Annoncée à l’article 1625 c.civ., la garantie des vices cachés est définie à l’article 1641 c.civ. :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Cette garantie, à laquelle le vendeur est légalement tenu (1), peut être modulée contractuellement (2). Elle est en outre complétée par différents dispositifs légaux (voy. sur ce point, l’article “La vente – Les systèmes spéciaux de garantie”).

1.- La garantie légale des vices cachés

Il faut envisager successivement les conditions (1.1) et les effets (1.2) de la garantie légale des vices cachés.

1.1.- Les conditions de la garantie légale

Le jeu de la garantie légale des vices cachés exige que soient précisées les ventes à l’occasion desquelles cette garantie est due (a), que soient identifiés les acteurs de cette garantie (b), que soit décrit le fait contre lequel elle prémunit l’acheteur (c) et, enfin, que soient posées les conditions dans lesquelles ce dernier peut agir (d).

a.- Les ventes donnant lieu à la garantie légale

Si la garantie légale est due par principe, deux exceptions sont cependant réservées :

  • d’abord, la garantie « n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice» (art. 1649 c.civ.) ;
  • ensuite, elle est exclue lorsque l’acheteur, prenant le bien en l’état, assume le risque d’existence d’un défaut caché ; pourvu, dans ce cas, que le vendeur ait effectivement ignoré ce dernier (art. 1643 c.civ. a contrario).

b.- Les acteurs de la garantie légale

Le débiteur (1) et le créancier (2) de la garantie légale doivent être évoqués.

Le débiteur

Le débiteur de la garantie légale est le vendeur. Si l’affirmation peut paraître évidente, elle ne l’est pas tant que cela :

  • tout d’abord, dans la mesure où la loi vise le vendeur, il faut exclure a priori une garantie due par le producteur du bien. Une telle solution paraissait peu équitable ; elle a été amendée de différentes manières (voy. l’article préc.) ;
  • ensuite sont concernés tous les vendeurs, qu’ils soient professionnels ou non-professionnels, de bonne ou de mauvaise foi – ce dernier élément jouant sur la quotité de la garantie, et non sur son principe.

Le créancier

La garantie des vices cachés est instituée au profit de l’acquéreur. Elle profite également aux sous-acquéreurs du bien (Civ., 25 janv. 1820, S. 1820, 1, 213). Ceux-ci disposent donc :

  • d’une première action contre leur vendeur ;
  • d’une seconde action contre l’auteur de leur vendeur ;
  • le cas échéant, d’une énième action contre l’auteur de l’auteur, etc., jusqu’à l’action contre le fabricant du bien.

L’action du sous-acquéreur revêt plusieurs particularités. Son domaine, d’abord, embrasse non seulement les chaînes homogènes de contrats de vente (une vente suivie d’une vente) mais aussi les chaînes hétérogènes (par ex. une vente, puis un contrat d’entreprise), pourvu que les contrats successifs soient tous translatifs de propriété (Ass. plén., 7 avr. 1986, n° 83-14.631, Bull. civ., Ass. plén., 2).

Sa nature, ensuite : « l’action directe dont dispose le sous-acquéreur contre le fabricant ou un vendeur intermédiaire, pour la garantie du vice caché affectant la chose vendue dès sa fabrication, est nécessairement de nature contractuelle » (Civ. 1, 9 oct. 1979, n° 78-12.502, Bull. civ. I, 241 ; comp., en présence d’une chaîne de contrats non translatifs de propriété, Ass. plén., 12 juill. 1991, n° 90-13.602, Bull. civ., Ass. plén., 6). Il faut en tirer les conséquences.

D’une part, le vendeur contre lequel est dirigée l’action n’est tenu qu’à hauteur du prix qu’il a perçu (nonobstant l’indemnisation éventuelle), et non à hauteur du prix qu’a reçu le vendeur intermédiaire des mains du sous-acquéreur exerçant l’action rédhibitoire (Civ. 1, 4 mars 1997, n° 94-22.026). Il n’en va pas différemment lorsque le premier vendeur est attrait en garantie par le revendeur à raison de l’action engagée par le sous-acquéreur : le premier vendeur ne garantit le revendeur qu’à hauteur du prix qu’il avait reçu de celui-ci (Civ. 1re, 17 mars 2011, n° 09-15.724).

D’autre part, celui contre lequel est dirigée l’action peut opposer au sous-acquéreur les exceptions (moyens de défense) qu’il aurait opposées à son propre acquéreur, telle qu’une clause limitative de responsabilité (Civ. 1, 7 juin 1995, n° 93-13.898, Bull. civ. I, 175). En revanche, « une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire, dès lors qu’aucune clause de non-garantie n’a été stipulée lors de la première vente » (Civ. 3, 16 nov. 2005, n° 04-10.824, Bull. civ. III, 222).

c.- Le fait garanti par la loi

L’article 1641 du Code civil vise les « défauts cachés ».

Le vice

Le vice, selon l’article 1641 c.civ., s’entend d’un « défaut » de la chose. Le vice est donc « nécessairement inhérent à la chose elle-même » et ne saurait découler de facteurs extrinsèques – ainsi, un médicament n’est pas affecté d’un risque à raison de son incompatibilité avec un autre (Civ. 1, 8 avr. 1986, n° 84-11.443, Bull. civ. I, 82) –, quoique la jurisprudence admette que des éléments liés à la chose contiennent le vice de celle-ci – ainsi, la fragilité du sol sur lequel est bâti un immeuble peut constituer le vice (Civ. 3, 24 janv. 2012, n° 11-10.420).

L’existence du vice n’est pas une condition suffisante au jeu de la garantie des vices cachés. Il faut encore que le vice rende « impropre la chose à l’usage auquel elle est destinée », ou « en diminue […] cet usage » (art. 1641 c.civ.). Le terme d’« usage » appelle quelques précisions.

Il s’agit d’abord d’un usage normal. Par exemple, ne constitue pas un usage normal, pour un véhicule de collection, l’utilisation quotidienne qu’en fait l’acquéreur qui ne peut, dès lors, se prévaloir à l’encontre du vendeur d’un vice caché au titre des désordres causés par cette utilisation (Civ. 1, 24 nov. 1993, n° 92-11.085, Bull. civ. I, 347). Si le vendeur a eu connaissance de l’usage particulier auquel l’acquéreur destinait la chose, l’adéquation de celle-ci à sa future destination relèvera plus sûrement de l’obligation de délivrance conforme (voy. l’article “La vente – L’obligation de délivrance du vendeur”), voire du devoir de conseil, que de la garantie des vices cachés.

Il s’agit ensuite de l’utilité première de la chose et des conditions dans lesquelles cette utilité est rendue. Quoique la finalité d’une friteuse, qui est de produire des frites, soit bien remplie, ce matériel est affecté d’un vice caché dès lors que « les odeurs engendrées par le fonctionnement de l’appareil sont insupportables aux voisins dans un tissu urbain dense », (Com., 1er déc. 1992, n° 91-10.275, Bull. civ. IV, 389).

Toutefois, un défaut léger n’affectant que l’agrément qui peut être tiré de la chose ne constitue pas un vice (Civ. 3, 4 juill. 2001, n° 99-19.586).

Quelle que soit sa nature, le défaut garanti est le défaut antérieur à la vente (Civ. 1, 20 mai 2010, n° 08-21.576) ou, plus précisément, au transfert des risques. L’antériorité, qu’il appartient à l’acheteur de prouver (Com., 8 juill. 1981, n° 79-13.110, Bull. civ. IV, 316), est avérée s’il est établi que le vice n’existait qu’en germe avant la vente, peu importe que ses conséquences se soient pleinement déployées après celle-ci.

Le vice caché

Si le vendeur est tenu des « défauts cachés » de la chose (art. 1641 c.civ.), il ne l’est pas « des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (art. 1642 c.civ.).

Au regard du vendeur, le terme « caché » ne signifie pas « dissimulé ». Quoique, par opportunité, le vendeur professionnel est souvent présumé connaître tous les défauts de la chose, le texte ne fait pas de la dissimulation ou de la mauvaise foi une condition de son application. Le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus » (art. 1643 c.civ.) et même s’il croyait qu’ils étaient apparents pour l’acquéreur.

Au regard de l’acquéreur, l’apparence ou la non-apparence du vice est plus délicate à cerner. L’acquéreur a pu prendre lui-même connaissance du défaut ou a pu en être informé.

Le défaut apparent et défaut non apparent

Lorsque l’acheteur est un profane, il n’est tenu, en prenant possession de la chose, qu’à un examen sommaire. Il ne saurait donc lui être fait grief de s’être cantonné à un examen externe, ni de ne s’être pas fait assister d’un expert : l’acquéreur profane d’un immeuble qui ne s’est pas glissé dans les combles, dont l’accès « peut-être difficile, n’était pas impossible », pour monter sur la toiture afin de vérifier le bon état de la charpente et des tuiles, ni ne s’est fait accompagner d’un homme de l’art lors de la délivrance peut ainsi invoquer la garantie des vices cachés (Ass. plén., 27 oct. 2006, n° 05-18.977, Bull. civ., Ass. plén., 13). En revanche, la présence d’un tel spécialiste aux côtés de l’acquéreur profane est de nature à rendre le vice apparent (Civ. 3, 16 sept. 2014, n° 13-19.911), et donc à exclure la garantie.

Lorsque l’acheteur est un professionnel de la même spécialité que le vendeur, il est présumé être compétent et connaître les défauts affectant la chose (Civ. 1, 18 déc. 1962, Bull. civ. I, 554). La garantie est alors exclue. La présomption n’est qu’une présomption simple « de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable » (Civ. 3, 28 févr. 2012, n° 11-10.705). L’acheteur la renverse en démontrant que le défaut ne pouvait être révélé qu’à la suite d’examens approfondis, voire destructifs ; il recouvre alors le bénéfice de la garantie des vices cachés.

L’information sur le défaut

La garantie des vices cachés ne saurait jouer, quelles que soient les qualités des parties, dès lors que l’acheteur a été informé du vice ou de son éventualité. Ne sauraient se prévaloir de cette garantie les acquéreurs d’un immeuble infesté de termites dès lors que l’agent immobilier « leur avait signalé l’existence d’une infestation de capricornes dans la charpente et leur avait conseillé de prendre l’avis d’un spécialiste » (Civ. 3, 26 févr. 2003, n° 01-12.750, Bull. civ. III, 53 ; comp. Civ. 3, 17 déc. 2008, n° 07-20.450).

Si la preuve de l’information incombe a priori au vendeur, la jurisprudence atténue cependant cette rigueur, en admettant que l’information soit donnée implicitement ou qu’elle résulte des circonstances entourant la vente. Le très faible prix payé pour une voiture révèle ainsi la connaissance qu’avait l’acheteur du vice qui l’affectait (Civ. 1re, 13 mai 1981, n° 80-10.876, Bull. civ. I, 165).

La mise en œuvre de la garantie légale

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (art. 1648, al. 1er, c.civ.). En fonction du point de départ – la découverte du vice –, le délai dans lequel doit être introduite l’action est donc plus long que le délai imposé à l’acquéreur consommateur au titre de la garantie de conformité.

Jusqu’à l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, l’article 1648 du Code civil prévoyait que l’action devait être engagée non « dans un délai de deux ans », mais dans un « bref délai » suivant la découverte du vice. Il incombait au juge du fond, usant de son pouvoir souverain, d’apprécier au cas par cas si le bref délai était respecté.

1.2.- Les effets de la garantie légale des vices cachés

La garantie légale des vices cachés se traduit par deux actions, différentes au regard de leur objet : l’action rédhibitoire (a) et l’action estimatoire (b).

« L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » (art. 1644 c.civ.). La jurisprudence majoritaire s’accorde pour considérer que « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point » (Civ. 3, 20 oct. 2010, n° 09-16.788, Bull. civ. III, 191 ; contra, en présence d’une demande principale et d’une demande subsidiaire : Civ. 3, 25 juin 2014, n° 13-17.254). Très ponctuellement, la loi impose l’action rédhibitoire (art. L. 223-7, C. rur.).

À l’une ou l’autre de ces actions s’ajoute, le cas échéant, le droit de l’acquéreur de prétendre à des dommages-intérêts (c).

a.- L’action rédhibitoire

L’action rédhibitoire (typique d’un défaut inacceptable) a pour objet l’anéantissement de la vente. Elle affecte la situation de l’acheteur et celle du vendeur.

  • La situation de l’acheteur

L’acheteur est tenu de rendre la chose. Encore faut-il qu’il soit en mesure de le faire : à défaut, et à moins que la disparition résulte de la « mauvaise qualité » de la chose, l’acheteur ne peut qu’emprunter la voie de l’action estimatoire (art. 1647, C. civ. ; Civ. 3, 3 déc. 1996, n° 94-19.176, Bull. civ. III, 441). En l’absence de disparition totale de la chose, la condition de restitution n’est pas trop lourde pour l’acheteur : la chose doit être restituée dans l’état où elle est au jour de la résolution du contrat, non dans l’état dans lequel elle se trouvait au jour de la vente (Civ. 1, 8 déc. 2009, n° 08-21.138).

L’acheteur restituant la chose n’est pas tenu d’indemniser le vendeur à raison de l’usage fait de celle-ci avant que se révèle le vice ou de la dépréciation de la chose résultant de cet usage (civ. 1, 19 févr. 2014, n° 12-15.520, Bull. civ. I, 26 ; comp., à propos de l’obligation de délivrance conforme, v. supra)

  • La situation du vendeur

Le vendeur est tenu à la restitution du prix ainsi qu’au remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 c.civ.), mais ne paraît pas tenu des intérêts. Lorsque l’action est exercée par le sous-acquéreur, le vendeur n’est tenu qu’à hauteur du prix reçu du vendeur intermédiaire.

Il peut néanmoins proposer à l’acheteur, et non lui imposer (Civ. 1, 11 juin 1980, n° 79-10.581, Bull. civ. I, 185 ; comp., à propos de la garantie de légale de conformité en matière de consommation, v. infra), de réparer le bien, voire de lui en substituer un autre ; l’acquéreur qui accepte renonce alors à la garantie légale des vices cachés (Com., 1er févr. 2011, n° 10-11.269).

b.- L’action estimatoire

L’action estimatoire est ouverte à l’acheteur qui entend conserver la chose en dépit du vice qui l’affecte. Elle a pour objet « de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés » (Civ. 3, 1er févr. 2006, n° 05-10.845, Bull. civ. III, 22).

L’acheteur peut prétendre au remboursement d’une partie d’un prix (art. 1644 c.civ.), et non à l’intégralité de celui-ci, même s’il s’avère que les coûts de remise en l’état de la chose sont supérieurs au prix de vente (Civ. 1, 19 avr. 2000, n° 98-12.326, Bull. civ. I, 87).

Cette fraction du prix reste à fixer. La valeur est « arbitrée par des experts » (art. 1644 c.civ.), à charge pour le juge de retenir soit les coûts de remise en état de la chose (Civ. 3e, 1er févr. 2006, préc.), soit la différence entre le prix et la valeur vénale de la chose atteinte d’un vice.

c.- Les dommages-intérêts

La bonne ou la mauvaise foi du vendeur est indifférente au jeu de la garantie légale des vices cachés. Cela n’exclut pas que le vendeur de mauvaise foi soit plus rigoureusement obligé que le vendeur de bonne foi. Alors que le second ne doit que la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 c.civ.), le premier est tenu « outre la restitution du prix […] de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » (art. 1645 c.civ.).

L’action en réparation est autonome : elle n’est pas soumise au délai de 2 ans (Civ. 3, 25 juin 2014, n° 13-17.254) et peut être engagée seule, sans que l’acheteur intente l’action rédhibitoire ou estimatoire (Civ. 1, 26 sept. 2012, n° 11-22.399, Bull. civ. I, 192).

La mauvaise foi du vendeur. La bonne foi se présume. Il incombe en principe à l’acheteur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice affectant la chose (art. 2274 c.civ.). La jurisprudence a cependant renversé ce principe à l’encontre des vendeurs professionnels, sur qui pèse une présomption irréfragable de connaissance des vices affectant la chose vendue.

Sont visés non seulement les professionnels qui ont pour activité principale la vente de la chose concernée, mais encore ceux qui n’assurent cette vente qu’à titre accessoire, quoique récurrent (Civ. 1, 30 sept. 2008, n° 07-16.876). De plus, il est parfaitement indifférent que l’acheteur soit ou non un professionnel ; toutefois, l’appréciation de l’apparence du vice est réalisée plus rigoureusement à propos de l’acheteur professionnel (v. supra).

L’indemnisation. Le vendeur de mauvaise foi est tenu de réparer l’intégralité des désordres affectant la chose ainsi que ceux qui, émanant du vice de celle-ci, ont été causés à d’autres biens ou à des personnes, peu importe que ces personnes soient tiers au contrat de vente.

Sous la seule réserve de l’existence d’un lien de causalité entre le vice et le dommage (Com., 15 mars 1976, n° 74-13.587, Bull. civ. IV, 99), le montant de la réparation ne connaît pas de limite a priori (Civ. 3, 8 oct. 1997, n° 95-19.808, Bull. civ. III, 193).

 

2.- La garantie conventionnelle des vices cachés

Les parties sont libres d’améliorer la garantie légale ; de manière plus restrictive, il leur est parfois autorisé de la réduire.

2.1.- L’amélioration de la garantie légale

Cette garantie est, en droit, toujours valable : le vendeur peut donc l’étendre, quelle que soit la forme de cette extension (renonciation au délai de deux ans, obligation de proposer un remplacement, engagement d’indemniser peu important sa bonne foi…).

La pratique, en revanche, est parfois discutable : sous couvert d’accroître la garantie légale des vices cachés, certains professionnels tendent ainsi à la réduire, si ce n’est en droit, du moins dans l’esprit des consommateurs. Tel est le cas lorsqu’ils proposent, en cas de défaut de la chose vendue, la substitution d’un autre produit ou le remboursement sous forme d’à-valoir. Le Code la consommation prévoit expressément une obligation d’information de l’acheteur sur les droits que celui-ci tire de la loi (art. L. 211-15, C. consom., v. supra).

2.2.- La limitation de la garantie légale

Le principe et la limite de l’aménagement conventionnel de la garantie des vices cachés sont prévus à l’article 1643 c.civ. Pourvu qu’une telle stipulation ait été insérée, la limitation de garantie est possible à l’endroit du vendeur ignorant le vice de la chose.

a.- La limitation de la garantie légale au profit du vendeur non professionnel

La limitation de garantie, partielle ou totale, est permise et produit ses effets, à moins que l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance des défauts cachés affectant la chose (Civ. 3, 6 oct. 2010, n° 09-70.266).

Le vendeur non professionnel de bonne foi bénéficiant d’une clause exclusive de responsabilité échappe donc à l’indemnisation des désordres causés par le vice affectant la chose (parce qu’il est de bonne foi), et aux actions rédhibitoire ou estimatoire (par le jeu de la clause).

b.- La limitation de la garantie légale au profit du vendeur professionnel

Le vendeur professionnel étant irréfragablement présumé connaître les vices affectant la chose qu’il cède, il ne devrait pas pouvoir limiter la garantie légale. Tel est effectivement le cas, en application tant de la législation (art. R. 132-1 et L. 211-15, C. consom.) que de la jurisprudence, lorsque l’acheteur est un non-professionnel, voire, en application de la jurisprudence seulement, lorsque l’acheteur est un professionnel (Civ. 1, 20 déc. 1983, n° 82-15.191, Bull. civ. I, 308).

Toutefois, l’efficacité des clauses limitatives de responsabilité est admise lorsque celles-ci sont stipulées entre professionnels de même spécialité (Civ. 1, 8 oct. 1973, n° 71-14.322, Bull. civ. I, 308).

(1)

L’acheteur est tenu de payer le prix de la chose (1) et de prendre possession de celle-ci (2).

1.- L’obligation de payer le prix

« La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente » (art. 1650 c.civ.). L’obligation de payer le prix ne soulève d’autres difficultés que celles touchant à sa portée, ses modalités, sa preuve et sa sanction.

a.- La portée de l’obligation de payer le prix

L’acheteur est tenu du prix ; il est tenu aussi, sauf stipulation contraire, du paiement « des frais et autres accessoires à la vente » (art. 1593 c.civ.). L’expression désigne, outre les prélèvements obligatoires (TVA notamment), les rémunérations dues à certains intermédiaires ou à ceux qui auraient contribué à la formation de l’acte (agent immobilier, notaire…). Dans ce prolongement, mais sur un autre fondement – l’obligation de retirement (v. infra) –, l’acheteur est en principe tenu du coût du transport de la chose.

Il ne faut pas exclure non plus que l’acheteur soit tenu à quelques intérêts assis sur le prix de la chose soit parce que les parties en ont convenu ainsi ; soit parce que la chose vendue puis livrée produit des fruits ou d’autres revenus ; soit parce que l’acheteur a été sommé de payer (art. 1652 c.civ.).

b.- Les modalités du paiement du prix

Si le paiement a lieu en principe en même temps que la délivrance de la chose, les parties sont libres de décider qu’il sera anticipé ou retardé. Ainsi, et à moins que les parties en conviennent différemment :

  • Le paiement est réalisé au lieu de la délivrance en cas de paiement anticipé (art. 1651 c.civ.) ;
  • Dans les autres cas, il est réalisé (à défaut) au domicile de l’acheteur (art. 1342-6 nouv. / art. 1247 anc. c.civ.).
  • Le paiement est réalisé à l’époque de la délivrance. L’article 1651 c.civ. pose une règle subsidiaire : « s’il n’a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l’acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance ». Il faut en déduire tout d’abord que, sauf stipulation contraire, l’acheteur peut refuser de payer aussi longtemps que le bien n’a pas été délivré, et ensuite que le paiement peut être suspendu si un trouble de droit (soit une action hypothécaire, soit une action en revendication) menace l’acheteur, à moins que le vendeur fasse cesser le trouble ou fournisse une caution à l’acheteur (art. 1653 c.civ.).
  • Le paiement peut être anticipé. “Sauf stipulation contraire, pour tout contrat de vente ou de prestation de services conclu entre un professionnel et un consommateur, les sommes versées d’avance sont des arrhes au sens de l’article 1590 du code civil » (art. L. 214-1 c.consom. / art. L. 131-1 anc.). Les arrhes  révèlent la volonté des parties de se ménager réciproquement une faculté de dédit. En cela, ils se distinguent des acomptes, qui constituent un paiement partiel et anticipé du prix. Lorsque des arrhes ont été convenues « chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double » (art. L. 214-1, al. 2 c.consom.). En matière de consommation toujours, la loi sanctionne le « crédit » artificiel que s’octroierait le professionnel qui, après avoir reçu de son client une somme, tarderait à délivrer la chose : « Lorsque le contrat de vente porte sur un bien mobilier, toute somme versée d’avance sur le prix, quels que soient la nature de ce versement et le nom qui est donné dans l’acte, est productive, au taux légal en matière civile, d’intérêts qui commencent à courir à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement jusqu’à la réalisation de la vente, sans préjudice de l’obligation de livrer, qui reste entière » (art. L. 214-2 c.consom.).
  • Le paiement peut être retardé. Il n’est pas rare, dans les relations commerciales, que l’acheteur exige de son fournisseur qu’il lui consente quelques délais de paiement. Le déséquilibre économique entre les parties contraint fréquemment le fournisseur à céder à de telles exigences. L’État s’est saisi de la difficulté soulevée par le crédit-fournisseur et a fixé un délai maximal de paiement dans les relations commerciales : « Le délai convenu entre les parties pour régler les sommes dues ne peut dépasser quarante-cinq jours fin de mois ou soixante jours à compter de la date d’émission de la facture » (art. L. 441-10, I c.com. / art. L. 441-6 anc.).

c.- La preuve du paiement du prix

Le paiement est un fait juridique qui se prouve par tout moyen. Les juges ont tendance à déduire de la délivrance une présomption de paiement, quoique la preuve contraire puisse être apportée. Les parties se ménageront utilement un écrit.

d.- La sanction du défaut de paiement du prix

Une option est ouverte au vendeur ; il peut soit obtenir l’exécution forcée de la vente, soit, au contraire, obtenir l’annulation de la vente – même si cette solution lui est a priori moins favorable (art. 1654 c.civ. ; en matière d’immeuble : art. 1655 et s. c.civ.).

Afin d’« encourager » l’exécution de l’obligation ou de préserver les intérêts du vendeur, plusieurs institutions coexistent.

En premier lieu, à moins qu’un délai de paiement ait été convenu, l’article 1612 c.civ. reconnaît au vendeur un droit de rétention de la chose vendue : « le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose, si l’acheteur n’en paye pas le prix ».

En second lieu, par la clause de réserve de propriété, le vendeur conserve la propriété de la chose jusqu’au complet paiement du prix, alors même que la chose aurait déjà été délivrée.

Enfin, l’article 2332 c.civ. reconnaît au vendeur un privilège spécial mobilier. Et l’article 2374, 1° c.civ. de reconnaître un privilège immobilier à ce dernier, sur l’immeuble vendu, pour le paiement du prix.

2.- L’obligation de retirer la chose

Si le vendeur est tenu de délivrer la chose, l’acheteur est tenu d’en prendre possession à l’occasion de cette délivrance. Il en résulte ainsi que l’obligation de retirement s’exécute au lieu et au temps de la délivrance et que le transport de la chose, du lieu où se tient la délivrance au lieu où l’acheteur souhaite la voir, est à la charge de l’acheteur.

Quant à la sanction de l’obligation de retirement, elle peut prendre la forme soit d’une exécution forcée, soit d’une résolution de la vente. Ainsi, en matière mobilière, « la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation, au profit du vendeur, après l’expiration du terme convenu pour le retirement » (art. 1657 c.civ.).

(0)

Le pacte de préférence est « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de contracter » (art. 1123, al. 1er c.civ.).

1.- La formation du pacte de préférence

À l’instar de la promesse de vente, le cocontractant éventuel est connu. Une différence notable : les conditions essentielles du contrat ne sont pas encore fixées. Prévu contractuellement dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire, le droit de préférence se distingue du droit de préemption institué par la loi dans l’intérêt général. Le pacte de préférence figure le plus souvent en accessoire d’un autre contrat.

Parce que le pacte de préférence n’implique pas nécessairement la formation du contrat final – le promettant peut toujours refuser de contracter –, ses conditions de validité sont allégées au regard de celles de la promesse unilatérale : ni l’absence de capacité de disposer du promettant au jour de la conclusion du pacte ni la détermination du prix (Cass. 1ère civ. 6 juin 2001, n° 98-20.673, Bull. civ. I, 166 – Cass. 3ème civ., 15 janv. 2003, n° 01-03.700, Bull. civ. III, n° 9), qui peut cependant être encadrée, ne conditionnent sa formation. Il n’est pas davantage nécessaire qu’un délai soit stipulé (Cass. 1ère 6 juin 2001, préc.). Pour pallier toute débat relativement à l’existence d’un engagement perpétuel et la reconnaissance d’une faculté de résiliation unilatérale, il est toutefois recommandé de stipuler un délai.

2.- La mise en œuvre du pacte de préférence

Le pacte de préférence ne produit pleinement ses effets que lorsque le promettant décide de conclure le contrat objet du pacte.

Avant la décision de conclure le contrat

Le promettant n’est tenu à rien. Si le contrat projeté est un contrat de vente, le propriétaire-promettant conserve ses prérogatives sur la chose. Il est même admis qu’il en dispose à titre gratuit, anéantissant ainsi la promesse consentie par lui. En revanche, le pacte ne permet pas au promettant « de créer une situation juridique propre à en annihiler les effets », telle la conclusion d’un contrat de bail ouvrant un droit de préemption au preneur (Cass. 3ème civ., 10 mai 1984, n° 82-17.079, Bull. civ. III, 96).

Quant au bénéficiaire du pacte, il est libre de céder à un tiers son droit de préférence. La cession devra alors satisfaire les conditions des articles 1322 et s. nouv. c.civ. (art. 1690 anc.) – Cass. 3ème civ., 4 janv. 1995, n° 92-21.449, Bull. civ. III, 8).. Quant à la liberté de cession, elle sera réduite à la portion congrue si le pacte a été consenti intuitu personae.

Après la décision de conclure le contrat

Lorsque la décision de conclure le contrat a été prise par le promettant, le pacte s’apparente à une promesse de contrat et il est bien su que « l’acceptation de l’offre de contrat (vente) formulée en exécution d’un pacte de préférence vaut contrat (vente) » (Cass. 3ème civ., 22 sept. 2004, n° 02-21.441, Bull. civ. III, 157).

Si la rédaction du pacte est imprécise, des difficultés surgissent néanmoins à propos des modalités d’information du bénéficiaire par le promettant ou du délai laissé au bénéficiaire pour accepter (Cass. 3ème civ., 29 janv. 2003, n° Bull. civ. III, n° 24).

Enfin, une difficulté voisine de celle présentée par la promesse unilatérale (voy. l’article « La promesse unilatérale de vente : effets ») est soulevée lorsque le promettant viole son engagement en concluant avec un tiers.

Le tiers de bonne foi est protégé dans les mêmes conditions (Cass. 3ème civ., 24 mars 1999, n° 96-16.040, Bull. civ. III, 80), sans préjudice de la responsabilité du promettant envers le bénéficiaire et le paiement de dommages et intérêts compensatoires. A noter que le droit à réparation serait plus énergique dans le cas particulier que celui qui est accordé par la loi à la victime d’une rupture fautive des pourparlers. Dans ce dernier cas (pour mémoire), la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. (art. 1122, al. 2). Différence notable (et demi) en droit du pacte de préférence : le bénéficiaire pourrait se prévaloir de l’intérêt attendu du contrat ! L’emploi du conditionnel est recommandé, car la loi est proprement silencieuse à ce sujet. C’est que l’on doit cette précision au seul rapporteur du projet de loi de ratification au Sénat (F. Pillet, Rapport, Sénat, 1ère lect., n° 22, 11 oct. 2017, p. 41).

La mauvaise foi du tiers, entendue comme la connaissance du pacte et celle de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir, ouvre au bénéficiaire, nonobstant l’indemnisation du préjudice subi, la faculté d’obtenir l’annulation du contrat passé en violation du pacte ainsi que sa « substitution à l’acquéreur » (Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376, Bull. civ., n° 4). Reste alors au bénéficiaire à démontrer cette mauvaise foi.

À noter enfin que l’article 1123, al. 3 c.civ. permet au tiers de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir. Et la loi de préciser que l’interpellation interrogatoire doit indiquer qu’à défaut de réponse dans un délai raisonnable, le bénéficiaire est privé de son droit de demander la nullité et la substitution. À la lecture du texte, l’hypothèse de travail ne semble pas des plus compliquées. À la réflexion, rien n’est moins sûr.

1er chef de difficulté : la stipulation d’une clause de confidentialité. Elle interdit au bénéficiaire de révéler à un tiers intéressé l’existence du pacte. Partant, précisément en raison du silence gardé, elle prive ledit bénéficiaire de l’action en nullité et de celle en substitution. Sauf à faire obstacle à l’efficacité de l’interpellation interrogatoire, on doit pouvoir conclure à la levée du secret… Et de prier alors le bénéficiaire de ne délivrer qu’une information la plus circonstanciée qui soit.

2ème chef de difficulté : l’observance d’un délai raisonnable. Rien de très praticable ni sécurisant. Certes, la nature de l’opération importera beaucoup, les circonstances qui ont entouré la conclusion du pacte également. Cela étant, l’éventualité d’une constatation judiciaire est à redouter. Pour s’en prévenir, il s’agirait de laisser une durée de réponse suffisamment longue pour que le grief tiré d’une éventuelle pression qui aurait été mise en imposant un délai relativement bref ne puisse prospérer.

3ème chef de difficulté : l’effet de l’interpellation interrogatoire pour le cas où le délai est jugé non raisonnable. Concrètement, est-ce que le silence qui aura été gardé par le bénéficiaire putatif – celui qui est interpellé par un tiers intéressé – le prive de ses actions en nullité et en substitution ? Une nouvelle fois, sauf à faire obstacle au jeu de l’article 1123 c.civ., la négative semble devoir s’imposer.

(…)

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Définition.- Contrat de services, contrat d’intermédiaire, le mandat est une convention « aux mille visages » (Fr. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque). C’est « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (art. 1984 c.civ.). Au sens le plus large, le mandat est un « contrat par lequel on commet le soin d’une affaire à quelqu’un qui s’en charge » (Littré). Une définition plus juridique, et plus restrictive, est proposée par le Vocabulaire juridique : « acte par lequel une personne donne à une autre de faire quelque chose pour elle et en son nom. Plus spécifiquement, le mandat est un contrat révocable au gré du mandant par lequel celui-ci confère à une personne, qui en accepte la charge, le pouvoir et la mission d’accomplir pour elle et en son nom, à titre de représentant, un acte juridique ». Malgré ces précisions, le contrat de mandat reste « un mystère ». De quel « acte juridique » est-il question ? Quel est ce « quelque chose » que la personne du mandant donne pouvoir à une autre de faire ?

L’interprétation littérale de l’article 1984 c.civ. présente le mandat comme une opération réalisée en deux temps : un acte par lequel le mandant donne “pouvoir” ; en vue de “faire quelque chose.

Acte par lequel une personne donne […] le pouvoir.- Le Code civil ne fait pas référence à l’existence d’un contrat. Il paraît donc pas exclure l’existence de mandats non conventionnels tels que les “mandats légaux” (ex. celui des parents relativement aux biens de l’enfant mineur – art. 382 c.civ.) ou judiciaires (ex. celui des administrateurs  – art. L. 811-1 c.com. – ou celui des mandataires judiciaires – art. L. 812-1 c.com. – relativement aux entreprises en difficulté). Cependant, la source légale du mandat n’exclut pas toujours la formation in fine d’un véritable contrat (voy. par ex. arts. 408, 815-3, 1432 c.civ.). En tout état de cause, la majorité de la doctrine entend le mandat comme un contrat de représentation.

De faire quelque chose.- La personne du mandant donne pouvoir au mandataire de “faire quelque chose”. La formule est ambiguë. Elle pourrait donner à penser que le mandat se caractérise par l’accomplissement d’actes quelconque, même matériels, rendant alors la distinction avec le contrat d’entreprise problématique (voy. l’article intitulé “Le contrat d’entreprise – vue générale”). À dire vrai, l’article 1984 c.civ. signifie seulement que le mandat fait naître une obligation de faire. Reste à déterminer quelle est la nature de l’acte à accomplir. En général, il est entendu en doctrine que le mandat se définit comme le pouvoir d’effectuer des actes juridiques. Ces actes juridiques peuvent être de différentes natures. Il peut s’agir d’actes unilatéraux (payer, donner congé, renoncer, confirmer, formuler une demande en justice ou administrative, publier une hypothèque), d’actes collectifs (constituer une société ou une association) ou de contrats. Selon l’opinion dominante, sans acte(s) juridique(s), il ne paraît pas possible de qualifier l’acte de contrat de mandat. Ce n’est pas dire qu’un mandataire est interdit d’effectuer certains actes matériels. Il en va ainsi de l’activité des sociétés de ventes volontaires meubles aux enchères publiques (https://www.conseildesventes.fr). L’important c’est que ces derniers actes restent accessoires.

Acte juridique.- On peut s’interroger sur l’opportunité qu’il y a à faire de l’accomplissement d’actes juridiques un critère du mandat. Cet abandon aurait le mérite de simplifier la situation. Certains actes sont, par exemple, difficiles à cataloguer. Ainsi du paiement qui est tantôt un acte juridique, tantôt un fait juridique en fonction de l’obligation dont il entraîne l’extinction (G. Loiseau, Réflexion sur la nature juridique du paiement : JCP G 2006, I, 171). Même difficulté de qualification juridique de l’acte de réception de marchandises (voy. not. l’article « Le contrat d’entreprise : les obligations du client »). En outre, dans de nombreux cas, le mandataire effectue à la fois des actes juridiques et des actes matériels sans que le critère de l’accessoire ne soit opératoire. Ex. :  L’architecte qui conclut des marchés et dirige les travaux. Le transporteur qui déplace la marchandise et réclame le paiement au destinataire. Autre ex. : Le courtier ne peut pas, en principe, accomplir des actes juridiques pour son client car il se limite au rapprochement des parties sans conclure l’acte qu’elles passeront elles-mêmes. Pourtant, la Cour de cassation n’exclut pas la qualification de mandat dans certaines hypothèses (V. par exemple, Cass. com., 13 mai 2003 : Bull. civ. 2003, IV, n° 82 ; RTD civ. 2003, p. 727, n° 5, obs. P.-Y. Gautier). Par ailleurs, il n’est pas facile de dire avec précision ce qui différencie un acte juridique d’un acte matériel (V. L. Mayer, Actes du procès et théorie de l’acte juridique, thèse dactylographiée : Paris I, 2007, n° 153 et s. qui raisonne en deux temps afin de tenter, tout d’abord, une distinction entre fait juridique et acte matériel, puis entre acte matériel et acte juridique). Est-ce qu’il faut entendre acte matériel comme synonyme de fait juridique ? Au sein même de l’article 1984 c.civ., il n’est pas expressément question d’un acte juridique (même si les exemples des articles 1988 et 1989 c.civ. concernent des actes juridiques) mais de “faire quelque chose” pour autrui. Quant à la représentation conventionnelle, est-elle déterminante ? Il y a matière à hésitation. C’est que, à l’origine, cette notion n’était pas au cœur du contrat de mandat ?

Évolution contemporaine du mandat.- Le mandat a évolué sous plusieurs aspects. Il est, tout d’abord, l’objet d’une diversification. Le mandat est un “contrat vivant”. Il est au cœur de la vie des affaires de la vie familiale, de la vie des personnes, de la vie intellectuelle, de la vie judiciaire…

Il est, ensuite, l’objet d’une professionnalisation. Autrefois contrat à titre gratuit, conclu dans le contexte amical ou familial, il devient désormais un acte à titre onéreux. Des agents de toute sorte, régis par un ensemble de dispositions spéciales, concluent désormais des mandats rémunérés. Que l’on songe aux agents de voyages, aux agents d’assurance, aux agents immobiliers, aux agents commerciaux, aux agents artistiques, aux agents de publicité ; autant d’exemples qui illustrent la construction de “l’agency” à la française. L’agent d’affaires est aujourd’hui l’archétype du mandat professionnel. Cette professionnalisation est étroitement liée au développement du monde des services et du pôle tertiaire de notre économie. L’une des singularités de ces agents est qu’ils agissent parfois au nom et toujours pour le compte d’autrui, tout en conservant une part d’indépendance, amenant une partie de la doctrine à défendre une notion nouvelle d’intermédiation (V. not. N. Dissaux, La qualification d’intermédiaire dans les relations contractuelles, préf. Chr. Jamin, t. 485 : LGDJ, 2007). Cette indépendance justifie qu’ils accomplissent tant des actes juridiques, considérés par la doctrine majoritaire et la jurisprudence de la Cour de cassation comme la caractéristique du mandat, que des actes matériels, généralement perçus comme extérieurs au mandat. Petit contrat à l’origine, il est devenu « un grand » parmi les grands (l’un des deux grands selon le professeur le Tourneau). Il ne faut pas croire pour autant que le mandat de bienfaisance a disparu de notre droit. Au contraire, il connaît, comme un mouvement de balancier, un regain d’intérêt dans les législations les plus récentes. On pense au mandat donné à une personne de confiance en matière médicale (art. L. 1111-6 c. santé publ.) ou, dans une certaine mesure, au mandat de protection future (art. 477 c.civ.). Enfin, le mandat devient un “contrat à tout faire” (Ph. le Tourneau), en ce sens qu’il est souvent à l’appui d’autres conventions dont il permet la conclusion ou l’exécution. Il est en quelque sorte une matrice contractuelle. Les pools bancaires, l’ingénierie financière sont autant d’exemples du mandat “accessoire d’une opération juridique complexe” (D. Rambure-Barathon, Le mandat, accessoire d’une opération juridique complexe : Thèse Paris I, Dactyl., 1981). Le succès économique du mandat est à l’origine de certains excès terminologiques. Le législateur est ainsi tenté de voir du mandat partout au détriment de la rigueur juridique (exemple “mandat pur et simple de payer une somme déterminée” pour la lettre de change et le chèque alors qu’il ne s’agit que d’un ordre de payement ; promoteur immobilier qualifié de mandat d’intérêt commun (art. 1831-1 c.civ.) alors que son régime semble bien plus complexe).

Droit comparé du mandat.- Le mandat appartient, dans le droit de common law, à la théorie de l’agency. Il s’agit d’une opération à trois personnes comprenant “the principal” (mandant), “the agent” (mandataire) et “the third” parties (les tiers). The law of agency est beaucoup plus étendu que le droit français de la représentation. Le droit anglais, réticent à l’idée de définir ne donne aucune définition de l’agency. L’idée est la suivante : “Il y a agency lorsqu’un mandant (principal) donne pouvoir (authority) à un mandataire (agent) d’agir activement et notamment de passer des contrats au nom du mandant avec des tiers (third parties)” (O. Moréteau). Le mandataire, comme en droit français, s’efface derrière la personne du mandant. Il n’est qu’un intermédiaire. Cependant, sa responsabilité peut être engagée soit par le mandant, soit par les tiers.

La doctrine allemande a progressivement distingué le mandat de la représentation. La représentation est un mécanisme d’imputation des actes (Vertretung) alors que la relation contractuelle entre les parties est un comportement humain (Grundverhältnis). Pour en convaincre, le mandat (Auftrag) est traité dans le BGB au § 662 comme la gestion gratuite d’une affaire (unentgeltliche Geschäftsbesorgung). Malgré quelques incohérences, le critère du mandat semble être, comme en droit romain, la gratuité (C. Witz, op. cit., n° 25 et s.). La représentation est quant à elle régie par les § 164 à 181 du BGB (Titre V du Livre I). Lorsque la source n’est pas légale mais découle d’un acte juridique, deux types d’actes sont distingués : celui par lequel est confié au mandataire le soin de représenter le mandant ; celui par lequel le mandataire exécute le mandat (§ 164 Effet de la déclaration du représentant (1) “Toute déclaration de volonté faite par une personne, dans les limites de son pouvoir de représentation, au nom du représenté, produit directement ses effets au profit et à l’encontre du représenté. Il est sans importance que la déclaration soit faite expressément au nom du représenté ou qu’il résulte des circonstances qu’elle doit être faite en son nom”, trad. F. Sturm, éditions Jupiter. – V. déjà, R. von Jhering, De la coopération aux actes juridiques d’autrui, trad. A. Meulenaere : in Etudes complémentaires de l’Esprit du droit romain, étude n° VI, p. 113). Le droit allemand distingue ainsi le rapport interne (Grundverhältnis), acte par lequel est octroyé le pouvoir de représentation, et le rapport externe (Aussenverhältnis), qui renvoie à l’opération que doit accomplir le représentant à l’égard du tiers (sur cette distinction, K. Larenz et M. Wolf, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts : Beck, 8e éd. 1997, AT, § 47, n° 13 et s. – H. Brox, Allgemeiner Teil des Burgerlichen Gesetzbuchs : Carl Heymanns Verlag, 27e éd. 2003, AT, n° 51. En français, V. M. Pédamon, Le contrat en droit allemand : LGDJ, 2e éd. 2004, spéc. n° 98 et s., p. 74 et s. – C. Witz, Droit privé allemand : Litec, 1992, n° 509 et s., p. 393 et s.).

Cela emporte trois séries de conséquences. Tout d’abord, le mandat est un lien contractuel entre les parties indépendant de la représentation. Il est donc possible qu’il y ait représentation avec un lien contractuel autre que le mandat tel qu’un louage de service (contrat de travail) ou un louage d’ouvrage (contrat d’entreprise). Ensuite, le contrat de mandat et la représentation ont des domaines distincts. Le débiteur peut être tenu d’une obligation de faire des actes juridiques et matériels. Seuls les actes juridiques engageront le créancier. Enfin, pour déterminer l’étendue du pouvoir du représentant, il ne faut pas avoir égard à la relation contractuelle mais à l’acte par lequel on établit la représentation (sur ces trois points, Ph. Didier, De la représentation en droit privé, Préf. Y. Lequette, t. 339 : LGDJ, n° 63, p. 41).

Cette façon de raisonner va influencer le Code suisse des obligations de 1911 (P. Engel, Contrats de droit suisse : Ed. Staempfli, 1992, Berne, p. 446 et s. – M. Mustafa, La distinction du mandat et du contrat d’entreprise en droit suisse : Thèse Genève, 1958). Au départ, le mandat est défini de manière négative comme un contrat portant sur un service ou une affaire qui n’est ni un louage d’ouvrage ni un louage de service (P. Engel, op. cit., p. 446). La représentation est régie par les articles 32 et suivants du Code des obligations suivant en cela les réflexions du droit allemand. Une distinction est ainsi réalisée entre la relation juridique qui existe entre le représenté et le représentant, par laquelle on détermine les droits et les obligations de chaque partie, et la procuration au sens propre qui précise “si et dans quelle mesure les actes accomplis par le [représentant] au nom [du représenté] sont opposables à ce dernier” (P. Engel, Traité des obligations en droit suisse : éd. Ides et calendes, 1973, p. 79).

La même séparation existe en droit italien. Le Code civil italien (1942) distingue le mandat et la représentation. L’article 1703 définit le mandat par l’obligation pour le mandataire de faire des actes juridiques pour le compte d’autrui. Pour savoir s’il y a lieu et dans quelle mesure il y a lieu d’imputer ces actes sur le mandant, il faut se référer à l’existence d’un pouvoir de représentation régi par les articles 1387 et suivants du Code civil.

En droit français, en revanche et de manière paradoxale, les relations qui naissent entre tous les acteurs juridiques du mandat (mandant, mandataire et tiers) sont conçues comme formant un ensemble (sur la comparaison du modèle français et du modèle allemand, M. Storck, Essai sur le mécanisme de la représentation dans les actes juridiques : LGDJ, 1982, spéc. n° 320 et s.). Pourtant une distinction entre relation interne et relation externe figure, en filigrane, dans les principes du droit européen du contrat (Pedc). En effet, l’article 3 : 101 Pedc dispose que “le présent chapitre (chapitre 3 : pouvoir de représentation) régit le pouvoir d’un représentant ou d’un autre intermédiaire d’obliger le représenté en vertu d’un contrat avec un tiers”. C’est ainsi l’acte de représentation qui est ici encadré, moins que le contrat de mandat (V. not. G. Rouhette avec le concours de I. De Lambertie, D. Tallon et Cl. Witz, Principes du droit européen du contrat : Société de législation comparée, 1998, spéc. p. 157 et s.). Les PDEC distinguent la représentation directe (art. 3 : 102 [1]) lorsque le représentant agit au nom du représenté, et la représentation indirecte (art. 3 : 102 [2]) lorsqu'”un intermédiaire agit sur les instructions et pour le compte, mais non au nom d’un représenté”. Dans ce deuxième cas, seul “l’intermédiaire” est engagé par ses actes. Cette distinction entre les deux formes de représentation n’est pas reprise, formellement du moins, dans les principes Unidroit, ni dans l’avant-projet de Code européen des contrats ou dans l’avant-projet de réforme du droit des obligations et de la prescription. En outre, le projet de cadre commun de référence supprime cette distinction qu’il juge inutile (pour une étude d’ensemble, B. Fauvarque-Cosson et D. Mazeaud [dir.], Projet de cadre commun de référence. Principes contractuels communs, Association Henri Capitant et Société de Législation Comparée, vol. 7 : éd. Société de législation comparée, 2008, spéc. p. 285 et s.).

Le critère douteux du mandat (la représentation).- La notion de représentation est au cœur du débat et du contentieux relatifs au mandat. Il convient, en premier lieu, de relativiser la représentation comme critère du mandat, afin, en deuxième lieu, de pouvoir concevoir l’existence de mandats sans représentation.

Le critère du contrat de mandat ?

La notion de représentation – La représentation recouvre, dès les origines, une connotation religieuse. Est-il possible de représenter Dieu ? (sur cette question, V. Deroche, Entre Rome et l’Islam. Les Chrétiens d’Orient : Sedes, 1996, spéc. p. 214 et s.). Prohibée par la religion musulmane, la représentation de Dieu est perçue comme une nécessité par les Chrétiens. “Elle est nécessaire car seule la représentation permet d’exprimer le mystère de l’incarnation alors que le langage humain ne le peut pas” (Ph. Didier, De la représentation en droit privé, Préf. Y. Lequette, t. 339 : LGDJ, n° 1, p. 2). Il y aurait ainsi une part de magie dans la représentation (V. G. Gurvitch, La magie et le droit, Préf. Fr. Terré : rééd. Dalloz, 2004).

Sur le plan étymologique, la représentation a pour racine latine repraesentare qui signifie l’action de mettre la chose sous les yeux de l’observateur (Le Robert, Dictionnaire historique de la langue française, V° Représentation). La représentation consiste donc à rendre présent. L’étymologie ne doit pas dissimuler la polysémie du mot. Le Littré ne relève pas moins de 18 sens (sur cette polysémie, V. Ph. Didier, th. préc., n° 3 et s., p. 2 et s.). À l’égard du contrat de mandat, la définition de la représentation qui importe est celle qui se présente comme le fruit d’une évolution historique. Représenter c’est l’action de faire un acte au nom et pour le compte d’autrui, en vertu d’un pouvoir.

Dès le départ, la doctrine a adopté une conception restrictive de la représentation en niant quasiment le rôle du représentant (V. not. le tribun Tarrible : “la personne du mandataire disparaît comme un échafaudage devenu inutile après la construction de l’édifice” : Jurispr. Gén. Dalloz, V° Mandat, travaux préparatoires, n° 15). La représentation, dont le modèle est le mandat, repose entièrement sur la personne du mandant dont le mandataire, transparent, ne fait qu’exprimer la volonté (J.-B. Duvergier, t. IV, n° 272 : “Lorsque [le mandataire] accomplit la mission qu’il a reçue, ce n’est pas lui qui agit, c’est le mandant”). Cette conception volontariste voire robinsoniste de la représentation (E. Gaillard, La représentation et ses idéologies en droit privé français, in La représentation : Revue Droits, n° 6, 1987, p. 91 et s., spéc. p. 93. – Ph. Didier, th. préc., n° 10, p. 6), a dû être tempérée lorsque la personne représentée est incapable de manifester une telle volonté. Certains auteurs tels que G. Ripert et J. Boulanger ont alors tenté de proposer deux formes de représentation : une première qui aurait pour objet la volonté du représenté ; une seconde ayant pour objet l’intérêt du représenté (G. Ripert et J. Boulanger, Traité de droit civil, t. II, Obligations, droits réels : LGDJ, 1957, n° 214). Malgré les critiques que l’on peut formuler à l’encontre d’une telle distinction, dès les origines les débats doctrinaux se concentrent sur ce nœud gordien de la représentation et ce, plus spécialement, en matière conventionnelle.

La représentation est présentée, à l’époque de J.-B. Duvergier et encore de nos jours, comme un élément déterminant du mandat. Cependant, une fois ce postulat posé, il est difficile de déterminer la place qu’il convient de lui attribuer. S’agit-il d’un élément essentiel, naturel ou accidentel. Essentiel, il serait impossible de concevoir un mandat sans représentation. Naturel, le mandat est toujours présumé reposer sur ce mécanisme de représentation mais il peut parfois faire défaut. Accidentel, il dépendrait entièrement des stipulations contractuelles. En somme, si le mandat est difficile à appréhender, c’est en raison de la complexité même du mécanisme de représentation. Un rapide rappel historique s’impose.

Élément essentiel ou naturel ? – À l’origine, la représentation n’était pas un élément essentiel du mandat mais un élément naturel. Les premiers signes du mandat apparaissent à Rome sous le nom de procurator. Le pater familias se faisait aider de ses esclaves dans la gestion de ses affaires. Devant l’absence plus fréquente du pater familias, cette aide devint plus fréquente en contrepartie de quoi les esclaves, ayant bien géré les affaires du pater familias, devenaient des affranchis tout en continuant à rester dans la famille où ils continuaient leur gestion. Progressivement, cette pratique s’est banalisée et les familles ont fait appel à des affranchis extérieurs. Se met alors en place un mécanisme de remplacement appelé la procuratio sanctionnée par une actio negotiorum gestorum (G. Le Bras, L’évolution générale du procurateur en droit privé romain des origines au IIIe siècle : Thèse, Paris, 1922, spéc. p. 30 et s.). Le procurator est un administrateur général des biens d’autrui qui est rémunéré en nature ou en espèce (J.-H. Michel, Quelques observations sur l’évolution du procurator en droit romain, in Mélanges Macqueron : Université Aix-Marseille, 1970, p. 519 et s.). La procuratio a étendu son champ d’application avec l’apparition d’une procuratio ad litem puis d’une procuratio spéciale et non plus d’administration générale.

C’est par la suite qu’est apparu le contrat de mandat. À l’opposé de la procuratio, le mandat était au départ pourvu d’un objet spécial (R. Monier, Manuel de droit romain, 5e éd. 1954, réimpression 1970, t. II, p. 181 et s.) pour, ensuite, voir son objet s’élargir. Dès cette époque, procuratio et mandat se rapprochent pour finalement être confondus au sein du Code Justinien (A. Watson, Contract of mandate in Roman law, Oxford, 1961, p. 60 et s.).

On perçoit à travers l’objet du mandat la grande hétérogénéité du concept à l’époque romaine. On a l’impression d’un contrat fourre-tout. Tout est susceptible d’être l’objet d’un mandat : déposer des vêtements à laver, accompagner quelqu’un en un lieu indiqué, réparer une chose. Le mandat ne peut être conçu à l’époque que comme le fait de confier “quelque chose à faire” (P.-F. Girard, Manuel élémentaire de droit romain : par F. Senn, 8e éd. 1929, p. 618). Il s’agit d’un “service” (A.-E. Giffard et R. Villers, Droit romain et ancien droit français [Obligations] : Précis Dalloz, 4e éd. 1976, n° 131). Difficile à ce titre de distinguer le mandat du louage si ce n’est en soulignant le caractère essentiellement gratuit du mandat (C. Giverdon, L’évolution du contrat de mandat : thèse Paris, 1947, n° 61 et s., p. 41 et s.). Cependant, non seulement cette gratuité à l’époque romaine est discutable (Ph. Didier, th. préc., n° 48 et s., p. 32 et s.) mais en outre, avec l’évolution de la société française, la gratuité devient naturelle et non plus essentielle (Ph. Le Tourneau, De l’évolution…, op. cit., spéc. p. 157).

En définitive, conclure un mandat à l’époque romaine revient à confier une mission à quelqu’un sans qu’une relation avec un tiers soit nécessaire, même si elle est possible. Surtout, peu importe les moyens mis en oeuvre, actes matériels ou actes juridiques, ce qui importe est le but assigné au mandataire.

Quant à la représentation, c’est-à-dire le pouvoir d’engager autrui, elle faisait défaut en tant que telle à Rome. On la retrouve sous la forme limitée d’une double action en justice attribuée au tiers contre le “représentant” (fils ou esclave) et contre le “représenté” (le paterfamilias) (P.-F. Girard, op. cit., p. 709 et s.). Mais il ne s’agit pas encore d’une véritable représentation car le fils ou l’esclave est personnellement engagé. Sous l’Ancien régime, le mandat disparaît. Reste uniquement la procuration, spécialement en justice, dans la pratique médiévale (J.-L. Gazzaniga, Mandat et représentation dans l’ancien droit, in La représentation : Revue Droits, p. 21 et s., spéc. p. 23). Cette procuration en justice, d’abord exceptionnelle, s’étend pour devenir le principe tout en restant dépourvue de toute représentation (J. Brissaud, Manuel d’histoire du droit français : Paris, 1904, p. 1446 et s.).

Il faut attendre les post-glossateurs, avec notamment Bartole, pour que la représentation trouve toute sa place dans le mandat. En élargissant l’objet du mandat, il se rapproche de la procuration et s’échappe progressivement du modèle romain (F. Cagninacci, Le mandat dans la doctrine française de l’Ancien Régime XIIIe-XVIII : Thèse Nancy, 1959, p. 163 et s.). Bartole lance l’idée d’un mandat avec représentation. Cette idée est réceptionnée, en France, par un arrêt du Parlement de Paris en 1551 (L.-E. Barthélémy, Du mandat en droit romain et en droit civil français : Thèse Toulouse, 1886, p. 122). Ce mécanisme gagne, tout d’abord, le procès avec le mandat ad litem pour être, par la suite, généralisé à tous les mandats. Désormais le principe est inversé. Le mandataire ne s’engage plus en principe personnellement. Il y a dans le mandat une représentation de principe dès le 16e siècle.

Reste à savoir si la représentation est devenue à cette époque un élément essentiel. À l’analyse des définitions proposées par Domat et Pothier (J. Domat, Les loix civiles dans leur ordre naturel : t. XV, sect. 1, § 1 : la procuration est “l’acte par lequel celui qui ne peut vaquer lui-même à ses affaires donne pouvoir à un autre de le faire pour lui, comme s’il était présent : soit qu’il faille simplement gérer, et prendre soin de quelque biens ou de quelque affaire, ou que ce soit pour traiter avec d’autres” ; Pothier, Traité du mandat, 1781, article préliminaire : le mandat [qu’il différencie de la gestion d’affaire uniquement en ce qu’elle ne serait pas un contrat] est le contrat par “lequel l’un des contractants confie la gestion d’une ou de plusieurs affaires pour la faire en sa place et à ses risques, à l’autre contractant qui s’en charge gratuitement et s’oblige à lui rendre compte”), la représentation n’est pas de l’essence du mandat. Elle n’en est qu’un élément naturel.

En conclusion, à la veille du Code civil, tout mandat ne suppose pas représentation.

Dès le 19e siècle, la représentation passe du statut d’élément naturel à celui d’élément essentiel (sur le rapprochement des techniques sous la forme d’une attraction, V. R. Perrot, De l’influence de la technique sur le but des institutions juridiques : Thèse Paris, Sirey, 1947, spéc. n° 28, p. 45 et 46). Ce faisant, le droit français est à contre-courant de l’ensemble de ses voisins européens qui, à la même époque, distinguent sous l’influence du droit allemand le mandat et la représentation (V. supra).

Dans les premiers projets de Cambacérès, la représentation est négligée au profit de la gestion des affaires d’autrui qui se présente comme l’élément central du contrat de mandat (A. Fenet, t. I, p. 92, art. 12 ; p. 135, art. 261 ; p. 319, art. 1063 ; p. 136). Inspiré des réflexions de Domat et Pothier, l’article 1984 c.civ. dispose que “le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandat et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire”. Les termes de cette disposition laissent entendre qu’aucune distinction n’est opérée entre mandat et représentation. Pourtant, dans la présentation que faisait le tribun Tarrible du projet, où les mêmes termes y figuraient, il précisait que “le mandat a fréquemment pour objet des traités avec des tierces personnes”, ce qui signifie, a contrario, pas exclusivement (A. Fenet, t. XIV, p. 602. Sur cette remarque, V. Ph. Didier, th. préc., n° 73, p. 46 et s. qui souligne l’influence dans la rédaction du Code civil Prussien de 1794). Les premiers commentateurs du Code civil, fidèles à Pothier, vont assimiler représentation et mandat (Merlin de Douai, Répertoire de Jurisprudence : 4e éd., t. 8, 1813, V° Notaires, § VI, p. 631) et la Cour de cassation dans un arrêt de la Chambre civile du 27 janvier 1812 est également en ce sens (Cass. civ., 27 janv. 1812 : Journal des audiences 1812, p. 216, aff. Anjubault).

La doctrine moderne se compose de deux clans. Le premier, mené par les idées dites révolutionnaires de J.-B. Duvergier (J.-B. Duvergier, Le droit civil français suivant l’ordre du Code, t. 19 du traité de Toullier, t. 4 de la continuation : Paris, 1837, n° 270 et s., p. 307 et s.), relayé par la suite par Ch. Aubry et Ch. Rau, fait de la représentation le critère moderne du mandat (C. Aubry et C. Rau, Cours de droit civil français, t. 3, 3e éd. 1856, § 344 et s.). Selon J.-B. Duvergier, « celui qui loue son travail, agit en son nom ; les actes qu’il fait émanent de sa volonté et de sa capacité personnelle. Au contraire, le mandataire agit au nom du mandant ; c’est la capacité et la volonté du mandant qui donnent force et effet à ses actes » (J.-B. Duvergier, op. cit., n° 272, p. 313). Les soubassements volontaristes de cette explication moderne sont manifestes (V. E. Gaillard, La représentation et ses idéologies…, op. cit., spéc. p. 93 et 94 : “tout entière construite sur le modèle du mandat et de la représentation volontaire, la représentation efface la volonté du représentant, conçu comme un simple exécutant, et magnifie la volonté, réelle ou supposée, du représenté, seul sujet de droits subjectifs et seul personnage conçu dans la permanence par le droit privé français classique”).

L’autre clan persiste à faire reposer le critère du mandat sur la nature des faits qui en sont l’objet, le mandat appartenant à l’ordre non marchand (sur les critiques formulées contre J.-B. Duvergier, M. Troplong, Le droit civil expliqué suivant l’ordre des articles du Code. De l’échange et du louage, t. 2 : 3e éd. 1859, n° 805 et s.). Les arts libéraux insusceptibles d’évaluation en argent sont l’objet d’un mandat à la différence des arts mécaniques (en ce sens, M. Troplong, Ibid, n° 792 et s.).

La doctrine dite paradoxalement “moderne” l’emporte (J. Valéry, Des caractères distinctifs du contrat de mandat dans le Code civil : Thèse Aix-Marseille, 1898, p. 57 et s., qui reprend la démonstration de J.-B. Duvergier ; adde, Fr. Laurent, Principes de droit civil français, t. 27, Bruxelles : 2e éd. 1877, n° 334, p. 376) avec le soutien de la jurisprudence. Par un arrêt de principe du 14 avril 1886 la Cour de cassation prend le parti de l’École dite moderne. Au fondement de l’article 1984 du Code civil, elle a jugé que : “le caractère essentiel de ce contrat [le mandat] consiste dans le pouvoir donné au mandataire de représenter le mandant […]”. La représentation est alors sacralisée comme critère du mandat.

La conclusion de M. Ph. Didier est alors éclairante : “En reprenant l’évolution du mandat, on mesure tout le chemin parcouru par celui-ci. Il apparaît ainsi qu’il s’est pendant longtemps développé indépendamment de la représentation. La liaison de ces deux éléments n’a été que tardive. Elle ne semble s’être faite qu’accidentellement. Ce n’est que parce que la distinction des activités mécaniques et des activités libérales a décliné que s’est posé le problème du critère du mandat. Le choix fait par Duvergier de la représentation comme critère du mandat ne nous apparaît ainsi que comme une solution par élimination. Sa proposition n’a pas été une réponse à une attente mais résulte uniquement de l’impossibilité de conserver d’autres critères” (Ph. Didier, th. préc., n° 77, p. 50 ; dans le même esprit “accidentel”, Ch.-W. Chen, Apparence et représentation en droit positif français, Paris, t. 340 : LGDJ 2000, n° 26 et s., p. 21 et s.).

Le lien entre représentant et mandat – Malgré ce constat, dans la doctrine contemporaine, le lien entre représentation et mandat a la peau dure (V. not. P. Puig, th. préc., spéc. n° 137, p. 205 : “la définition du mandat implique en effet la représentation : le mandataire agit pour le compte de son mandant et “en son nom”. Il est toujours permis de regretter une définition aussi étroite, même de la critiquer, mais le fait est que la notion de représentation est au cœur de l’opération visée à l’article 1984 du Code civil, dont elle constitue l’essence” ; dans le même sens, Ph. le Tourneau, Mandat : Rép. civ. Dalloz, 2000, n° 68 et s., p. 13 et s. – Ph. Pétel, Le contrat de mandat : Dalloz, coll. Connaissance du droit, 1994, p. 2. – M. Storck, th. préc., n° 130 et s., p. 97 et s. – P.-H. Antonmattéi et J. Raynard, Droit civil. Contrats spéciaux : Litec, 5e éd. n° 457, p. 343, l’accomplissement d’actes juridiques est de l’essence du mandat. – Chr. Larroumet, Droit civil. Les obligations. Le contrat. 1re partie conditions de formation, t. II : Economica, 6e éd. 2007, n° 153 et s., p. 134 et s.). La représentation n’est pas uniquement conventionnelle. Elle peut être légale ou judiciaire.

À l’analyse des pratiques contractuelles, il serait pourtant opportun d’aller au-delà du mandat réduit au seul critère de la représentation. À ce titre, de manière plus originale, un certain courant doctrinal, citant le prête-nom et la commission, défend l’existence de mandats sans représentation (sur cette question, M.-L. Izorche, À propos de “mandat sans représentation” : D. 1999, chron. p. 369 et s. – A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux. Fr. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux. V. déjà en ce sens Troplong, Du mandat. Contra, Ph. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit des contrats spéciaux). En effet, a priori, les termes de l’article 1984 c.civ. ne s’y opposent pas. Agir pour le compte et au nom d’autrui n’exige pas la représentation. Agir au nom d’autrui ce n’est “rien d’autre pour une personne qu’entrer en relations avec un tiers en lui faisant savoir qu’elle s’affuble du nom d’autrui pour ce faire” (N. Dissaux, th. préc., n° 248, p. 108). Cette acception ouvre des perspectives importantes pour le mandat qui peut être conçu comme une forme d’intermédiation, voire le modèle de l’intermédiation, sans pour autant qu’il y ait représentation.

À dire vrai, c’est la représentation elle-même qui ne peut être maintenue dans son statut d’élément essentiel au mandat. Par un effet boule de neige, la nature des actes accomplis devient alors indifférente. La défense d’un mandat sans représentation ou pourvu d’une conception plus large de la notion de représentation peut se fonder sur une série d’arguments. Il est, tout d’abord, possible de distinguer, comme en droit allemand, la procuration, acte juridique unilatéral, qui crée la représentation, et le contrat de base (mandat, entreprise, dépôt) (sur cette distinction, V. supra. Dans le même sens, V. F. Leduc, Deux contrats en quête d’identité. Les avatars de la distinction entre le contrat de mandat et le contrat d’entreprise, in Etudes G. Viney : LGDJ, 2008, p. 595 et s., spéc. p. 626). Il est également possible de jouer sur le terme de “pouvoir”. Le pouvoir consiste à exercer les droits subjectifs d’autrui. En ce sens, le mandataire est habilité à exercer les droits du mandant qui l’a habilité (F. Leduc, op. cit., p. 627). Le mandat serait ainsi un “contrat par lequel une personne, le mandant, confère à une autre personne, le mandataire, le pouvoir d’exercer ses droits subjectifs, en prenant des décisions qui s’imposeront à lui, que celles-ci se traduisent concrètement par l’accomplissement d’actes juridiques ou matériels” (F. Leduc, op. cit., p. 628). Alors que dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur reçoit la mission d’exécuter la volonté du maître d’ouvrage, il y a mandat si on “décide pour autrui”. Il y a entreprise lorsqu’il s’agit “d’exécuter la volonté d’autrui”. Même si la distinction paraît subtile, elle a le mérite de ne pas s’arrêter aux deux postulats selon lesquels, d’une part, le mandat présuppose la représentation et, d’autre part, le mandataire est celui qui accomplit des actes juridiques. L’échange d’argumentations n’est pas épuisé et le débat n’est pas clos.

Dans ce contexte, la lumière peut être faite sur ce qu’il est convenu d’appeler des mandats “sans représentation”.

 Les mandats “sans représentation”. Il existe certaines hypothèses où la qualification de mandat est problématique. Il en est ainsi du contrat de commission et de la convention de prête-nom. Si l’on applique le critère de la représentation, faisant défaut, la qualification de mandat est exclue. Si la représentation n’est plus conçue comme un élément essentiel du mandat, ou du moins s’il l’on adhère à l’idée d’une représentation “indirecte” ou “imparfaite”, il est alors possible de défendre la qualité de mandataire du prête-nom ou du commissionnaire (A. Bénabent, op. cit., n° 694 et s., p. 476. – Fr. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, op. cit., n° 659 et s., p. 552 et s. – Contra, N. Dissaux, th. préc., n° 251 et s., p. 112 et s. : l’auteur rejette la qualification de mandat car, dans le contrat de commission, le commissionnaire refuse de donner l’identité de la personne pour le compte de laquelle il agit et, dans le prête-nom, le tiers ignore l’existence même de la personne pour le compte de laquelle le prête-nom agit. Ces deux contrats ne sont pas des mandats non pas parce qu’il n’y aurait pas représentation, ce qui importe peu. Ils ne sont pas simplement des mandats car ils n’agissent pas au nom d’un mandant).

Les composantes du mandats.- Plusieurs éléments viennent structurer la convention de mandat. Il s’agit d’une convention aux multiples facettes puisqu’elle est consensuelle ou solennelle, tacite ou expresse, unilatérale ou synallagmatique, accessoire ou principale, à titre gratuit ou à titre onéreux, civile ou commerciale, générale ou spéciale, conclue intuitu personae ou sans considération de la personne.

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Le congé, c’est-à-dire la résiliation unilatérale du bail, à l’initiative d’une seule des parties au contrat, fait l’objet d’une réglementation très dérogatoire au droit commun, protectrice des intérêts du preneur à bail. Pendant que le locataire peut quasiment mettre fin au contrat comme il le souhaite (art. 12 : « le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment »), le bailleur ne donner congé que de manière extrêmement restrictive (art. 10, al. 2 : « si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé »).

1.- Le congé émanant du locataire

Liberté.- Le locataire, qui n’est pas tenu de motiver son congé, peut mettre fin au contrat à tout moment en cours de bail. Il doit seulement adresser congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou par exploit d’huissier. Toute autre forme est nulle.

Préavis.- Le locataire doit toutefois respecter un délai de préavis de trois mois, qui court à compter de la date de réception de la LRAR ou de la signification par l’huissier de justice. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

Si mutation

Si perte d’emploi (à l’arrivée du terme d’un cdd) ou bien à la suite d’un licenciement (cdi)

Si nouvel emploi consécutif à une période d’inactivité

Si l’état de santé du locataire de plus de 60 ans justifie un changement de domicile

Si le locataire est bénéficiaire du RMI (la règle est étendue au RSA).

La loi n’imposait pas au locataire de joindre au congé les justificatifs de la réalité du motif de préavis réduit. Il pouvait donc être envoyer un congé « sec », à charge pour lui de prouver la réalité de sa situation si le bailleur le lui demande. L’article 15 de la loi de 1989 prie désormais le locataire de justifier un motif au moment de l’envoi du congé. La Cour de cassation dit exactement en ce sens :  “Vu l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° du texte précité précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé ; qu’à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (…) (Cass. 3ème civ., 11 avr. 2019, n° 18-14256, à paraître au bulletin). A défaut de justification, le délai de 3 mois doit être observé.

Loyer.- Le locataire qui donne congé est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis – quand bien même aurait-il déjà déménagé – sauf bien entendu si le logement se trouve occupé par un autre locataire auquel le bailleur a donné son accord.

2.- Le congé émanant du bailleur

Forme et délai du congé.- Le congé ne peut être donné par le bailleur que pour le terme du bail. Pour le dire autrement, il ne peut prendre effet qu’à la fin de la période de trois ou six en cours. Plus précisément, le congé doit être donné avec six mois de préavis, sans qu’il soit possible de réduire ce délai pour quelque raison que ce soit. Les deux formes autorisées sont la LRAR et la signification par exploit d’huissier.

Le délai court alors soit de la date de réception par le locataire dudit congé, soit de la date se signification par un huissier de justice.

Le choix de la LRAR peut aboutir à des problèmes de computation du délai. Car il faut concilier l’art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, qui dispose que le délai court à compter de la date de réception de la LRAR avec l’art. 669 al. 3 du C. proc. civ. selon lequel la date de réception d’une LRAR est la date portée par la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Ce qui fait qu’en toute logique, le délai ne commence jamais à courir si le locataire, absent lors du passage du facteur, ne va jamais chercher à la poste son recommandé ! C’est ce que décide couramment la jurisprudence, précisant notamment qu’il ne saurait être tenu compte de la date de la première présentation (ex. Cass. 3ème civ., 9 mars 2004, n° 02-20886, inédit). La signification par huissier de justice, bien que plus onéreuse, offre à cet égard davantage de garanties.

Les motifs du congé.- Le congé émanant du bailleur n’est pas libre. Il doit, à l’inverse du congé délivré par le locataire, être motivé.

– Il est d’abord strictement prohibé dans un cas, quel que soit le motif dont le bailleur pourrait par ailleurs se prévaloir : celui où le locataire est âgé (plus de 65 ans) et démuni (lorsque ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC). Il ne être dérogé à cette prohibition que dans deux hypothèses : 1° lorsque le bailleur est capable de mettre à la disposition du locataire un logement de substitution, situé dans le voisinage et adapté aux besoins et aux possibilités du locataire ; 2° lorsque le bailleur est lui-même âgé (de plus de 60 ans) ou démuni (art. 25-8, II). Ici, et contrairement au cas du locataire, les conditions sont alternatives.

– Il n’est autorisé que pour les motifs suivants : reprise pour habiter, congé pour vendre ou congé pour motif légitime et sérieux.

La reprise pour habiter.- Cette voie n’est ouverte qu’aux bailleurs personnes physique. Une personne morale ne peut habiter un logement. Exception faite de la société familiale, qui peut reprendre le logement pour faire habiter l’un de ses associés membres de la même famille. L’idée est que le bailleur peut reprendre son bien pour l’habiter ou pourvoir au logement de l’un des membres de sa famille, membres que la loi énumère de manière limitative : « son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » (art. 15 I). Le congé doit indiquer le motif (reprise pour habiter) ainsi que l’identité et les coordonnées du bénéficiaire de la reprise, le tout à peine de nullité. Ceci permet de contrôler la réalité du motif invoqué (le locataire qui s’aperçoit de la fausseté du motif peut alors agir en nullité du congé). Mais face à un congé incomplet, mieux vaut ne rien dire du tout et plaider la nullité…

Le congé pour vendre.- L’idée est de permettre au bailleur de vendre son bien libre de toute occupation. On sait qu’il peut vendre son bien quand il le veut, mais qu’en ce cas, le bail passe obligatoirement à l’acquéreur (cession forcée de l’art. 1743 c.civ.). Or, un bien libre de toute occupation se vend plus cher… La loi du 6 juillet 1989, dans un souci de protection qui a été décrit (voy. l’article : « Le bail d’habitation : du contrat au statut »), offre au locataire une chance de maintenir son cadre de vie – s’il en a les moyens – en aménageant en sa faveur un droit de préemption. La délivrance du congé pour vendre constitue à l’égard du locataire une offre prioritaire de vente au prix et conditions convenues avec le tiers candidat à l’acquisition.

Sauf cette dernière précision, le congé délivré au preneur doit impérativement mentionner les conditions de la vente projetée.

La délivrance du congé vaut offre de vente : c’est la consistance du droit de préemption du locataire. Trois exceptions cependant : vente à un proche parent (parent ou allié), immeuble insalubre ou exercice par la commune de son propre droit de préemption.

Cette offre n’est valable que pendant les deux premiers mois du préavis. Au-delà, elle est caduque.

Si le locataire accepte, il a deux mois pour finaliser la vente, sauf s’il déclare recourir à un prêt, ce qui porte le délai à quatre mois.

Si le locataire refuse (ou se tait plus de deux mois), le bail va jusqu’à son terme et est anéanti au-delà.

Si, pour une raison ou pour une autre, le bailleur signe avec un tiers une promesse de vente à des conditions plus avantageuses que celles contenues dans le congé (ex. prix moins élevé), le bailleur est tenu d’en avertir le locataire, qui devra accepter ou non l’offre ainsi adressée dans le délai d’un mois : c’est le second droit de préemption ou droit de préemption subsidiaire. À noter que la Cour de cassation retient toutefois que si le locataire n’exerce pas son droit en temps et en heure et que, consécutivement, l’immeuble est vendu à des conditions finalement plus avantageuses, le locataire n’est plus fondé à exercer son droit de préemption subsidiaire (Cass. 3ème civ., 11 mars 2015, n° 14-10447, Bull. civ. III, n° 29). Le vendeur retrouve ainsi son entier et plein pouvoir sur la chose. Il est alors libre de l’aliéner comme il l’entend.

Congé pour motif légitime et sérieux.- Le congé pour motif légitime est sérieux permet au bailleur, au terme du contrat, de mettre fin à la relation contractuelle pour deux types de raisons :

1.° le manquement du locataire à ses obligations : défaut de paiement du loyer (ex. des retards répétés et injustifiés), défaut d’usage paisible (ex. tapage diurne ou nocturne, à rapprocher de la faculté pour les tiers de rechercher la responsabilité du bailleur pour trouble anormal de voisinage ; agressivité envers les voisins ; fait de nourrir les pigeons, etc…), non-respect de la destination des lieux, défaut d’assurance (cas où le bail ne prévoit pas de clause résolutoire de plein droit), sous-location ou prêt des locaux à des tiers ; 2° la démolition, l’expropriation ou la rénovation du logement

Loyer.- Par ailleurs, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer que pour le temps où il est effectivement resté dans les lieux. Par ex., le locataire qui trouve un appartement un mois après réception du congé, n’est redevable du loyer que pour ce mois. En aucun cas il ne doit les cinq restant à courir jusqu’au terme.

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Les obligations du locataire sont énumérées à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs. Elles sont au nombre de sept : payer le loyer et les charges, user paisiblement des lieux loués, répondre des dégradations et pertes, laisser s’exécuter les travaux d’amélioration des parties communes et privatives ainsi que les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués, ne pas transformer les lieux et s’assurer. La plupart sont identiques à celles du droit commun, auquel il convient de renvoyer (voy. l’article « Le bail de droit commun : les obligations du preneur à bail »).

Il faut cependant insister sur certaines de ces obligations, qui dépassent les prévisions du droit commun : l’obligation de payer le loyer et les charges (1), l’obligation d’entretien (2), l’obligation de répondre des dégradations et pertes (3) et l’obligation d’assurance (4).

1.- Le paiement du loyer et des charges

Pour l’essentiel, les règles prescrites sont identiques à celles qui organisent les obligations du preneur à bail de droit commun (voy. l’article “Le bail de droit commun : les obligations du preneur”). Le législateur s’est plus volontiers préoccupé du paiement des charges locatives et de la sanction du défaut de paiement du loyer et des charges.

1.1.- Les charges locatives

Les charges locatives sont des frais que le propriétaire de l’immeuble paie, mais qui sont relatifs à l’utilisation de celui-ci. Or le propriétaire qui loue son logement n’utilise pas l’immeuble. C’est le locataire qui le fait à sa place. Il est donc juste que ce soit lui qui supporte au final les frais liés à cette utilisation. Ex. typiques : la lumière dans l’escalier commun, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En pratique, le bailleur paye, puis récupère ces charges sur le locataire : c’est pour cette raison qu’on les appelle « charges récupérables »

Attention : la tentation est grande pour la bailleur ou son représentant (ex. agence immobilière) de proposer artificiellement un loyer à un montant moindre en comparaison avec les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le montant des charges récupérables renseignées dans l’offre de bail est estimatif. Ce sont des provisions pour charges qui sont demandées (art. 23, al. 3). Il suffit donc de les minorer et le prix du contrat (jouissance de la chose + charges) est aussitôt abaissé. Et c’est à l’occasion de la régularisation de charges, quelques mois après la conclusion du bail, que le locataire découvre la réalité des choses. Il importe de résister à cette tentation et/ou de dénoncer celles et ceux qui ont succombé. Un petit delta peut être concédé, mais pas une différence du simple au double, par exemple. Cela pourrait passer pour une manœuvre et fonder le locataire à demander 1° La nullité du contrat pour dol (art. 1137 nouv. c.civ.) ou, plus utilement, 2° des dommages et intérêts compensatoires.

1° En pratique, l’action en nullité est un tantinet audacieuse… sauf à espérer – ce qui est raisonnable – que le bailleur se ravise vite à la lumière de la perte de temps et d’argent qu’il risque fort de subir. D’abord, le locataire s’apprête à perdre la jouissance de la chose. Dans les villes où il existe une grave crise du logement, c’est impensable. Ensuite, cela peut s’avérer onéreux. Si, par hypothèse, le bailleur discute le bien fondé de l’action en nullité, le juge du contrat devra être saisi (pour peu que la commission départementale de conciliation, qui peut être saisie dans le cas particulier, ne soit pas parvenue à concilier les parties. Art. 20, 3°). Enfin, si l’action prospère et que le bailleur est condamné à restituer les loyers, le locataire sera obligé de payer une indemnisation d’occupation. L’explication est la suivante : le contrat étant nul, il est censé n’avoir jamais existé. Il importe donc de replacer les cocontractants dans la situation qui était la leur à raison de l’effacement du contrat de l’ordonnancement juridique. En bref, il faut rétablir le retour au statu quo ante. Le locataire doit donc rendre ce qu’il a reçu. Simplement, restituer un temps de jouissance est matériellement impossible. Le droit oblige donc le locataire à rendre quelque chose de jugé équivalent. Et on n’a encore rien trouvé de plus commode (et satisfactoire) que l’argent. C’est ce qu’on appelle une indemnité d’occupation. C’est équitable. Rien demander au locataire aurait été l’enrichir, sans raison, injustement. L’action présente tout de même un intérêt : l’indemnité sera en toute hypothèse de moindre importance que le loyer princeps arrêté par les parties au jour de la conclusion du contrat.

2° Le locataire peut encore, plus utilement, intenter une action en responsabilité contractuelle fondée sur la violation du principe de loyauté contractuelle, les dommages et intérêts accordés compensant en quelque sorte le tort causé par la minoration des provisions sur charge (art. 1104 nouv. c.civ. in dispositions liminaires : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”).

La loi de 1989 (art. 23) définit ces fameuses charges comme des sommes accessoires au loyer principal, lesquels sont exigibles par le bailleur sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Ces charges sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. La liste est d’ordre public, rien ne peut lui être rajouté.

En pratique, les parties conviennent que le locataire versera des provisions (ex. 50 € / mois), ces provisions sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle. À l’occasion de cette régularisation, le bailleur doit tenir tous les documents justificatifs à la disposition du locataire. Encore une fois, ce n’est que sur justification que les charges sont payables. Une charge non justifiée est une charge indue (v. not. : Cass. 3ème civ., 8 déc. 2010, n° 09-71124, Bull. civ. III, n° 216).

1.2.- La sanction du défaut de paiement du loyer et des charges locatives

 Droit commun.- La sanction du défaut de paiement des loyers est, conformément au droit commun, de deux ordres : exécution forcée ou, si le bailleur le demande, résiliation. Il est à noter que l’obligation de payer les loyers étant l’obligation essentielle du locataire, la condition de gravité du manquement requise par cette sanction particulière semble immédiatement remplie, à condition que l’impayé porte sur un nombre suffisant d’échéances. La condition de gravité est soumise à l’appréciation du juge.

Clause résolutoire de plein droit.- Les parties peuvent toutefois choisir d’aménager elles-mêmes les conséquences du non-paiement et convenant d’une clause résolutoire de plein droit. Une telle clause est licite par principe, mais elle est strictement encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui met en place une procédure complexe. Il est à noter avant d’entrer dans les détails que la possibilité même de convenir d’une clause résolutoire de plein droit est encadrée par la loi de 1989, puisque celle-ci n’est licite qu’à propos de l’inexécution de quelques obligations seulement du locataire : le paiement du loyer et des charges, le versement du dépôt de garantie (art. 24) / l’obligation d’assurance, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée) (art. 4 g).

La clause ne peut en effet produire effet que deux mois après un commandement de payer rester infructueux.

Ce commandement est un acte extrajudiciaire, qui doit être signifié par huissier de justice, la signification marquant le point de départ du délai. C’est également un acte formaliste, au sens où il n’est valable que s’il contient les énonciations imposées par la loi, et notamment la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 24.

En ce qui concerne la caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de la signification au locataire. À défaut, la loi prévoit que la caution ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard.

Une fois le commandement signifié, un délai de deux mois s’ouvre durant lequel le locataire peut payer sa dette, négocier un plan d’apurement avec le bailleur ou saisir le juge pour obtenir des délais de paiement. Dans ce dernier cas, le juge se prononce dans les conditions des articles 1343-5 et s. nouv. c.civ. (art. 1244-1 et s. anc. c.civ.).

Avant 1998, ce délai était une sorte de délai de forclusion : une fois les deux mois écoulés, la clause jouait de plein droit, et le locataire, ne pouvant plus rien y faire, voyait son bail résilié et devait quitter les lieux. La loi du 29 juillet 1998 a évolué vers plus d’indulgence, dans un but de protection du droit au logement du locataire. Car une fois le délai de deux mois écoulé, le juge peut encore, et même d’office, précise le texte, accorder des délais au locataire pour s’acquitter de sa dette locative et rester dans les lieux. Aujourd’hui, il est peut être excessif de dire que la clause résolutoire joue « de plein droit ».

2.- L’entretien les lieux loués

Le locataire doit procéder à l’entretien courant du logement ainsi qu’aux réparations locatives.

L’innovation en matière de bail d’habitation est que les réparations locatives sont listées par un décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le droit spécial est ici plus précis que le droit commun.

3.- La garantie des dégradations et pertes

Selon l’art. 7c, le locataire est obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». [on assimile à la force majeure la vétusté].

Il s’agit d’un rappel de l’article 1735 c.civ. qui concerne la responsabilité du locataire en cas de dégradations commises par des « gens de sa maison ». Il faut ici y reporter les solutions du droit commun du bail (voy. l’article “Le bail de droit commun : les obligations du preneur à bail”). Rappelons qu’appartiennent à cette catégorie les personnes qui résident temporairement chez le preneur ou qui sont intervenues à titre professionnel sur sa demande, ce qui pour la jurisprudence, exclut les invités du preneur ou ses patients (cas d’un médecin titulaire d’un bail mixte).

La violation de cette obligation se constate le plus souvent en fin de bail, par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

4.- La souscription d’une assurance

Afin de préserver l’équilibre des relations entre bailleur et locataire, la loi impose au locataire de protéger le bailleur contre son insolvabilité. C’est la raison pour laquelle la loi oblige le preneur à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Cette justification résulte de la remise d’une attestation d’assurance (que les assureurs adressent en pratique chaque année en même temps que l’appel de prime).

Cette obligation est tellement importante que la loi autorise à ce que son inexécution soit l’objet d’une clause résolutoire de plein droit (art. 4 et 7).

La procédure est dans ce cas la suivante : la résiliation  ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Il est à noter qu’il ne faut pas confondre assurance et attestation d’assurance. C’est l’obligation de s’assurer qui est l’objet de la résolution, et non l’obligation de présenter une attestation d’assurance. Le contrat ne peut pas être résilié si le preneur est assuré mais qu’il tarde à présenter son attestation. Réciproquement, la production d’une attestation d’assurance à l’instance ne permet pas d’éviter la résiliation au preneur qui n’était pas assuré au moment du commandement.

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Le contenu du contrat de bail est strictement réglementé. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 liste toute une série d’interdits relativement à la conclusion du contrat (1) et relativement au contenu du contrat (2).

1.- Interdictions relativement à la conclusion du contrat

La liste des pièces qui peuvent être demandées au candidat au bail sont définies par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, décret pris en application de l’article 22-2 de la loi de 1989. Présenté autrement, voici ce qu’il est interdit de demander audit candidat au jour de la négociation du bail. Prévention de la discrimination oblige, les manquements à la loi sont punis d’une amende administrative, qui est prononcée par le préfet de département (au maximum 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale). Et l’article 22-2 de préciser 1.- que le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés ; 2.- l’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

– Photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité

– Carte d’assuré social

– Copie de relevé de compte bancaire ou postal

– Attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal

– Attestation d’absence de crédit en cours

– Autorisation de prélèvement automatique

– Jugement de divorce

– Attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs

– Attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire

– Contrat de mariage

– Certificat de concubinage

– Chèque de réservation de logement

– Dossier médical personnel

– Extrait de casier judiciaire

– Remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;

– Production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;

– Copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier ».

2.- Interdictions relativement au contenu du contrat

Aux termes de l’article 4 de la loi de 1989, toute une série de clauses sont réputées non écrites. Il importe peu qu’elles soient formellement stipulées au contrat. Matériellement, elles ne sauraient valablement fonder le bailleur à prier le juge du contrat qu’il ordonne l’exécution forcée des obligations qu’elles pourraient contenir. Il est donc d’un maigre intérêt de les discuter au jour de la conclusion du contrat. Au contraire, pareille attitude pourrait faire douter le bailleur ou son représentant et l’inciter à se raviser… En bref, le preneur peut signer les yeux fermés pour ainsi dire. Attention toutefois à la clause de prix et à la clause de destination (not). Dit autrement, il ne saurait jamais être obligé par une clause quelconque réputée non écrite par l’article 4 de la loi de 1989 peu important qu’il ait attesté avoir pris connaissance des conditions générales du contrat, qu’il ait écrit ses initiales sur chacune des pages et qu’il ait apposé sa signature.

Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ;

s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;

t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Une question demeure : cette liste est-elle exhaustive ? Le législateur ne l’indique pas. Une réponse négative semble devoir être donnée : ordre public de protection oblige. Sur cette pente, il peut être soutenu que le législateur ne légiférant qu’à raison des hypothèses rencontrées les plus fréquemment pendant que, dans le même temps, les cocontractants ne se reposent jamais, l’économie générale de l’article 4 serait réduite à la portion congrue si le juge du contrat devait être empêché d’écarter une clause non spécialement visée par le législateur mais manifestement en contravention avec l’esprit de la loi. Il faut bien voir de surcroît que si le système de la liste présente l’avantage de la prévisibilité, une pareille liste est vite gagnée par obsolescence… C’est bien ainsi qu’on raisonne en droit de la consommation. Voyez toutefois pour une interprétation stricte, mais isolée, de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, Cass. 3ème civ., 08 janv. 1997, n° 95-10339, Bull. civ. III, n° 8)

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Le contenu du contrat de bail est strictement réglementé. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prescrit toute une série d’impératifs relativement à la durée du contrat (1), au prix du contrat (2) et aux mentions et annexes qui participent du contrat de bail (3).

1.- La durée du contrat

Détermination.- Si le bailleur est une personne physique, le contrat est conclu pour une durée minimale de 3 ans tandis que si le bailleur est une personne morale (une entreprise pour le dire très simplement), le contrat est nécessairement conclu a minima pour 6 années (art. 10). En la matière, la notion de bailleur personne physique est comprise très largement : si le contrat de bail est conclu avec une société civile immobilière (familiale) – c’est-à-dire une personne morale – la durée impérative est de 3 années. La solution est identique si la chose donnée à bail est un bien indivis.

Reconduction.- Désireux de garantir le preneur à bail, le législateur a strictement encadré les modalités de résiliation du contrat à l’initiative du bailleur. L’article 10, al. 2 dispose en ce sens « si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 (le congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux comme, par exemple, le défaut de paiement du loyer), le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ». Et si, aucune initiative n’est prise au terme du contrat, le preneur reste en place pour une durée égale à la durée initiale (3 ou 6 ans).

Renouvellement.- Le bailleur peut préférer continuer la relation contractuelle avec le locataire. Dans ce cas de figure, il adresse au locataire une offre de renouvellement, qui s’analyse en une offre de nouveau bail à des conditions différentes de l’ancien (relativement au prix en pratique). L’offre de renouvellement concernant le plus souvent le loyer, on l’envisagera dans un article intitulé « Le bail d’habitation des logements non meublés : les obligations du preneur ». En tout état de cause, si le bail est renouvelé, il est soumis aux prescriptions de durée de l’art. 10 : 3 ou 6 ans.

Dérogations.- Protection (de la sécurité) du preneur à bail oblige – c’est le sens de la loi –, les durées minimales de 3 et 6 ans sont d’ordre public. Les parties ne sauraient donc y déroger valablement. Cela étant, il faut bien avoir à l’esprit que rien ne les empêchent de prévoir une durée plus longue. La loi dit en ce sens, pour faciliter sa compréhension, que la durée du contrat est au moins de 3 ou 6 ans. Il existe cependant une possibilité de réduire la durée légale (art. 11). Cette possibilité, extrêmement limitative, n’est ouverte qu’au bailleur personne physique, qui peut conclure un bail de 1 à 3 ans si un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons personnelles ou familiales (ex. départ à la retraite, retour en France après une mission à l’étranger, logement de l’un de ses enfants). Le contrôle des tribunaux est strict. Pour obtenir la libération du logement, le bailleur doit confirmer deux mois avant la fin de la durée réduite la réalisation de l’événement, qui a motivé la conclusion du bail dérogatoire. Il faut qu’il puisse en rapporter la preuve. Si l’événement ne s’est pas produit, ou s’il n’a pas été notifié dans les formes, le bail se poursuit dans les conditions de la loi : 3 ans. Si l’événement est différé, le bailleur peut, dans les mêmes formes, mais une seule fois, proposer le report de la fin du bail.

2.- Le prix du contrat

Encadrement.- Imposés, libérés, encadrés, voilà une devise qui ne dit pas son nom mais qui atteste combien l’arbitrage des intérêts légitimes mais contradictoires des bailleur et preneur à bail est compliqué à faire (voy. l’article : « Le bail d’habitation des logements non meublés – contrat vs statut »). Aux terme de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le législateur renoue avec l’encadrement des loyers (v. aussi D. n° 2012-894, 20 juill. 2012). Pour échapper sans doute à la censure du Conseil constitutionnel, plus précisément au grief tiré de la violation du principe de liberté contractuelle, les loyers ne sauraient être encadrés en général, mais bien plutôt dans les seules « zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant (art. 17) ». Auparavant, et il n’est pas inutile d’en dire un mot tant les intentions du législateur sont belles et les réalisations déceptives, la loi distinguait les logements pour lesquels le loyer était fixé librement (art. 17a) et ceux pour lesquels le loyer était fixé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage (art. 17b). Seulement voilà, l’art. 17b ne prévoyait son application que jusqu’au 31 juillet 1997, date à laquelle devait être présenté un rapport d’exécution par le gouvernement en vue de décider de la suite des événements en comparant l’évolution des loyers des deux secteurs… ledit rapport n’ayant jamais été présenté, aucune décision n’a été prise… si bien qu’à compter du 31 juillet 1997, la fixation de tous les loyers était redevenue libre ! On comprendra mieux l’objet de la réforme !

Le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 (pris en application de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) et un arrêté préfectoral du 28 mai 2019 prévoient l’application d’un loyer de référence pour chaque bail signé sur le territoire de la ville de Paris à partir du 1er juillet 2019. Ce loyer de référence est fixé en fonction du type du logement, de la localisation et de l’année de construction de l’immeuble.

Blocage.- L’article 18 met en place un régime de crise en autorisant le pouvoir réglementaire à fixer annuellement le montant maximal d’évolution des loyers sur une partie du territoire. Le blocage ne concerne que le loyer des locaux vacants et les loyers de renouvellement. Ces décrets interdisent le plus souvent toute augmentation. Le dernier texte réglementaire en date est le décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

Révision.- Il est possible d’indexer le loyer (art. 17-1), la révision intervenant annuellement, à la date convenue entre les parties ou à la date anniversaire du contrat. L’indice choisi est libre, mais la variation qui en résulte ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (IRL – moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac). L’idée est, pour le législateur, de trouver des indices minorant le plus possible l’évolution des loyers, ce qui est délicat en période de crise, d’où la succession des réglementations sur le sujet.

Renouvellement.- Un bail renouvelé est un nouveau bail. Une nouvelle fixation du loyer peut donc intervenir à cette occasion. Elle est réglementée par l’art. 17-2. Le principe est d’abord qu’une réévaluation du loyer n’est envisageable que si le loyer du bail en cours est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, et dans ce cas seulement, le bailleur peut adresser au locataire une offre de renouvellement, qui doit intervenir au plus tard six mois avant la date d’expiration du bail. La sanction est la nullité de l’offre. Pour éviter que le locataire soit contraint d’accepter l’offre ou de partir, la loi interdit au bailleur qui souhaite la réévaluation de donner congé pour la même date. L’offre doit contenir, à peine de nullité, le montant du loyer proposé ainsi que la mention de trois loyers de références représentatifs des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17-2, I, al. 5). Ce sont 6 loyers de références qu’il faut présenter lorsque le logement se situe dans une agglomération de plus d’un million d’habitants listée par décret (al. 6).

À la réception de l’offre, de deux choses l’une : soit le locataire est d’accord pour conserver le logement : le bail est renouvelé au terme, aux nouvelles conditions ; soit le locataire manifeste son désaccord ou ne répond pas dans les deux mois – ce qui est équivalent à un désaccord (qui ne dit mot ne consent pas). – Dans ce second cas de figure, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation (instance paritaire composée de représentants des bailleurs et de représentants des locataires). Si la conciliation est un succès, le bail est renouvelé aux conditions de la conciliation. Si la conciliation échoue, le bailleur doit saisir le tribunal d’instance avant le terme du bail, qui fixera le loyer de renouvellement par voie judiciaire. Si le juge n’est pas saisi avant le terme du bail, celui-ci est tacitement reconduit au loyer initial.

3.- Les mentions et annexes

3.a.- Les mentions obligatoires (art. 3)

« Le contrat de location est établi par écrit. Il respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, en l’occurrence le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. A noter que chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 de la loi de 1989.

A noter encore, mais la remarque est de nature méthodologique, que l’article 3 a été notablement corrigé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Ceci pour rappeler qu’il importe en toute circonstance de consulter le site Internet proposé par le service public de diffusion du droit en ligne http://www.legifrance.gouv.fr et de ne jamais se limiter à la consultation des éditions papiers des codes publiés par les éditeurs juridiques.

Il doit préciser :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

3.b.- Les annexes impératives (art. 3-2)

Un état des lieux doit être établi et nécessairement annexé au contrat de bail (art. 3-2, al. 1 in fine). Si aucun état des lieux n’est fait, le preneur est présumé avoir pris le logement en bonne état de réparations locatives  (application du droit commun du bail, droit de substitution, en l’occurrence l’article 1731 c.civ. Voy. l’article « Le bail de droit commun… »). La présomption ne saurait toutefois profiter à la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou bien à la remise de l’acte. Disons concrètement que le bailleur, qui sait qu’il y a matière à redire sur le logement donné à bail, ne saurait profiter de la présomption précitée pour la seule raison qu’il se serait bien gardé de faire un état des lieux !

Cette question de l’état des lieux est source d’un abondant contentieux. Le législateur s’en est donc préoccupé. L’article 3-2 fixe les règles applicables en la matière. Il importe aux parties d’établir contradictoirement et amiablement un état des lieux. Elles peuvent procéder en personnes ou bien par un tiers mandaté à cet effet. Si l’état des lieux ne peut être établi de cette manière, qui est relativement simple, il est établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas de figure, les frais (qui sont fixés par décret) sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Toute clause contraire serait réputée non écrite (art. 4 k). Et la loi de réserver au preneur à bail la possibilité de demander au bailleur que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les 10 jours qui suivent son établissement. Quelle est l’idée ? Eh bien qu’une fois installé dans le logement, les préoccupations du déménagement derrière lui et la jouissance de la chose entamée, le locataire puisse notifier tel ou tel défaut, qui n’avait pas été relevé, défaut pourrait lui être imputé à faute à l’occasion de la restitution de la chose. Une possibilité identique est prévue dans le premier mois de la période de chauffe de l’immeuble. Si le bailleur s’oppose à cette correction de l’état des lieux, le locataire est alors fondé à saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente (ressort : le département).

Les diagnostics techniques doivent également être annexés au contrat de bail. L’article art. 3-3 est explicite : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 c. constr. hab.

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 c. santé publ.

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (…)

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 c. envir., le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

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Nécessité d’un écrit.- La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose que le contrat de bail soit dressé par écrit (art. 3). La portée de l’exigence est pourtant incertaine car un bail verbal n’est pas nul pour peu qu’il ait été exécuté (Cass. 3ème civ., 7 février 1990, n° 88-16225, Bull. civ. III, n° 40).

Pour autant la question de la preuve ne se posera pas dans les mêmes termes qu’en droit commun, puisque « chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article » (art. 3, dernier al.).

La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) n’aborde pas frontalement la question sous étude. L’article 3 a pourtant été modifié en ces termes : « Le contrat de location est établi par écrit (le donné) et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation (le construit). L’interrogation demeure.

Il semble que la solution passée doive pouvoir être reconduite. Un décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 définit ces fameux contrats types. Afin de clarifier et sécuriser les rapports locatifs, le contrat type précise les mentions obligatoires (v. annexe 1). Il est applicable au 1er août 2015 pour les locations nues et les meublés (v. annexe 2).

Frais d’établissement.- Les frais d’établissement du contrat (à ne pas confondre avec les honoraires du mandataire dus en raison de la recherche d’un logement et des visites organisées entre autres prestations) sont partagés par moitié entre les deux parties (art. 5).

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Les règles prescrites par la loi n° du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs forment un statut impératif, qui déroge à plusieurs égards au droit commun du bail (voy. not. l’article « Le bail de droit commun : les conditions de formation »). Il importe donc de bien circonscrire le domaine d’application de la loi.

La consultation de l’article 2 de la loi de 1989 dit tout : « les dispositions du présent titre (…) s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Et la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de préciser « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

1.- Rentrent dans le champ d’application de la loi

– Les baux de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’à tous les locaux qui leurs sont adjoints à titre accessoire

2.- Sont exclus de la majorité des dispositions de la loi

– Les locations saisonnières (sauf art. 3-1 : dossier de diagnostic technique)

– Les logements foyers (sauf art. 6 al. 1 et 2 [logement décent] + 20-1 [remise aux normes])

– Les logements meublés (mêmes réserves) – exclusion du seul titre 1er de la loi du 6 juill. 1989

– Les logements de fonction (même réserves)

3.- Sont totalement exclus des dispositions de la loi

– Les baux uniquement professionnels (logement attribué ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers

– Les baux de résidence secondaire

– Les baux consentis à une personne morale

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