Le bail de droit commun : extinction

Le bail s’éteint du fait de trois séries de circonstances :

Arrivée du terme du contrat (1)

Perte de la chose louée (2)

Résolution pour inexécution (3)

1.- L’arrivée du terme

Principe.- Le bail s’éteint par l’arrivée du terme, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 1737 c.civ.).

La règle ne vaut bien sûr que pour les baux à durée déterminée, les baux à durée indéterminée ne comportant pas de terme extinctif. Il faut ici donner congé pour mettre fin au bail, le congé produisant effet dans le respect du préavis fixé par l’usage des lieux (art. 1736 c.civ.).

Reconduction tacite.- Mais le bail est tacitement reconduit si le preneur reste en possession à l’expiration du bail (art. 1738 c.civ.), sous la seule réserve que le bail soit écrit (mais on sait que le code civil assimile les baux écrits aux baux à durée déterminée, ce n’est donc pas forcément une condition. Voy. not. l’article « Le bail de droit commun : preuve du contrat »).

Il faut ici préciser, et la remarque est essentielle, que l’ancien bail prend fin par l’arrivée du terme : le bail reconduit est un nouveau contrat, qui se forme par une manifestation tacite de volonté. Mais de la volonté tacite (il arrive que certaines circonstances donnent au comportement des parties la valeur d’une volonté contractuelle) à la volonté présumée, il n’y a qu’un pas.

Plus exactement, le fait pour le preneur de se maintenir dans les lieux est une offre de reconduction du bail, que le bailleur est présumé accepter s’il ne dit rien. Autrement dit, si la volonté du preneur est tacite, celle du bailleur est présumée. Il semble alors qu’il y ait ici, sinon une exception, au moins une atténuation au principe selon lequel le silence ne vaut pas acceptation. Et on trouve de ce fait des arrêts qui décident que la présomption de reconduction cesse dès qu’il apparaît que le propriétaire a manifesté la volonté de mettre fin au contrat (ex. Cass. 1ère civ., 20 févr. 1996, Loyers et copropriété 1997, n° 34). Autrement dit, le bailleur doit dire un mot pour ne pas consentir… C’est plutôt singulier !

Effets.- Le bail reconduit est un bail à durée indéterminée ; c’est ce qui résulte de l’art. 1738 c.civ. qui dispose que les conditions du nouveau bail sont réglées « par l’article relatif aux locations faites sans écrit » ; or le code civil assimile les baux verbaux à des CDI.

Reconduction, prorogation et renouvellement.- Il faut bien distinguer la reconduction de la prorogation et du renouvellement. Pour mémoire :

Reconduction = conclusion d’un nouveau bail aux mêmes conditions de l’ancien ;

Prorogation = accord de volonté des parties pour repousser le terme extinctif du bail en cours ;

Renouvellement = conclusion d’un nouveau bail à des conditions différentes de l’ancien, qui résulte d’une nouvelle convention des parties (le bailleur propose, le locataire accepte) qui cette fois ne peut pas être tacite.

2.- La perte de la chose louée

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (art. 1722 c.civ. / voy. encore art. 1741 c.civ.).

À noter que les textes parlent de résolution et de résiliation. Il vaudrait mieux parler de caducité. Il faut distinguer deux cas : 1. soit la chose est perdue[1] consécutivement à un événement de force majeure, alors le bail est éteint ou le prix réduit sans qu’aucune faute ne soit reprochée à quiconque. 2. Soit la chose est détruite consécutivement à la faute de l’une des parties, alors une responsabilité est encourue.

3.- La résolution pour inexécution

Résolution judiciaire.- Il ressort de l’article 1741 c.civ. que l’inexécution des obligations nées du bail est une cause d’anéantissement du contrat. Le texte parle de résolution (« résout »), terme qui désigne l’anéantissement rétroactif du contrat. Cette rétroactivité pose problème s’agissant d’un contrat à exécution successive, dans la mesure où elle impose aux parties de restituer tout ce qu’elles ont reçu en vertu du contrat pour être remises dans l’état où elles seraient si elles n’avaient pas contracté. Or si les loyers sont aisément restituables, la jouissance du bien ne l’est pas.

Cette constatation a fait préférer en jurisprudence la résiliation à la résolution : la résiliation n’anéantit le bail que pour l’avenir. Raison pour laquelle la jurisprudence utilise bien plus volontiers la résiliation. C’est du reste une solution d’opportunité qui a été retenue à l’occasion de la réforme du droit commun des contrats (art. 1229, al. 3, nouv. c.civ.).

Pour autant, la résolution n’a pas totalement disparu, ce qui fait douter du bien fondé de la substitution pure et simple de la résiliation à la résolution évoquée par le texte :

Il y a lieu à résolution rétroactive si c’est dès l’origine que le bail n’a pas été exécuté. Voy. par ex. Cass. 3ème civ., 30 avril 2003 (Bull. civ. III, n° 87 ; D. 2003. IR. 1408 : « si dans un contrat synallagmatique, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution ou exécution imparfaite dès l’origine entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat »).

La rétroactivité doit remonter à la date à laquelle l’exécution est devenue insatisfaisante (période d’exécution correcte pas remise en cause. C’est très précisément ce que prescrit le nouvel article 1229 du code civil.

À noter que cette résiliation ne pouvait être que judiciaire (art. 1184 c. civ.), et par suite soumise à une condition de gravité qui demeurait soumise à l’interprétation du juge. Raison pour laquelle, les parties étaient invitées à rédiger une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle le simple manquement mettait fin au contrat sans intervention du juge. Les articles 1224 et suivants nouveaux du code civil ont très notablement modifié l’état du droit positif dans le dessein de faciliter la libération du créancier dont l’obligation a été mal exécutée par son cocontractant.

[1] La perte est une destruction physique de la chose objet du contrat ou bien une dégradation la rendant impropre à l’usage pour laquelle elle a été louée (ex. location d’un cheval de trait ; le cheval se coupe une jambe : il existe encore mais il ne peut plus rien tracter).

Le bail de droit commun : sous-location et cession

Le bail est un contrat à exécution successive, dont les effets s’inscrivent dans le temps. Cet instrument définit entre les parties une relation de longue durée qui possède une vie propre. Certains événements peuvent venir affecter les parties au contrat. Il s’agit plus particulièrement de la sous-location (1), de la cession (2) et du décès d’un des cocontractants (3). A noter que d’autres événements ont vocation à provoquer purement et simplement son extinction. Ils seront présentés dans un second article (voy. « Le bail de droit commun : extinction »).

En bref :

Plus de parties : Un tiers peut se rajouter dans l’opération contractuelle : la sous-location (1).

D’autres parties : Le locataire ou le bailleur peuvent changer : la cession conventionnelle (2).

Moins de parties : Une partie peut mourir : la cession légale (3).

1.- La sous-location

Conditions. La sous-location est un contrat par lequel le preneur concède à un tiers, moyennant le payement d’un sous-loyer, la jouissance de tout ou partie du bien loué. Comprenons bien : il ne s’agit pas d’un changement de locataire ; le preneur conserve sa qualité. Il s’agit d’un second contrat auquel le bailleur est tiers. Attention, il ne s’agit pas non plus d’une colocation[1].

Le principe de la validité de ce sous-contrat se trouve à l’article 1717 c.civ. A noter qu’il s’agit d’un texte supplétif de volonté. Les parties peuvent donc tout à fait stipuler l’interdiction ou conditionner la faculté laissée au preneur de procéder. Une seconde précision : les statuts spéciaux renversent l’ordre des facteurs. C’est l’interdiction qui est prescrite en première intention. Tantôt, les parties sont autorisées à stipuler le contraire (droit du bail d’habitation et droit du bail commercial). Tantôt, elles sont empêchées (droit du bail rural).

Effets. Le bailleur étant un tiers à la convention conclue entre le locataire et le sous-locataire, le principe de l’effet relatif des contrats interdit de considérer que le premier est obligé envers le dernier (art. 1199 nouv. c.civ. / art 1165 anc.). Ce principe est assorti d’une exception. Le bailleur est fondé à demander directement au sous-locataire (ou sous-preneur) le paiement du sous-loyer (dans la limite bien entendu de la dette contractée par le sous-locataire).

Illustration. Soit un loyer de 550 et un sous-loyer de 400. Si une action en paiement forcée est engagée par bailleur contre le sous-locataire, ce dernier ne sera pas obligé au-delà de 400 euros. La raison est la suivante : sauf stipulation contraire (clause de solidarité), les obligations contractées par le preneur et le sous-preneur sont divises (art. 1309 nouv. c.civ. – obligation qu’on qualifiait pour mémoire de conjointe avant la réforme (voire de disjointe – pluralité de sujets – pour éviter toute confusion avec l’obligation conjonctive – pluralité d’objets).

2.- La cession conventionnelle du bail

Deux cessions sont imaginables. Soit le locataire cède sa position contractuelle à un tiers, qui devient lui-même locataire auquel cas la cession est dite autonome (2.a.-). Soit le bailleur vend la chose objet du bail. La loi décide dans ce cas de figure que le nouveau propriétaire devient lui-même bailleur. La cession est dite accessoire (2.b.-).

2.a.- La cession autonome par le locataire

Conditions. Sauf convention contraire, la cession du contrat à l’initiative du locataire est autorisée par l’art. 1717 c.civ. Même solution en droit du bail commercial qui prohibe les clauses qui auraient pour objet ou pour effet de limiter la cessibilité du contrat (art. L. 145-16, al. 1, c.com.). En revanche, la cession autonome est refusée par le statut des baux d’habitation sauf accord écrit du bailleur (art. 8 loi n° 89-462 du 6 juill. 1989). Même interdiction de principe du côté du statut du fermage (art. L. 411-35, al. 1, c. rur.).

Effets. Comprenons bien. Il s’agit d’une véritable cession de contrat. Le locataire princeps cède sa position contractuelle. Cédant, par voie de conséquence, ses créances et l’ensemble des dettes à venir, la jurisprudence soumettait le contrat aux formalités de l’ancien article 1690 c.civ. (signification de la cession au bailleur par exploit d’huissier). La réforme du droit commun des contrats et du régime des obligations a notablement assouplie cette condition (art. 1322 nouv. c.civ.). En bref, à compter de la conclusion de la cession, l’ancien locataire n’est plus débiteur des loyers. Le défaut de paiement ex post ne saurait donc plus être imputé à faute.

2.b. – La cession accessoire par le bailleur

Principe. À la différence du cas qui vient d’être examiné, qui est celui d’une cession volontaire, la vente de la chose louée par le bailleur est une hypothèse de cession forcée du bail à l’acquéreur.

Le cas de figure est réglementé à l’article 1743 c.civ. Pour faire simple, le bail est en principe poursuivi avec le nouvel acquéreur.

Une condition est posée par la loi. Le bail doit être authentique ou bien doit avoir date certaine.  (art. 1328 anc. c.civ. : enregistrement, mort de l’une des parties, ou reprise de sa substance dans un acte authentique…). Formalisme que la Cour de cassation a atténué puisque la simple connaissance du bail (même non authentique, même sans date certaine) suffit à sa transmission : (voy. not. Cass. 3ème civ., 20 juill. 1989, Bull. civ. III, n° 169).

Par exception, le contrat peut réserver au bailleur le droit d’expulser le preneur à bail en cas de vente de la chose louée. Une raison à cela : un bien libre de toute occupation est mieux valorisé sur le marché immobilier. Et c’est sans compter la faculté pour le bailleur d’en jouir aussitôt.

La situation est toutefois un peu plus complexe dans les statuts spéciaux (voy. tout particulièrement l’article “Le bail d’habitation et à usage mixte »).

3.- La mort de l’une des parties : la cession légale du bail

Aux termes de l’article 1742 c.civ., la mort du bailleur ou du preneur n’est pas une cause d’extinction du contrat. Le bail se poursuit donc avec les héritiers, à charge pour eux, qu’ils soient bailleur(s) ou locataire(s), de résilier le contrat s’ils n’en veulent plus.

A noter que l’article 1742 c.civ. n’est toutefois pas d’ordre public. Les parties peuvent en écarter le jeu. Exception faite, une fois encore des statuts spéciaux, où il existe une dévolution successorale spécifiquement encadrée.

[1] Colocation : X. Labbée, « La colocation et le droit de la famille », JCP G. 2012.534. L’auteur se demande si la colocation ne serait pas une communauté de vie forcée. À ce titre, les colocataires pourraient être bien inspirés d’inclure dans le contrat un « règlement de vie commune », comme cela est tout à fait concevable s’agissant du pacs

Le bail de droit commun : obligations du preneur

Les obligations du preneur sont une triade pour reprendre l’expression consacrée : usage, paiement, restitution. Sans forcer le trait, elles peuvent être ordonnées en 2 séries d’obligations selon que le projecteur est braqué sur le prix (section 1) ou bien sur la chose (section 2).

Section 1.- L’obligation de payer le loyer

Contenu.- Aux termes de l’article 1728, 2°, c.civ., le preneur est tenu de « payer le prix du bail aux termes convenus ». Le législateur dit quoi et quand. En revanche la loi ne dit pas où. Il faudra donc dire quelques mots du lieu du paiement. Chose faite, c’est la sanction de l’obligation qui retiendra l’attention.

Objet du paiement.- Le preneur doit payer le loyer convenu et les charges éventuelles dont le bailleur aura pu faire l’avance (c’est particulièrement le cas en droit du bail d’habitation et à usage mixte : art. 1 du décret n° 87-713 du 26 août 1987).

Date du paiement.- La date d’exigibilité du loyer est fixée librement par les parties. Elle détermine le point de départ de la prescription de l’action, qui est de cinq ans (droit commun art. 2224 c.civ.).

Lieu du paiement.- Conformément au droit commun, le lieu du paiement est celui qui est déterminé par la convention ou la loi (art. 1342-6 nouv. c.civ. / art. 1247 anc.), de façon tacite le cas échéant. À défaut de convention, la loi dispose, à titre supplétif, que le paiement doit être fait au domicile du débiteur (art. préc.), en l’occurrence du preneur à bail. On dit que le paiement est quérable. Cela signifie que le créancier doit aller chercher son paiement au domicile du débiteur. Par exception, les dettes alimentaires sont, par faveur pour le créancier, portables. C’est-à-dire que le paiement doit être fait, en principe, au domicile du créancier. Il en va de même pour quelques autres dettes, ainsi pour les primes d’assurance (art. L. 133-3 c. assur.).

Sanctions du défaut de paiement.- En cas de défaut de paiement des loyers (et plus généralement de toutes les créances nées de l’occupation des lieux), le droit commun de l’inexécution prescrit ordinairement la résiliation du bail et le paiement de dommages-intérêts.

Il faut noter l’existence au profit du bailleur, pour le recouvrement des loyers, d’un privilège mobilier spécial sur tous les meubles garnissant les lieux loués (art. 2332 C. civ.). Les privilèges mobiliers spéciaux sont des sûretés attribuées par la loi en raison de la qualité de la créance sur des biens meubles déterminés. Le Code civil les liste à l’article 2232.

C’est précisément en raison de la reconnaissance au bailleur d’immeuble d’un privilège que l’article 1752 c.civ. impose (théoriquement) au locataire de garnir suffisamment les lieux loués à peine de résiliation ou d’expulsion, à moins qu’il ne donne une autre sûreté capable de répondre du loyer (ex. cautionnement).

Section 2.- Les obligations relatives à la chose

Chronologie.- Pendant le bail, le preneur est tenu d’obligations relatives à l’usage de la chose (§1). Au terme du bail, il est tenu de restituer la chose (§2).

§1.- Les obligations relatives à l’usage

Aux termes de l’article 1728 c.civ., le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, il doit user de la chose louée raisonnablement (non plus en bon père de famille, standard de référence abandonné par la loi n° 2014-873 du 4 août 2014, rel. à l’égalité réelle entre les femmes et les hommes, art. 26). D’autre part, il doit user de ladite chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Pour le dire autrement, les obligations relatives à l’usage sont, d’une part, l’usage raisonnable (A), d’autre part, le respect de la destination (B).

A.- L’usage raisonnable

User de la chose louée telle une personne raisonnable, voilà bien une prescription des plus souples. On perd en précision certes. Mais l’arbitre (au sens large du terme) gagne en définitive, car l’adaptabilité de la norme de comportement au cas particulier est rendue plus grande. Disons que la loi interdit au locataire de troubler les tiers à peine d’autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail (art. 1729 c.civ. mod. par la loi La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 rel. à la prévention de la délinquance, art. 18).

Le législateur ayant opté pour une formulation relativement lâche de sa prescription, la tentation est grande de définir conventionnellement la notion. Cela étant, il ne s’agirait pas de sacrifier un droit de l’homme ou une liberté fondamentale sur l’autel de la liberté contractuelle. A ainsi été réputée non écrite une clause interdisant au locataire d’héberger des personnes autres que le locataire et ses enfants, dès lors qu’elle contredisait le droit à la vie familiale protégé par l’article 8-1 de la Conv. EDH (voy. not. en ce sens :

Cass. 3ème civ., 6 mars 1996, n° 93-11113,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007035565&fastReqId=331159773&fastPos=1

Cass. 3ème civ., 22 mars 2006, 04-19349,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007051525&fastReqId=1966776611&fastPos=2&oldAction=rechExpJuriJudi)

B.- Le respect de la destination

Aux termes de l’article 1728, 1, c.civ., le preneur doit user de la chose louée « suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». La destination s’entend de l’affectation du bien à un usage précis. Il peut s’agir de l’habitation ou bien de l’exercice d’une activité professionnelle. Une fois la destination des lieux renseignée dans le bail, les parties doivent s’y tenir sauf bien entendu à la modifier conventionnellement.

Une fois encore la Cour de cassation a été amenée à concilier des intérêts en conflit : liberté de contracter vs droit de travailler. La clause exclusive d’habitation (clause dite parfois d’habitation bourgeoise) a pour objet d’interdire l’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux donnés à bail. Et la jurisprudence de sanctionner strictement la violation de son obligation par le preneur à bail, les parties étant libres de ne pas s’obliger de la sorte. Seulement voilà, la reconnaissance du travail au nombre des objectifs à valeur constitutionnelle, la consécration du droit au respect de sa vie privée et familiale, le développement des nouvelles formes d’exercice professionnel (travail à domicile, télétravail) et le chômage de masse ont convaincu les juges de ne pas sanctionner trop strictement de semblables clauses pour peu que l’activité dénoncée ne cause aucun trouble (voy. art. L. 631-7-3 c. constr. hab. ; Cass. 3ème civ., 14 janv. 2004, n° 02-12.476 :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007048543&fastReqId=1627090532&fastPos=1

§2.- L’obligation de restitution

Le preneur est tenu de restituer en fin de bail la chose « telle qu’il l’a reçue » (art. 1730 c.civ.). Mais par delà la restitution elle-même (B), on voit bien que le devoir de restituer la chose identique à elle-même emporte de manière préparatoire quelques obligations (A).

A.- La préparation de la restitution

Inventaire.- Pouvoir restituer la chose telle qu’il l’a reçue implique pour le preneur l’obligation de l’entretenir et de la réparer (1), mais aussi d’en conserver la substance en s’abstenant de la transformer (2). Elle entraîne également le locataire à répondre des pertes et dégradations (3).

1.- Entretenir et réparer

Réparations locatives.- Le preneur est tenu en cours de bail de réaliser les réparations locatives et de menu entretien, désignées à titre supplétif par l’article 1754 c.ci.v (liste bien plus précise au passage dans le domaine des baux d’habitation. Voy. l’article Bail d’habitation et à usage mixte). L’idée est que ces réparations concernent l’entretien courant de la chose, sans affecter sa structure elle-même ou ses éléments essentiels. Le contrat peut très bien déterminer les réparations mises à la charge du preneur.

Sanction.- En cas d’inexécution, le bailleur peut obtenir la remise en état de la chose ou bien des dommages et intérêts (s’il rapporte la preuve d’un chef de préjudice). Le principe est que la réalisation effective des travaux d’entretien ne peut être exigée qu’en fin de bail (sauf si l’inexécution des réparations compromet la solidité de l’immeuble). En pratique, c’est le plus souvent à la restitution de la chose que le bailleur s’aperçoit du défaut d’entretien. Et pour cause : c’est à ce moment précis que le bailleur est remis en possession (qu’il pénètre dans le local s’il s’agit d’un immeuble par ex.).

Obligation d’avertir.- Il faut encore indiquer que le preneur, qui doit exécuter le contrat de bonne foi (art. 1104 nouv. c.civ.), est tenu d’avertir le bailleur de la nécessité de réparations urgentes autres que locatives. A défaut, il engage sa responsabilité.

Obligation de souffrir. A noter pour finir que le preneur est obligé de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées et ce 21 jours durant (non plus 40 comme par le passé. Loin° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, art. 1 in fine). Passé ce délai, l’article 1724 c.civ. dispose que locataire est fondé à demander une diminution du prix du contrat voire une résiliation (si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille).

2.- Conserver la substance

S’abstenir de toute transformation ou amélioration.- Rendre le bien tel qu’on l’a pris impose de ne pas toucher à la substance de celui-ci. Ainsi le preneur doit s’abstenir sur la chose de toute transformation, modification ou amélioration. Il n’a pas le droit, par ex., d’abattre une cloison pour avoir plus d’espace

Sort des constructions et améliorations.- Que se passe-t-il lorsque preneur procède, sans l’autorisation du bailleur, à des constructions (ex. une véranda) ou améliorations sur la chose louée ?

La règle est simple. L’article 1730 c.civ. dit que le preneur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue (excepté bien entendu ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.) La remise en état peut donc être exigée (art. 1732 c.civ.). L’article 555 c.civ. fonde encore le propriétaire bailleur, qui préférerait que les choses restent en l’état, à conserver les plantations, constructions et ouvrages. Dans ce cas de figure, il devra une indemnité compensatoire au preneur à bail…sauf aux parties d’en décider autrement. A noter qu’en jurisprudence, les simples améliorations autorisées par le bailleur ne donnent droit à aucune indemnité.

Voy. not. en ce sens :

Cass. 3ème civ., 8 janv. 1997, no 95-10.339,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007038055&fastReqId=2007344009&fastPos=1

3.- Répondre des pertes et des dégradations

Sanction de l’obligation de restitution à l’identique.- Le preneur est responsable s’il rend la chose dans un autre état que celui dans lequel il l’a reçue. Il n’est toutefois pas responsable s’il démontre que les dégradations ont eu lieu sans sa faute (art. 1732 c.civ.). ; qu’elles sont le résultat d’une usure normale (art. 1730 et 1755 c.civ.) ou bien d’un cas de force majeure (art. 1755 c.civ. Ex. tempête qui brise une fenêtre et qui inonde tout l’appartement).

Ceci étant dit, cette exonération n’est pas d’une largeur extrême dans la mesure où le locataire est tenu de répondre non seulement de ses propres fautes, mais également de celles « des personnes de sa maison » (art. 1735 c.civ. / i.e. toute personne installée à demeure ou bien qui travaille à la demande du maître des lieux – ex. membre de la famille, plombier, déménageur). En résumé, il ne s’exonérera donc que s’il prouve que les dégradations ont eu lieu sans sa faute et sans la faute de l’une des personnes de sa maison.

Quant à la preuve de l’état initial de la chose, elle résulte de l’état des lieux s’il en a été dressé un (art. 1730 c.civ.). S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparation de toute espèce (art. 1731 c.civ.). Mais conformément au droit commun, la preuve contraire peut dans ce cas être rapportée par tout moyen, car il s’agit d’un fait juridique. Un conseil pratique : ne louez pas un véhicule sans avoir relevé contradictoirement les chocs et rayures…A défaut, au jour de la restitution, vous pourrez en être tenu pour responsable et perdrez en tout ou partie votre dépôt de garantie.

B.- La restitution proprement dite

La restitution de la chose est l’obligation essentielle du bail. Le bail est un contrat de restitution (voy. l’article “Le bail : définition, intérêt, variétés”). Le contrat ne peut en dispenser le preneur à peine de le disqualifier en location-vente ou en crédit-bail.

La restitution doit intervenir au terme convenu. Cette dead line est un terme extinctif : passé le terme, le contrat est éteint, il n’existe plus. Que faire si le preneur se maintient tout de même dans les lieux ? Il est impossible de lui réclamer un loyer, car il n’y a plus de bail. Mais occuper sans droit le bien d’autrui constitue une faute extracontratuelle. Une indemnité d’occupation peut alors être demandée sur le fondement de l’article 1240 nouv. c.civ. / art. 1382)

Le bail de droit commun : obligations du bailleur

Le bail est un contrat synallagmatique. Il produit donc des obligations à la charge du bailleur comme du preneur (voy. l’article « Le bail de droit commun : les obligations du preneur à bail).

Les codificateurs ont clairement envisagé le bail comme un diminutif de la vente. Il n’est donc pas étonnant que les obligations des parties au bail soient très proches de celles des parties à la vente. On trouve ainsi un certain nombre de renvois explicites aux règles de la vente.

Obligation générique.- Le bailleur est débiteur d’une obligation générique, qui consiste à garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué. Cette obligation apparaît par bribes dans la kyrielle des obligations décrites par les articles 1719 à 1727 du c.civ., qui toutes tendent à garantir la jouissance paisible du preneur. La lecture de l’article 1719 c.civ. l’atteste. Pour reprendre le mot des professeurs Antonmattéi et Raynard, cette obligation est l’« âme du bail ». Cet objectif justifie que le bailleur soit tenu de trois séries d’obligations :

– L’obligation de délivrance (section 1) ;

– L’obligation d’entretien (section 2) ;

– Les obligations de sûreté (section 3).

Obligation d’information.- Avant d’entamer l’étude, par le menu, de ces trois séries d’obligations, il importe de dire quelques mots de l’obligation d’information qui pèse sur les épaules du bailleur.

Le bailleur est tenu d’informer le preneur sur l’état de la chose donnée à bail. Le Code de l’environnement exige qu’un état des risques naturels (sismicité) et technologiques (nucléaire) soit fournir au locataire (art. L. 125-5, II ; loi 6 juill. 1989, art. 3-1 ; art. L. 145-1 c.com.). À défaut, le locataire (cela est vrai de l’acquéreur) peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. L. 125-5, V, c. envir.). Le Code de la santé publique, qui entend prévenir les risques sanitaire liés à l’environnement, en l’occurrence ceux liés au saturnisme (intoxication aiguë ou chronique causée par le plomb ou par les sels de plomb. V. Institut national de la santé et de la recherche médicale, www.inserm.fr, santé publique, dossiers d’information), exige du bailleur qu’il fournisse à tout occupant un « constat de risque d’exposition au plomb » (art. L. 1334-5 ensemble L. 1134-7 c. santé publ.), à la condition toutefois que l’immeuble loué ait été construit avant le 1er janvier 1949 et qu’il soit affecté en tout ou partie à l’habitation. Et la loi d’ajouter que « l’absence dans le contrat de location du constat de risque d’exposition au plomb constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur (C. santé publ., art. L. 1334-7, al. 3). Quant au risque d’exposition à l’amiante, les dispositions précitées font l’obligation au bailleur d’en avertir le preneur. Ce n’est pas tout, le Code de la construction et de l’habitation contraint le bailleur à fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble loué (art. L. 134-1 et s. in diagnostics techniques). Le Code le définit ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. »

Heureux soient les bailleurs. On dit de l’enfer qu’il est pavé de bonnes intentions. On peut s’interroger sur l’inanité (caractère de ce qui est vide, sans réalité, sans intérêt. Au fig. : caractère de ce qui est inutile, futile, vain) de ces diagnostics techniques dans les villes où il existe une grave crise du logement…

Section 1.- L’obligation de délivrance

Obligation complexe.- Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée (art. 1719, 1°, c.civ.) « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1720 c.civ.). La loi se fait plus pressante si le bien loué sert à l’habitation principale du preneur : elle exige en outre que le logement soit décent (art. 1719 1°, c.civ.).

Logement décent (renvoi).- Les caractères du logement décent sont spécifiques aux baux d’habitation ; ils seront envisagés à cette occasion (voy. l’article « Le bail d’habitation et à usage mixte »). On signalera simplement qu’un logement décent est logement qui correspond aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) (décret modifié le 09 mars 2017 qu intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent). En ce sens, l’article 6, al. 1er, loi 6 juill. 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (texte modifié en nov. 2018).

Division.- La délivrance s’entend donc de deux obligations distinctes : délivrer la chose louée (§1) et la délivrer en bon état (§2).

§1.- L’obligation de délivrer la chose louée

Contenu.- Le bailleur – comme le vendeur – doit mettre la chose louée à la disposition du locataire. Il s’agit d’une obligation essentielle du bail (Cass. 1ère civ., 11 oct. 1989, Bull. civ. I, n° 317), dont la convention des parties ne peut dispenser le bailleur. Autrement dit, l’obligation de délivrance est d’ordre public. Par voie de conséquence, le preneur peut refuser de payer les loyers tant que la chose ne lui a pas été délivrée. Pour cause : le contrat n’ayant reçu aucune exécution, le débiteur du loyer peut valablement s’en prévaloir pour différer l’accomplissement de sa prestation. Dans ce cas de figure, l’exception d’inexécution peut valablement être opposée (art. nouv. c.civ.). Ses conditions sont remplies.

Une erreur commune est faite en la matière : une fois que le bien loué a été mis à la disposition du locataire, le défaut de paiement du premier loyer ne dispense pas le bailleur de l’obligation de délivrance (Cass. 3ème civ., 28 juin 2006, Bull. civ. III, no 161). Souvenez-vous bien : le bail ne renferme pas d’obligation conjonctive (texte et définition).

La chose doit évidemment être délivrée libre de toute occupation. Elle doit être délivrée avec ses accessoires, lesquels seront déterminés en fonction de la nature du bien et du contenu de la convention.

La chose doit être conforme à la destination prévue au bail. Cela signifie qu’elle doit permettre au preneur de l’exploiter conformément à la destination convenue (ex. Cass. 3ème civ., 7 mars 2006, AJDI 2006. 467 [défaut d’autorisation de l’assemblée générale de copropriété] ; 3 mars 2009,Rev. loyers 2009. 222).

Si le contrat précise en outre la contenance de la chose, les éventuels écarts se règlent comme en matière de vente (art. 1616 à 1622 c.civ.). L’art. 1765 c.civ. le précise pour les baux à ferme, mais la solution doit être étendue à tous les baux immobiliers.

Frais de la délivrance.- Les frais de délivrance sont à la charge du bailleur, s’il n’y a eu stipulation contraire. Il s’agit de l’application de l’article 1608 c.civ. au bail.

Obligation continue.- La différence entre vente et le bail est que la première est un contrat instantané tandis que le second est un contrat à exécution successive. Ceci implique que contrairement aux règles qui ont court dans la vente, l’obligation de délivrance prend dans le bail un caractère continu (i.e. qu’elle se prolonge pendant toute la durée du bail). En conséquence, le bailleur n’a pas le droit de changer la forme de la chose louée (art. 1723 c.civ.) ou de supprimer l’un de ses éléments.

§2.- L’obligation de délivrer la chose louée en bon état

Contenu.- L’article 1720 c.civ. impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il existe en matière de bail deux sortes de réparations : celles qui incombent au locataire – réparations locatives – et celles qui incombent au bailleur. La loi impose que la chose louée soit, en début de bail, en bon état de réparations, même locatives, quand bien même celles-ci seront à l’avenir à la charge exclusive du locataire (celui-ci doit, en la matière, faire perdurer le bon état de la chose).

Sanction.- Si la chose n’est pas en bon état, le locataire peut faire condamner le bailleur à procéder aux réparations qui s’imposent ou, à son choix, demander la résolution du bail si la gravité du manquement le justifie. Le bailleur engage également sa responsabilité contractuelle si le mauvais état de la chose louée a causé un dommage au preneur.

Limite, clauses de réception « en l’état ».- La règle de l’article 1720 c.civ. n’est pas d’ordre public et les parties aménagent souvent cette obligation en convenant que le preneur déclare bien connaître la chose et la prendre en l’état, ce qui a pour effet de décharger le bailleur de l’obligation de l’article 1720 précité.

Ces clauses sont parfaitement licites, même si la jurisprudence a coutume de les interpréter strictement. Mais la licéité a une limite : sous couvert de mettre certaines réparations à la charge du locataire, le bailleur ne peut pas aller jusqu’à s’exonérer de son obligation de délivrance, qui elle est d’ordre public.

Voy. pour un ex. typique : Cass 3ème civ., 5 juin 2002, Bull. civ. III, n° 123 :

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche : (Publication sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2000, n° 690), que M. X… a donné à bail à la société Hôtel de France un immeuble à usage commercial, en mauvais état ; que le bail stipulait que ” le bénéficiaire prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, les ayant visités à plusieurs reprises et ayant reçu du promettant deux rapports sur les travaux nécessaires à l’exploitation dans lesdits locaux d’un commerce d’hôtel “, les parties approuvant sans réserve l’état des lieux annexé au bail ; que la locataire a fait effectuer les travaux prévus aux rapports susvisés ; que ces travaux se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l’hôtel ; que la locataire a alors entrepris les travaux supplémentaires nécessaires ;

Attendu que, pour débouter la société Hôtel de France de sa demande de remboursement de ces travaux supplémentaires, l’arrêt retient que, faute de stipulation expresse du bail, le bailleur n’avait pas l’obligation de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’hôtel non prévus par les rapports d’experts établis antérieurement à la conclusion du bail, ces rapports n’ayant eu pour objet que d’informer le preneur sur l’état des lieux et l’éclairer sur les travaux à exécuter pour rendre les lieux conformes à l’usage d’hôtel prévu par le bail ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE

En l’espèce, l’hôtel ne pouvait être exploité faute de mise en conformité : le preneur ne pouvait donc pas l’exploiter selon la destination convenue # obligation de délivrance.

Section 2.- L’obligation d’entretien

Contenu de l’obligation d’entretien (§1). Sanction de l’obligation d’entretien (§2)

§1.- Contenu de l’obligation d’entretien

Prolongement de l’obligation de délivrance.- Le bailleur, qui a délivré la chose en bon état de réparations de toute espèce, doit l’entretenir « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (art. 1719, 2°, c.civ.), ce qui lui impose de « faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » (art. 1720 al. 2, c.civ.).

Réparations locatives et « grosses réparations ».- Une distinction importante doit être opérée entre les réparations locatives ou de menu entretien, qui incombent au preneur, et les autres, qui forment l’objet de l’obligation d’entretien du bailleur. Le législateur y procède aux articles 1754, 1755 et 1756 c.civ.

L’idée est que le bailleur assume les grosses réparations, c’est à dire celles qui sont relatives à la structure ou aux éléments essentiels de la chose louée (ex. réfection du toit ou d’un mur). Il est à noter que la distinction entre les réparations locatives et celles qui ne le sont pas est précisée par certains statuts spéciaux. C’est précisément le cas en droit du bail d’immeuble d’habitation. La loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret le soin de définir ce que sont les réparations locatives puis de les lister (art. 6-1, d ; 25V). Aux termes de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développements de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations », à savoir celles entre autres listées. Par voie de conséquence, celles qui ne le seraient pas, au vu de la lettre ou de l’esprit du texte, sont des grosses réparations, qui doivent être faites par le bailleur. La jurisprudence y assimile les travaux prescrits par l’autorité administrative (Cass. 3e civ. 13 juill. 1994, no 91-22.260, Bull. civ. III, no 143).

Le domaine de ces grosses réparations est également borné « par le haut » : les très grosses réparations, i.e. celles qui relèvent de la reconstruction de la chose périe par cas fortuit ne sont pas à la charge du bailleur, mais plutôt à sa discrétion, puisque la perte de la chose louée met fin au bail (art. 1722 c.civ.). La jurisprudence tend à assimiler la vétusté à la perte de la chose, lorsque le coût des travaux excède la valeur du bien (Civ. 3e, 3 juin 1971, Bull. civ. III, n° 348).

La charge des grosses réparations peut contractuellement être transférée sur le locataire, mais certains statuts spéciaux l’interdisent (ex. loi du 6 juill. 1989, art. 6 c).

§2.- Sanction de l’obligation d’entretien

Droit commun.- L’inexécution par le bailleur de son obligation fonde le preneur à solliciter l’une quelconque des sanctions permises par le droit commun du contrat : exécution forcée, résiliation, indemnisation ; réalisation des travaux aux frais du bailleur sur autorisation de justice (art. 1222 nouv. c.civ. / art. 1144 anc. c.civ.). Deux précisions s’imposent. La mise en demeure préalable, restée sans succès, est exigée en jurisprudence.

L’exception d’inexécution est en principe inopposable. Ce mode de justice privée est réservé à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Il importe au preneur de rapporter la preuve d’un manquement tel que la jouissance est rendue impossible ou très difficile. L’article 1219 nouv. c.civ. (in L’exception d’inexécution) dit en ce sens que l’inexécution doit être suffisamment grave (comp. la note sous article 1219 rel. au bail qui donne à penser que l’exceptio non adimpleti contractus peut être opposée en tout état de cause. Mise en garde). C’est dire que les risques et périls sont grands pour qui entend ne pas payer (syno. Exécuté) sa propre obligation en réaction. En somme, tant que le preneur jouit de la chose, son refus de paiement est disproportionné et permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat à ses torts. Encore faut-il s’entendre sur ce que peut signifier jouir de la chose donnée à bail… C’est une fois encore à la sagesse du juge que le Code renvoie en dernière intention. Dernière intention seulement, car créancier et débiteur sont invités à trouver une solution amiable à leur litige. En ce sens, et pour mémoire, l’article 56 du Code de procédure civile dispose que la saisine du juge de première instance contient (sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’Opu, à peine de nullité les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Séquestre. Il reste toutefois la possibilité pour le preneur de pratiquer le séquestre. V. nouv droit commun des contrats. Le séquestre est le dépôt d’une chose contentieuse entre les mains d’un tiers, qui s’oblige à la rendre, une fois la contestation terminée, à la personne qui a le droit de l’obtenir (art. 1956 c.civ.). Il facilite l’exécution matérielle du règlement du litige et soustrait l’objet des convoitises – le loyer en l’occurrence – à l’humeur ou à la fraude des plaideurs (F. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Droit des contrats civils et commerciaux). C’est une variété de dépôt. Dans le cas particulier, le séquestre conventionnel est exclu, car il nécessite l’accord du bailleur et du preneur. Il reste le dépôt judiciaire. Il consiste à demander au juge, en référés au besoin, de séquestrer les loyers litigieux. Le séquestre prendra fin une fois que la motivation qui le motivait est terminée, soit qu’elle a été tranchée par une décision judiciaire définitive, et que donc la chose séquestrée n’est plus litigieuse, soit que le différend opposant les parties a disparu, par l’effet d’une transaction, d’un désistement d’instance ou autre acte mettant fin au procès, soit, si la juridiction n’avait pas encore été saisie, en conséquence d’une convention ou d’un quelconque arrangement. Les parties intéressées ont la faculté de supprimer le séquestre, même si l’instance a été engagée et perdure, dès lors qu’elles le considèrent comme inutile, et sans objet. Il constitue, en effet, une procédure qui n’est pas d’ordre public et qui reste à la discrétion des parties (F.-J. Pansier, Rép. civ., v° Séquestre)

Section 3.- Les obligations de sûreté

Division.- Sous cet intitulé un peu ésotérique, deux séries d’obligations seront rangées : les obligations de garantie, d’une part (§1), et les obligations de sécurité, d’autre part (§2). Avant de les présenter par le menu, il importe d’avoir bien en vue que les professeurs et les juges transposent au bail les règles de garantie associées à la vente.

§1.- Les obligations de garantie

Division. L’obligation de garantie contre les vices cachés (A). L’obligation de garantie contre l’éviction (B).

A.- L’obligation de garantie contre les vices cachés

La garantie contre les vices cachés est définie à l’article 1721 c.civ. Elle concerne « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Pour le dire autrement, le vice est un défaut caché de la chose, existant au jour du bail qui empêche son usage normal (certains auteurs considèrent que le vice peut exister au cours du bail. Voy. en ce sens A. Bénabent, Droit des contrats civils et commerciaux / P.-H. Antonmattei et J. Raynard). Le vice doit être caché du preneur. Le texte ne le dit pas formellement. Mais c’est l’évidence. Si, au contraire, il devait être apparent, on peut raisonnablement penser que le preneur à bail serait en mesure d’apprécier l’impossibilité de jouir paisiblement de la chose. Le contrat ne pourrait donc être conclu qu’en connaissance de cause (voy. toutefois supra)…

Comme pour la vente, la garantie est due peu important que le bailleur ait eu ou non connaissance de l’existence du vice. Il y a toutefois une première différence notable entre les deux régimes. L’engagement de la responsabilité du vendeur suppose rapportée la preuve de sa connaissance du vice. Ce n’est pas le cas en droit du bail : la responsabilité sera encourue dans tous les cas de figure (art. 1721, al. 2, c.civ.).

La seconde distinction tient au silence du législateur quant à l’action en garantie contre les vices cachés de la chose louée. Faute de texte spécial, il importe d’appliquer le droit commun de la prescription. Dans le cas particulier, le preneur à bail est recevable à agir cinq année durant à compter de la découverte du vice rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine (art. 22129 et 2224 c.civ.).

B.- L’obligation de garantie contre l’éviction

Les troubles dans la jouissance de la chose peuvent être causés par le bailleur ou bien par des tiers au contrat de bail.

Troubles causés par le bailleur. – L’action du bailleur ne saurait troubler le preneur à bail dans sa jouissance des utilités de la chose. Aucun texte particulier ne règlement le cas de figure : obligation générique de garantie oblige (v. supra). Pour le dire autrement, l’article 1719 c.civ. est amplement suffisant pour fonder l’action en cessation du trouble intentée par le preneur.

Ce sont les troubles causés par les tiers qui ont plus volontiers retenu l’attention du législateur.

Troubles de droit causés par les tiers.- L’article 1726 c.civ. est explicite : le bailleur doit garantir le preneur contre tout trouble de droit qui émanerait d’un tiers. Pour le dire autrement, le preneur à bail ne doit pas être empêché de profiter des utilités de la chose en raison d’une prétention juridique formulée par un tiers (ex. titre de propriété, servitude…). Si une action en revendication du bien donné à bail est formée (ex. bail de la chose d’autrui. V. supra), alors l’article 1726 c.civ. fonde le locataire à demander une diminution du prix du contrat en cas d’éviction partielle (v. dans le même sens, l’art. 1626 c.civ. relativement à la vente) et la résolution du bail, assortie du paiement de dommages et intérêts en cas d’éviction totale.

Troubles de fait causés par les tiers.- L’article 1725 c.civ. dispose que les troubles de faits ne donnent pas lieu à garantie. La règle se comprend aisément. Le bailleur n’a pas vocation à couvrir une quelconque voie de fait. Vulgairement parlant, ce ne sont pas ses affaires. Il importe donc au seul preneur à bail d’agir en responsabilité contre les intéressés. Le bailleur n’est par exemple pas responsable des vols commis au cours du bail…sauf, bien entendu, si l’infraction a été facilitée par l’inexécution de ses propres obligations (ex. vol d’un vélo dans un local dédié dont la serrure endommagée n’a jamais été remplacée). C’est l’hypothèse de la voie de fait facilitée voire causée par la faute contractuelle du bailleur. Responsabilité encore, mais c’est un autre cas de figure, si la voie de fait du tiers a tellement endommagé le bien que le bailleur est constitué en faute pour ne pas avoir exécuté son obligation d’entretien (art. 1720 c.civ.).

§2.- L’obligation de sécurité

Formellement, le Code civil n’oblige pas le bailleur à garantir la sécurité du preneur. On doit à la jurisprudence d’avoir découvert cette obligation contractuelle et d’avoir précisé son intensité juridique (obligation de moyens). Pour mémoire, l’intensité juridique de l’obligation contractuelle est la résultante de deux variables : la première est l’intensité de l’engagement (qui peut être plus ou moins poussé) ; la seconde, l’intensité de la sanction en cas d’inexécution (qui peut être plus ou moins stricte).

Le professeur Leduc a tout dit sur ce sujet. Voici résumé à grands traits sa leçon. Le lecteur gagnera beaucoup à la lire in extenso (L’intensité juridique de l’obligation contractuelle, Revue de la recherche juridique, Droit prospectif, PUAM, 2011-3). L’obligation de moyens est l’obligation pour le débiteur de fournir la diligence qu’on est normalement en droit d’attendre de lui. Dit autrement : le normal est au cœur de l’obligation de moyens. La normalité implique la détermination d’un modèle de référence par rapport auquel on va apprécier le comportement du sujet jugé. Deux modes d’appréciation de la normalité s’opposent : l’appréciation extrinsèque (le comportement du sujet jugé est rapporté à un étalon de référence extérieur à lui) et l’appréciation intrinsèque (l’étalon de référence est le sujet jugé lui-même).

En bref, cette obligation de sécurité semble pouvoir être invoquée de manière autonome sans avoir nécessairement besoin d’être rattachée à un défaut d’entretien ou à un vice de la chose. Obligation dont l’intensité juridique a vocation à s’amplifier, particulièrement depuis l’exigence d’un logement décent qui se caractérise aussi par certaines normes de sécurité. Table des matières ).