Annoncée à l’article 1625 c.civ., la garantie des vices cachés est définie à l’article 1641 c.civ. :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Cette garantie, à laquelle le vendeur est légalement tenu (1), peut être modulée contractuellement (2). Elle est en outre complétée par différents dispositifs légaux (voy. sur ce point, l’article “La vente – Les systèmes spéciaux de garantie”).

1.- La garantie légale des vices cachés

Il faut envisager successivement les conditions (1.1) et les effets (1.2) de la garantie légale des vices cachés.

1.1.- Les conditions de la garantie légale

Le jeu de la garantie légale des vices cachés exige que soient précisées les ventes à l’occasion desquelles cette garantie est due (a), que soient identifiés les acteurs de cette garantie (b), que soit décrit le fait contre lequel elle prémunit l’acheteur (c) et, enfin, que soient posées les conditions dans lesquelles ce dernier peut agir (d).

a.- Les ventes donnant lieu à la garantie légale

Si la garantie légale est due par principe, deux exceptions sont cependant réservées :

  • d’abord, la garantie « n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice» (art. 1649 c.civ.) ;
  • ensuite, elle est exclue lorsque l’acheteur, prenant le bien en l’état, assume le risque d’existence d’un défaut caché ; pourvu, dans ce cas, que le vendeur ait effectivement ignoré ce dernier (art. 1643 c.civ. a contrario).

b.- Les acteurs de la garantie légale

Le débiteur (1) et le créancier (2) de la garantie légale doivent être évoqués.

Le débiteur

Le débiteur de la garantie légale est le vendeur. Si l’affirmation peut paraître évidente, elle ne l’est pas tant que cela :

  • tout d’abord, dans la mesure où la loi vise le vendeur, il faut exclure a priori une garantie due par le producteur du bien. Une telle solution paraissait peu équitable ; elle a été amendée de différentes manières (voy. l’article préc.) ;
  • ensuite sont concernés tous les vendeurs, qu’ils soient professionnels ou non-professionnels, de bonne ou de mauvaise foi – ce dernier élément jouant sur la quotité de la garantie, et non sur son principe.

Le créancier

La garantie des vices cachés est instituée au profit de l’acquéreur. Elle profite également aux sous-acquéreurs du bien (Civ., 25 janv. 1820, S. 1820, 1, 213). Ceux-ci disposent donc :

  • d’une première action contre leur vendeur ;
  • d’une seconde action contre l’auteur de leur vendeur ;
  • le cas échéant, d’une énième action contre l’auteur de l’auteur, etc., jusqu’à l’action contre le fabricant du bien.

L’action du sous-acquéreur revêt plusieurs particularités. Son domaine, d’abord, embrasse non seulement les chaînes homogènes de contrats de vente (une vente suivie d’une vente) mais aussi les chaînes hétérogènes (par ex. une vente, puis un contrat d’entreprise), pourvu que les contrats successifs soient tous translatifs de propriété (Ass. plén., 7 avr. 1986, n° 83-14.631, Bull. civ., Ass. plén., 2).

Sa nature, ensuite : « l’action directe dont dispose le sous-acquéreur contre le fabricant ou un vendeur intermédiaire, pour la garantie du vice caché affectant la chose vendue dès sa fabrication, est nécessairement de nature contractuelle » (Civ. 1, 9 oct. 1979, n° 78-12.502, Bull. civ. I, 241 ; comp., en présence d’une chaîne de contrats non translatifs de propriété, Ass. plén., 12 juill. 1991, n° 90-13.602, Bull. civ., Ass. plén., 6). Il faut en tirer les conséquences.

D’une part, le vendeur contre lequel est dirigée l’action n’est tenu qu’à hauteur du prix qu’il a perçu (nonobstant l’indemnisation éventuelle), et non à hauteur du prix qu’a reçu le vendeur intermédiaire des mains du sous-acquéreur exerçant l’action rédhibitoire (Civ. 1, 4 mars 1997, n° 94-22.026). Il n’en va pas différemment lorsque le premier vendeur est attrait en garantie par le revendeur à raison de l’action engagée par le sous-acquéreur : le premier vendeur ne garantit le revendeur qu’à hauteur du prix qu’il avait reçu de celui-ci (Civ. 1re, 17 mars 2011, n° 09-15.724).

D’autre part, celui contre lequel est dirigée l’action peut opposer au sous-acquéreur les exceptions (moyens de défense) qu’il aurait opposées à son propre acquéreur, telle qu’une clause limitative de responsabilité (Civ. 1, 7 juin 1995, n° 93-13.898, Bull. civ. I, 175). En revanche, « une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire, dès lors qu’aucune clause de non-garantie n’a été stipulée lors de la première vente » (Civ. 3, 16 nov. 2005, n° 04-10.824, Bull. civ. III, 222).

c.- Le fait garanti par la loi

L’article 1641 du Code civil vise les « défauts cachés ».

Le vice

Le vice, selon l’article 1641 c.civ., s’entend d’un « défaut » de la chose. Le vice est donc « nécessairement inhérent à la chose elle-même » et ne saurait découler de facteurs extrinsèques – ainsi, un médicament n’est pas affecté d’un risque à raison de son incompatibilité avec un autre (Civ. 1, 8 avr. 1986, n° 84-11.443, Bull. civ. I, 82) –, quoique la jurisprudence admette que des éléments liés à la chose contiennent le vice de celle-ci – ainsi, la fragilité du sol sur lequel est bâti un immeuble peut constituer le vice (Civ. 3, 24 janv. 2012, n° 11-10.420).

L’existence du vice n’est pas une condition suffisante au jeu de la garantie des vices cachés. Il faut encore que le vice rende « impropre la chose à l’usage auquel elle est destinée », ou « en diminue […] cet usage » (art. 1641 c.civ.). Le terme d’« usage » appelle quelques précisions.

Il s’agit d’abord d’un usage normal. Par exemple, ne constitue pas un usage normal, pour un véhicule de collection, l’utilisation quotidienne qu’en fait l’acquéreur qui ne peut, dès lors, se prévaloir à l’encontre du vendeur d’un vice caché au titre des désordres causés par cette utilisation (Civ. 1, 24 nov. 1993, n° 92-11.085, Bull. civ. I, 347). Si le vendeur a eu connaissance de l’usage particulier auquel l’acquéreur destinait la chose, l’adéquation de celle-ci à sa future destination relèvera plus sûrement de l’obligation de délivrance conforme (voy. l’article “La vente – L’obligation de délivrance du vendeur”), voire du devoir de conseil, que de la garantie des vices cachés.

Il s’agit ensuite de l’utilité première de la chose et des conditions dans lesquelles cette utilité est rendue. Quoique la finalité d’une friteuse, qui est de produire des frites, soit bien remplie, ce matériel est affecté d’un vice caché dès lors que « les odeurs engendrées par le fonctionnement de l’appareil sont insupportables aux voisins dans un tissu urbain dense », (Com., 1er déc. 1992, n° 91-10.275, Bull. civ. IV, 389).

Toutefois, un défaut léger n’affectant que l’agrément qui peut être tiré de la chose ne constitue pas un vice (Civ. 3, 4 juill. 2001, n° 99-19.586).

Quelle que soit sa nature, le défaut garanti est le défaut antérieur à la vente (Civ. 1, 20 mai 2010, n° 08-21.576) ou, plus précisément, au transfert des risques. L’antériorité, qu’il appartient à l’acheteur de prouver (Com., 8 juill. 1981, n° 79-13.110, Bull. civ. IV, 316), est avérée s’il est établi que le vice n’existait qu’en germe avant la vente, peu importe que ses conséquences se soient pleinement déployées après celle-ci.

Le vice caché

Si le vendeur est tenu des « défauts cachés » de la chose (art. 1641 c.civ.), il ne l’est pas « des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (art. 1642 c.civ.).

Au regard du vendeur, le terme « caché » ne signifie pas « dissimulé ». Quoique, par opportunité, le vendeur professionnel est souvent présumé connaître tous les défauts de la chose, le texte ne fait pas de la dissimulation ou de la mauvaise foi une condition de son application. Le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus » (art. 1643 c.civ.) et même s’il croyait qu’ils étaient apparents pour l’acquéreur.

Au regard de l’acquéreur, l’apparence ou la non-apparence du vice est plus délicate à cerner. L’acquéreur a pu prendre lui-même connaissance du défaut ou a pu en être informé.

Le défaut apparent et défaut non apparent

Lorsque l’acheteur est un profane, il n’est tenu, en prenant possession de la chose, qu’à un examen sommaire. Il ne saurait donc lui être fait grief de s’être cantonné à un examen externe, ni de ne s’être pas fait assister d’un expert : l’acquéreur profane d’un immeuble qui ne s’est pas glissé dans les combles, dont l’accès « peut-être difficile, n’était pas impossible », pour monter sur la toiture afin de vérifier le bon état de la charpente et des tuiles, ni ne s’est fait accompagner d’un homme de l’art lors de la délivrance peut ainsi invoquer la garantie des vices cachés (Ass. plén., 27 oct. 2006, n° 05-18.977, Bull. civ., Ass. plén., 13). En revanche, la présence d’un tel spécialiste aux côtés de l’acquéreur profane est de nature à rendre le vice apparent (Civ. 3, 16 sept. 2014, n° 13-19.911), et donc à exclure la garantie.

Lorsque l’acheteur est un professionnel de la même spécialité que le vendeur, il est présumé être compétent et connaître les défauts affectant la chose (Civ. 1, 18 déc. 1962, Bull. civ. I, 554). La garantie est alors exclue. La présomption n’est qu’une présomption simple « de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable » (Civ. 3, 28 févr. 2012, n° 11-10.705). L’acheteur la renverse en démontrant que le défaut ne pouvait être révélé qu’à la suite d’examens approfondis, voire destructifs ; il recouvre alors le bénéfice de la garantie des vices cachés.

L’information sur le défaut

La garantie des vices cachés ne saurait jouer, quelles que soient les qualités des parties, dès lors que l’acheteur a été informé du vice ou de son éventualité. Ne sauraient se prévaloir de cette garantie les acquéreurs d’un immeuble infesté de termites dès lors que l’agent immobilier « leur avait signalé l’existence d’une infestation de capricornes dans la charpente et leur avait conseillé de prendre l’avis d’un spécialiste » (Civ. 3, 26 févr. 2003, n° 01-12.750, Bull. civ. III, 53 ; comp. Civ. 3, 17 déc. 2008, n° 07-20.450).

Si la preuve de l’information incombe a priori au vendeur, la jurisprudence atténue cependant cette rigueur, en admettant que l’information soit donnée implicitement ou qu’elle résulte des circonstances entourant la vente. Le très faible prix payé pour une voiture révèle ainsi la connaissance qu’avait l’acheteur du vice qui l’affectait (Civ. 1re, 13 mai 1981, n° 80-10.876, Bull. civ. I, 165).

La mise en œuvre de la garantie légale

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (art. 1648, al. 1er, c.civ.). En fonction du point de départ – la découverte du vice –, le délai dans lequel doit être introduite l’action est donc plus long que le délai imposé à l’acquéreur consommateur au titre de la garantie de conformité.

Jusqu’à l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, l’article 1648 du Code civil prévoyait que l’action devait être engagée non « dans un délai de deux ans », mais dans un « bref délai » suivant la découverte du vice. Il incombait au juge du fond, usant de son pouvoir souverain, d’apprécier au cas par cas si le bref délai était respecté.

1.2.- Les effets de la garantie légale des vices cachés

La garantie légale des vices cachés se traduit par deux actions, différentes au regard de leur objet : l’action rédhibitoire (a) et l’action estimatoire (b).

« L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » (art. 1644 c.civ.). La jurisprudence majoritaire s’accorde pour considérer que « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point » (Civ. 3, 20 oct. 2010, n° 09-16.788, Bull. civ. III, 191 ; contra, en présence d’une demande principale et d’une demande subsidiaire : Civ. 3, 25 juin 2014, n° 13-17.254). Très ponctuellement, la loi impose l’action rédhibitoire (art. L. 223-7, C. rur.).

À l’une ou l’autre de ces actions s’ajoute, le cas échéant, le droit de l’acquéreur de prétendre à des dommages-intérêts (c).

a.- L’action rédhibitoire

L’action rédhibitoire (typique d’un défaut inacceptable) a pour objet l’anéantissement de la vente. Elle affecte la situation de l’acheteur et celle du vendeur.

  • La situation de l’acheteur

L’acheteur est tenu de rendre la chose. Encore faut-il qu’il soit en mesure de le faire : à défaut, et à moins que la disparition résulte de la « mauvaise qualité » de la chose, l’acheteur ne peut qu’emprunter la voie de l’action estimatoire (art. 1647, C. civ. ; Civ. 3, 3 déc. 1996, n° 94-19.176, Bull. civ. III, 441). En l’absence de disparition totale de la chose, la condition de restitution n’est pas trop lourde pour l’acheteur : la chose doit être restituée dans l’état où elle est au jour de la résolution du contrat, non dans l’état dans lequel elle se trouvait au jour de la vente (Civ. 1, 8 déc. 2009, n° 08-21.138).

L’acheteur restituant la chose n’est pas tenu d’indemniser le vendeur à raison de l’usage fait de celle-ci avant que se révèle le vice ou de la dépréciation de la chose résultant de cet usage (civ. 1, 19 févr. 2014, n° 12-15.520, Bull. civ. I, 26 ; comp., à propos de l’obligation de délivrance conforme, v. supra)

  • La situation du vendeur

Le vendeur est tenu à la restitution du prix ainsi qu’au remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 c.civ.), mais ne paraît pas tenu des intérêts. Lorsque l’action est exercée par le sous-acquéreur, le vendeur n’est tenu qu’à hauteur du prix reçu du vendeur intermédiaire.

Il peut néanmoins proposer à l’acheteur, et non lui imposer (Civ. 1, 11 juin 1980, n° 79-10.581, Bull. civ. I, 185 ; comp., à propos de la garantie de légale de conformité en matière de consommation, v. infra), de réparer le bien, voire de lui en substituer un autre ; l’acquéreur qui accepte renonce alors à la garantie légale des vices cachés (Com., 1er févr. 2011, n° 10-11.269).

b.- L’action estimatoire

L’action estimatoire est ouverte à l’acheteur qui entend conserver la chose en dépit du vice qui l’affecte. Elle a pour objet « de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés » (Civ. 3, 1er févr. 2006, n° 05-10.845, Bull. civ. III, 22).

L’acheteur peut prétendre au remboursement d’une partie d’un prix (art. 1644 c.civ.), et non à l’intégralité de celui-ci, même s’il s’avère que les coûts de remise en l’état de la chose sont supérieurs au prix de vente (Civ. 1, 19 avr. 2000, n° 98-12.326, Bull. civ. I, 87).

Cette fraction du prix reste à fixer. La valeur est « arbitrée par des experts » (art. 1644 c.civ.), à charge pour le juge de retenir soit les coûts de remise en état de la chose (Civ. 3e, 1er févr. 2006, préc.), soit la différence entre le prix et la valeur vénale de la chose atteinte d’un vice.

c.- Les dommages-intérêts

La bonne ou la mauvaise foi du vendeur est indifférente au jeu de la garantie légale des vices cachés. Cela n’exclut pas que le vendeur de mauvaise foi soit plus rigoureusement obligé que le vendeur de bonne foi. Alors que le second ne doit que la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 c.civ.), le premier est tenu « outre la restitution du prix […] de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » (art. 1645 c.civ.).

L’action en réparation est autonome : elle n’est pas soumise au délai de 2 ans (Civ. 3, 25 juin 2014, n° 13-17.254) et peut être engagée seule, sans que l’acheteur intente l’action rédhibitoire ou estimatoire (Civ. 1, 26 sept. 2012, n° 11-22.399, Bull. civ. I, 192).

La mauvaise foi du vendeur. La bonne foi se présume. Il incombe en principe à l’acheteur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice affectant la chose (art. 2274 c.civ.). La jurisprudence a cependant renversé ce principe à l’encontre des vendeurs professionnels, sur qui pèse une présomption irréfragable de connaissance des vices affectant la chose vendue.

Sont visés non seulement les professionnels qui ont pour activité principale la vente de la chose concernée, mais encore ceux qui n’assurent cette vente qu’à titre accessoire, quoique récurrent (Civ. 1, 30 sept. 2008, n° 07-16.876). De plus, il est parfaitement indifférent que l’acheteur soit ou non un professionnel ; toutefois, l’appréciation de l’apparence du vice est réalisée plus rigoureusement à propos de l’acheteur professionnel (v. supra).

L’indemnisation. Le vendeur de mauvaise foi est tenu de réparer l’intégralité des désordres affectant la chose ainsi que ceux qui, émanant du vice de celle-ci, ont été causés à d’autres biens ou à des personnes, peu importe que ces personnes soient tiers au contrat de vente.

Sous la seule réserve de l’existence d’un lien de causalité entre le vice et le dommage (Com., 15 mars 1976, n° 74-13.587, Bull. civ. IV, 99), le montant de la réparation ne connaît pas de limite a priori (Civ. 3, 8 oct. 1997, n° 95-19.808, Bull. civ. III, 193).

 

2.- La garantie conventionnelle des vices cachés

Les parties sont libres d’améliorer la garantie légale ; de manière plus restrictive, il leur est parfois autorisé de la réduire.

2.1.- L’amélioration de la garantie légale

Cette garantie est, en droit, toujours valable : le vendeur peut donc l’étendre, quelle que soit la forme de cette extension (renonciation au délai de deux ans, obligation de proposer un remplacement, engagement d’indemniser peu important sa bonne foi…).

La pratique, en revanche, est parfois discutable : sous couvert d’accroître la garantie légale des vices cachés, certains professionnels tendent ainsi à la réduire, si ce n’est en droit, du moins dans l’esprit des consommateurs. Tel est le cas lorsqu’ils proposent, en cas de défaut de la chose vendue, la substitution d’un autre produit ou le remboursement sous forme d’à-valoir. Le Code la consommation prévoit expressément une obligation d’information de l’acheteur sur les droits que celui-ci tire de la loi (art. L. 211-15, C. consom., v. supra).

2.2.- La limitation de la garantie légale

Le principe et la limite de l’aménagement conventionnel de la garantie des vices cachés sont prévus à l’article 1643 c.civ. Pourvu qu’une telle stipulation ait été insérée, la limitation de garantie est possible à l’endroit du vendeur ignorant le vice de la chose.

a.- La limitation de la garantie légale au profit du vendeur non professionnel

La limitation de garantie, partielle ou totale, est permise et produit ses effets, à moins que l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance des défauts cachés affectant la chose (Civ. 3, 6 oct. 2010, n° 09-70.266).

Le vendeur non professionnel de bonne foi bénéficiant d’une clause exclusive de responsabilité échappe donc à l’indemnisation des désordres causés par le vice affectant la chose (parce qu’il est de bonne foi), et aux actions rédhibitoire ou estimatoire (par le jeu de la clause).

b.- La limitation de la garantie légale au profit du vendeur professionnel

Le vendeur professionnel étant irréfragablement présumé connaître les vices affectant la chose qu’il cède, il ne devrait pas pouvoir limiter la garantie légale. Tel est effectivement le cas, en application tant de la législation (art. R. 132-1 et L. 211-15, C. consom.) que de la jurisprudence, lorsque l’acheteur est un non-professionnel, voire, en application de la jurisprudence seulement, lorsque l’acheteur est un professionnel (Civ. 1, 20 déc. 1983, n° 82-15.191, Bull. civ. I, 308).

Toutefois, l’efficacité des clauses limitatives de responsabilité est admise lorsque celles-ci sont stipulées entre professionnels de même spécialité (Civ. 1, 8 oct. 1973, n° 71-14.322, Bull. civ. I, 308).

(1)

Contrat synallagmatique imparfait.- L’idée en la matière est que seul l’emprunteur est débiteur d’obligations : le prêteur, qui rend service est laissé en paix par le code civil. Ceci concourt à le qualifier un peu vite de contrat unilatéral. La réalité est un peu plus complexe, dans la mesure où le prêteur supporte lui aussi quelques obligations, minimalistes il est vrai. Le prêt n’est donc pas tout à fait un contrat synallagmatique, ni vraiment un contrat unilatéral : il est un contrat synallagmatique imparfait en quelque sorte.

1.- La garantie des vices de la chose

Le désintéressement du prêteur justifie que le Code civil ne lui impose pas une obligation bien sévère. Ce dernier n’est donc tenu de garantir l’emprunteur contre les vices cachés – ceux qui ne sont pas apparents – que s’il les connaissait et qu’il a oublié d’en avertir l’emprunteur (art. 1891 c.civ.). L’idée est qu’il ne commet de faute que s’il a fait sciemment prendre un risque à l’emprunteur.

Ex. prêter une Méhari ou un Solex dont on sait que les freins ne marchent plus.

2.- Le remboursement des dépenses de conservation

L’article 1890 c.civ. dispose que si, pendant la durée du prêt, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu’il n’ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser. En bref, c’est le Canada dry de la gestion d’affaire (art. nouv. 1301 s. c.civ. / art. 1372 et s. anc. c.civ.) !

À noter que cette disposition ne vise pas les dépenses d’utilisation de la chose que sont par exemple l’essence de la voiture ou l’avoine du cheval, qui sont logiquement à la charge de l’emprunteur. C’est le sens du terme « extraordinaire ».

Sont donc visées les dépenses urgentes indispensables au sauvetage de la chose. Par exemple, les soins vétérinaires à prodiguer au cheval emprunté, accidenté et sur le point de périr (v. not en ce sens, Cass. 1ère civ., 13 juill. 2016, n° 15-10.474, P+B).


(0)

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs met à la charge du bailleur diverses obligations, qui sont pour l’essentiel inspirées du droit commun.

Obligé de donner quittance des loyers au locataire qui le lui demande (et ce à titre gratuitement) (art. 21), le bailleur doit également délivrer la chose (1), garantir la jouissance du preneur à bail (2), entretenir la chose en bon état de réparations de toutes espèces (3) et, théoriquement, faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent le local donné à bail (4).

1.- L’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance consiste pour le bailleur à transférer au locataire la jouissance de la chose. La remise des clefs du logement est le premier acte matériel d’exécution. L’intensité juridique de ladite obligation est plus marquée qu’en droit commun du bail. C’est que, dans le cas particulier, il importe au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparations de toutes espèces. Les parties sont tout naturellement libres de convenir que le preneur prendra la chose dans l’état où elle se trouve, à charge pour ce dernier de procéder aux réparations qui s’imposent. Et la loi de préciser que les frais de réparations doivent être imputés sur le loyer (art 6 a). Il est à noter que cet aménagement conventionnel ne saurait jamais exonérer le bailleur de son obligation légale de donner à bail un logement décent (art. 6 a in fine). À défaut, le locataires est fondé à exiger une mise au normes du logement (art 20-1). Soit le bailleur s’exécute spontanément. Soit il peut être prié de s’exécuter via la saisine de la commission départementale de conciliation (art 20-1) ou bien sur l’injonction du juge du contrat.

La loi sur la solidarité et le renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (qui a modifié l’article 1719 c.civ. et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989)  a consacré le droit pour le locataire d’un logement loué à titre de résidence principale d’obtenir un logement décent, qui ne laisse apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, et qui soit doté d’éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002. Les exigences sont ordonnées autour de quatre points essentiels. Le logement doit assurer le « clos et le couvert ». Pratiquement, le gros-œuvre et les ouvertures doivent être en suffisamment bon état pour protéger les locaux contre les infiltration d’eau, qu’elles soient dues à la remontée ou au ruissellement des eaux de pluies. Les dispositifs de retenue des personnes (ex. rambarde escalier) doivent être en bon état. Les matériaux de construction présents dans le logement ne doivent pas présenter de risque pour la santé du locataire (ex. plomb ou amiante). Les équipements d’électricité, de gaz, d’eau, de chauffage et de production d’eau chaude doivent être en bon état d’usage et répondre aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

La loi du 6 juillet 1989 définit le niveau minimum d’équipement et de confort (chauffage, eau potable, cuisine ou coin-cuisine, installation sanitaire intérieure au logement avec WC séparés de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas[1] et de quoi se laver, un réseau électrique. La loi détermine également un critère d’habitabilité minimale (une surface habitable d’au moins 9m2 avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou bien un volume habitable au moins égal à 20m3).

2.- L’obligations de garantie

L’obligation de garantie est conforme à celle prescrite en droit commun du bail (voy. l’article : « Le bail de droit commun : les obligations du bailleur). Il importe au bailleur de garantir le locataire contre les vices cachés du logement et contre les troubles de droit émanant des tiers. Il s’oblige également à ne pas troubler lui-même la jouissance de son cocontractant. Concrètement, le bailleur ne peut en aucun cas pénétrer dans le logement loué à l’aide de ses propres clés pendant la durée de la location. Non seulement l’inexécution du contrat serait consommée, mais ces faits tomberaient par ailleurs sous le coup de la protection pénale du domicile [art. 226-4 c. pén.] et constitueraient une atteinte au droit à la vie privée garanti par l’article 9 c.civ.

3.- L’obligation d’entretien

Le bailleur est tenu « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». C’est la reprise pure et simple du droit commun du bail.

À noter que si, de son côté, le locataire a procédé à quelques aménagements, le bailleur ne saurait s’y opposer sauf s’il devait s’agir d’une transformation de la chose. Repeindre un mur ou changer le revêtement du sol est autorisé par exemple, à la différence de la pose d’une cloison, de l’ouverture d’une fenêtre ou bien encore de l’installation d’une piscine. Ces derniers travaux sont des transformations qui ne sauraient être faites sans le consentement du bailleur et qui, si elles venaient à être critiquées (c’est une condition bien entendu du retour au statut quo ante), supposeraient une remise en l’état.

Afin d’éviter tout litige, il est fréquent que le bail renseigne le locataire sur la procédure à suivre pour le cas où il souhaiterait faire quelques travaux. Si rien n’est stipulé dans le contrat, il est recommandé de demander l’autorisation écrite du bailleur. Le bon sens commande quand même de procéder spontanément au rafraîchissement du logement.

4.- L’obligations du bailleur envers le voisinage

Introduit par une loi du 5 mars 2007, l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Ce texte est critiquable. D’abord, il n’est pas clair. En quoi consisterait par exemple le motif légitime de s’abstenir ? Ensuite, il est inutile. À ce jour, il n’a reçu qu’une seule application jurisprudentielle renseignée sur legifrance.gouv.fr (CA Fort de France, ch. civ., 25 mai 2012, n° 10/005321), le juge disposant en effet d’autres moyens de régler le problème. 1.- le tiers victime d’un trouble anormal de voisinage prenant sa source dans les lieux loués peut en demander réparation au propriétaire (ici responsable, indirectement, du fait de son locataire en ce que l’exercice – en tout point normal – de son droit de propriété cause un inconvénient excessif aux voisins) [v. par ex. : Cass. 3ème civ., 30 juin 2004, n° 03-11562, Bull. civ. III, n° 140). 2.- Le tiers victime de la mauvaise exécution d’un contrat est fondé à invoquer le bail au soutien de sa demande en réparation des chefs de dommages subis (Cass. Ass. plén., 06 oct. 2006, n° 05-13255, Bull. Ass. plén., n° 9).

[1] Cass. 3ème civ., 21 mars 2012, n° 11-14.838, Bull civ., D. 2012.879, note Y. Rouquet

Bailleur. – Obligations. – Délivrance. – Logement décent. – Définition.

En application de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux équipements d’un logement décent, l’installation sanitaire ne peut être limitée à un WC extérieur, fût-il dans le même bâtiment et facilement accessible, que si le logement ne comporte qu’une seule pièce ; tel n’est pas le cas d’un logement dont la cour d’appel a constaté qu’il comportait une pièce qu’elle a qualifiée de pièce principale ainsi qu’un mur intérieur de séparation.


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Le bail est un contrat synallagmatique. Il produit donc des obligations à la charge du bailleur comme du preneur (voy. l’article « Le bail de droit commun : les obligations du preneur à bail).

Les codificateurs ont clairement envisagé le bail comme un diminutif de la vente. Il n’est donc pas étonnant que les obligations des parties au bail soient très proches de celles des parties à la vente. On trouve ainsi un certain nombre de renvois explicites aux règles de la vente.

Obligation générique.- Le bailleur est débiteur d’une obligation générique, qui consiste à garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué. Cette obligation apparaît par bribes dans la kyrielle des obligations décrites par les articles 1719 à 1727 du c.civ., qui toutes tendent à garantir la jouissance paisible du preneur. La lecture de l’article 1719 c.civ. l’atteste. Pour reprendre le mot des professeurs Antonmattéi et Raynard, cette obligation est l’« âme du bail ». Cet objectif justifie que le bailleur soit tenu de trois séries d’obligations :

– L’obligation de délivrance (section 1) ;

– L’obligation d’entretien (section 2) ;

– Les obligations de sûreté (section 3).

Obligation d’information.- Avant d’entamer l’étude, par le menu, de ces trois séries d’obligations, il importe de dire quelques mots de l’obligation d’information qui pèse sur les épaules du bailleur.

Le bailleur est tenu d’informer le preneur sur l’état de la chose donnée à bail. Le Code de l’environnement exige qu’un état des risques naturels (sismicité) et technologiques (nucléaire) soit fournir au locataire (art. L. 125-5, II ; loi 6 juill. 1989, art. 3-1 ; art. L. 145-1 c.com.). À défaut, le locataire (cela est vrai de l’acquéreur) peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. L. 125-5, V, c. envir.). Le Code de la santé publique, qui entend prévenir les risques sanitaire liés à l’environnement, en l’occurrence ceux liés au saturnisme (intoxication aiguë ou chronique causée par le plomb ou par les sels de plomb. V. Institut national de la santé et de la recherche médicale, http://www.inserm.fr, santé publique, dossiers d’information), exige du bailleur qu’il fournisse à tout occupant un « constat de risque d’exposition au plomb » (art. L. 1334-5 ensemble L. 1134-7 c. santé publ.), à la condition toutefois que l’immeuble loué ait été construit avant le 1er janvier 1949 et qu’il soit affecté en tout ou partie à l’habitation. Et la loi d’ajouter que « l’absence dans le contrat de location du constat de risque d’exposition au plomb constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur (C. santé publ., art. L. 1334-7, al. 3). Quant au risque d’exposition à l’amiante, les dispositions précitées font l’obligation au bailleur d’en avertir le preneur. Ce n’est pas tout, le Code de la construction et de l’habitation contraint le bailleur à fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble loué (art. L. 134-1 et s. in diagnostics techniques). Le Code le définit ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. »

Heureux soient les bailleurs. On dit de l’enfer qu’il est pavé de bonnes intentions. On peut s’interroger sur l’inanité (caractère de ce qui est vide, sans réalité, sans intérêt. Au fig. : caractère de ce qui est inutile, futile, vain) de ces diagnostics techniques dans les villes où il existe une grave crise du logement…

Section 1.- L’obligation de délivrance

Obligation complexe.- Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée (art. 1719, 1°, c.civ.) « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1720 c.civ.). La loi se fait plus pressante si le bien loué sert à l’habitation principale du preneur : elle exige en outre que le logement soit décent (art. 1719 1°, c.civ.).

Logement décent (renvoi).- Les caractères du logement décent sont spécifiques aux baux d’habitation ; ils seront envisagés à cette occasion (voy. l’article « Le bail d’habitation et à usage mixte »). On signalera simplement qu’un logement décent est logement qui correspond aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) (décret modifié le 09 mars 2017 qu intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent). En ce sens, l’article 6, al. 1er, loi 6 juill. 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (texte modifié en nov. 2018).

Division.- La délivrance s’entend donc de deux obligations distinctes : délivrer la chose louée (§1) et la délivrer en bon état (§2).

§1.- L’obligation de délivrer la chose louée

Contenu.- Le bailleur – comme le vendeur – doit mettre la chose louée à la disposition du locataire. Il s’agit d’une obligation essentielle du bail (Cass. 1ère civ., 11 oct. 1989, Bull. civ. I, n° 317), dont la convention des parties ne peut dispenser le bailleur. Autrement dit, l’obligation de délivrance est d’ordre public. Par voie de conséquence, le preneur peut refuser de payer les loyers tant que la chose ne lui a pas été délivrée. Pour cause : le contrat n’ayant reçu aucune exécution, le débiteur du loyer peut valablement s’en prévaloir pour différer l’accomplissement de sa prestation. Dans ce cas de figure, l’exception d’inexécution peut valablement être opposée (art. nouv. c.civ.). Ses conditions sont remplies.

Une erreur commune est faite en la matière : une fois que le bien loué a été mis à la disposition du locataire, le défaut de paiement du premier loyer ne dispense pas le bailleur de l’obligation de délivrance (Cass. 3ème civ., 28 juin 2006, Bull. civ. III, no 161). Souvenez-vous bien : le bail ne renferme pas d’obligation conjonctive (texte et définition).

La chose doit évidemment être délivrée libre de toute occupation. Elle doit être délivrée avec ses accessoires, lesquels seront déterminés en fonction de la nature du bien et du contenu de la convention.

La chose doit être conforme à la destination prévue au bail. Cela signifie qu’elle doit permettre au preneur de l’exploiter conformément à la destination convenue (ex. Cass. 3ème civ., 7 mars 2006, AJDI 2006. 467 [défaut d’autorisation de l’assemblée générale de copropriété] ; 3 mars 2009,Rev. loyers 2009. 222).

Si le contrat précise en outre la contenance de la chose, les éventuels écarts se règlent comme en matière de vente (art. 1616 à 1622 c.civ.). L’art. 1765 c.civ. le précise pour les baux à ferme, mais la solution doit être étendue à tous les baux immobiliers.

Frais de la délivrance.- Les frais de délivrance sont à la charge du bailleur, s’il n’y a eu stipulation contraire. Il s’agit de l’application de l’article 1608 c.civ. au bail.

Obligation continue.- La différence entre vente et le bail est que la première est un contrat instantané tandis que le second est un contrat à exécution successive. Ceci implique que contrairement aux règles qui ont court dans la vente, l’obligation de délivrance prend dans le bail un caractère continu (i.e. qu’elle se prolonge pendant toute la durée du bail). En conséquence, le bailleur n’a pas le droit de changer la forme de la chose louée (art. 1723 c.civ.) ou de supprimer l’un de ses éléments.

§2.- L’obligation de délivrer la chose louée en bon état

Contenu.- L’article 1720 c.civ. impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il existe en matière de bail deux sortes de réparations : celles qui incombent au locataire – réparations locatives – et celles qui incombent au bailleur. La loi impose que la chose louée soit, en début de bail, en bon état de réparations, même locatives, quand bien même celles-ci seront à l’avenir à la charge exclusive du locataire (celui-ci doit, en la matière, faire perdurer le bon état de la chose).

Sanction.- Si la chose n’est pas en bon état, le locataire peut faire condamner le bailleur à procéder aux réparations qui s’imposent ou, à son choix, demander la résolution du bail si la gravité du manquement le justifie. Le bailleur engage également sa responsabilité contractuelle si le mauvais état de la chose louée a causé un dommage au preneur.

Limite, clauses de réception « en l’état ».- La règle de l’article 1720 c.civ. n’est pas d’ordre public et les parties aménagent souvent cette obligation en convenant que le preneur déclare bien connaître la chose et la prendre en l’état, ce qui a pour effet de décharger le bailleur de l’obligation de l’article 1720 précité.

Ces clauses sont parfaitement licites, même si la jurisprudence a coutume de les interpréter strictement. Mais la licéité a une limite : sous couvert de mettre certaines réparations à la charge du locataire, le bailleur ne peut pas aller jusqu’à s’exonérer de son obligation de délivrance, qui elle est d’ordre public.

Voy. pour un ex. typique : Cass 3ème civ., 5 juin 2002, Bull. civ. III, n° 123 :

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche : (Publication sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2000, n° 690), que M. X… a donné à bail à la société Hôtel de France un immeuble à usage commercial, en mauvais état ; que le bail stipulait que ” le bénéficiaire prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, les ayant visités à plusieurs reprises et ayant reçu du promettant deux rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation dans lesdits locaux d’un commerce d’hôtel “, les parties approuvant sans réserve l’état des lieux annexé au bail ; que la locataire a fait effectuer les travaux prévus aux rapports susvisés ; que ces travaux se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l’hôtel ; que la locataire a alors entrepris les travaux supplémentaires nécessaires ;

Attendu que, pour débouter la société Hôtel de France de sa demande de remboursement de ces travaux supplémentaires, l’arrêt retient que, faute de stipulation expresse du bail, le bailleur n’avait pas l’obligation de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’hôtel non prévus par les rapports d’experts établis antérieurement à la conclusion du bail, ces rapports n’ayant eu pour objet que d’informer le preneur sur l’état des lieux et l’éclairer sur les travaux à exécuter pour rendre les lieux conformes à l’usage d’hôtel prévu par le bail ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE

En l’espèce, l’hôtel ne pouvait être exploité faute de mise en conformité : le preneur ne pouvait donc pas l’exploiter selon la destination convenue # obligation de délivrance.

Section 2.- L’obligation d’entretien

Contenu de l’obligation d’entretien (§1). Sanction de l’obligation d’entretien (§2)

§1.- Contenu de l’obligation d’entretien

Prolongement de l’obligation de délivrance.- Le bailleur, qui a délivré la chose en bon état de réparations de toute espèce, doit l’entretenir « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (art. 1719, 2°, c.civ.), ce qui lui impose de « faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » (art. 1720 al. 2, c.civ.).

Réparations locatives et « grosses réparations ».- Une distinction importante doit être opérée entre les réparations locatives ou de menu entretien, qui incombent au preneur, et les autres, qui forment l’objet de l’obligation d’entretien du bailleur. Le législateur y procède aux articles 1754, 1755 et 1756 c.civ.

L’idée est que le bailleur assume les grosses réparations, c’est à dire celles qui sont relatives à la structure ou aux éléments essentiels de la chose louée (ex. réfection du toit ou d’un mur). Il est à noter que la distinction entre les réparations locatives et celles qui ne le sont pas est précisée par certains statuts spéciaux. C’est précisément le cas en droit du bail d’immeuble d’habitation. La loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret le soin de définir ce que sont les réparations locatives puis de les lister (art. 6-1, d ; 25V). Aux termes de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développements de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations », à savoir celles entre autres listées. Par voie de conséquence, celles qui ne le seraient pas, au vu de la lettre ou de l’esprit du texte, sont des grosses réparations, qui doivent être faites par le bailleur. La jurisprudence y assimile les travaux prescrits par l’autorité administrative (Cass. 3e civ. 13 juill. 1994, no 91-22.260, Bull. civ. III, no 143).

Le domaine de ces grosses réparations est également borné « par le haut » : les très grosses réparations, i.e. celles qui relèvent de la reconstruction de la chose périe par cas fortuit ne sont pas à la charge du bailleur, mais plutôt à sa discrétion, puisque la perte de la chose louée met fin au bail (art. 1722 c.civ.). La jurisprudence tend à assimiler la vétusté à la perte de la chose, lorsque le coût des travaux excède la valeur du bien (Civ. 3e, 3 juin 1971, Bull. civ. III, n° 348).

La charge des grosses réparations peut contractuellement être transférée sur le locataire, mais certains statuts spéciaux l’interdisent (ex. loi du 6 juill. 1989, art. 6 c).

§2.- Sanction de l’obligation d’entretien

Droit commun.- L’inexécution par le bailleur de son obligation fonde le preneur à solliciter l’une quelconque des sanctions permises par le droit commun du contrat : exécution forcée, résiliation, indemnisation ; réalisation des travaux aux frais du bailleur sur autorisation de justice (art. 1222 nouv. c.civ. / art. 1144 anc. c.civ.). Deux précisions s’imposent. La mise en demeure préalable, restée sans succès, est exigée en jurisprudence.

L’exception d’inexécution est en principe inopposable. Ce mode de justice privée est réservé à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Il importe au preneur de rapporter la preuve d’un manquement tel que la jouissance est rendue impossible ou très difficile. L’article 1219 nouv. c.civ. (in L’exception d’inexécution) dit en ce sens que l’inexécution doit être suffisamment grave (comp. la note sous article 1219 rel. au bail qui donne à penser que l’exceptio non adimpleti contractus peut être opposée en tout état de cause. Mise en garde). C’est dire que les risques et périls sont grands pour qui entend ne pas payer (syno. Exécuté) sa propre obligation en réaction. En somme, tant que le preneur jouit de la chose, son refus de paiement est disproportionné et permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat à ses torts. Encore faut-il s’entendre sur ce que peut signifier jouir de la chose donnée à bail… C’est une fois encore à la sagesse du juge que le Code renvoie en dernière intention. Dernière intention seulement, car créancier et débiteur sont invités à trouver une solution amiable à leur litige. En ce sens, et pour mémoire, l’article 56 du Code de procédure civile dispose que la saisine du juge de première instance contient (sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’Opu, à peine de nullité les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Séquestre. Il reste toutefois la possibilité pour le preneur de pratiquer le séquestre. V. nouv droit commun des contrats. Le séquestre est le dépôt d’une chose contentieuse entre les mains d’un tiers, qui s’oblige à la rendre, une fois la contestation terminée, à la personne qui a le droit de l’obtenir (art. 1956 c.civ.). Il facilite l’exécution matérielle du règlement du litige et soustrait l’objet des convoitises – le loyer en l’occurrence – à l’humeur ou à la fraude des plaideurs (F. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Droit des contrats civils et commerciaux). C’est une variété de dépôt. Dans le cas particulier, le séquestre conventionnel est exclu, car il nécessite l’accord du bailleur et du preneur. Il reste le dépôt judiciaire. Il consiste à demander au juge, en référés au besoin, de séquestrer les loyers litigieux. Le séquestre prendra fin une fois que la motivation qui le motivait est terminée, soit qu’elle a été tranchée par une décision judiciaire définitive, et que donc la chose séquestrée n’est plus litigieuse, soit que le différend opposant les parties a disparu, par l’effet d’une transaction, d’un désistement d’instance ou autre acte mettant fin au procès, soit, si la juridiction n’avait pas encore été saisie, en conséquence d’une convention ou d’un quelconque arrangement. Les parties intéressées ont la faculté de supprimer le séquestre, même si l’instance a été engagée et perdure, dès lors qu’elles le considèrent comme inutile, et sans objet. Il constitue, en effet, une procédure qui n’est pas d’ordre public et qui reste à la discrétion des parties (F.-J. Pansier, Rép. civ., v° Séquestre)

Section 3.- Les obligations de sûreté

Division.- Sous cet intitulé un peu ésotérique, deux séries d’obligations seront rangées : les obligations de garantie, d’une part (§1), et les obligations de sécurité, d’autre part (§2). Avant de les présenter par le menu, il importe d’avoir bien en vue que les professeurs et les juges transposent au bail les règles de garantie associées à la vente.

§1.- Les obligations de garantie

Division. L’obligation de garantie contre les vices cachés (A). L’obligation de garantie contre l’éviction (B).

A.- L’obligation de garantie contre les vices cachés

La garantie contre les vices cachés est définie à l’article 1721 c.civ. Elle concerne « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Pour le dire autrement, le vice est un défaut caché de la chose, existant au jour du bail qui empêche son usage normal (certains auteurs considèrent que le vice peut exister au cours du bail. Voy. en ce sens A. Bénabent, Droit des contrats civils et commerciaux / P.-H. Antonmattei et J. Raynard). Le vice doit être caché du preneur. Le texte ne le dit pas formellement. Mais c’est l’évidence. Si, au contraire, il devait être apparent, on peut raisonnablement penser que le preneur à bail serait en mesure d’apprécier l’impossibilité de jouir paisiblement de la chose. Le contrat ne pourrait donc être conclu qu’en connaissance de cause (voy. toutefois supra)…

Comme pour la vente, la garantie est due peu important que le bailleur ait eu ou non connaissance de l’existence du vice. Il y a toutefois une première différence notable entre les deux régimes. L’engagement de la responsabilité du vendeur suppose rapportée la preuve de sa connaissance du vice. Ce n’est pas le cas en droit du bail : la responsabilité sera encourue dans tous les cas de figure (art. 1721, al. 2, c.civ.).

La seconde distinction tient au silence du législateur quant à l’action en garantie contre les vices cachés de la chose louée. Faute de texte spécial, il importe d’appliquer le droit commun de la prescription. Dans le cas particulier, le preneur à bail est recevable à agir cinq année durant à compter de la découverte du vice rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine (art. 22129 et 2224 c.civ.).

B.- L’obligation de garantie contre l’éviction

Les troubles dans la jouissance de la chose peuvent être causés par le bailleur ou bien par des tiers au contrat de bail.

Troubles causés par le bailleur. – L’action du bailleur ne saurait troubler le preneur à bail dans sa jouissance des utilités de la chose. Aucun texte particulier ne règlement le cas de figure : obligation générique de garantie oblige (v. supra). Pour le dire autrement, l’article 1719 c.civ. est amplement suffisant pour fonder l’action en cessation du trouble intentée par le preneur.

Ce sont les troubles causés par les tiers qui ont plus volontiers retenu l’attention du législateur.

Troubles de droit causés par les tiers.- L’article 1726 c.civ. est explicite : le bailleur doit garantir le preneur contre tout trouble de droit qui émanerait d’un tiers. Pour le dire autrement, le preneur à bail ne doit pas être empêché de profiter des utilités de la chose en raison d’une prétention juridique formulée par un tiers (ex. titre de propriété, servitude…). Si une action en revendication du bien donné à bail est formée (ex. bail de la chose d’autrui. V. supra), alors l’article 1726 c.civ. fonde le locataire à demander une diminution du prix du contrat en cas d’éviction partielle (v. dans le même sens, l’art. 1626 c.civ. relativement à la vente) et la résolution du bail, assortie du paiement de dommages et intérêts en cas d’éviction totale.

Troubles de fait causés par les tiers.- L’article 1725 c.civ. dispose que les troubles de faits ne donnent pas lieu à garantie. La règle se comprend aisément. Le bailleur n’a pas vocation à couvrir une quelconque voie de fait. Vulgairement parlant, ce ne sont pas ses affaires. Il importe donc au seul preneur à bail d’agir en responsabilité contre les intéressés. Le bailleur n’est par exemple pas responsable des vols commis au cours du bail…sauf, bien entendu, si l’infraction a été facilitée par l’inexécution de ses propres obligations (ex. vol d’un vélo dans un local dédié dont la serrure endommagée n’a jamais été remplacée). C’est l’hypothèse de la voie de fait facilitée voire causée par la faute contractuelle du bailleur. Responsabilité encore, mais c’est un autre cas de figure, si la voie de fait du tiers a tellement endommagé le bien que le bailleur est constitué en faute pour ne pas avoir exécuté son obligation d’entretien (art. 1720 c.civ.).

§2.- L’obligation de sécurité

Formellement, le Code civil n’oblige pas le bailleur à garantir la sécurité du preneur. On doit à la jurisprudence d’avoir découvert cette obligation contractuelle et d’avoir précisé son intensité juridique (obligation de moyens). Pour mémoire, l’intensité juridique de l’obligation contractuelle est la résultante de deux variables : la première est l’intensité de l’engagement (qui peut être plus ou moins poussé) ; la seconde, l’intensité de la sanction en cas d’inexécution (qui peut être plus ou moins stricte).

Le professeur Leduc a tout dit sur ce sujet. Voici résumé à grands traits sa leçon. Le lecteur gagnera beaucoup à la lire in extenso (L’intensité juridique de l’obligation contractuelle, Revue de la recherche juridique, Droit prospectif, PUAM, 2011-3). L’obligation de moyens est l’obligation pour le débiteur de fournir la diligence qu’on est normalement en droit d’attendre de lui. Dit autrement : le normal est au cœur de l’obligation de moyens. La normalité implique la détermination d’un modèle de référence par rapport auquel on va apprécier le comportement du sujet jugé. Deux modes d’appréciation de la normalité s’opposent : l’appréciation extrinsèque (le comportement du sujet jugé est rapporté à un étalon de référence extérieur à lui) et l’appréciation intrinsèque (l’étalon de référence est le sujet jugé lui-même).

En bref, cette obligation de sécurité semble pouvoir être invoquée de manière autonome sans avoir nécessairement besoin d’être rattachée à un défaut d’entretien ou à un vice de la chose. Obligation dont l’intensité juridique a vocation à s’amplifier, particulièrement depuis l’exigence d’un logement décent qui se caractérise aussi par certaines normes de sécurité. Table des matières ).


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