Le bail est un contrat synallagmatique. Il produit donc des obligations à la charge du bailleur comme du preneur (voy. l’article « Le bail de droit commun : les obligations du preneur à bail).

Les codificateurs ont clairement envisagé le bail comme un diminutif de la vente. Il n’est donc pas étonnant que les obligations des parties au bail soient très proches de celles des parties à la vente. On trouve ainsi un certain nombre de renvois explicites aux règles de la vente.

Obligation générique.- Le bailleur est débiteur d’une obligation générique, qui consiste à garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué. Cette obligation apparaît par bribes dans la kyrielle des obligations décrites par les articles 1719 à 1727 du c.civ., qui toutes tendent à garantir la jouissance paisible du preneur. La lecture de l’article 1719 c.civ. l’atteste. Pour reprendre le mot des professeurs Antonmattéi et Raynard, cette obligation est l’« âme du bail ». Cet objectif justifie que le bailleur soit tenu de trois séries d’obligations :

– L’obligation de délivrance (section 1) ;

– L’obligation d’entretien (section 2) ;

– Les obligations de sûreté (section 3).

Obligation d’information.- Avant d’entamer l’étude, par le menu, de ces trois séries d’obligations, il importe de dire quelques mots de l’obligation d’information qui pèse sur les épaules du bailleur.

Le bailleur est tenu d’informer le preneur sur l’état de la chose donnée à bail. Le Code de l’environnement exige qu’un état des risques naturels (sismicité) et technologiques (nucléaire) soit fournir au locataire (art. L. 125-5, II ; loi 6 juill. 1989, art. 3-1 ; art. L. 145-1 c.com.). À défaut, le locataire (cela est vrai de l’acquéreur) peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. L. 125-5, V, c. envir.). Le Code de la santé publique, qui entend prévenir les risques sanitaire liés à l’environnement, en l’occurrence ceux liés au saturnisme (intoxication aiguë ou chronique causée par le plomb ou par les sels de plomb. V. Institut national de la santé et de la recherche médicale, http://www.inserm.fr, santé publique, dossiers d’information), exige du bailleur qu’il fournisse à tout occupant un « constat de risque d’exposition au plomb » (art. L. 1334-5 ensemble L. 1134-7 c. santé publ.), à la condition toutefois que l’immeuble loué ait été construit avant le 1er janvier 1949 et qu’il soit affecté en tout ou partie à l’habitation. Et la loi d’ajouter que « l’absence dans le contrat de location du constat de risque d’exposition au plomb constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur (C. santé publ., art. L. 1334-7, al. 3). Quant au risque d’exposition à l’amiante, les dispositions précitées font l’obligation au bailleur d’en avertir le preneur. Ce n’est pas tout, le Code de la construction et de l’habitation contraint le bailleur à fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble loué (art. L. 134-1 et s. in diagnostics techniques). Le Code le définit ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. »

Heureux soient les bailleurs. On dit de l’enfer qu’il est pavé de bonnes intentions. On peut s’interroger sur l’inanité (caractère de ce qui est vide, sans réalité, sans intérêt. Au fig. : caractère de ce qui est inutile, futile, vain) de ces diagnostics techniques dans les villes où il existe une grave crise du logement…

Section 1.- L’obligation de délivrance

Obligation complexe.- Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée (art. 1719, 1°, c.civ.) « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1720 c.civ.). La loi se fait plus pressante si le bien loué sert à l’habitation principale du preneur : elle exige en outre que le logement soit décent (art. 1719 1°, c.civ.).

Logement décent (renvoi).- Les caractères du logement décent sont spécifiques aux baux d’habitation ; ils seront envisagés à cette occasion (voy. l’article « Le bail d’habitation et à usage mixte »). On signalera simplement qu’un logement décent est logement qui correspond aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) (décret modifié le 09 mars 2017 qu intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent). En ce sens, l’article 6, al. 1er, loi 6 juill. 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (texte modifié en nov. 2018).

Division.- La délivrance s’entend donc de deux obligations distinctes : délivrer la chose louée (§1) et la délivrer en bon état (§2).

§1.- L’obligation de délivrer la chose louée

Contenu.- Le bailleur – comme le vendeur – doit mettre la chose louée à la disposition du locataire. Il s’agit d’une obligation essentielle du bail (Cass. 1ère civ., 11 oct. 1989, Bull. civ. I, n° 317), dont la convention des parties ne peut dispenser le bailleur. Autrement dit, l’obligation de délivrance est d’ordre public. Par voie de conséquence, le preneur peut refuser de payer les loyers tant que la chose ne lui a pas été délivrée. Pour cause : le contrat n’ayant reçu aucune exécution, le débiteur du loyer peut valablement s’en prévaloir pour différer l’accomplissement de sa prestation. Dans ce cas de figure, l’exception d’inexécution peut valablement être opposée (art. nouv. c.civ.). Ses conditions sont remplies.

Une erreur commune est faite en la matière : une fois que le bien loué a été mis à la disposition du locataire, le défaut de paiement du premier loyer ne dispense pas le bailleur de l’obligation de délivrance (Cass. 3ème civ., 28 juin 2006, Bull. civ. III, no 161). Souvenez-vous bien : le bail ne renferme pas d’obligation conjonctive (texte et définition).

La chose doit évidemment être délivrée libre de toute occupation. Elle doit être délivrée avec ses accessoires, lesquels seront déterminés en fonction de la nature du bien et du contenu de la convention.

La chose doit être conforme à la destination prévue au bail. Cela signifie qu’elle doit permettre au preneur de l’exploiter conformément à la destination convenue (ex. Cass. 3ème civ., 7 mars 2006, AJDI 2006. 467 [défaut d’autorisation de l’assemblée générale de copropriété] ; 3 mars 2009,Rev. loyers 2009. 222).

Si le contrat précise en outre la contenance de la chose, les éventuels écarts se règlent comme en matière de vente (art. 1616 à 1622 c.civ.). L’art. 1765 c.civ. le précise pour les baux à ferme, mais la solution doit être étendue à tous les baux immobiliers.

Frais de la délivrance.- Les frais de délivrance sont à la charge du bailleur, s’il n’y a eu stipulation contraire. Il s’agit de l’application de l’article 1608 c.civ. au bail.

Obligation continue.- La différence entre vente et le bail est que la première est un contrat instantané tandis que le second est un contrat à exécution successive. Ceci implique que contrairement aux règles qui ont court dans la vente, l’obligation de délivrance prend dans le bail un caractère continu (i.e. qu’elle se prolonge pendant toute la durée du bail). En conséquence, le bailleur n’a pas le droit de changer la forme de la chose louée (art. 1723 c.civ.) ou de supprimer l’un de ses éléments.

§2.- L’obligation de délivrer la chose louée en bon état

Contenu.- L’article 1720 c.civ. impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il existe en matière de bail deux sortes de réparations : celles qui incombent au locataire – réparations locatives – et celles qui incombent au bailleur. La loi impose que la chose louée soit, en début de bail, en bon état de réparations, même locatives, quand bien même celles-ci seront à l’avenir à la charge exclusive du locataire (celui-ci doit, en la matière, faire perdurer le bon état de la chose).

Sanction.- Si la chose n’est pas en bon état, le locataire peut faire condamner le bailleur à procéder aux réparations qui s’imposent ou, à son choix, demander la résolution du bail si la gravité du manquement le justifie. Le bailleur engage également sa responsabilité contractuelle si le mauvais état de la chose louée a causé un dommage au preneur.

Limite, clauses de réception « en l’état ».- La règle de l’article 1720 c.civ. n’est pas d’ordre public et les parties aménagent souvent cette obligation en convenant que le preneur déclare bien connaître la chose et la prendre en l’état, ce qui a pour effet de décharger le bailleur de l’obligation de l’article 1720 précité.

Ces clauses sont parfaitement licites, même si la jurisprudence a coutume de les interpréter strictement. Mais la licéité a une limite : sous couvert de mettre certaines réparations à la charge du locataire, le bailleur ne peut pas aller jusqu’à s’exonérer de son obligation de délivrance, qui elle est d’ordre public.

Voy. pour un ex. typique : Cass 3ème civ., 5 juin 2002, Bull. civ. III, n° 123 :

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche : (Publication sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2000, n° 690), que M. X… a donné à bail à la société Hôtel de France un immeuble à usage commercial, en mauvais état ; que le bail stipulait que ” le bénéficiaire prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, les ayant visités à plusieurs reprises et ayant reçu du promettant deux rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation dans lesdits locaux d’un commerce d’hôtel “, les parties approuvant sans réserve l’état des lieux annexé au bail ; que la locataire a fait effectuer les travaux prévus aux rapports susvisés ; que ces travaux se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l’hôtel ; que la locataire a alors entrepris les travaux supplémentaires nécessaires ;

Attendu que, pour débouter la société Hôtel de France de sa demande de remboursement de ces travaux supplémentaires, l’arrêt retient que, faute de stipulation expresse du bail, le bailleur n’avait pas l’obligation de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’hôtel non prévus par les rapports d’experts établis antérieurement à la conclusion du bail, ces rapports n’ayant eu pour objet que d’informer le preneur sur l’état des lieux et l’éclairer sur les travaux à exécuter pour rendre les lieux conformes à l’usage d’hôtel prévu par le bail ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE

En l’espèce, l’hôtel ne pouvait être exploité faute de mise en conformité : le preneur ne pouvait donc pas l’exploiter selon la destination convenue # obligation de délivrance.

Section 2.- L’obligation d’entretien

Contenu de l’obligation d’entretien (§1). Sanction de l’obligation d’entretien (§2)

§1.- Contenu de l’obligation d’entretien

Prolongement de l’obligation de délivrance.- Le bailleur, qui a délivré la chose en bon état de réparations de toute espèce, doit l’entretenir « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (art. 1719, 2°, c.civ.), ce qui lui impose de « faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » (art. 1720 al. 2, c.civ.).

Réparations locatives et « grosses réparations ».- Une distinction importante doit être opérée entre les réparations locatives ou de menu entretien, qui incombent au preneur, et les autres, qui forment l’objet de l’obligation d’entretien du bailleur. Le législateur y procède aux articles 1754, 1755 et 1756 c.civ.

L’idée est que le bailleur assume les grosses réparations, c’est à dire celles qui sont relatives à la structure ou aux éléments essentiels de la chose louée (ex. réfection du toit ou d’un mur). Il est à noter que la distinction entre les réparations locatives et celles qui ne le sont pas est précisée par certains statuts spéciaux. C’est précisément le cas en droit du bail d’immeuble d’habitation. La loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret le soin de définir ce que sont les réparations locatives puis de les lister (art. 6-1, d ; 25V). Aux termes de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développements de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations », à savoir celles entre autres listées. Par voie de conséquence, celles qui ne le seraient pas, au vu de la lettre ou de l’esprit du texte, sont des grosses réparations, qui doivent être faites par le bailleur. La jurisprudence y assimile les travaux prescrits par l’autorité administrative (Cass. 3e civ. 13 juill. 1994, no 91-22.260, Bull. civ. III, no 143).

Le domaine de ces grosses réparations est également borné « par le haut » : les très grosses réparations, i.e. celles qui relèvent de la reconstruction de la chose périe par cas fortuit ne sont pas à la charge du bailleur, mais plutôt à sa discrétion, puisque la perte de la chose louée met fin au bail (art. 1722 c.civ.). La jurisprudence tend à assimiler la vétusté à la perte de la chose, lorsque le coût des travaux excède la valeur du bien (Civ. 3e, 3 juin 1971, Bull. civ. III, n° 348).

La charge des grosses réparations peut contractuellement être transférée sur le locataire, mais certains statuts spéciaux l’interdisent (ex. loi du 6 juill. 1989, art. 6 c).

§2.- Sanction de l’obligation d’entretien

Droit commun.- L’inexécution par le bailleur de son obligation fonde le preneur à solliciter l’une quelconque des sanctions permises par le droit commun du contrat : exécution forcée, résiliation, indemnisation ; réalisation des travaux aux frais du bailleur sur autorisation de justice (art. 1222 nouv. c.civ. / art. 1144 anc. c.civ.). Deux précisions s’imposent. La mise en demeure préalable, restée sans succès, est exigée en jurisprudence.

L’exception d’inexécution est en principe inopposable. Ce mode de justice privée est réservé à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Il importe au preneur de rapporter la preuve d’un manquement tel que la jouissance est rendue impossible ou très difficile. L’article 1219 nouv. c.civ. (in L’exception d’inexécution) dit en ce sens que l’inexécution doit être suffisamment grave (comp. la note sous article 1219 rel. au bail qui donne à penser que l’exceptio non adimpleti contractus peut être opposée en tout état de cause. Mise en garde). C’est dire que les risques et périls sont grands pour qui entend ne pas payer (syno. Exécuté) sa propre obligation en réaction. En somme, tant que le preneur jouit de la chose, son refus de paiement est disproportionné et permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat à ses torts. Encore faut-il s’entendre sur ce que peut signifier jouir de la chose donnée à bail… C’est une fois encore à la sagesse du juge que le Code renvoie en dernière intention. Dernière intention seulement, car créancier et débiteur sont invités à trouver une solution amiable à leur litige. En ce sens, et pour mémoire, l’article 56 du Code de procédure civile dispose que la saisine du juge de première instance contient (sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’Opu, à peine de nullité les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Séquestre. Il reste toutefois la possibilité pour le preneur de pratiquer le séquestre. V. nouv droit commun des contrats. Le séquestre est le dépôt d’une chose contentieuse entre les mains d’un tiers, qui s’oblige à la rendre, une fois la contestation terminée, à la personne qui a le droit de l’obtenir (art. 1956 c.civ.). Il facilite l’exécution matérielle du règlement du litige et soustrait l’objet des convoitises – le loyer en l’occurrence – à l’humeur ou à la fraude des plaideurs (F. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Droit des contrats civils et commerciaux). C’est une variété de dépôt. Dans le cas particulier, le séquestre conventionnel est exclu, car il nécessite l’accord du bailleur et du preneur. Il reste le dépôt judiciaire. Il consiste à demander au juge, en référés au besoin, de séquestrer les loyers litigieux. Le séquestre prendra fin une fois que la motivation qui le motivait est terminée, soit qu’elle a été tranchée par une décision judiciaire définitive, et que donc la chose séquestrée n’est plus litigieuse, soit que le différend opposant les parties a disparu, par l’effet d’une transaction, d’un désistement d’instance ou autre acte mettant fin au procès, soit, si la juridiction n’avait pas encore été saisie, en conséquence d’une convention ou d’un quelconque arrangement. Les parties intéressées ont la faculté de supprimer le séquestre, même si l’instance a été engagée et perdure, dès lors qu’elles le considèrent comme inutile, et sans objet. Il constitue, en effet, une procédure qui n’est pas d’ordre public et qui reste à la discrétion des parties (F.-J. Pansier, Rép. civ., v° Séquestre)

Section 3.- Les obligations de sûreté

Division.- Sous cet intitulé un peu ésotérique, deux séries d’obligations seront rangées : les obligations de garantie, d’une part (§1), et les obligations de sécurité, d’autre part (§2). Avant de les présenter par le menu, il importe d’avoir bien en vue que les professeurs et les juges transposent au bail les règles de garantie associées à la vente.

§1.- Les obligations de garantie

Division. L’obligation de garantie contre les vices cachés (A). L’obligation de garantie contre l’éviction (B).

A.- L’obligation de garantie contre les vices cachés

La garantie contre les vices cachés est définie à l’article 1721 c.civ. Elle concerne « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Pour le dire autrement, le vice est un défaut caché de la chose, existant au jour du bail qui empêche son usage normal (certains auteurs considèrent que le vice peut exister au cours du bail. Voy. en ce sens A. Bénabent, Droit des contrats civils et commerciaux / P.-H. Antonmattei et J. Raynard). Le vice doit être caché du preneur. Le texte ne le dit pas formellement. Mais c’est l’évidence. Si, au contraire, il devait être apparent, on peut raisonnablement penser que le preneur à bail serait en mesure d’apprécier l’impossibilité de jouir paisiblement de la chose. Le contrat ne pourrait donc être conclu qu’en connaissance de cause (voy. toutefois supra)…

Comme pour la vente, la garantie est due peu important que le bailleur ait eu ou non connaissance de l’existence du vice. Il y a toutefois une première différence notable entre les deux régimes. L’engagement de la responsabilité du vendeur suppose rapportée la preuve de sa connaissance du vice. Ce n’est pas le cas en droit du bail : la responsabilité sera encourue dans tous les cas de figure (art. 1721, al. 2, c.civ.).

La seconde distinction tient au silence du législateur quant à l’action en garantie contre les vices cachés de la chose louée. Faute de texte spécial, il importe d’appliquer le droit commun de la prescription. Dans le cas particulier, le preneur à bail est recevable à agir cinq année durant à compter de la découverte du vice rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine (art. 22129 et 2224 c.civ.).

B.- L’obligation de garantie contre l’éviction

Les troubles dans la jouissance de la chose peuvent être causés par le bailleur ou bien par des tiers au contrat de bail.

Troubles causés par le bailleur. – L’action du bailleur ne saurait troubler le preneur à bail dans sa jouissance des utilités de la chose. Aucun texte particulier ne règlement le cas de figure : obligation générique de garantie oblige (v. supra). Pour le dire autrement, l’article 1719 c.civ. est amplement suffisant pour fonder l’action en cessation du trouble intentée par le preneur.

Ce sont les troubles causés par les tiers qui ont plus volontiers retenu l’attention du législateur.

Troubles de droit causés par les tiers.- L’article 1726 c.civ. est explicite : le bailleur doit garantir le preneur contre tout trouble de droit qui émanerait d’un tiers. Pour le dire autrement, le preneur à bail ne doit pas être empêché de profiter des utilités de la chose en raison d’une prétention juridique formulée par un tiers (ex. titre de propriété, servitude…). Si une action en revendication du bien donné à bail est formée (ex. bail de la chose d’autrui. V. supra), alors l’article 1726 c.civ. fonde le locataire à demander une diminution du prix du contrat en cas d’éviction partielle (v. dans le même sens, l’art. 1626 c.civ. relativement à la vente) et la résolution du bail, assortie du paiement de dommages et intérêts en cas d’éviction totale.

Troubles de fait causés par les tiers.- L’article 1725 c.civ. dispose que les troubles de faits ne donnent pas lieu à garantie. La règle se comprend aisément. Le bailleur n’a pas vocation à couvrir une quelconque voie de fait. Vulgairement parlant, ce ne sont pas ses affaires. Il importe donc au seul preneur à bail d’agir en responsabilité contre les intéressés. Le bailleur n’est par exemple pas responsable des vols commis au cours du bail…sauf, bien entendu, si l’infraction a été facilitée par l’inexécution de ses propres obligations (ex. vol d’un vélo dans un local dédié dont la serrure endommagée n’a jamais été remplacée). C’est l’hypothèse de la voie de fait facilitée voire causée par la faute contractuelle du bailleur. Responsabilité encore, mais c’est un autre cas de figure, si la voie de fait du tiers a tellement endommagé le bien que le bailleur est constitué en faute pour ne pas avoir exécuté son obligation d’entretien (art. 1720 c.civ.).

§2.- L’obligation de sécurité

Formellement, le Code civil n’oblige pas le bailleur à garantir la sécurité du preneur. On doit à la jurisprudence d’avoir découvert cette obligation contractuelle et d’avoir précisé son intensité juridique (obligation de moyens). Pour mémoire, l’intensité juridique de l’obligation contractuelle est la résultante de deux variables : la première est l’intensité de l’engagement (qui peut être plus ou moins poussé) ; la seconde, l’intensité de la sanction en cas d’inexécution (qui peut être plus ou moins stricte).

Le professeur Leduc a tout dit sur ce sujet. Voici résumé à grands traits sa leçon. Le lecteur gagnera beaucoup à la lire in extenso (L’intensité juridique de l’obligation contractuelle, Revue de la recherche juridique, Droit prospectif, PUAM, 2011-3). L’obligation de moyens est l’obligation pour le débiteur de fournir la diligence qu’on est normalement en droit d’attendre de lui. Dit autrement : le normal est au cœur de l’obligation de moyens. La normalité implique la détermination d’un modèle de référence par rapport auquel on va apprécier le comportement du sujet jugé. Deux modes d’appréciation de la normalité s’opposent : l’appréciation extrinsèque (le comportement du sujet jugé est rapporté à un étalon de référence extérieur à lui) et l’appréciation intrinsèque (l’étalon de référence est le sujet jugé lui-même).

En bref, cette obligation de sécurité semble pouvoir être invoquée de manière autonome sans avoir nécessairement besoin d’être rattachée à un défaut d’entretien ou à un vice de la chose. Obligation dont l’intensité juridique a vocation à s’amplifier, particulièrement depuis l’exigence d’un logement décent qui se caractérise aussi par certaines normes de sécurité. Table des matières ).

(0)

==> Généralités

Les articles L. 521-1 et R. 521-1 du CPCE prévoient qu’une saisie conservatoire peut être pratiquée sur tous les biens mobiliers, corporels ou incorporels, appartenant au débiteur, même s’ils sont détenus par un tiers ou s’ils ont fait l’objet d’une saisie conservatoire antérieure.

A la différence des sûretés judiciaires, une saisie conservatoire a pour effet de rendre indisponible le bien ou la créance sur lesquels elle porte.

Pour rappel, une sûreté judiciaire peut être prise à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières appartenant au débiteur (Art. L. 531-1 du CPCE).

S’agissant de la procédure de saisie pratiquée à titre conservatoire elle diffère peu de la procédure applicable aux saisies proprement dites, en ce qu’elles comportent des actes de saisie exécutés par des huissiers de justice en vertu de l’article L. 122-1 du CPCE.

Reste qu’il s’agit de mesures conservatoires, de sorte qu’elles comportent quelques spécificités.

==> Conditions d’accomplissement de la saisie conservatoire

  • Les conditions de fond
    • L’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.»
    • Il ressort de cette disposition que l’inscription d’une sûreté judiciaire est subordonnée à la réunion de deux conditions cumulatives :
      • Une créance paraissant fondée dans son principe
      • Des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement
  • Les conditions procédurales
    • Le principe
      • Dans la mesure où des mesures conservatoires peuvent être prises, alors même que le créancier n’est en possession d’aucun titre exécutoire, le législateur a subordonné leur adoption à l’autorisation du juge ( L.511-1 du CPCE).
      • S’agissant des sûretés judiciaires, l’article R. 531-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « sur présentation de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la loi permet qu’une mesure conservatoire soit pratiquée, une sûreté peut être prise sur un immeuble, un fonds de commerce, des parts sociales ou des valeurs mobilières appartenant au débiteur.»
      • L’article L. 511-3 du Code des procédures civiles d’exécution désigne le Juge de l’exécution comme disposant de la compétence de principe pour connaître des demandes d’autorisation.
      • La saisine du Juge de l’exécution peut être effectuée, tant avant tout procès, qu’en cours d’instance.
      • La compétence du Juge de l’exécution n’est, toutefois, pas exclusive
      • Il peut, à certaines conditions, être concurrencé par le Président du Tribunal de commerce.
    • Les exceptions
      • Par exception, l’article L. 511-2 du CPCE prévoit que, dans un certain nombre de cas, le créancier est dispensé de solliciter l’autorisation du Juge pour pratiquer une mesure conservatoire.
      • Les cas visés par cette disposition sont au nombre de quatre :
        • Le créancier est en possession d’un titre exécutoire
        • Le créancier est en possession d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire
        • Le créancier est porteur d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre ou d’un chèque
        • Le créancier est titulaire d’une créance de loyer impayé

Lorsque ces conditions de fond et procédurales sont réunies, le créancier peut saisir un huissier de justice aux fins de procéder aux opérations de saisie.

Le CPCE organise quatre procédures de saisie à titre conservatoire portant sur les biens dont l’énumération suit :

  • La saisie conservatoire sur les biens meubles corporels ( R. 522-1 à R. 522-14 CPCE) ;
  • La saisie conservatoire des créances ( R. 523-1 à R. 523-10 CPCE) ;
  • La saisie conservatoire des droits d’associé et des valeurs mobilières ( R. 524-1 à R. 524-6 CPCE) ;
  • La saisie conservatoire des biens placés dans un coffre-fort ( R. 525-1 à R. 525-5 CPCE).

Nous ne nous préoccuperons ici que de la saisie conservatoire de créances.

La saisie conservatoire de créances a pour finalité de rendre indisponibles les sommes détenues par un tiers pour le compte du débiteur et de les affecter au profit du créancier saisissant.

L’objet de cette saisie conservatoire est identique à celui de la saisie attribution : une créance de somme d’argent.

I) Les opérations de saisie

A) Procédure

  1. Opérations de saisie entre les mains du tiers

L’article R. 523-1 du CPCE prévoit que le créancier procède à la saisie au moyen d’un acte d’huissier signifié au tiers.

À peine de nullité, cet acte doit contenir les mentions suivantes (Code des procédures civiles d’exécution :

  • L’énonciation des nom et domicile du débiteur ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et son siège social ;
  • L’indication de l’autorisation judiciaire ou du titre en vertu duquel la saisie est pratiquée ;
  • Le décompte des sommes pour lesquelles la saisie est pratiquée ;
  • La défense faite au tiers de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu’il doit au débiteur ;
  • La reproduction du troisième alinéa de l’article L. 141-2 du CPCE et de l’article L. 211-3 du CPCE, soit
    • D’une part, que ( L. 141-2 CPCE) :
      • L’acte de saisie rend indisponibles les biens qui en sont l’objet.
      • Si la saisie porte sur des biens corporels, le débiteur saisi ou le tiers détenteur entre les mains de qui la saisie a été effectuée est réputé gardien des objets saisis sous les sanctions prévues par l’article 314-6 du code pénal.
      • Si la saisie porte sur une créance, elle en interrompt la prescription.
    • D’autre part, que ( L. 211-3 CPCE) :
      • Le tiers saisi est tenu de déclarer au créancier l’étendue de ses obligations à l’égard du débiteur ainsi que les modalités qui pourraient les affecter et, s’il y a lieu, les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures.

Il convient de préciser que l’article L. 523-4 du CPCE n’impose pas une signification du titre exécutoire en exécution duquel est pratiquée à la saisie conservatoire. Il existe seulement sa présentation au tiers saisi.

Quant à l’acte de saisie en lui-même, il doit être signifié au tiers saisi, une fois la saisie régularisée.

À cet égard, en application de l’article 658 du Code de procédure civile, lorsque la signification est effectuée auprès d’une personne morale « l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification. »

Dans un arrêt du 7 novembre 2002, la Cour de cassation a jugé qu’une saisie conservatoire de créances pouvait être signifiée à l’adresse de l’agence bancaire qui gère le compte du débiteur (Cass. 2e civ. 7 novembre 2002, n°01-02308).

a) Les obligations du tiers saisi

Le tiers saisi est tenu de fournir à l’huissier les renseignements prévus à l’article L. 211-3 du CPCE c’est-à-dire de lui déclarer l’étendue de ses obligations à l’égard du débiteur ainsi que les modalités qui pourraient les affecter et, s’il y a lieu, les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures.

Ces renseignements doivent être mentionnés sur l’acte de saisie (art. R. 523-4 CPCE).

II doit en outre lui remettre toutes pièces justificatives.

Ainsi, le tiers saisi a l’obligation de répondre sur-le-champ à l’huissier de justice instrumentaire, à l’instar de la procédure de saisie-attribution (Cass. 2e civ. 1er févr. 2006, n°04.11693).

Si elle n’est pas contestée avant l’acte de conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution, la déclaration du tiers est réputée exacte pour les seuls besoins de la saisie (art. R. 523-6 CPCE).

Enfin, le tiers saisi est tenu de ne pas se dessaisir des sommes saisies. Dans le cas contraire, il s’expose à être condamné à payer une seconde fois le créancier saisissant, le premier paiement étant inopposable à ce dernier.

Toutefois, rien n’interdit l’huissier de justice, à l’instar du créancier ou du débiteur, de saisir le JEX aux fins de faire consigner les fonds saisis entre les mains d’un séquestre.

À cet égard, l’article R. 523-2 du CPCE dispose que la remise des fonds séquestrés arrête le cours des intérêts dus par le tiers saisi.

b) Les sanctions des obligations du tiers

L’article R. 523-5 du CPCE prévoit que le tiers qui ne fournit pas les renseignements prévus s’expose à devoir payer les sommes pour lesquelles la saisie a été pratiquée si le débiteur est condamné et sauf son recours contre ce dernier.

II peut également être condamné à des dommages et intérêts en cas de négligence fautive ou de déclaration inexacte ou mensongère.

Mais en cas de signification d’une saisie conservatoire de créance dans les conditions visées par l’article 659 du code de procédure civile, le tiers saisi, qui n’en a pas eu connaissance, ne peut être condamné au profit du créancier saisissant (Cass. 2e civ. 2ème 13 juin 2002, n°00-22021).

Dans un autre cas où la signification avait été faite en mairie, il a été jugé que le défaut de diligences de l’huissier pour trouver le tiers saisi constituait un motif légitime de l’absence de réponse de ce dernier (Cass. 2e civ. 2ème 22 mars 2001, n°99-14941).

Dans un arrêt du 4 octobre 2001, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris qui avait observé que la sanction rigoureuse qui frappe le tiers saisi négligent appelle en contrepartie de la part de l’huissier un soin particulier dans la conduite de son interpellation et qu’à défaut, le tiers saisi a un motif légitime à ne pas répondre ou à répondre avec un certain retard (Cass. civ, 2ème 4 octobre 2001, n°99-20653).

Par ailleurs, la saisie conservatoire qui n’a pas été convertie en saisie-attribution lors du jugement d’ouverture d’un redressement judiciaire du saisi, ne peut plus produire ses effets et ce jugement s’oppose à ce que le créancier poursuivant puisse faire condamner le tiers saisi qui ne fournit pas les renseignements prévus (Cass. civ. 2ème 20 octobre 2005, n°04-10870).

2. Dénonciation de la saisie au débiteur

À peine de caducité de la saisie conservatoire, celle-ci doit être portée à la connaissance du débiteur dans un délai de huit jours au moyen d’un acte d’huissier (art. R. 523-3 CPCE).

Dans un arrêt du 6 mai 2004 la Cour de cassation a jugé que la caducité de la saisie conservatoire (qui n’avait pas été portée à la connaissance du débiteur dans le délai visé par l’article R. 523-3 du CPCE) la prive de tous ses effets et, s’oppose donc à ce que le créancier saisissant puisse faire condamner le tiers saisi sur le fondement de l’article R. 523-5 du CPCE (Cass. civ. 2ème 6 mai 2004, n°02-12484).

Cet acte contient, à peine de nullité, selon l’énumération figurant au deuxième alinéa de l’article R. 523-3 du CPCE :

  • Une copie de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la saisie a été pratiquée; les copies de la requête et de l’ordonnance seront annexées à l’acte. En effet, suivant l’article 495 du C. proc. civ. « copie de la requête et de l’ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée », toutefois, s’il s’agit d’une créance de l’État, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il est seulement fait mention de la date, de la nature du titre ainsi que du montant de la dette ;
  • Une copie du procès-verbal de saisie ;
  • La mention, en caractères très apparents, du droit qui appartient au débiteur, si les conditions de validité de la saisie ne sont pas réunies, d’en demander la mainlevée au juge de l’exécution du lieu de son domicile ;
  • La désignation de la juridiction devant laquelle seront portées les autres contestations, notamment celles relatives à l’exécution de la saisie ;
  • La reproduction des dispositions de l’article R. 511-1 du CPCE à l’article R. 512-3 du CPCE ;
  • L’indication, en cas de saisie de compte, du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l’article R. 162-2 du CPCE ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition est opérée.

B) Effets de la saisie conservatoire

  1. Indisponibilité et consignation des sommes saisies

L’acte de saisie rend indisponibles, à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n’est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée, les sommes saisies (art. L. 523-1 CPCE).

À la différence de la saisie-attribution, la saisie conservatoire n’opère pas un transfert de propriété des sommes saisies à la faveur du créancier saisissant. Les fonds saisis demeurent dans le patrimoine du débiteur. Ils sont seulement frappés d’indisponibilité (V. en ce sens Cass. 2e civ. 4 févr. 2007). Le débiteur ne dispose donc plus céder ou nantir sa créance.

En revanche, parce qu’elle fait toujours partie de son patrimoine, elle demeure pleinement saisissable.

En outre, la saisie emporte, de plein droit, consignation des sommes indisponibles (art. L. 523-1 CPCE).

En l’absence de précision de la part des textes, il est possible de considérer que cette consignation peut être effectuée entre les mains de l’huissier du créancier saisissant, comme c’est le cas en matière de saisie-vente pour le prix de vente amiable des biens saisis (art. R. 221-32 CPCE).

Toutefois, tout intéressé peut demander que les sommes saisies soient consignées entre les mains d’un séquestre.

Ce séquestre est désigné, à défaut d’accord amiable, par le juge de l’exécution saisi sur requête (art. R. 523-2, al.1 CPCE).

La remise des fonds au séquestre a pour effet d’arrêter le cours des intérêts dus par le tiers saisi (art. R. 523-2, al. 2 CPCE).

Il convient encore d’observer que la saisie conservatoire interrompt dès sa signification la prescription de la créance saisie entre les mains du tiers, conformément à l’article L. 141-2 du CPCE.

2. Affectation des sommes saisies au profit exclusif du créancier saisissant

L’article L. 523-1 du CPCE précise que la saisie conservatoire produit les effets d’une consignation prévus à l’article 2350 du code civil.

Ce texte dispose que le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire, emporte affectation spéciale et privilège de l’article 2333 du code civil, c’est-à-dire gage de la créance au profit exclusif du créancier.

Aux termes de cet article, le gage confère au créancier le droit de se faire payer sur la chose qui en est l’objet, par privilège et préférence aux autres créanciers.

Ainsi le créancier premier saisissant n’est pas en concours avec les autres créanciers du débiteur pour l’attribution des sommes saisies (art. L. 521-1 CPCE).

C) Particularités de la saisie conservatoire pratiquée sur un compte de dépôt

Les dispositions de l’article L. 162-1 du CPCE sont applicables en cas de saisie conservatoire pratiquée entre les mains d’un établissement habilité par la loi à tenir des comptes de dépôt.

Cet article précise les modalités de calcul du solde du ou des comptes de dépôt au jour de la saisie.

Il est rappelé que les rémunérations ne peuvent faire l’objet d’une saisie conservatoire (art. L. 3252-7 C. trav.).

Par ailleurs, l’époux commun en biens du débiteur peut bénéficier du régime de protection de ses salaires versés sur le compte prévu à l’article R. 162-9 du CPCE.

Les règles applicables aux avis à tiers détenteur et aux saisies de droit commun sont transposables aux saisies conservatoires.

Les créances insaisissables sont mises à disposition du titulaire du compte par le tiers saisi dans les conditions indiquées ci-après :

Conformément à l’article R. 162-2 du CPCE, lorsqu’un compte fait l’objet d’une saisie, le tiers saisi laisse à la disposition du débiteur personne physique, sans qu’aucune demande soit nécessaire, et dans la limite du solde créditeur au jour de la saisie, une somme à caractère alimentaire d’un montant égal au montant forfaitaire, pour un allocataire seul, mentionné à l’article L. 262-2 du code de l’action sociale et des familles, soit le revenu de solidarité active.

Il en avertit aussitôt le débiteur.

En cas de pluralité de comptes, il est opéré une mise à disposition au regard de l’ensemble des soldes créditeurs, la somme est imputée, en priorité, sur les fonds disponibles à vue.

Le tiers saisi informe sans délai l’huissier chargé du recouvrement du montant laissé à disposition du titulaire du compte ainsi que du ou des comptes sur lesquels est opérée cette mise à disposition.

En cas de saisies de comptes ouverts auprès d’établissements différents, l’huissier chargé du recouvrement détermine le ou les tiers saisis chargés de laisser à disposition la somme mentionnée au premier alinéa ainsi que les modalités de cette mise à disposition. Il en informe les tiers saisis (art. R. 162-2 CPCE).

Tout débiteur faisant l’objet d’une saisie sur son compte bancaire peut obtenir la mise à disposition des sommes insaisissables sur présentation à l’établissement bancaire des justificatifs attestant de cette insaisissabilité.

Lorsque ces sommes insaisissables proviennent de créances à échéances périodiques, telles que les sommes payées à titre de prestations familiales ou d’indemnités de chômage, du RSA, le débiteur peut en obtenir une mise à disposition immédiate (art. R. 162-4 CPCE).

Lorsque les sommes insaisissables proviennent d’une créance à échéance non périodique, la mise à disposition ne peut avoir lieu avant l’expiration du délai de quinze jours pour la régularisation des opérations en cours (art. R. 162-5 CPCE).

II) Conversion en saisie-attribution

Le créancier qui a obtenu ou qui possède un titre exécutoire peut demander le paiement de la créance saisie.

L’article L. 523-2 du CPCE prévoit que cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie à concurrence des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

A) Procédure

  1. Signification d’un acte de conversion au tiers saisi

L’article R. 523-7 du CPCE prévoit que le créancier doit faire signifier au tiers saisi un acte de conversion qui contient, à peine de nullité :

  • La référence au procès-verbal de saisie-conservatoire ;
  • L’énonciation du titre exécutoire ;
  • Le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ;
  • Une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

La nécessité de l’acte de signification a été rappelée par la Cour de cassation.

À cet égard, elle a censuré une cour d’appel qui avait déclaré que le tiers saisi était libéré de sa dette, sans constater la signification par le tiers saisissant au tiers saisi d’un acte de conversion de la saisie-conservatoire en saisie-attribution et le paiement par le tiers saisi entre les mains du créancier saisissant (Cass. 2e civ. 2ème 23 novembre 2000, n°98-2279).

L’acte de conversion doit en outre informer le tiers que, dans cette limite, la demande de paiement entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier (art. R. 523-7, dernier alinéa CPCE).

Cette demande de paiement n’a toutefois d’effet que dans la limite de la créance visée par la saisie conservatoire.

2. Dénonciation de la conversion au débiteur

Une copie de l’acte de conversion doit être signifiée au débiteur, étant précisé que l’article R. 523-8 du CPCE ne prescrit aucune mention obligatoire.

De la même manière, aucun délai n’est prévu pour cette dénonciation, mais le créancier saisissant a tout intérêt à agir rapidement, car c’est seulement à compter de la signification au débiteur que court le délai de contestation.

B) Contestation

Le débiteur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’acte de conversion pour contester celui-ci devant le juge de l’exécution (art. R. 523-9 CPCE).

Ce délai est prescrit à peine d’irrecevabilité.

La contestation doit en outre être dénoncée le même jour et sous peine de la même sanction à l’huissier qui a procédé à la saisie.

Le tiers saisi quant à lui, est informé de la contestation par son auteur et par lettre simple.

C) Paiement par le tiers saisi

  1. Moment du paiement

Le quatrième alinéa de l’article R. 523-9 du CPCE, prévoit que le tiers effectue le paiement sur présentation d’un certificat du greffe ou établi par l’huissier attestant que le débiteur n’a pas contesté l’acte de conversion.

Toutefois, le paiement peut intervenir avant l’expiration du délai de contestation si le débiteur a déclaré par écrit ne pas contester l’acte de conversion (art. R. 523-9, dernier alinéa CPCE).

Si la saisie conservatoire a porté sur des créances à exécution successive, le tiers saisi se libère entre les mains du créancier ou de son mandataire au fur et à mesure des échéances (art. R. 211-15, al. 2 CPCE).

En cas de contestation, le juge de l’exécution peut donner effet à la saisie pour la fraction non contestée de la dette. Dans ce cas, sa décision est exécutoire sur minute (art. R. 211-12, al.1 CPCE).

En outre, s’il apparaît que ni le montant de la créance du saisissant ni la dette du tiers saisi ne sont sérieusement contestables, le juge de l’exécution peut ordonner à titre provisionnel le paiement d’une somme qu’il détermine et prescrire, le cas échéant, des garanties. Sa décision n’a pas autorité de chose jugée au principal (art. R. 211-12, al.2 CPCE).

2. Effets du paiement

Dans la limite des sommes versées, le paiement éteint l’obligation du débiteur vis-à-vis du créancier saisissant et celle du tiers saisi à l’égard du débiteur (art. R. 211-7, alinéa 2 CPCE).

Quelle que soit la nature de la créance saisie, celui qui reçoit le paiement doit en donner quittance au tiers et en informer le débiteur (art. R. 211-7, al. 1 CPCE – cas général – et art. R. 211-15, al. 2 CPCE – créances à exécution successive).

3. Incidents

  • Refus de paiement
    • Si le tiers saisi refuse de payer les sommes qu’il a reconnu devoir ou dont il a été jugé débiteur, le créancier doit saisir le juge de l’exécution afin que ce dernier lui délivre un titre exécutoire à l’encontre du tiers saisi ( R. 211-9 CPCE).
  • Défaut de paiement
    • Le créancier qui n’est pas payé conserve ses droits contre le débiteur saisi sauf si le défaut de paiement est imputable à sa propre négligence.
    • Dans ce cas, il perd ses droits à concurrence des sommes dues par le tiers saisi ( R. 211-8 CPCE).
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