « l’eau fait partie du patrimoine commun de la nation. Sa protection, sa mise en valeur et le développement de la ressource utilisable, dans le respect des équilibres naturels, sont d’intérêt général. ».

L’eau, dont l’une des caractéristiques physiques réside dans l’extrême mobilité à l’état liquide, est un objet ou un milieu difficilement cernable par le droit.

Au fil de son cycle immuable et sans cesse recommencé, elle tombe en pluie, ruisselle, rejoint les nappes souterraines ou les cours d’eau, bref emprunte ou traverse successivement différents lieux eux-mêmes soumis à un droit de propriété.

Par commodité, car le législateur n’a pas su s’y prendre autrement, c’est par le prisme des droits de propriété attachés aux divers lieux empruntés qu’a été défini le régime juridique des différentes catégories d’eaux : les eaux ne sont pas traitées par le Code civil comme une ressource en tant que telle ou comme un milieu mais plutôt comme l’accessoire du fonds que leur cours borde ou traverse.

La question qui immédiatement se pose est de savoir si, lorsqu’elle transite par un fonds privé, elle peut faire l’objet d’une appropriation, à tout le moins concourt-elle à la délimitation de la propriété immobilière ?

À l’examen, selon qu’elle est au repos ou en mouvement, l’eau entretient un rapport différent avec le droit de propriété.

Lorsque l’eau est immobile, son régime juridique est attrait par le régime de propriété du lieu qui l’accueille.

Lorsque, en revanche, elle ruisselle d’une propriété à une autre, le droit de propriété ne peut plus appréhender un fluide qui ne fait que passer et prend, en étroite relation avec la propriété des lieux traversés, la forme atténuée d’un droit d’usage – relatif – ou d’une servitude de « passage ».

En simplifiant à l’extrême, le régime juridique de l’eau s’articule donc autour de la distinction entre les eaux courantes (qui forment un cours d’eau) et les eaux non-courantes (dont l’écoulement n’est pas suffisamment important pour former un cours d’eau).

Nous nous focaliserons ici sur les eaux courantes.

Les eaux courantes sont celles dont le ruissellement forme un cours d’eau. À cet égard, l’article L. 215-7-1, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que « constitue un cours d’eau un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »

L’alinéa 2 précise que l’écoulement peut ne pas être permanent compte tenu des conditions hydrologiques et géologiques locales.

Classiquement, on distingue les cours d’eau domaniaux des cours d’eau non domaniaux. Jusqu’en 2006, le critère de distinction tenait au caractère navigable et flottable du cours.

  • Les cours d’eau navigables et flottables (pouvant être parcourus par des bateaux ou transporter des trains de bois) étaient qualifiés de domaniaux : ils relevaient du domaine public
  • Les cours d’eau ni navigable, ni flottables étaient qualifiés de non domaniaux : ils étaient susceptibles d’appropriation privée

L’ordonnance n°2006-460 du 21 avril 2006 qui a réformé, en profondeur, le droit domanial a modifié le critère de la domanialité des cours d’eau.

Désormais, ce critère tient, non plus à leur caractère navigable et flottable, mais à leur classement dans le domaine public d’une personne publique.

I) Les cours d’eau domaniaux

==> La propriété du lit

Lorsqu’un cours d’eau est qualifié de domanial il relève du domaine public ce qui implique que son lit, ses rives est insusceptible d’appropriation.

En substance, le domaine public correspond au lit mineur du cours d’eau. Le lit mineur s’arrête au niveau le plus haut que peut atteindre l’eau avant débordement. C’est donc la rive la plus basse qui fixe la limite de propriété.

Lorsqu’un cours d’eau domaniale traverse ou borde un fonds privé, celui-ci est assujetti à un certain nombre de servitudes.

Au compte parmi elles, les servitudes de passage qui correspondent à des bandes de terrain le long de la rivière qui appartiennent au propriétaire riverain mais que le riverain doit laisser libre d’accès pour le passage, des services de police de l’eau et de sécurité, du personnel gestionnaire du cours d’eau chargé de l’entretien, des pêcheurs et des piétons.

Par ailleurs, il existe des servitudes de halage et de marchepied où l’on ne peut planter d’arbres à moins de 9,75 m de la berge côté chemin de halage (s’il existe), et 3,25 m de l’autre côté.

Sur les voies non navigables, il n’existe que la servitude de marchepied.

Quant à l’occupation à titre privé du domaine public, elle nécessite une autorisation de la personne publique propriétaire, laquelle sera délivrée par l’adoption d’un arrêté d’occupation temporaire. Cet arrêté est à demander aux services gestionnaires du domaine.

De même, les droits de pêche et de chasse sont délivrés par les services gestionnaires du domaine.

==> L’usage des eaux

Les personnes publiques propriétaires des cours d’eau domaniaux ne sont pas soumises aux mêmes restrictions d’usage que les riverains, en particulier celles posées à l’alinéa 2e de l’article 644 qui prévoit que « celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire ».

L’État y échappe dans la mesure où il agit dans l’intérêt général. La loi des 12-20 août 1790 a ainsi chargé l’administration de « diriger, autant qu’il serait possible, les eaux vers un but d’utilité générale d’après les principes de l’irrigation ».

Cet intérêt général est également sauvegardé par la protection accordée au domaine : dès l’ordonnance sur les eaux et forêts d’août 1669 (Titre XXVII, articles 42 et 43), le roi a interdit de faire aucune construction dans les fleuves et rivières navigables.

Cette disposition a été reprise par un arrêté du Directoire exécutif du 19 ventôse an VI, puis l’article 40 de la loi de 1898 a figé cette règle en prévoyant que : « aucun travail ne peut être exécuté et aucune prise d’eau ne peut être pratiquée dans les fleuves et rivières navigables ou flottables sans autorisation de l’administration ».

Cette disposition figure aujourd’hui à l’article L. 2124-8 du code général de la propriété des personnes publiques.

Autrement dit, le droit d’usage de l’eau appartient, sur les cours d’eau domaniaux, aux personnes publiques propriétaires, et les personnes intéressées, n’y ayant aucun droit, qui souhaitent en prélever ne peuvent le faire qu’en vertu d’une autorisation précaire et révocable, assortie du paiement d’une redevance.

Et si l’article 10 de la loi sur l’eau du 3 janvier 1992 (articles L. 214-1 et s. du code de l’environnement) a ultérieurement institué un régime général d’autorisation et de déclaration des prélèvements en eau, également applicable à l’ensemble des cours d’eau, cette police de l’eau ne préjuge en rien du droit d’accès à l’eau de ces cours d’eau qui demeure réglé par les droits de propriété sous-jacents.

II) Les cours d’eau non domaniaux

À la différence des cours d’eau domaniaux qui relèvent du domaine public, les cours d’eau non domaniaux sont susceptibles de faire l’objet d’un droit de propriété par une personne privée.

À cet égard, leur appropriation est régie par les articles 644 et 645 du Code civil et les articles L. 215-1 à L. 215-18 du Code de l’environnement

Le dispositif mis en place vise à encadrer, d’une part, l’appropriation du lit du cours d’eau et, d’autre part, l’usage de ses eaux.

==> La propriété du lit 

  • Délimitation de la propriété
    • Principe
      • L’article L. 215-2, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que le lit des cours d’eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives.
      • L’alinéa 2 précise que si les deux rives appartiennent à des propriétaires différents, chacun d’eux a la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que l’on suppose tracée au milieu du cours d’eau, sauf titre ou prescription contraire.
      • La ligne séparative des deux fonds se situe ainsi, non pas au niveau des rives du cours d’eau, mais au niveau de la ligne médiane qui le sépare en deux.
      • Cette délimitation n’est toutefois pas définitive : elle peut être aménagée entre les propriétaires entre eux ou être modifiée sous l’effet de la prescription acquisitive
    • Tempéraments
      • L’attribution de la propriété du cours d’eau non domanial aux propriétaires riverains est assortie de deux tempéraments
        • Premier tempérament
          • En application de l’article L. 215-9 du Code de l’environnement le propriétaire riverain d’un cours d’eau non domanial ne peut exécuter des travaux au-dessus de ce cours d’eau ou le joignant qu’à la condition de ne pas préjudicier à l’écoulement et de ne causer aucun dommage aux propriétés voisines.
          • Le droit du propriétaire riverain sur le cours d’eau est ainsi, de fait, limité.
          • Il ne peut notamment pas faire obstacle à son écoulement.
          • Par ailleurs, les propriétaires ou fermiers de moulins et usines, même autorisés ou ayant une existence légale, sont garants des dommages causés aux chemins et aux propriétés ( L. 215-11 C. env.)
        • Second tempérament
          • L’article L. 215-13 du Code de l’environnement dispose que la dérivation des eaux d’un cours d’eau non domanial, d’une source ou d’eaux souterraines, entreprise dans un but d’intérêt général par une collectivité publique ou son concessionnaire, par une association syndicale ou par tout autre établissement public, est autorisée par un acte déclarant d’utilité publique les travaux.
          • L’article L. 215-10 précise que les autorisations ou permissions accordées pour l’établissement d’ouvrages ou d’usines sur les cours d’eaux non domaniaux peuvent être révoquées ou modifiées sans indemnité de la part de l’État exerçant ses pouvoirs de police dans les cas suivants :
            • Dans l’intérêt de la salubrité publique, et notamment lorsque cette révocation ou cette modification est nécessaire à l’alimentation en eau potable de centres habités ou en est la conséquence ;
            • Pour prévenir ou faire cesser les inondations ;
            • Dans les cas de la réglementation générale prévue à l’article L. 215-8 ;
            • Lorsqu’elles concernent les ouvrages établissant ou réglant le plan d’eau ou les établissements ou usines qui, à dater du 30 mars 1993, n’auront pas été entretenus depuis plus de vingt ans ; toute collectivité publique ou tout établissement public intéressé peut, en cas de défaillance du permissionnaire ou du titulaire de l’autorisation, et à sa place, après mise en demeure par le préfet, exécuter les travaux qui sont la conséquence de la révocation ou de la modification de la permission ou de l’autorisation, et poursuivre, à l’encontre du permissionnaire ou du titulaire de l’autorisation, le remboursement de ces travaux ;
  • Changement de lit
    • L’article L. 215-4 du Code de l’environnement dispose que lorsqu’un cours d’eau non domanial abandonne naturellement son lit, les propriétaires des fonds sur lesquels le nouveau lit s’établit sont tenus de souffrir le passage des eaux sans indemnité.
    • Toutefois, ils peuvent, dans l’année qui suit le changement de lit, prendre les mesures nécessaires pour rétablir l’ancien cours des eaux.
    • Les propriétaires riverains du lit abandonné jouissent de la même faculté et peuvent, dans l’année et dans les mêmes conditions poursuivre l’exécution des travaux nécessaires au rétablissement du cours primitif.
    • À l’expiration de ce délai le nouveau lit appartient pour moitié aux propriétaires riverains et le lit abandonné aux propriétaires anciennement riverains.
  • Droits et obligations des propriétaires riverains
    • Le droit de propriété conféré aux propriétaires d’un fonds qui est traversé ou bordé par un cours d’eau non domanial emporte plusieurs conséquences :
      • Droit de construire des ouvrages
        • Le propriétaire riverain d’un cours d’eau est autorisé à construire un ouvrage à partir de la ligne médiane du cours d’eau, dès lors que les travaux effectués au-dessus du cours d’eau ne portent pas préjudice à l’écoulement naturel des eaux et ne causent aucun dommage aux propriétés voisines.
        • L’ouvrage peut ainsi être édifié afin de faire obstacle à toute navigation sur le cours d’eau
      • Droit d’extraire des produits
        • L’article L. 215-2, al. 3e du Code de l’environnement prévoit que chaque riverain a le droit de prendre, dans la partie du lit qui lui appartient, tous les produits naturels et d’en extraire de la vase, du sable et des pierres, à la condition de ne pas modifier le régime des eaux et d’en exécuter l’entretien conformément à l’article L. 215-14.
        • Toutefois, sont et demeurent réservés les droits acquis par les riverains ou autres intéressés sur les parties des cours d’eau qui servent de voie d’exploitation pour la desserte de leurs fonds.
      • Obligation d’entretien
        • L’article L. 215-14 du Code de l’environnement prévoit que le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d’eau en contrepartie de sa qualité de propriétaire du lit et des berges et du droit d’usage de l’eau y afférent.
        • L’entretien régulier a pour objectif de maintenir le cours d’eau dans son profil d’équilibre, de permettre l’écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique, notamment par enlèvement des embâcles, débris et atterrissements, flottants ou non, par élagage ou recépage de la végétation des rives. La végétation de la ripisylve doit être préservée et entretenue (l’enlèvement des bois morts et des arbres menaçant de tomber dans le cours d’eau est possible).
        • Aussi, la collectivité n’a pas vocation à se substituer au propriétaire riverain.
        • Toutefois, dans quelques cas (ampleur des travaux à entreprendre et intérêt pour le milieu aquatique), les collectivités territoriales et les syndicats mixtes peuvent prendre en charge les travaux en rivière sur des terrains privés dans le cadre d’une procédure de déclaration d’intérêt général (DIG).
        • Ces collectivités peuvent ou non demander la participation financière des riverains et bénéficiaires de l’opération. En cas de participation financière des particuliers, le projet de DIG est soumis à enquête publique.
        • Dans tous les cas, la procédure de DIG s’articule avec celle au titre de la législation sur l’eau.

==> L’usage des eaux

À la différence du lit du cours d’eau qui, dès lors qu’il ne relève pas du domaine public, peut faire l’objet d’un droit de propriété, tel n’est pas le cas des eaux qui s’écoulent dans ce lit, lesquelles sont des res communes.

À ce titre, elles sont insusceptibles d’appropriation. En application de l’article 714 du Code civil leur usage est commun à tous.

Cela signifie, en théorie, que quiconque est titulaire d’un droit d’usage des eaux courantes y compris de celles qui s’écoulent dans un cours d’eau non domanial.

Reste que lorsque le lit de ce cours d’eau fait l’objet d’une réservation privative, se pose la question de l’exercice du droit d’usage par les tiers.

Par hypothèse, sauf à ce que ces derniers empruntent une voie publique pour accéder au cours d’eau, ils ne peuvent pas contraindre un propriétaire riverain de leur ouvrir un passage.

Aussi, dans l’hypothèse où le cours d’eau ne comporte aucun accès public, le droit d’usage dont sont titulaires les tiers ne sera que théorique.

Pour les propriétaires riverains en revanche, ce droit d’usage est bien effectif. La question qui immédiatement se pose est alors de savoir quelle est l’étendue de ce droit d’usage sur les eaux courantes dont est titulaire le propriétaire riverain d’un cours d’eau non domanial.

  • Octroi d’un droit d’usage aux propriétaires riverains
    • L’article L. 215-1 du Code de l’environnement prévoit que « les riverains n’ont le droit d’user de l’eau courante qui borde ou qui traverse leurs héritages que dans les limites déterminées par la loi. Ils sont tenus de se conformer, dans l’exercice de ce droit, aux dispositions des règlements et des autorisations émanant de l’administration. »
    • Ainsi, les propriétaires d’un fonds qui est traversé ou bordé par un cours d’eau non domanial sont titulaires d’un droit d’usage des eaux courantes
    • Cette règle n’est autre qu’une reprise de l’article 644 du Code civil qui dispose que « celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre ” De la distinction des biens “, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés.»
    • Ce droit d’usage des eaux courantes est également qualifié de droit de riveraineté.
    • Ce droit de riveraineté n’est pans sans interpeller sur sa nature.
    • En effet, si ce droit d’usage ne s’analyse pas en un droit de propriété dans la mesure où son objet, les eaux courantes, est insusceptible d’appropriation, il demeure néanmoins cessible ce qui implique qu’il possède une véritable valeur économique.
    • Des auteurs soutiennent que le droit de riveraineté serait « un droit réel qui ne s’éteint pas par le non-usage, mais peut disparaître par l’effet d’une prescription acquisitive accomplie au profit d’un tiers »[1].
  • Contenu du droit d’usage des propriétaires riverains
    • Le contenu du droit d’usage des propriétaires riverains diffère selon que son titulaire exerce un droit de propriété sur la totalité du lit du cours d’eau, ou sur seulement la moitié.
      • Le titulaire du droit d’usage est propriétaire de la totalité du lit du cours d’eau
        • Tout d’abord, dans cette hypothèse, le propriétaire riverain peut se servir d’une eau courante à son passage pour l’irrigation de son terrain ( 644, al. 1er C. civ.)
        • Ensuite, lorsque le cours d’eau traverse son fond, il peut user de l’eau courante dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire ( 644, al. 2e C. civ.)
        • Il s’infère de cette règle que le propriétaire riverain est notamment autorisé à modifier le cours du cours d’eau en le divisant, en créant une sinuosité ou un étang.
        • Seule obligation qui s’impose à lui : rendre l’eau à son cours ordinaire à la sortie du fonds.
        • La quantité d’eau restituée doit être équivalente à celle utilisée, étant précisé qu’il doit s’agir d’une eau de même qualité.
        • En somme, le propriétaire riverain peut faire avec l’eau courante qui traverse son fonds tout ce qui ne nuit pas aux héritages inférieurs.
      • Le titulaire du droit d’usage est propriétaire de la moitié du lit du cours d’eau
        • Dans cette hypothèse, le droit d’usage dont est titulaire le propriétaire riverain est, par hypothèse, limité puisque son droit de propriété ne s’exerce pas sur la totalité du lit du cours d’eau.
        • Aussi, lui est-il interdit de détourner ou de modifier son cours, sauf accord avec le riverain avec lequel il partage la moitié du lit.
        • Le seul droit qu’il peut exercer discrétionnairement est celui de se servir de l’eau courante à son passage, notamment pour l’irrigation de son fonds.
  • Limites au droit d’usage des propriétaires riverains
    • Le droit d’usage dont est titulaire le propriétaire riverain n’est pas sans limite.
    • De façon générale, l’usage qu’il fait de l’eau courante qu’il prélève sur son passage ne doit pas nuire aux fonds inférieurs.
    • Il en résulte qu’il doit, à la sortie de son héritage, nécessairement la rendre, dans la même quantité et dans la même qualité, à son cours ordinaire, quel que soit l’usage qui en est fait.
    • Il ne saurait, dans ces conditions, garder pour lui la totalité de l’eau pour l’irrigation de son seul fonds ( req. 17 janv. 1888).
    • Il ne saurait, par ailleurs, rendre l’eau prélevée impropre à son usage pour les héritages inférieurs.
    • En application de l’article L. 215-1 du Code de l’environnement, le propriétaire riverain ne saurait enfin contrevenir aux dispositions des règlements et des autorisations émanant de l’administration.
  • Règles de prévention des conflits d’usage
    • L’article 645 du Code civil dispose que « s’il s’élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les tribunaux, en prononçant, doivent concilier l’intérêt de l’agriculture avec le respect dû à la propriété ; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux doivent être observés. »
    • La règle ainsi posée vise à prévenir les conflits entre propriétaires riverains ou avec une personne morale de droit public.
    • Pour ce faire, le texte édicte deux consignes qui doivent être suivies par le juge saisi d’un litige
      • Première consigne
        • À l’examen, l’article 645 s’efforce de prévenir en particulier les conflits d’usage que la mention de l’irrigation pourrait susciter à l’intérieur du monde agricole ou avec lui.
        • Aussi, commande-t-il au juge de chercher à toujours mettre en balance les intérêts du propriétaire riverain avec l’intérêt de l’agriculture qui est présenté comme se confondant presque avec l’intérêt général.
        • D’aucuns avancent que cette balance des intérêts doit également être effectuée avec les intérêts industriels qui, s’ils n’ont pas été envisagés en 1804, méritent aujourd’hui tout autant d’attention que l’intérêt de l’agriculture.
      • Seconde consigne
        • La seconde consigne adressée au juge par l’article 645 du Code civil tient à l’observation des règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux.
          • S’agissant des règlements particuliers
            • Il s’agit de ceux qui procèdent de la conclusion d’une convention, de la constitution d’une servitude ou encore de la prescription acquisitive
            • Lorsque le juge constate l’existence d’un tel règlement, il doit chercher à résoudre le conflit en s’y référant.
          • S’agissant des règlements locaux
            • Il s’agit de ceux édictés par l’autorité administrative qui, en application de l’article L. 215-7 du Code de l’environnement, est chargée de la conservation et de la police des cours d’eau non domaniaux.
            • À cet égard, elle prend toutes dispositions pour assurer le libre cours des eaux et en particulier pour assurer leur préservation, la sécurité et la bonne répartition des eaux courantes.
            • L’article L. 215-8 précise que « le régime général de ces cours d’eau est fixé, s’il y a lieu, de manière à concilier les intérêts des diverses catégories d’utilisateurs de leurs eaux avec le respect dû à la propriété et aux droits et usages antérieurement établis, après enquête d’utilité publique, par arrêté du ministre dont relève le cours d’eau ou la section du cours d’eau. »
(0)

Pour mémoire, l’article 546 du Code civil prévoit que « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. »

Ainsi, l’assiette du droit de propriété immobilière s’étend à tout ce qui s’unit et s’incorpore à un immeuble.

À cet égard, l’article 552 du Code civil précise que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Il résulte de cette disposition que la propriété immobilière doit être envisagée tout autant verticalement qu’horizontalement.

Nous nous focaliserons ici sur la propriété horizontale.

==> Absence de délimitation générale de la propriété verticale

La délimitation horizontale de la propriété procède d’une opération que l’on appelle le bornage. À la différence toutefois de la délimitation verticale opérée par l’article 552 du Code civil, le bornage d’un fonds n’a pas pour effet de faire présumer la propriété.

En effet, le bornage a seulement « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).

C’est là une grande différence avec l’article 552 du Code civil qui, tout en délimitant la propriété verticale d’un immeuble, présume le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous.

Aussi, le Code civil ne comporte aucune règle qui définit de façon générale, l’objet de la propriété horizontale.

S’il est des règles qui intéressent cette dimension de la propriété immobilière, elles se focalisent sur l’appropriation d’un objet pour le moins spécifique : l’eau.

==> Régimes des eaux

Une application stricte de l’article 544 du Code civil devrait conduire à considérer que le propriétaire du sol est investi du droit de jouir de toutes les utilités de sa chose au nombre desquelles figure l’exploitation de l’eau présente sur son fonds ou en bordure qui finalement s’analyse en l’accessoire de celui-ci.

Néanmoins, l’eau n’est pas n’importe quelle chose. Ainsi que le rappelle l’adage « et quidem naturali iure communia sunt omnium haec : aer et aqua profluens et mare et per hoc litora maris », ce qui signifie « et par droit naturel sont le bien commun de tous : l’air, l’eau s’écoulant, la mer et, pour cela, les rivages de la mer »

L’eau est a priori une chose commune de sorte que, en application de l’article 714 du Code civil, elle n’appartient à personne et son usage est commun à tous.

À cet égard, l’article L. 210-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques prévoit que « l’eau fait partie du patrimoine commun de la nation. Sa protection, sa mise en valeur et le développement de la ressource utilisable, dans le respect des équilibres naturels, sont d’intérêt général. ».

L’eau, dont l’une des caractéristiques physiques réside dans l’extrême mobilité à l’état liquide, est un objet ou un milieu difficilement cernable par le droit.

Au fil de son cycle immuable et sans cesse recommencé, elle tombe en pluie, ruisselle, rejoint les nappes souterraines ou les cours d’eau, bref emprunte ou traverse successivement différents lieux eux-mêmes soumis à un droit de propriété.

Par commodité, car le législateur n’a pas su s’y prendre autrement, c’est par le prisme des droits de propriété attachés aux divers lieux empruntés qu’a été défini le régime juridique des différentes catégories d’eaux : les eaux ne sont pas traitées par le Code civil comme une ressource en tant que telle ou comme un milieu mais plutôt comme l’accessoire du fonds que leur cours borde ou traverse.

La question qui immédiatement se pose est de savoir si, lorsqu’elle transite par un fonds privé, elle peut faire l’objet d’une appropriation, à tout le moins concourt-elle à la délimitation de la propriété immobilière ?

À l’examen, selon qu’elle est au repos ou en mouvement, l’eau entretient un rapport différent avec le droit de propriété.

Lorsque l’eau est immobile, son régime juridique est attrait par le régime de propriété du lieu qui l’accueille.

Lorsque, en revanche, elle ruisselle d’une propriété à une autre, le droit de propriété ne peut plus appréhender un fluide qui ne fait que passer et prend, en étroite relation avec la propriété des lieux traversés, la forme atténuée d’un droit d’usage – relatif – ou d’une servitude de « passage ».

En simplifiant à l’extrême, le régime juridique de l’eau s’articule donc autour de la distinction entre les eaux courantes (qui forment un cours d’eau) et les eaux non-courantes (dont l’écoulement n’est pas suffisamment important pour former un cours d’eau).

I) Les eaux courantes

Les eaux courantes sont celles dont le ruissellement forme un cours d’eau. À cet égard, l’article L. 215-7-1, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que « constitue un cours d’eau un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »

L’alinéa 2 précise que l’écoulement peut ne pas être permanent compte tenu des conditions hydrologiques et géologiques locales.

Classiquement, on distingue les cours d’eau domaniaux des cours d’eau non domaniaux. Jusqu’en 2006, le critère de distinction tenait au caractère navigable et flottable du cours.

  • Les cours d’eau navigables et flottables (pouvant être parcourus par des bateaux ou transporter des trains de bois) étaient qualifiés de domaniaux : ils relevaient du domaine public
  • Les cours d’eau ni navigable, ni flottables étaient qualifiés de non domaniaux : ils étaient susceptibles d’appropriation privée

L’ordonnance n°2006-460 du 21 avril 2006 qui a réformé, en profondeur, le droit domanial a modifié le critère de la domanialité des cours d’eau.

Désormais, ce critère tient, non plus à leur caractère navigable et flottable, mais à leur classement dans le domaine public d’une personne publique.

A) Les cours d’eau domaniaux

==> La propriété du lit

Lorsqu’un cours d’eau est qualifié de domanial il relève du domaine public ce qui implique que son lit, ses rives est insusceptible d’appropriation.

En substance, le domaine public correspond au lit mineur du cours d’eau. Le lit mineur s’arrête au niveau le plus haut que peut atteindre l’eau avant débordement. C’est donc la rive la plus basse qui fixe la limite de propriété.

Lorsqu’un cours d’eau domaniale traverse ou borde un fonds privé, celui-ci est assujetti à un certain nombre de servitudes.

Au compte parmi elles, les servitudes de passage qui correspondent à des bandes de terrain le long de la rivière qui appartiennent au propriétaire riverain mais que le riverain doit laisser libre d’accès pour le passage, des services de police de l’eau et de sécurité, du personnel gestionnaire du cours d’eau chargé de l’entretien, des pêcheurs et des piétons.

Par ailleurs, il existe des servitudes de halage et de marchepied où l’on ne peut planter d’arbres à moins de 9,75 m de la berge côté chemin de halage (s’il existe), et 3,25 m de l’autre côté.

Sur les voies non navigables, il n’existe que la servitude de marchepied.

Quant à l’occupation à titre privé du domaine public, elle nécessite une autorisation de la personne publique propriétaire, laquelle sera délivrée par l’adoption d’un arrêté d’occupation temporaire. Cet arrêté est à demander aux services gestionnaires du domaine.

De même, les droits de pêche et de chasse sont délivrés par les services gestionnaires du domaine.

==> L’usage des eaux

Les personnes publiques propriétaires des cours d’eau domaniaux ne sont pas soumises aux mêmes restrictions d’usage que les riverains, en particulier celles posées à l’alinéa 2e de l’article 644 qui prévoit que « celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire ».

L’État y échappe dans la mesure où il agit dans l’intérêt général. La loi des 12-20 août 1790 a ainsi chargé l’administration de « diriger, autant qu’il serait possible, les eaux vers un but d’utilité générale d’après les principes de l’irrigation ».

Cet intérêt général est également sauvegardé par la protection accordée au domaine : dès l’ordonnance sur les eaux et forêts d’août 1669 (Titre XXVII, articles 42 et 43), le roi a interdit de faire aucune construction dans les fleuves et rivières navigables.

Cette disposition a été reprise par un arrêté du Directoire exécutif du 19 ventôse an VI, puis l’article 40 de la loi de 1898 a figé cette règle en prévoyant que : « aucun travail ne peut être exécuté et aucune prise d’eau ne peut être pratiquée dans les fleuves et rivières navigables ou flottables sans autorisation de l’administration ».

Cette disposition figure aujourd’hui à l’article L. 2124-8 du code général de la propriété des personnes publiques.

Autrement dit, le droit d’usage de l’eau appartient, sur les cours d’eau domaniaux, aux personnes publiques propriétaires, et les personnes intéressées, n’y ayant aucun droit, qui souhaitent en prélever ne peuvent le faire qu’en vertu d’une autorisation précaire et révocable, assortie du paiement d’une redevance.

Et si l’article 10 de la loi sur l’eau du 3 janvier 1992 (articles L. 214-1 et s. du code de l’environnement) a ultérieurement institué un régime général d’autorisation et de déclaration des prélèvements en eau, également applicable à l’ensemble des cours d’eau, cette police de l’eau ne préjuge en rien du droit d’accès à l’eau de ces cours d’eau qui demeure réglé par les droits de propriété sous-jacents.

B) Les cours d’eau non domaniaux

À la différence des cours d’eau domaniaux qui relèvent du domaine public, les cours d’eau non domaniaux sont susceptibles de faire l’objet d’un droit de propriété par une personne privée.

À cet égard, leur appropriation est régie par les articles 644 et 645 du Code civil et les articles L. 215-1 à L. 215-18 du Code de l’environnement

Le dispositif mis en place vise à encadrer, d’une part, l’appropriation du lit du cours d’eau et, d’autre part, l’usage de ses eaux.

==> La propriété du lit 

  • Délimitation de la propriété
    • Principe
      • L’article L. 215-2, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que le lit des cours d’eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives.
      • L’alinéa 2 précise que si les deux rives appartiennent à des propriétaires différents, chacun d’eux a la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que l’on suppose tracée au milieu du cours d’eau, sauf titre ou prescription contraire.
      • La ligne séparative des deux fonds se situe ainsi, non pas au niveau des rives du cours d’eau, mais au niveau de la ligne médiane qui le sépare en deux.
      • Cette délimitation n’est toutefois pas définitive : elle peut être aménagée entre les propriétaires entre eux ou être modifiée sous l’effet de la prescription acquisitive
    • Tempéraments
      • L’attribution de la propriété du cours d’eau non domanial aux propriétaires riverains est assortie de deux tempéraments
        • Premier tempérament
          • En application de l’article L. 215-9 du Code de l’environnement le propriétaire riverain d’un cours d’eau non domanial ne peut exécuter des travaux au-dessus de ce cours d’eau ou le joignant qu’à la condition de ne pas préjudicier à l’écoulement et de ne causer aucun dommage aux propriétés voisines.
          • Le droit du propriétaire riverain sur le cours d’eau est ainsi, de fait, limité.
          • Il ne peut notamment pas faire obstacle à son écoulement.
          • Par ailleurs, les propriétaires ou fermiers de moulins et usines, même autorisés ou ayant une existence légale, sont garants des dommages causés aux chemins et aux propriétés ( L. 215-11 C. env.)
        • Second tempérament
          • L’article L. 215-13 du Code de l’environnement dispose que la dérivation des eaux d’un cours d’eau non domanial, d’une source ou d’eaux souterraines, entreprise dans un but d’intérêt général par une collectivité publique ou son concessionnaire, par une association syndicale ou par tout autre établissement public, est autorisée par un acte déclarant d’utilité publique les travaux.
          • L’article L. 215-10 précise que les autorisations ou permissions accordées pour l’établissement d’ouvrages ou d’usines sur les cours d’eaux non domaniaux peuvent être révoquées ou modifiées sans indemnité de la part de l’État exerçant ses pouvoirs de police dans les cas suivants :
            • Dans l’intérêt de la salubrité publique, et notamment lorsque cette révocation ou cette modification est nécessaire à l’alimentation en eau potable de centres habités ou en est la conséquence ;
            • Pour prévenir ou faire cesser les inondations ;
            • Dans les cas de la réglementation générale prévue à l’article L. 215-8 ;
            • Lorsqu’elles concernent les ouvrages établissant ou réglant le plan d’eau ou les établissements ou usines qui, à dater du 30 mars 1993, n’auront pas été entretenus depuis plus de vingt ans ; toute collectivité publique ou tout établissement public intéressé peut, en cas de défaillance du permissionnaire ou du titulaire de l’autorisation, et à sa place, après mise en demeure par le préfet, exécuter les travaux qui sont la conséquence de la révocation ou de la modification de la permission ou de l’autorisation, et poursuivre, à l’encontre du permissionnaire ou du titulaire de l’autorisation, le remboursement de ces travaux ;
  • Changement de lit
    • L’article L. 215-4 du Code de l’environnement dispose que lorsqu’un cours d’eau non domanial abandonne naturellement son lit, les propriétaires des fonds sur lesquels le nouveau lit s’établit sont tenus de souffrir le passage des eaux sans indemnité.
    • Toutefois, ils peuvent, dans l’année qui suit le changement de lit, prendre les mesures nécessaires pour rétablir l’ancien cours des eaux.
    • Les propriétaires riverains du lit abandonné jouissent de la même faculté et peuvent, dans l’année et dans les mêmes conditions poursuivre l’exécution des travaux nécessaires au rétablissement du cours primitif.
    • À l’expiration de ce délai le nouveau lit appartient pour moitié aux propriétaires riverains et le lit abandonné aux propriétaires anciennement riverains.
  • Droits et obligations des propriétaires riverains
    • Le droit de propriété conféré aux propriétaires d’un fonds qui est traversé ou bordé par un cours d’eau non domanial emporte plusieurs conséquences :
      • Droit de construire des ouvrages
        • Le propriétaire riverain d’un cours d’eau est autorisé à construire un ouvrage à partir de la ligne médiane du cours d’eau, dès lors que les travaux effectués au-dessus du cours d’eau ne portent pas préjudice à l’écoulement naturel des eaux et ne causent aucun dommage aux propriétés voisines.
        • L’ouvrage peut ainsi être édifié afin de faire obstacle à toute navigation sur le cours d’eau
      • Droit d’extraire des produits
        • L’article L. 215-2, al. 3e du Code de l’environnement prévoit que chaque riverain a le droit de prendre, dans la partie du lit qui lui appartient, tous les produits naturels et d’en extraire de la vase, du sable et des pierres, à la condition de ne pas modifier le régime des eaux et d’en exécuter l’entretien conformément à l’article L. 215-14.
        • Toutefois, sont et demeurent réservés les droits acquis par les riverains ou autres intéressés sur les parties des cours d’eau qui servent de voie d’exploitation pour la desserte de leurs fonds.
      • Obligation d’entretien
        • L’article L. 215-14 du Code de l’environnement prévoit que le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d’eau en contrepartie de sa qualité de propriétaire du lit et des berges et du droit d’usage de l’eau y afférent.
        • L’entretien régulier a pour objectif de maintenir le cours d’eau dans son profil d’équilibre, de permettre l’écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique, notamment par enlèvement des embâcles, débris et atterrissements, flottants ou non, par élagage ou recépage de la végétation des rives. La végétation de la ripisylve doit être préservée et entretenue (l’enlèvement des bois morts et des arbres menaçant de tomber dans le cours d’eau est possible).
        • Aussi, la collectivité n’a pas vocation à se substituer au propriétaire riverain.
        • Toutefois, dans quelques cas (ampleur des travaux à entreprendre et intérêt pour le milieu aquatique), les collectivités territoriales et les syndicats mixtes peuvent prendre en charge les travaux en rivière sur des terrains privés dans le cadre d’une procédure de déclaration d’intérêt général (DIG).
        • Ces collectivités peuvent ou non demander la participation financière des riverains et bénéficiaires de l’opération. En cas de participation financière des particuliers, le projet de DIG est soumis à enquête publique.
        • Dans tous les cas, la procédure de DIG s’articule avec celle au titre de la législation sur l’eau.

==> L’usage des eaux

À la différence du lit du cours d’eau qui, dès lors qu’il ne relève pas du domaine public, peut faire l’objet d’un droit de propriété, tel n’est pas le cas des eaux qui s’écoulent dans ce lit, lesquelles sont des res communes.

À ce titre, elles sont insusceptibles d’appropriation. En application de l’article 714 du Code civil leur usage est commun à tous.

Cela signifie, en théorie, que quiconque est titulaire d’un droit d’usage des eaux courantes y compris de celles qui s’écoulent dans un cours d’eau non domanial.

Reste que lorsque le lit de ce cours d’eau fait l’objet d’une réservation privative, se pose la question de l’exercice du droit d’usage par les tiers.

Par hypothèse, sauf à ce que ces derniers empruntent une voie publique pour accéder au cours d’eau, ils ne peuvent pas contraindre un propriétaire riverain de leur ouvrir un passage.

Aussi, dans l’hypothèse où le cours d’eau ne comporte aucun accès public, le droit d’usage dont sont titulaires les tiers ne sera que théorique.

Pour les propriétaires riverains en revanche, ce droit d’usage est bien effectif. La question qui immédiatement se pose est alors de savoir quelle est l’étendue de ce droit d’usage sur les eaux courantes dont est titulaire le propriétaire riverain d’un cours d’eau non domanial.

  • Octroi d’un droit d’usage aux propriétaires riverains
    • L’article L. 215-1 du Code de l’environnement prévoit que « les riverains n’ont le droit d’user de l’eau courante qui borde ou qui traverse leurs héritages que dans les limites déterminées par la loi. Ils sont tenus de se conformer, dans l’exercice de ce droit, aux dispositions des règlements et des autorisations émanant de l’administration. »
    • Ainsi, les propriétaires d’un fonds qui est traversé ou bordé par un cours d’eau non domanial sont titulaires d’un droit d’usage des eaux courantes
    • Cette règle n’est autre qu’une reprise de l’article 644 du Code civil qui dispose que « celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre ” De la distinction des biens “, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés.»
    • Ce droit d’usage des eaux courantes est également qualifié de droit de riveraineté.
    • Ce droit de riveraineté n’est pans sans interpeller sur sa nature.
    • En effet, si ce droit d’usage ne s’analyse pas en un droit de propriété dans la mesure où son objet, les eaux courantes, est insusceptible d’appropriation, il demeure néanmoins cessible ce qui implique qu’il possède une véritable valeur économique.
    • Des auteurs soutiennent que le droit de riveraineté serait « un droit réel qui ne s’éteint pas par le non-usage, mais peut disparaître par l’effet d’une prescription acquisitive accomplie au profit d’un tiers »[1].

  • Contenu du droit d’usage des propriétaires riverains
    • Le contenu du droit d’usage des propriétaires riverains diffère selon que son titulaire exerce un droit de propriété sur la totalité du lit du cours d’eau, ou sur seulement la moitié.
      • Le titulaire du droit d’usage est propriétaire de la totalité du lit du cours d’eau
        • Tout d’abord, dans cette hypothèse, le propriétaire riverain peut se servir d’une eau courante à son passage pour l’irrigation de son terrain ( 644, al. 1er C. civ.)
        • Ensuite, lorsque le cours d’eau traverse son fond, il peut user de l’eau courante dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire ( 644, al. 2e C. civ.)
        • Il s’infère de cette règle que le propriétaire riverain est notamment autorisé à modifier le cours du cours d’eau en le divisant, en créant une sinuosité ou un étang.
        • Seule obligation qui s’impose à lui : rendre l’eau à son cours ordinaire à la sortie du fonds.
        • La quantité d’eau restituée doit être équivalente à celle utilisée, étant précisé qu’il doit s’agir d’une eau de même qualité.
        • En somme, le propriétaire riverain peut faire avec l’eau courante qui traverse son fonds tout ce qui ne nuit pas aux héritages inférieurs.
      • Le titulaire du droit d’usage est propriétaire de la moitié du lit du cours d’eau
        • Dans cette hypothèse, le droit d’usage dont est titulaire le propriétaire riverain est, par hypothèse, limité puisque son droit de propriété ne s’exerce pas sur la totalité du lit du cours d’eau.
        • Aussi, lui est-il interdit de détourner ou de modifier son cours, sauf accord avec le riverain avec lequel il partage la moitié du lit.
        • Le seul droit qu’il peut exercer discrétionnairement est celui de se servir de l’eau courante à son passage, notamment pour l’irrigation de son fonds.
  • Limites au droit d’usage des propriétaires riverains
    • Le droit d’usage dont est titulaire le propriétaire riverain n’est pas sans limite.
    • De façon générale, l’usage qu’il fait de l’eau courante qu’il prélève sur son passage ne doit pas nuire aux fonds inférieurs.
    • Il en résulte qu’il doit, à la sortie de son héritage, nécessairement la rendre, dans la même quantité et dans la même qualité, à son cours ordinaire, quel que soit l’usage qui en est fait.
    • Il ne saurait, dans ces conditions, garder pour lui la totalité de l’eau pour l’irrigation de son seul fonds ( req. 17 janv. 1888).
    • Il ne saurait, par ailleurs, rendre l’eau prélevée impropre à son usage pour les héritages inférieurs.
    • En application de l’article L. 215-1 du Code de l’environnement, le propriétaire riverain ne saurait enfin contrevenir aux dispositions des règlements et des autorisations émanant de l’administration.
  • Règles de prévention des conflits d’usage
    • L’article 645 du Code civil dispose que « s’il s’élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les tribunaux, en prononçant, doivent concilier l’intérêt de l’agriculture avec le respect dû à la propriété ; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux doivent être observés. »
    • La règle ainsi posée vise à prévenir les conflits entre propriétaires riverains ou avec une personne morale de droit public.
    • Pour ce faire, le texte édicte deux consignes qui doivent être suivies par le juge saisi d’un litige
      • Première consigne
        • À l’examen, l’article 645 s’efforce de prévenir en particulier les conflits d’usage que la mention de l’irrigation pourrait susciter à l’intérieur du monde agricole ou avec lui.
        • Aussi, commande-t-il au juge de chercher à toujours mettre en balance les intérêts du propriétaire riverain avec l’intérêt de l’agriculture qui est présenté comme se confondant presque avec l’intérêt général.
        • D’aucuns avancent que cette balance des intérêts doit également être effectuée avec les intérêts industriels qui, s’ils n’ont pas été envisagés en 1804, méritent aujourd’hui tout autant d’attention que l’intérêt de l’agriculture.
      • Seconde consigne
        • La seconde consigne adressée au juge par l’article 645 du Code civil tient à l’observation des règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux.
          • S’agissant des règlements particuliers
            • Il s’agit de ceux qui procèdent de la conclusion d’une convention, de la constitution d’une servitude ou encore de la prescription acquisitive
            • Lorsque le juge constate l’existence d’un tel règlement, il doit chercher à résoudre le conflit en s’y référant.
          • S’agissant des règlements locaux
            • Il s’agit de ceux édictés par l’autorité administrative qui, en application de l’article L. 215-7 du Code de l’environnement, est chargée de la conservation et de la police des cours d’eau non domaniaux.
            • À cet égard, elle prend toutes dispositions pour assurer le libre cours des eaux et en particulier pour assurer leur préservation, la sécurité et la bonne répartition des eaux courantes.
            • L’article L. 215-8 précise que « le régime général de ces cours d’eau est fixé, s’il y a lieu, de manière à concilier les intérêts des diverses catégories d’utilisateurs de leurs eaux avec le respect dû à la propriété et aux droits et usages antérieurement établis, après enquête d’utilité publique, par arrêté du ministre dont relève le cours d’eau ou la section du cours d’eau. »

II) Les eaux non-courantes

Les eaux non-courantes sont celles dont le ruissellement ne forme pas un cours d’eau. Pour mémoire, en application de l’article L. 215-7-1, al. 1er du Code de l’environnement prévoit que « constitue un cours d’eau un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »

Les eaux non-courantes sont donc celles qui ont vocation à demeurer au repos ou dont l’écoulement n’est pas suffisamment intense et ordonné pour former un cours d’eau.

Au nombre des eaux non-courantes on distingue classiquement les eaux pluviales des eaux de source.

A) Les eaux pluviales

Aucune disposition du code civil dans sa version de 1804 ne traitait de la question de la propriété de l’eau de pluie. L’importance pratique de cette question a cependant nourri une importante jurisprudence dictée par le principe simple selon lequel chacun a la pleine propriété des eaux de pluie qui tombent sur son fonds.

Les eaux pluviales ont, en effet, toujours été considérées comme des res nullius (choses sans maître), ce qui implique qu’elles peuvent faire l’objet d’appropriation privative.

Cette construction jurisprudentielle a été reprise par la loi du 8 avril 1898 sur le régime des eaux, qui est à l’origine de la rédaction précitée et toujours en vigueur de l’article 641 du Code civil.

Mais si cette loi consacre la jurisprudence attribuant la pleine propriété des eaux de pluie au propriétaire du fonds, elle précise immédiatement que cette eau retrouve le droit commun dès lors qu’elle sort du terrain et que, si elle bénéficie d’une servitude naturelle d’écoulement, l’usage qui en est fait ne doit pas l’aggraver.

==> Principe

L’article 641, al. 1er du Code civil prévoit en ce sens que « tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. »

Il ressort de cette disposition que le propriétaire du sol peut se réserver l’usage des eaux pluviales qui tombent sur son fonds.

Cette réservation privative n’implique pas, à la lecture du texte, qu’il les rende à la sortie de son fonds à l’instar des eaux courantes.

Il est donc livre de les capter, d’en faire usage pour irriguer sa propriété sans jamais les restituer pour l’usage des fonds inférieurs.

Lorsque les eaux pluviales s’écoulent sur les fonds inférieurs, les propriétaires de ces fonds sont, à leur tour, en droit d’en faire usage, celles-ci demeurant des res nullius tant qu’elles n’ont pas été captées.

Il a été jugé qu’il en allait de même des eaux pluviales qui proviennent de la voie publique, elles peuvent être appropriées par voie d’occupation par les propriétaires des fonds privés inférieurs (V. en ce sens Cass. civ. 13 janv. 1891)

==> Limites

L’article 641, al. 2e du Code civil prévoit que « si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur. »

Il s’infère de cette disposition que l’usage des eaux pluviales par un propriétaire privé ne peut jamais aggraver la servitude d’écoulement qui pèse sur les fonds inférieurs.

Cette règle est une application particulière de l’article 663, al. 3e qui dispose que « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »

L’obligation mise à la charge du propriétaire du fonds dominant doit être comprise comme lui interdisant d’affecter l’écoulement naturel des eaux en déversant, par exemple, des eaux usées ou ménagères.

Dès lors que l’intervention du propriétaire du fonds dominant modifie l’écoulement des eaux, il y a aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.

Or cette aggravation est constitutive d’une faute susceptible de donner lieu à une indemnisation du préjudice causé (V. en ce sens Cass. req. 7 janv. 1895).

Le propriétaire du fonds servant peut encore contraindre, sous astreinte, le propriétaire du fonds supérieur à réaliser des travaux afin que cesse l’écoulement anormal des eaux.

B) Les eaux de sources

Le droit de propriété sur les eaux de source figure à l’article 641 du code civil dès sa version de 1804 : « celui qui a une source dans son fonds, peut en user à sa volonté ». Ce texte conférait ainsi un droit de propriété absolu au propriétaire du sol sur les sources.

La loi du 8 avril 1898 a déplacé cette règle au premier alinéa 2 de l’article 642 en ajoutant la précision suivante : « dans les limites et pour les besoins de son héritage. »

L’appropriation privative d’une source par le propriétaire du sol n’est, de la sorte, pas sans limite. L’exploitation d’une source ne saurait préjudicier aux propriétaires des fonds inférieurs, ni porter atteinte à l’intérêt général.

==> Principe

L’article 642, al. 1er du Code civil dispose que « celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et pour les besoins de son héritage. »

Cette disposition confère ainsi un droit de propriété au propriétaire d’un fonds sur lequel une source jaillit.

Il peut être retiré de cet usage toutes les utilités que procure la source. Il est, à cet égard, indifférent qu’il s’agisse d’une source dont le jaillissement dans le fonds soit naturel ou procède de sondages et de travaux souterrains.

Respectant le caractère absolu du droit du propriétaire du sol sur les eaux de source, la jurisprudence a, en effet, étendu ce droit d’usage aux eaux souterraines, c’est-à-dire aux eaux n’ayant pas encore émergé à la surface selon un raisonnement parfaitement vertical : le propriétaire du fonds possède l’eau de source de ce fonds, une eau nécessairement issue du dessous.

Le droit de propriété de la source s’étend donc aux eaux souterraines, ce qui contraste singulièrement avec l’étendue limitée des droits sur l’eau courante.

Les rédacteurs du code, et leurs inspirateurs romains, n’avaient sans doute pas envisagé, à une époque où l’état des techniques ne permettait ni de forer profondément dans le sol ni d’en extraire de grands volumes, la postérité de cette question.

Si le caractère absolu de ce droit emporte le droit du propriétaire du sol d’intercepter les veines d’eaux souterraines, il ne s’exerce, néanmoins, qu’à hauteur de ce que ce propriétaire peut capter et ce dernier n’a droit à aucune indemnité si la source se tarit par suite de travaux effectués sur un fonds voisin.

Aussi, selon la jurisprudence, le propriétaire du fonds sur lequel elle jaillit peut aveugler la source, la détruire, la détourner, la vendre ou la donner.

Un maire ne peut pas, pour cette raison, ouvrir à certains habitants d’une commune l’usage d’un puits privé (CE, 8 juillet 1936, Millot)

==> Limites

Le droit de propriété conféré au propriétaire du sol sur les sources qui jaillissent dans son fonds est assorti de plusieurs restrictions.

  • Le respect des droits des propriétaires des fonds inférieurs
    • L’article 642, al. 2e du Code civil prévoit que « le propriétaire d’une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété.»
    • Il résulte de cette disposition que lorsque les propriétaires des fonds inférieurs ont engagé des travaux pour capter l’eau de la source qui jaillit sur le fonds supérieur, il est fait interdiction à ce dernier de modifier les conditions d’écoulement de l’eau telle sorte que cette modification aurait pour effet de causer un préjudice au fonds inférieur.
    • Encore faut-il néanmoins, pour que la règle s’applique, que
      • D’une part, un délai de trente ans se soit écoulé
      • D’autre part, que les travaux aient été engagés et achevés par les propriétaires du fonds inférieur, par son auteur ou pour son compte
    • Aussi, le non-usage trentenaire de la source par les propriétaires du fonds dans lequel elle jaillit ne suffit pas à prescrire ( req. 17 oct. 1899).
  • L’alimentation en eau des villages ou hameaux
    • Le législateur de 1804, sans doute conscient des réalités de la vie rurale avant l’arrivée de canalisations d’eau potable dans les campagnes, a ménagé une priorité pour l’alimentation humaine en eau potable
    • Ainsi, selon l’article 642, al. 3e du Code civil dispose-t-il que le propriétaire du fonds dans lequel jaillit la source peut « ne peut pas non plus en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire ».
    • Il s’agit là d’une véritable servitude légale instituée en considération de l’intérêt général.
    • Ce droit dont sont titulaires les habitants voisins demeure néanmoins relatif, puisque ce même article le circonscrit immédiatement : « mais si les habitants n’en ont pas acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts».
    • Le maître du fonds conserve en tout état de cause la propriété de l’excédent d’eau de source non utilisé par les habitants.
    • Par ailleurs, le texte ne s’applique qu’aux seules eaux courantes et non aux réserves d’eau telles que les citernes, marres, lacs ou étangs.
    • Aussi, est-il nécessaire que la source forme, à la sortie du fonds, un cours d’eau de telle sorte qu’elle puisse être à la portée des habitants.
    • Autrement dit, si la source n’est accessible que sur le fonds dans lequel elle jaillit, l’article 642 est inapplicable, celui-ci n’obligeant aucunement le propriétaire à consentir un droit de passage sur son fonds (V. en ce sens 1ère civ. 22 nov. 1955).
    • Quant aux bénéficiaires de la servitude, il ne peut s’agit que d’un groupement d’habitants réunis en village ou en hameau.
    • Un habitant isolé ne saurait se prévaloir de la servitude instituée par le texte
    • Au surplus, les habitants du village ou du hameau doivent justifier de la nécessité pour eux de faire usage de l’eau de source, faute de quoi ils ne peuvent pas se prévaloir de la servitude.
    • Par nécessité, il faut entendre un besoin pour leur personne ou pour les animaux. L’irrigation de leur fonds n’est pas un motif suffisant pour se prévaloir de la servitude légale.
  • Source formant un cours d’eau
    • L’article 643 du Code civil prévoit que « si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques et courantes, le propriétaire ne peut les détourner de leurs cours naturels au préjudice des usagers inférieurs.»
    • Il ressort de cette disposition que lorsque la source forme un cours d’eau à la sortie du fonds d’où elle jaillit, s’opère alors un basculement sur le régime juridique des eaux courantes.
    • Encore faut-il que soit établie l’existence d’un cours d’eau qui se définit comme un « un écoulement d’eaux courantes dans un lit naturel à l’origine, alimenté par une source et présentant un débit suffisant la majeure partie de l’année. »
    • Lorsque cette condition est remplie, alors le droit dont est titulaire le propriétaire s’analyse non plus en droit de propriété sur la source mais en un droit d’usage.
    • S’il peut se servir des eaux de la source notamment à des fins d’irrigation de son terrain, il lui est, en revanche, fait interdiction d’aveugler la source, de la détruire, de la détourner, de la vendre ou encore de la donner.
    • Il est autorisé à faire usage de la source dans la limite des droits des propriétaires des fonds inférieurs desquels il ne peut exiger aucune indemnité et auxquels il ne doit causer aucun préjudice.
    • Ces derniers n’ont, d’ailleurs, pas à justifier à l’instar des habitants d’un hameau ou d’un village d’une quelconque nécessité pour se prévaloir du droit de faire usage des eaux de la source.
  • Restrictions particulières
    • Aux restrictions posées par le Code civil quant au droit de propriété exercé sur une source qui jaillit dans un fonds privé, s’ajoutent des restrictions spécifiques qui tiennent, par exemple, à l’exploitation des eaux minérales lesquelles peuvent faire l’objet d’une déclaration d’intérêt public par l’État.
    • Il faut encore compter sur les règles qui visent à assurer la préservation des eaux de source, à leur répartition, à la prévention de la pénurie et à la lutte contre la pollution.

[1] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2007, n°233, p. 203.

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L’accession est dite naturelle lorsque l’incorporation de la chose ne procède pas du fait de l’homme, en ce sens qu’il n’est pas intervenu dans le processus d’union des biens.

Cette incorporation est qui donc est le résultat d’un phénomène naturel peut avoir pour objet tout autant un meuble qu’un immeuble.

Nous nous focaliserons ici sur l’incorporation des immeubles

L’accession immobilière ne procède pas seulement de l’incorporation d’un meuble, elle peut également résulter de l’union de plusieurs immeubles.

Le phénomène naturel susceptible de conduire à ce résultat n’est autre que le mouvement de l’eau qui sous l’effet des événements climatiques peut donner lieu à la création de nouveaux biens, à tout le moins à une redéfinition de l’assiette de la propriété.

Création d’un îlot, abandon par un cours d’eau de son lit, apparition d’alluvions et de relais sont autant de phénomènes qui sont envisagés par le Code civil dans le cadre de l’accession immobilière.

Ces phénomènes ont en commun de conduire à des situations d’extension ou de réduction de l’assiette de la propriété d’un fonds.

La question qui a lors se pose est de savoir à qui profite ou préjudicie les mouvements de l’eau qui modifient la configuration des terrains et, par voie de conséquence, les limites de voisinage.

Pour le déterminer, il convient de se reporter aux articles 556 à 563 du Code civil qui distinguent plusieurs phénomènes, dont la modification du lit d’un cours d’eau.

Le Code civil envisage deux sortes de modifications dont est susceptible de faire l’objet un cours d’eau : la formation d’un nouveau bras et l’abandon de son lit

  • Formation d’un nouveau bras
    • L’article 562 du Code civil prévoit que « si un cours d’eau, en se formant un bras nouveau, coupe et embrasse le champ d’un propriétaire riverain, et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son champ, encore que l’île se soit formée dans un cours d’eau domanial. »
    • Il ressort de cette disposition que la formation d’un nouveau bras est sans incidence sur la limite de propriété du cours d’eau, à tout le moins lorsqu’il est domanial.
    • Lorsque, en revanche, il s’agit d’un cours d’eau domanial la propriété du propriétaire du fonds traversé par le nouveau bras s’en trouve diminuée d’autant.
  • Abandon de son lit
    • Dans l’hypothèse où un cours d’eau abandonne son lit, il y a lieu de distinguer selon que celui-ci présente un caractère domanial ou non.
      • Les cours d’eaux domaniaux
        • L’article 563 du Code civil dispose que « si un cours d’eau domanial forme un nouveau cours en abandonnant son ancien lit, les propriétaires riverains peuvent acquérir la propriété de cet ancien lit, chacun en droit soi, jusqu’à une ligne qu’on suppose tracée au milieu du cours d’eau.»
        • Il ressort de cette disposition que l’ancien lit d’un cours d’eau tombe dans le domaine privé de la personne publique ce qui implique qu’il peut faire l’objet d’une aliénation ou qu’il peut être acquis par usucapion.
        • Lorsqu’il est aliéné, l’alinéa 1er in fine de l’article 563 du Code civil précise que « le prix de l’ancien lit est fixé par des experts nommés par le président du tribunal de la situation des lieux, à la requête de l’autorité compétente. »
        • À cet égard, il peut être observé que l’aliénation de l’ancien lit du cours d’eau ne constitue, en aucun cas, une faculté laissée à la discrétion : il s’agit d’une véritable obligation mise à sa charge.
        • L’alinéa 2e du texte prévoit en ce sens que « à défaut par les propriétaires riverains de déclarer, dans les trois mois de la notification qui leur sera faite par l’autorité compétente, l’intention de faire l’acquisition aux prix fixés par les experts, il est procédé à l’aliénation de l’ancien lit selon les règles qui président aux aliénations du domaine des personnes publiques. »
        • S’agissant du prix payé par les acquéreurs privés du nouveau lit, il vise à indemniser les propriétaires des fonds sur lesquels le nouveau lit du cours d’eau s’est établi, ce qui a pour conséquence, de diminuer l’assiette de leur propriété.
        • Cet objectif a été érigé en règle énoncée à l’article 533, al. 3e du Code civil qui prévoit que « le prix provenant de la vente est distribué aux propriétaires des fonds occupés par le nouveau cours à titre d’indemnité, dans la proportion de la valeur du terrain enlevé à chacun d’eux. »
      • Les cours d’eau non-domaniaux
        • L’article L. 215-4 du Code de l’environnement dispose que lorsqu’un cours d’eau non domanial abandonne naturellement son lit, les propriétaires des fonds sur lesquels le nouveau lit s’établit sont tenus de souffrir le passage des eaux sans indemnité.
        • Toutefois, ils peuvent, dans l’année qui suit le changement de lit, prendre les mesures nécessaires pour rétablir l’ancien cours des eaux.
        • Les propriétaires riverains du lit abandonné jouissent de la même faculté et peuvent, dans l’année et dans les mêmes conditions poursuivre l’exécution des travaux nécessaires au rétablissement du cours primitif.
        • À l’expiration de ce délai le nouveau lit appartient pour moitié aux propriétaires riverains et le lit abandonné aux propriétaires anciennement riverains.
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L’accession immobilière correspond à l’hypothèse où une chose mobilière ou immobilière est incorporée à un immeuble, de telle sorte qu’une union se crée entre les deux biens qui en formeront plus qu’un seul et même bien.

À l’examen, outre son objet, les immeubles, l’accession immobilière se distingue de l’accession mobilière en ce qu’elle remplit deux fonctions.

En effet, l’accession immobilière n’est pas seulement un mode d’acquisition de la propriété, elle vise également à en fixer les limites.

Avant de résoudre un conflit de propriétés, ce qui est la fonction première de l’accession, encore faut-il être en mesure de délimiter les assiettes des droits qui s’affrontent, ne serait-ce que pour identifier celle qui correspond au principal et emporte, par voie de conséquence, la propriété du bien accessoire.

Lorsque les propriétés en conflits portent sur des biens meubles, la délimitation de l’assiette des droits de chaque propriétaire ne soulève aucune difficulté dans la mesure où elle embrasse les contours physiques du bien qui, par nature, sont finis.

Lorsque, en revanche, il s’agit de délimiter l’assiette de la propriété d’un bien immobilier, l’exercice est tout autre. La propriété d’un immeuble est assise sur le sol. Or non seulement celui-ci peut s’étendre sans fin, mais encore il doit être appréhendé tant de long en large (surface) que de haut en bas (dessus et dessous).

Aussi, la délimitation de l’assiette de la propriété immobilière est loin d’être aussi évidente qu’en matière mobilière où ce sont les contours physiques de la chose qui fixent l’assiette des droits de son propriétaire.

Afin de surmonter cette difficulté de la délimitation de la propriété immobilière, qui est un préalable nécessaire, à la résolution des conflits de propriétés, les rédacteurs du Code civil ont posé des règles aux articles 552 et 552.

Si ces règles introduisent la section consacrée à l’accession immobilière, elles y sont en réalité étrangères.

En effet, elles visent à définir, non pas un mode d’acquisition de la propriété, mais l’assiette du droit du propriétaire d’un immeuble.

La résolution des conflits de propriétés en matière immobilière est, quant à elle, envisagée aux articles suivants (art. 554 à 564 C. civ.) qui donc intéressent le mode d’acquisition de la propriété que constitue l’accession.

A cet égard, le Code civil distingue selon que l’accession immobilière est le résultat d’un phénomène naturel ou selon qu’elle procède de l’intervention de la main de l’homme.

Nous nous focaliserons ici sur l’accession artificielle.

L’accession est dite artificielle lorsque l’incorporation de la chose procède donc du fait de l’homme, en ce sens qu’il est intervenu dans le processus d’union des biens.

Cette forme d’accession est régie aux articles 554 et 555 du Code civil qui doivent être articulés avec les articles 552 et 553.

==> Délimitation de la propriété et résolution des conflits de propriété

Le mécanisme d’acquisition de la propriété institué par les articles 554 et 555 du Code civil ne peut être compris que s’il est appréhendé à la lumière des articles 552 et 553.

  • L’article 552 vise à définir l’objet de la propriété immobilière en présument le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous
  • L’article 553 vise, quant à lui, non pas à délimiter l’objet de la propriété immobilière, mais à prévenir la survenance d’un conflit entre propriétaires résultant de l’incorporation à un fonds d’un bien appartenant à autrui.

La combinaison de ces deux dispositions a manifestement pour effet de conférer au propriétaire du sol une maîtrise totale de l’immeuble en ce que non seulement il est présumé être propriétaire du dessus et du dessous mais encore il est réputé avoir édifié tout ce qui est implanté sur son fonds.

S’agissant, spécifiquement, de l’article 553 du Code civil, cette disposition envisage l’hypothèse où la propriété d’un bien incorporé dans le sous-sol ou élevé en surface serait contestée au propriétaire du sol.

Deux situations sont susceptibles de se présenter :

  • Soit le propriétaire du sol a réalisé un ouvrage en incorporant à son fonds les biens d’autrui
  • Soit un tiers a réalisé un ouvrage incorporé au fonds du propriétaire du sol parce qu’il en avait la jouissance, en vertu d’un droit personnel (bail), d’un droit réel (usufruit) ou encore qu’il était occupant sans droit ni titre

Afin de résoudre ce conflit de propriétés, deux approches peuvent être adoptées :

  • Première approche
    • Elle consiste à faire une application stricte de la règle de l’accession ce qui aurait pour effet de désigner de façon systématique le propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage réalisé, peu importe que la construction procède de l’intervention d’un tiers
    • Cette approche présente l’avantage de la simplicité, en ce qu’elle fait d’emblée échec à toute action en revendication.
    • L’inconvénient, c’est qu’elle peut s’avérer pour le moins sévère sinon injuste pour le tiers muni d’un titre qui, bien qu’il soit l’auteur de l’ouvrage réalisé, ne pourra pas échapper à une expropriation.
  • Seconde approche
    • Elle consiste à positionner le conflit de propriétés sur le terrain probatoire en posant une présomption qui désigne le propriétaire du sol comme l’auteur des ouvrages réalisés sur son fonds, mais qui peut être combattue par la preuve contraire.
    • Cette approche autorise ainsi les tiers à contester la propriété de la chose incorporée au fonds du propriétaire du sol et donc à faire valoir ses droits sur le bien revendiqué.
    • Faute de preuve suffisante, c’est la règle de l’accession qui a vocation à s’appliquer, d’où il s’ensuit la désignation du propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage implanté sur son fonds

À l’examen, les rédacteurs du Code civil ont opté pour la seconde approche, l’article 553 instituant au profit du propriétaire du sol une présomption réfragable, soit qui peut être combattue par la preuve contraire.

==> Présomption et accession

La présomption instituée à l’article 553 du Code civil est à double détente :

  • Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
  • Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

Il peut être observé que le texte ne rattache nullement ici la propriété de la construction à la qualité de propriétaire du sol, ce qui reviendrait à faire application de la règle de l’accession.

Il se limite seulement à énoncer que l’incorporation d’un ouvrage à un fonds fait présumer que cet ouvrage a été réalisé par le propriétaire du sol.

Aussi, l’article 553 ne déduit la qualité de propriétaire de la construction, non pas de la qualité de propriétaire du sol, mais de la qualité de maître d’ouvrage.

Cette subtilité n’est pas sans importance, dans la mesure où elle offre la possibilité à quiconque de revendiquer la propriété d’un ouvrage élevé sur le fonds d’autrui.

Pour ce faire, il est néanmoins nécessaire de combattre la présomption posée par le texte à laquelle il peut être fait échec par tout moyen.

Dans un arrêt du 7 novembre 1978, la Cour de cassation a ainsi admis que la preuve de la propriété d’un ouvrage élevé sur le terrain d’autrui était rapportée du seul fait que le revendicant était parvenu à démontrer que le bien revendiqué a été construit pour son propre compte, sur ses plans et en partie de ses mains, sans aucune intervention du propriétaire du sol, et qu’il justifiait, par des factures établies à son nom et payées par lui, avoir assumé seul la charge du coût de la construction (Cass. 3e civ. 7 nov. 1978, n°77-13045).

Il ressort de la jurisprudence que pour faire échec à la présomption posée à l’article 553 il y a lieu de prouver :

  • D’une part, que le tiers agi dans son propre intérêt et non pour le compte du propriétaire du sol ou d’autrui
  • D’autre part, que le tiers a agi à ses frais, soit que c’est lui qui a personnellement supporté le coût de la construction

Lorsque la preuve de la réalisation de l’ouvrage par un tiers est rapportée, il n’en acquiert pas pour autant la propriété.

En effet, cette preuve a seulement pour effet de faire échec à l’attribution, par présomption, de la propriété de la construction au propriétaire du sol.

Elle ne pourra toutefois pas faire obstacle à l’application de la règle de fond énoncée à l’article 555 du Code civil qui désigne, par voie d’accession, le propriétaire du sol comme le propriétaire de toutes les plantations, constructions et ouvrages élevés sur son fonds.

L’union des biens est inévitable : si elle ne se fait pas sur le terrain probatoire, elle se fera sous l’effet de la règle de l’accession.

Mais alors, puisque l’attribution de l’ouvrage au propriétaire du sol est inévitable, immédiatement la question se pose de l’intérêt de l’article 553 du Code civil ?

Pourquoi ouvrir la possibilité aux tiers de contester, sur le fondement de l’article 553, la propriété de l’ouvrage élevé sur le fonds d’autrui si, in fine, elle sera systématiquement attribuée au propriétaire du sol ?

L’intérêt pour le tiers de se placer sur le terrain probatoire, c’est que, une fois démontré que c’est lui qui a endossé la qualité de maître d’ouvrage et non le propriétaire du sol, il sera fondé, au titre de cette qualité, à réclamer dans le cadre de l’application de la règle de l’accession à percevoir une indemnité.

C’est là qu’interviennent les articles 554 et 555 du Code civil qui, lorsqu’il est fait échec à la présomption posée à l’article 553 du Code civil, opèrent un basculement vers l’application de la règle de l’accession.

D’une présomption de propriété on passe à un mode d’acquisition de la propriété du bien incorporé au fonds.

Cette incorporation peut résulter :

  • Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par le propriétaire du sol sur son fonds avec des matériaux qui appartiennent à autrui
  • Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

Les articles 554 et 555 du Code civil envisagent ces deux hypothèses qui, toutes deux, mobilisent la règle de l’accession.

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I) Les actions pétitoires

Les actions pétitoires sont celles qui visent à établir un droit de propriété ou à nier son existence. Pour les autres droits réels, sont les servitudes, deux types d’actions peuvent être exercées :

  • L’action confessoire qui vise à faire reconnaître l’existence d’une servitude
  • L’action négatoire qui vise à contester l’établissement d’une servitude

==> L’action confessoire

L’action confesseur qui donc vise à obtenir la reconnaissance d’un droit réel, elle appartient, en matière de servitude, au propriétaire du fonds dominant.

Ainsi, celui-ci peut-il saisir le juge aux fins de se voir reconnaître un droit de passage ou encore une servitude non aedificandi (de ne pas bâtir).

En cas de violation de son droit, le titulaire de la servitude est fondé à solliciter la remise en état des lieux qui ne pourra pas lui être refusé par le juge qui dispose, en pareil cas, d’aucune marge de manœuvre.

Il n’aura, dès lors, d’autre choix que d’ordonner la démolition de l’ouvrage irrégulier, sans pouvoir exiger que le propriétaire du fonds dominant ait à justifier d’un quelconque préjudice. La seule constatation de la violation de son droit suffit à déclencher le prononcé de la sanction.

==> L’action négatoire

L’action négatoire est celle qui vise à contester un droit réel et plus précisément, pour les servitudes, à nier, soit leur existence, soit leur assiette ou les modalités d’exercice.

Aussi, appartient-elle au propriétaire du fonds servant qui devra prouver que la servitude qu’il conteste n’est fondée sur aucun titre ou encore que la prescription n’a pas pu jouer.

II) Les actions possessoires

L’article 2278 du Code civil prévoit que « la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace. »

Si la possession est une situation de fait, elle produit des effets de droits qui justifient que le possesseur bénéficie d’une protection juridique en cas d’atteinte à son droit.

==> Droit antérieur

Sous l’empire du droit antérieur, la protection de la possession était assurée par les actions possessoires dont était titulaire, en application de l’ancien article 2279 du Code civil, celui qui possédait utilement et le détendeur précaire de la chose.

Cette disposition prévoyait en ce sens que « les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement. »

Au nombre des actions possessoires figuraient :

  • La complainte
    • Il s’agit de l’action de droit commun du possessoire, de sorte que tout trouble subi par le possesseur pouvait justifier l’exercice de cette action, à l’exception des troubles sanctionnés par les deux autres actions possessoires.
    • L’exercice de la complainte était conditionné par la caractérisation d’un trouble, par la paisibilité de la possession et par sa durée qui devait être supérieure à un an.
    • Ainsi, les conditions d’exercice de cette action possessoire étaient plutôt souples puisqu’il n’était pas nécessaire de justifier de tous les autres caractères de la possession (continue, publique, non équivoque)
  • La dénonciation de nouvel œuvre
    • Tandis que la complainte avait vocation à mettre fin au trouble subi par le possesseur, la dénonciation de nouvel œuvre visait à prévenir un trouble futur.
    • La décision rendue consistait ainsi à enjoindre l’auteur du trouble de cesser son activité en prévision de l’atteinte à venir à la possession du demandeur
  • L’action en réintégration
    • Cette action était pour le moins particulière dans la mesure où elle permettait d’assurer la protection de la possession qui avait duré moins d’un an.
    • La raison en est que cette action visait à sanctionner les troubles d’une extrême gravité
    • Il s’agit, en effet, de protéger une personne qui a été dépossédée du bien qu’elle occupait paisiblement, soit par violence (expulsion par la force du possesseur), soit par voie de fait (appropriation du bien sans recours à la force)
    • Afin de prévenir la vengeance du possesseur dépouillé, le droit l’autorisait à exercer une action en justice quand bien même il était en possession de la chose depuis moins d’un an

Bien que profondément ancrées dans le droit des biens, depuis 2015, les actions possessoires ne sont plus : elles ont été supprimées par le législateur pour plusieurs raisons :

Tout d’abord, il peut être observé que la protection possessoire ne concernait que les immeubles, ce qui n’était pas sans restreindre son champ d’application.

Par ailleurs, les actions possessoires soulevaient des difficultés, notamment quant à leur distinction avec les actions pétitoires, soit les actions qui visent à établir, non pas la possession ou la détention d’un bien, mais le fond du droit de propriété.

En effet, il était toujours difficile d’exiger du juge qu’il ignore le fond du droit lorsqu’il est saisi au possessoire.

À cela s’ajoutait la règle énoncée à l’ancien article 1265 du Code civil qui posait le principe de non-cumul de l’action possessoire avec l’action pétitoire. Celui qui agissait au fond n’était pas recevable à agir au possessoire et le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble.

En outre, il est apparu au législateur que les actions en référé étaient préférées aux actions possessoires, rendues trop complexes en raison notamment de ce principe du non-cumul du possessoire et du pétitoire.

Aussi, le groupe de travail sur la réforme du droit des biens, présidé par le professeur Périnet-Marquet, sous l’égide de l’association Henri Capitant, a « dans un but de simplification souhaité la suppression pure et simple des actions possessoires figurant dans le code de procédure civile »

Cette idée a été reprise une première fois par la Cour de cassation, dans son rapport d’activité de 2009. Selon ce rapport « les multiples difficultés nées de l’application de ce principe et de l’efficacité des procédures de référé actuelles permettent légitimement de justifier la suppression suggérée, la protection du trouble causé par une voie de fait relevant des attributions du juge des référés et le tribunal de grande instance statuant au fond sur le litige de propriété proprement dit ».

Un premier pas vers un rapprochement des actions possessoires et pétitoires avait été fait en 2005, lorsque le décret n°2005-460 du 13 mai 2005 relatif aux compétences des juridictions civiles, à la procédure civile et à l’organisation judiciaire a transféré la compétence du juge d’instance en matière d’action possessoire au juge du Tribunal de grande instance qui était déjà investi d’une compétence exclusive en matière d’action pétitoire.

Le législateur a finalement décidé de supprimer les actions possessoires en 2015 du dispositif de protection de la possession.

==> Droit positif

La loi n°2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures a donc abrogé l’ancien article 2279 du Code civil qui envisageait les actions possessoires.

Aussi, désormais, la seule action qui vise à assurer la protection du possesseur contre les troubles dont il est susceptible de faire l’objet est l’action en référé.

En matière de servitude, cette procédure n’est toutefois ouverte qu’aux seules servitudes apparentes et continues, ainsi qu’à celles qui reposent sur un titre.

La raison en est que les servitudes discontinues et non-apparentes ne peuvent pas s’acquérir par prescription, de sorte que leur possession est insusceptible de protection.

Lorsque, en revanche, le possesseur dispose d’un titre, il y a une présomption de titularité de la servitude qui justifie la protection de la possession.

Reste que l’action engagée devra remplir les conditions de recevabilité de l’action en référé qui ne vise pas à trancher le litige au fond, mais seulement à prononcer des mesures provisoires.

Cette procédure est confiée à un juge unique, généralement le président de la juridiction qui rend une ordonnance de référé.

L’article 484 du Code de procédure civile définit l’ordonnance de référé comme « une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »

Il ressort de cette disposition que la procédure de référé présente trois caractéristiques :

  • D’une part, elle conduit au prononcé d’une décision provisoire, en ce sens que le juge des référés ne se prononce pas sur le fond du litige. L’ordonnance rendue en référé n’est donc pas définitive
  • D’autre part, la procédure de référé offre la possibilité à un requérant d’obtenir du Juge toute mesure utile afin de préserver ses droits et intérêts
  • Enfin, la procédure de référé est, à la différence de la procédure sur requête, placée sous le signe du contradictoire, le Juge ne pouvant statuer qu’après avoir entendu les arguments du défendeur

Le juge des référés, juge de l’urgence, juge de l’évidence, juge de l’incontestable, paradoxalement si complexes à saisir, est un juge au sens le plus complet du terme.

Il remplit une fonction sociale essentielle, et sa responsabilité propre est à la mesure du pouvoir qu’il exerce.

Selon les termes de Pierre DRAI, ancien Premier Président de la Cour de cassation « toujours présent et toujours disponible (…) (il fait) en sorte que l’illicite ne s’installe et ne perdure par le seul effet du temps qui s’écoule ou de la procédure qui s’éternise ».

Le référé ne doit cependant pas faire oublier l’intérêt de la procédure à jour fixe qui répond au même souci, mais avec un tout autre aboutissement : le référé a autorité provisoire de chose jugée alors que dans la procédure à jour fixe, le juge rend des décisions dotées de l’autorité de la chose jugée au fond.

En toute hypothèse, avant d’être une technique de traitement rapide aussi bien de l’urgence que de plusieurs cas d’évidence, les référés ont aussi été le moyen de traiter l’urgence née du retard d’une justice lente.

Reste que les fonctions des référés se sont profondément diversifiées. Dans bien des cas, l’ordonnance de référé est rendue en l’absence même d’urgence.

Mieux encore, lorsqu’elle satisfait pleinement le demandeur, il arrive que, provisoire en droit, elle devienne définitive en fait – en l’absence d’instance ultérieure au fond.

En outre, la Cour européenne des droits de l’homme applique désormais au juge du provisoire les garanties du procès équitable de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH, gde ch., arrêt du 15 octobre 2009, Micallef c. Malte, no 17056/06). S’affirme ainsi une véritable juridiction du provisoire.

Le juge des référés est saisi par voie d’assignation. Il instruit l’affaire de manière contradictoire lors d’une audience publique, et rend une décision sous forme d’ordonnance, dont la valeur n’est que provisoire et qui n’est pas dotée au fond de l’autorité de la chose jugée.

L’ordonnance de référé ne tranche donc pas l’entier litige. Elle est cependant exécutoire à titre provisoire.

Le recours au juge des référés, qui n’est qu’un juge du provisoire et de l’urgence, n’est possible que dans un nombre limité de cas :

  • Le référé d’urgence
    • Dans les cas d’urgence, le juge peut prononcer toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence du litige en question. On dit à cette occasion que le juge des référés est le juge de l’évidence, de l’incontestable.
  • Le référé conservatoire
    • Le juge des référés peut également prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite (il peut ainsi, par exemple, suspendre la diffusion d’une publication portant manifestement atteinte à la vie privée d’un individu).
  • Le référé provision
    • Le juge des référés est compétent pour accorder une provision sur une créance qui n’est pas sérieusement contestable.
  • Le référé injonction
    • Le juge des référés peut enjoindre une partie d’exécuter une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire
  • Le référé probatoire
    • Lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de certains faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge peut ordonner des mesures d’instruction, par exemple une expertise.

S’agissant de la protection de la possession, pour exercer une action en référé il conviendra de remplir les conditions de recevabilité propres à chaque action.

S’agissant du référé urgence, l’article 834 du CPC) prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (Pour plus de détails V. Fiche sur le référé d’urgence).

S’agissant du référé conservatoire ou remise en état, l’article 835, al. 1er prévoit que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Pour plus de détails V. Fiches sur le référé conservatoire et sur le référé remise en état).

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En principe, sauf accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant, la servitude ne saurait être modifiée dans son assiette et dans ses modes d’exercice.

Ce principe est énoncé aux articles 701 et 702 du Code civil qui envisageant les conséquences de ce principe, le premier sur la situation du propriétaire servant et le second sur la situation du propriétaire du fonds dominant.

I) La situation du propriétaire du fonds servant

A) Principe

L’article 701, al. 1er du code civil que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »

L’alinéa 2 illustre la règle ainsi posée en prévoyant que ce dernier « ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. »

Il ressort de ce texte qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude ainsi que ses modes d’exercice.

Est-ce à dire que ce dernier ne peut entreprendre aucune modification de la servitude ? À l’examen, l’interdiction n’est nullement absolue.

La modification de la servitude n’est prohibée que pour les cas où :

  • Soit, elle en restreint l’usage
  • Soit, elle la rend plus incommode

En dehors de ces cas, le propriétaire à toute latitude pour aménager la servitude, cette faculté correspondant à l’exercice des attributs de son droit de propriété dont il n’est nullement privé.

Lorsque dès lors, l’aménagement réalisé améliore l’exercice de la servitude, le propriétaire du fonds dominant ne saurait le lui reprocher (Cass. civ. 20 févr. 1884).

La question qui alors se pose est de savoir comment apprécier la gêne, l’incommodité susceptible d’être occasionnées au bénéficiaire de la servitude ? À partir de quand peut-on considérer que la modification affecte son usage normal ?

À l’examen, la jurisprudence a tendance à considérer que seule une gêne sérieuse, significative est susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ., 16 mai 1990, n° 88-17.474). Cette appréciation est toutefois laissée au pouvoir souverain des juges du fond.

B) Exceptions

Par exception, la modification de l’assiette de la servitude est permise dans un cas envisagé à l’article 701, al. 3e du Code civil.

Cette disposition prévoit que si l’assignation primitive de la servitude « était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

Autrement dit, lorsque le maintien de la servitude devient particulièrement préjudiciable pour le propriétaire du fonds servant, celui-ci dispose de la faculté de solliciter la modification de son assiette.

L’exercice de cette faculté est toutefois subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives :

  • D’une part, le maintien de la servitude doit diminuer l’utilité du fonds servant, soit causer une gêne sérieuse à son propriétaire
  • D’autre part, la modification de l’assiette de la servitude ne doit pas être préjudiciable au propriétaire du fonds dominant

Tel sera le cas lorsque l’absence de modification de l’assiette de la servitude sera de nature à priver le fonds d’un avantage que pourrait lui procurer une construction (édification d’une maison) ou un aménagement (installation d’une clôture).

Il en va de même lorsque le maintien de la servitude dans son état initial a pour effet de diminuer l’utilité du fonds qui, par exemple, ne pourrait pas être affecté à l’exploitation d’un commerce.

Lorsque les deux conditions énoncées par l’article 701, al. 3e sont réunies, le titulaire de la servitude ne peut pas refuser la demande qui lui est adressée : elle s’impose à lui.

La raison en est qu’il s’agit d’une faculté légale unilatérale, de sorte que le consentement du titulaire de la servitude n’est pas requis (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-17910).

À cet égard, cette faculté conférée par l’article 703, al. 3e du Code civil au propriétaire du fonds servant peut être exercée pour toutes les servitudes.

Il est donc indifférent que la servitude ait été établie par titre, par prescription ou par destination du père de famille.

La Cour de cassation a, par ailleurs reconnu que la règle était applicable y compris pour les servitudes légales (Cass. 3e civ., 21 juill. 1981).

C) Sanction

En cas de violation de la règle qui interdit au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude, ainsi que ses modes d’exercice, la sanction encourue c’est la démolition.

Dans un arrêt du 4 octobre 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé » (Cass. 4 oct. 1989, n°87-14837).

Ainsi, seule la remise en état du fonds peut être prononcée à l’exclusion de l’octroi de dommages et intérêts, les juges du fond (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-10300).

À cet égard, il est indifférent que cette remise en état soit disproportionnée eu égard le préjudice causé au fonds dominant (Cass. 3e civ., 31 janv. 1995, n° 93-12490) ou qu’elle occasionne pour le propriétaire du fonds servant des dépenses considérables (Cass. 1ère civ., 30 nov. 1965).

Dès lors que la violation de l’article 701 est constatée, le juge n’a d’autre alternative que d’ordonner la démolition, ce qui n’est pas le cas lorsque la violation est commise par le propriétaire du fonds dominant.

II) La situation du propriétaire du fonds dominant

A) Principe

L’article 702 du Code civil dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »

Il s’évince de cette disposition, applicable à toutes les servitudes, y compris légales, qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds dominant de modifier l’assiette et les modes d’exercice de la servitude dont il est titulaire.

Dans un arrêt du 13 novembre 1970, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude, qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entrainant une aggravation de la charge grevant le fonds servant » (Cass. 3e civ. 13 nov. 1970, n°68-14247).

Aussi, ce dernier ne doit accomplir aucun acte qui aggraverait la charge qui pèse sur le fonds servant, ce qui implique qu’il doit en faire un usage normal de la servitude conformément à la destination de son fonds.

La question qui alors se pose est de savoir comment déterminer s’il y a aggravation de la servitude. À l’analyse, il convient de prendre pour référence l’assiette de la servitude fixée initialement lors de son établissement.

Aussi, lorsque la servitude est conventionnelle, c’est l’acte constitutif qui, en principe, en fixe l’assiette et ses modes d’exercice.

Lorsque toutefois, le titre est silencieux, à tout le moins trop évasif, la jurisprudence admet que le propriétaire du fonds servant puisse modifier, à sa guise, les modalités d’exercice de la servitude, sans que cette modification ne puisse être qualifiée d’aggravation de la charge (V. en ce sens Cass. civ. 30 avr. 1929).

L’absence de précision dans le titre sur l’assiette de la servitude octroie donc une latitude très large à son titulaire, la jurisprudence interprétant ce silence comme une renonciation des parties à limiter les modifications à intervenir sur la servitude (Cass. 1re civ., 4 juill. 1962).

Quid lorsqu’aucun titre écrit n’a été régularisé ? Tel est le cas pour la servitude établie par prescription et pour la servitude par destination du père de famille.

Faute de jugement qui fixerait le périmètre de la servitude, il conviendra pour le propriétaire du fonds servant de démontrer que la modification dénoncée, soit déborde l’assiette de la possession s’il s’agit d’une servitude établie par prescription, soit ne correspond pas à l’aménagement réalisé sur le fonds avant la division s’il s’agit d’une servitude par destination du père de famille.

En tout état de cause, il devra être prouvé, quelle que soit la nature de la servitude, que la modification dont elle fait l’objet excède les limites du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant.

Tel est notamment le cas lorsque le titulaire d’un droit de passage réalise des aménagements sur le chemin qui débordent l’assiette de la servitude (V. en ce sens Cass.  3e civ., 1ère avr. 2009, no 08-11.079).

B) Conditions

Conformément à l’article 702 du Code civil, seules les modifications qui aggravent la charge qui pèse sur le fonds servant seraient prohibées. Est-ce à dire que le titulaire de la servitude serait autorisé à agir en dehors des limites de son droit, dès lors que ses actes n’occasionnent aucune aggravation ?

À l’examen, afin de déterminer si la modification de la servitude est licite, la jurisprudence fonde moins sa position sur l’existence d’une aggravation de la charge que sur le préjudice causé par cette aggravation.

Plus précisément, les juridictions ont tendance à considérer que la modification de la servitude emporte, en elle-même, présomption d’aggravation de la servitude (Cass. 3e civ., 12 mai 1975), mais que pour être sanctionnée cette aggravation doit être préjudiciable au propriétaire du fonds servant (V. en ce sens Cass. req., 20 janv. 1904 ; Cass. 3e civ., 12 mai 1975).

En tout état de cause, l’appréciation de la licéité de la modification de la servitude relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 8 janv. 1992).

Il peut être observé, s’agissant des servitudes de passage, que la modification de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant est permise dans un cas très spécifique.

La jurisprudence admet, en effet, que lorsque cette modification se justifie par un changement de la destination du fonds dominant qui rend la servitude initiale inadaptée à l’exploitation normale du fonds, elle peut être imposée au propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ. 4 oct. 2000, n°98-12284).

Il devra néanmoins être démontré que la nouvelle exploitation correspond à une utilisation normale et légitime du fonds dominant (CA Chambéry, 6 févr. 1951).

C)  Sanction

À l’instar de l’obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds servant de ne pas diminuer l’usage de la servitude ni de le rendre plus incommode, l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant de ne pas aggraver la charge est une obligation propter rem, soit attachée à la chose.

Est-ce à dire qu’en cas de violation de la règle posée à l’article 702 du Code civil, la sanction encourue est la démolition de l’ouvrage ?

Parce qu’il s’agit de sanctionner une obligation réelle, la remise en état des lieux devrait systématiquement être ordonnée par les juges dès lors qu’est constatée une aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.

Tel n’est toutefois pas la position adoptée par la Cour de cassation qui considère que le choix de la sanction relève du seul pouvoir d’appréciation des juges du fond (Cass. 2e civ. 6 mai 1976).

La doctrine justifie cette différence de traitement en avançant que la violation d’un droit (cas du propriétaire du fonds servant) ne peut pas être mise sur le même plan que le mauvais usage d’un droit (cas du propriétaire du fonds dominant).

L’argument ne convainc pas, car dans les deux cas, il y a violation d’une obligation réelle. Elle devra, dans ces conditions, être sanctionnée de la même manière.

En tout état de cause, il y a bien différence de traitement par la jurisprudence qui admet que la violation de la règle énoncée par l’article 702 puisse être seulement sanctionnée par l’octroi de dommage et intérêts et non pas la remise en état des lieux (Cass. 3e civ., 11 juin 1974).

À cet égard, il peut être observé que lorsque la sanction consiste en une condamnation à des dommages et intérêts, elle n’est pas transmissible aux propriétaires successifs (Cass. 3e civ., 18 févr. 1987, n° 85-12867), alors qu’elle le devient lorsqu’il s’agit d’ordonner la remise en état des lieux (Cass. civ., 7 févr. 1949).

La raison en est que la dette de responsabilité est une obligation personnelle et donc intransmissible, alors que la sanction de la remise en état est une obligation réelle (propter rem) ce qui implique qu’elle suit le sort de la chose à laquelle elle est attachée.

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L’article 639 du Code civil distingue trois modes de constitution des servitudes :

  • Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux
  • Les servitudes qui sont établies par la loi
  • Les servitudes qui sont établies par le fait de l’homme

S’agissant des premières, elles se justifient par la configuration de certains fonds qui les rend nécessaires. Ces servitudes intéressent principalement l’écoulement des eaux, le drainage et l’irrigation ainsi que les égouts des toits. Nous nous focaliserons ici sur ces dernières.

L’article 681 du Code civil dispose que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. »

Il ressort de cette disposition que tout propriétaire doit construire le toit qui couvre l’immeuble situé sur son fonds de telle manière que les eaux pluviales ne se déversent pas sur le fonds voisin.

Par eaux pluviales, il faut entendre toutes celles qui n’ont pas été altérées par le fait de l’homme, telles que les eaux industrielles, usées, fétides ou insalubres (Cass. 1ère civ. 4 déc. 1963).

Une fois tombées au sol, les eaux pluviales pourront néanmoins, en application de l’article 641 du Code civil, s’écouler sur les fonds inférieurs, dès lors que cet écoulement est le résultat naturel de la configuration des lieux (V. en ce sens Cass. 3e civ. 7 nov. 1972).

En tout état de cause, il appartient au propriétaire de bâtir son toit de telle manière que l’eau de pluie se déverse :

  • Soit sur son propre fonds
  • Soit sur la voie publique

Cette obligation qui pèse sur les propriétaires s’applique quelle que soit la localisation du fonds et de l’usage qui est fait du bâtiment.

Il peut être observé que le déversement des eaux pluviales sur la voie publique est susceptible d’être encadrée par la commune, des règles d’urbanisme pouvant notamment imposer des raccordements au réseau communal.

Par ailleurs, il a été admis que, lorsqu’une partie d’un fonds est détenue en indivision par plusieurs propriétaires, le déversement des eaux pluviales puisse s’effectuer sur une bande de terrain indivis, dès lors que cet écoulement est conforme à la destination des lieux et n’est pas incompatible avec le droit d’un coindivisaire (Cass. 3e civ. 9 janv. 1985, n°83-14000).

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L’article 639 du Code civil distingue trois modes de constitution des servitudes :

  • Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux
  • Les servitudes qui sont établies par la loi
  • Les servitudes qui sont établies par le fait de l’homme

S’agissant des premières, elles se justifient par la configuration de certains fonds qui les rend nécessaires. Ces servitudes intéressent principalement l’écoulement des eaux, le drainage et l’irrigation.

Nous nous focaliserons ici sur celles relatives à l’écoulement des eaux, lesquelles se divisent en deux catégories :

  • Les servitudes relatives à l’écoulement naturel des eaux
  • Les servitudes relatives à l’écoulement aggravé des eaux

I) La servitude relative à l’écoulement naturel des eaux

  • Principe
    • L’article 640 du Code civil dispose que « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. »
    • Il ressort de cette disposition que le propriétaire d’un fonds situé en aval d’un fonds situé en amont ne peut pas faire obstacle à l’écoulement des eaux, dès lors que celui-ci est le résultat naturel de la situation des lieux et non celui du fait de l’homme.
  • Domaine
    • La servitude relative à l’écoulement naturel des eaux pèse tant sur les fonds privés que sur les fonds relevant du domaine public.
    • À cet égard, il est indifférent que le fonds servant et le fonds dominant soient séparés par une voie publique.
    • Cette servitude s’applique encore aux eaux d’infiltration, et de source, aussi bien qu’aux eaux pluviales et à celles qui proviennent de la fonte des neiges
  • Condition
    • Le bénéfice de la servitude d’écoulement naturel des eaux est subordonné à l’absence d’intervention de la main de l’homme.
    • Autrement dit, l’écoulement de l’eau doit être le résultat naturel de la configuration des lieux.
    • Cette servitude n’a donc pas vocation à s’appliquer aux eaux usées, aux eaux ménagères ou encore aux eaux industrielles
  • Obligations
    • La servitude d’écoulement naturel des eaux emporte deux conséquences pour les propriétaires des fonds servants et dominants
      • Création d’une obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds servant
        • L’article 663, al.2e prévoit que « le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. »
        • Ainsi est-il fait défense au propriétaire du fonds servant d’empêcher l’écoulement des eaux et édifiant quelque obstacle que ce soit.
        • Le manquement à cette obligation engage sa responsabilité délictuelle (V. en ce sens 3e civ. 3 avr. 2012, n°11-14328)
      • Création d’une obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds dominant
        • L’article 663, al. 3e dispose que « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »
        • Cette obligation mise à la charge du propriétaire du fonds dominant doit être comprise comme lui interdisant d’affecter l’écoulement naturel des eaux en déversant, par exemple, des eaux usées ou ménagères.
        • Dès lors que l’intervention du propriétaire du fonds dominant modifie l’écoulement des eaux, il y a aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.
        • Or cette aggravation est constitutive d’une faute susceptible de donner lieu à une indemnisation du préjudice causé.
        • Le propriétaire du fonds servant peut encore contraindre, sous astreinte, le propriétaire du fonds supérieur à réaliser des travaux afin que cesse l’écoulement anormal des eaux.

II) La servitude relative à l’écoulement aggravé des eaux

Si, en application de l’article 663, al. 3e du Code civil « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur », la loi du 8 avril 1898 est venue assortir ce principe d’exceptions.

Ces exceptions ne sont autres que des applications du principe général posé à l’article 641, al. 1er du Code civil qui prévoit que « tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. »

Aussi, est-il certains cas où le propriétaire du fonds dominant est en droit d’aggraver la charge qui pèse sur le fonds servant, cette aggravation n’étant permise que dans le cadre d’une utilisation des eaux à des fins agricoles ou industrielles.

  • Les cas d’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux
    • Premier cas
      • L’aggravation est permise lorsque le propriétaire du fonds dominant fait usage des eaux pluviales ou en affecte la direction de leur écoulement ( 641, al. 2e C. civ.).
      • Il en va également pour les eaux de sources nées sur un fonds ( 641, al. 3 C. civ.)
      • En contrepartie, l’article 641 prévoit qu’une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.
    • Second cas
      • L’aggravation est encore permise lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ( 641, al. 4e C. civ.)
      • Le propriétaire du fonds servant aura alors droit à une indemnité en cas de dommages résultant de l’écoulement des eaux
  • Exceptions
    • L’article 641, al. 5 du Code civil prévoit que « les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations ne peuvent être assujettis à aucune aggravation de la servitude d’écoulement dans les cas prévus par les paragraphes précédents.»
    • Dans les hypothèses visées par cet alinéa, l’aggravation de la servitude d’écoulement naturel des eaux est ainsi prohibée.
  • Procédure
    • L’article 641, al. 6 du Code civil précise que les contestations auxquelles peuvent donner lieu l’établissement et l’exercice des servitudes prévues par ces paragraphes et le règlement, s’il y a lieu, des indemnités dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le juge du tribunal judiciaire du canton qui, en prononçant, doit concilier les intérêts de l’agriculture et de l’industrie avec le respect dû à la propriété.
    • En outre, s’il y a lieu à expertise, il peut n’être nommé qu’un seul expert ( 641, al. 7e C. civ.)
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