Contrat synallagmatique imparfait.- L’idée en la matière est que seul l’emprunteur est débiteur d’obligations : le prêteur, qui rend service (v. ci-dessous le service intéressé), est laissé en paix par le code civil. Ceci concourt à le qualifier un peu vite de contrat unilatéral. La réalité est un peu plus complexe, dans la mesure où le prêteur supporte lui aussi quelques obligations, minimalistes il est vrai. Le prêt n’est donc pas tout à fait un contrat synallagmatique, ni vraiment un contrat unilatéral : il est un contrat synallagmatique imparfait en quelque sorte.

1.- Les obligations de l’emprunteur relativement à l’usage de la chose

Usage personnel.- Le prêt, service d’ami, est un contrat intuitu personae, c’est-à-dire conclu en considération de la personne du cocontractant. L’emprunteur ne peut donc pas transférer l’usage de la chose qui lui a été prêtée à un tiers. Il ne peut donc pas valablement louer la chose empruntée ni la prêter à son tour. Il peut en revanche conclure un dépôt, puisque le dépositaire ne peut user (en principe) de la chose. Si l’interdiction est franchie, mais que personne ne dit rien : tout se passera pour le mieux dans le meilleur des mondes. Si le prêteur demande des comptes, l’emprunteur, qui aura manqué à son obligation, sera tenu de payer des dommages intérêts contractuels pour peu bien entendu que l’emprunteur rapporte la preuve d’un dommage. Ceci pour dire que la violation de la loi contractuelle est nécessaire mais pas suffisante (ce qui est critiquable à certains égards). Quant au tiers détenteur, sa responsabilité extracontractuelle pourra être engagée s’il est démontré qu’il est entré en possession en toute connaissance de cause (art. 1240 nouv. c.civ.). Dans ce cas de figure, la théorie de l’apparence ne pourra pas le sauver de la condamnation (voy. l’article « L’apparence »). Dit autrement, et à grands traits, le sous-emprunteur ou le locataire ne pourra pas utilement faire valoir que celui dont il tient la chose avait l’apparence du propriétaire. Et que c’est en toute bonne foi qu’il a conclu le contrat.

Usage déterminé.- L’emprunteur ne peut pas faire n’importe quoi avec la chose. C’est le sens de l’article 1880 c.civ., qui lui impose de n’employer la chose « qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ». Ex. l’emprunteur ne peut pas utiliser la voiture qu’on vient de lui prêter pour participer à une course de stock-car… à moins qu’il s’agisse d’une voiture de stock-car ou que la convention ne l’y autorise.

Usage sanctionné.- Les sanctions de l’usage abusif sont de diverses sortes. Certaines sont prévues par le droit commun du contrat. Il s’agit de la résiliation judiciaire et des dommages et intérêts contractuels (art. 1217 nouv. c.civ.). D’autres sont édictées par le droit spécial du prêt. L’article 1881 c.civ. prévoit une sanction pour le moins originale, qui consiste en un transfert des risques de la chose sur la tête de l’emprunteur. Pourquoi est-ce remarquable ? Eh bien parce que ces risques sont en principe supportés par le prêteur puisqu’il garde demeure propriétaire : res perit domino. Pour le dire autrement, l’emprunteur, qui détourne l’usage de la chose (en la louant ou bien en la sous-prêtant), se voit transférer les risques. Il est alors tenu de la perte de ladite chose même si celle si survient par cas fortuit. Ex. voiture prêtée pour un trajet Tours-Paris, l’emprunteur l’utilise pour une course de rallye locale. Le rallye fini, il la gare devant chez lui. Une tempête survient, qui déracine un arbre qui s’abat sur la voiture et la détruit – cas de force majeure. L’emprunteur est alors tenu de rembourser la voiture. Ce n’aurait pas été le cas s’il s’en était tenu à l’usage convenu.

2.- L’obligation de conservation

Contenu.- Aux termes de l’article 1880 c.civ., l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement (exit le bon père de famille. Loi n° 2014-873 du 4 août 2014, rel. à l’égalité réelle entre les femmes et les hommes, art. 26), à la garde et à la conservation de la chose prêtée.

La référence à la personne raisonnable aujourd’hui, au bon père de famille hier, signifie que l’efficacité de sa conservation sera appréciée par rapport au standard du sujet de droit normalement précautionneux. Un tel choix pourrait passer pour évident. Ce n’est pourtant pas le cas. À bien y réfléchir, le standard de conduite choisi par le législateur afin de comparer ce qui a été fait et ce qui aurait dû être fait pourrait être l’emprunteur lui-même. L’appréciation que le juge serait amené à porter sur le comportement du débiteur de l’obligation ne serait alors pas bien sévère (appréciation intrinsèque). Car, en comparant ce qu’a fait l’emprunteur dans le cas particulier avec ce qu’il fait d’habitude, il y a fort à parier qu’il ne soit pas pris en défaut très souvent (voy. l’article « Le dépôt : les obligations du déposant »). Disons par là que s’il n’est pas précautionneux en général, il n’y a pas de raison d’espérer qu’il le soit en particulier. Pour quelle raison le législateur n’a pas jugé opportun de retenir un tel critère ? Eh bien parce que l’on aurait réduit à peau de chagrin l’intensité juridique de l’obligation de conservation de l’emprunteur (qui n’encourrait pour ainsi dire aucun sanction en cas d’inexécution de son obligation) et sacrifié injustement le prêteur qui a rendu service.

Mais le code civil va plus loin. Le législateur s’est appliqué à moraliser la conduite de l’emprunteur envers le prêteur altruiste (fonction préventive du dispositif) et à le sanctionner en cas de défaillance (fonction punitive du dispositif). Voilà l’idée : en cas de sinistre, l’emprunteur doit penser à la chose du prêteur avant de penser à la sienne. En bref, il doit sauver la chose empruntée avant la sienne. C’est ce qui ressort de l’article 1882 c.civ., qui dispose que « si la chose prêtée périt par cas fortuit dont l’emprunteur aurait pu la garantir en employant la sienne propre, ou si, ne pouvant conserver que l’une des deux, il a préféré la sienne, il est tenu de la perte de l’autre » !

Responsabilité.- L’emprunteur est tenu d’une obligation de résultat atténuée (ou de moyens renforcée). Si la chose est perdue ou détériorée, la faute de l’emprunteur est présumée (comme elle le serait dans le cas d’une obligation de résultat) – la simple constatation de la perte ou de la détérioration laisse présumer la faute de l’emprunteur. Mais il peut échapper à la responsabilité :

1° En démontrant un cas fortuit mais avec une limite, que pose l’article 1883 : si la chose a été estimée lors de la conclusion du contrat, la perte est pour l’emprunteur, qui devra en rembourser le preneur. Il s’agit d’une présomption. Le droit présume – par faveur (une fois encore la nature du contrat dicte son régime juridique) – que le prêteur ayant estimé la chose (i.e. porté au contrat sa valeur) a voulu s’assurer qu’il reverrait au moins la valeur de cette chose – restitution par équivalent – si sa restitution s’avérait impossible.

2° En démontrant, ce qui est très voisin, s’il s’agit d’une détérioration, que la chose ne s’est détériorée que par le fait de son usage normal (art. 1884 c.civ.). C’est une nouvelle manifestation de la gratuité du prêt.

3° En démontrant qu’il n’a pas commis de faute (ce qui aurait été impossible si l’obligation avait été de résultat, d’où l’expression d’obligation de résultat atténuée) – i.e. qu’il a eu le comportement d’une personne raisonnable – (v. par ex. Civ. 1ère, 6 févr. 1996, Bull. civ. I, n° 68 ; 1er mars 2005, Bull. civ. I, n° 103).

Illustration.- Un chalet est prêté par un couple à des amis. Le chalet brûle en l’absence des emprunteurs, partis au restaurant. L’assureur des prêteurs – subrogé dans leurs droits – les assigne en responsabilité, invoquant la présomption de faute de l’emprunteur. Débouté en appel, il soutient dans son pourvoi que cette obligation est de résultat. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant sa position traditionnelle : l’emprunteur est tenu d’une obligation de résultat atténuée, ce qui l’autorise à prouver son absence de faute. En l’espèce, les emprunteurs réussissent à démontrer avoir éteint le feu et débranché les convecteurs électriques avant de partir au restaurant – ce qui est relativement fort. En bref, la Cour considère qu’ils se sont comportés en personnes raisonnables, ce qui excluait toute faute de leur part (Cass. 1ère civ., 6 févr. 1996, n° 94-13388, Bull. civ. I, n° 68). Remarque : la solution suggère également que l’emprunteur est responsable si la cause de la perte ou de la détérioration de la chose reste inconnue. Après tout, il a profité d’un contrat gratuit. Il est donc juste et utile de sacrifier ce dernier pour lotir le prêteur.

Usage commun par le prêteur et l’emprunteur.- La présomption de faute cède en cas d’usage conjoint de la chose par le prêteur et l’emprunteur (Cass. 1ère civ. 1ère, 29 avr. 1985, n° 84-13286, Bull. civ. I, n° 133). Les explications de cette règle prétorienne sont assez diverses. Faisons simple.

1° Matériellement, le véritable usage conjoint rend délicat la détermination précise des fautes (ex. terrain prêté pour faire du ball-trap en compagnie du prêteur rendu empoisonné par la retombée des plombs, ou avec des plantations dégradées par ces retombées. Les deux ont tiré, peut-on réellement retracer la trajectoire de chaque tir ? Non bien entendu. Dès lors, il n’y a aucune raison de présumer que l’un est fautif plus que l’autre. Cette solution ne vaut pas en cas d’usage alternatif.

2° Techniquement, la qualification d’obligation de résultat, même atténuée, se révèle rétive à l’usage conjoint. Il n’est pas possible d’exiger un résultat de quelqu’un qui n’a pas la totale maîtrise de son action. C’est la raison pour laquelle la jurisprudence décide par exemple que l’exploitant d’un télésiège ne peut être tenu d’une obligation de sécurité de résultat au départ de celui-ci, car la montée dans le télésiège nécessite la collaboration, plus ou moins adroite, du skieur. Le raisonnement est le même ici : en cas d’usage conjoint, l’emprunteur ne peut pas être tenu d’une obligation de conservation de résultat, même atténuée, dès lors qu’il n’agit pas seul.

Solidarité des co-emprunteurs.- L’art. 1887 c.civ. prévoit la solidarité des co-emprunteurs en cas de perte ou de détérioration. Il s’agit d’une faveur légale que le prêteur doit à son désintéressement. Dans cette optique, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser que la solidarité ne s’appliquait qu’au prêt à usage et pas au prêt d’argent (Civ. 1ère, 20 févr. 2001, n° 97-18528, inédit). À noter que dans la mesure où, en pratique, la convention est consentie entre amis et que, par voie de conséquence, la solidarité n’est possiblement pas présumée (art. 1310 nouv. c.civ.), le législateur pallie cette situation et récompense en quelque sorte le prêteur.

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Les obligations du preneur sont une triade pour reprendre l’expression consacrée : usage, paiement, restitution. Sans forcer le trait, elles peuvent être ordonnées en 2 séries d’obligations selon que le projecteur est braqué sur le prix (section 1) ou bien sur la chose (section 2).

Section 1.- L’obligation de payer le loyer

Contenu.- Aux termes de l’article 1728, 2°, c.civ., le preneur est tenu de « payer le prix du bail aux termes convenus ». Le législateur dit quoi et quand. En revanche la loi ne dit pas où. Il faudra donc dire quelques mots du lieu du paiement. Chose faite, c’est la sanction de l’obligation qui retiendra l’attention.

Objet du paiement.- Le preneur doit payer le loyer convenu et les charges éventuelles dont le bailleur aura pu faire l’avance (c’est particulièrement le cas en droit du bail d’habitation et à usage mixte : art. 1 du décret n° 87-713 du 26 août 1987).

Date du paiement.- La date d’exigibilité du loyer est fixée librement par les parties. Elle détermine le point de départ de la prescription de l’action, qui est de cinq ans (droit commun art. 2224 c.civ.).

Lieu du paiement.- Conformément au droit commun, le lieu du paiement est celui qui est déterminé par la convention ou la loi (art. 1342-6 nouv. c.civ. / art. 1247 anc.), de façon tacite le cas échéant. À défaut de convention, la loi dispose, à titre supplétif, que le paiement doit être fait au domicile du débiteur (art. préc.), en l’occurrence du preneur à bail. On dit que le paiement est quérable. Cela signifie que le créancier doit aller chercher son paiement au domicile du débiteur. Par exception, les dettes alimentaires sont, par faveur pour le créancier, portables. C’est-à-dire que le paiement doit être fait, en principe, au domicile du créancier. Il en va de même pour quelques autres dettes, ainsi pour les primes d’assurance (art. L. 133-3 c. assur.).

Sanctions du défaut de paiement.- En cas de défaut de paiement des loyers (et plus généralement de toutes les créances nées de l’occupation des lieux), le droit commun de l’inexécution prescrit ordinairement la résiliation du bail et le paiement de dommages-intérêts.

Il faut noter l’existence au profit du bailleur, pour le recouvrement des loyers, d’un privilège mobilier spécial sur tous les meubles garnissant les lieux loués (art. 2332 C. civ.). Les privilèges mobiliers spéciaux sont des sûretés attribuées par la loi en raison de la qualité de la créance sur des biens meubles déterminés. Le Code civil les liste à l’article 2232.

C’est précisément en raison de la reconnaissance au bailleur d’immeuble d’un privilège que l’article 1752 c.civ. impose (théoriquement) au locataire de garnir suffisamment les lieux loués à peine de résiliation ou d’expulsion, à moins qu’il ne donne une autre sûreté capable de répondre du loyer (ex. cautionnement).

Section 2.- Les obligations relatives à la chose

Chronologie.- Pendant le bail, le preneur est tenu d’obligations relatives à l’usage de la chose (§1). Au terme du bail, il est tenu de restituer la chose (§2).

§1.- Les obligations relatives à l’usage

Aux termes de l’article 1728 c.civ., le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, il doit user de la chose louée raisonnablement (non plus en bon père de famille, standard de référence abandonné par la loi n° 2014-873 du 4 août 2014, rel. à l’égalité réelle entre les femmes et les hommes, art. 26). D’autre part, il doit user de ladite chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Pour le dire autrement, les obligations relatives à l’usage sont, d’une part, l’usage raisonnable (A), d’autre part, le respect de la destination (B).

A.- L’usage raisonnable

User de la chose louée telle une personne raisonnable, voilà bien une prescription des plus souples. On perd en précision certes. Mais l’arbitre (au sens large du terme) gagne en définitive, car l’adaptabilité de la norme de comportement au cas particulier est rendue plus grande. Disons que la loi interdit au locataire de troubler les tiers à peine d’autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail (art. 1729 c.civ. mod. par la loi La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 rel. à la prévention de la délinquance, art. 18).

Le législateur ayant opté pour une formulation relativement lâche de sa prescription, la tentation est grande de définir conventionnellement la notion. Cela étant, il ne s’agirait pas de sacrifier un droit de l’homme ou une liberté fondamentale sur l’autel de la liberté contractuelle. A ainsi été réputée non écrite une clause interdisant au locataire d’héberger des personnes autres que le locataire et ses enfants, dès lors qu’elle contredisait le droit à la vie familiale protégé par l’article 8-1 de la Conv. EDH (voy. not. en ce sens :

Cass. 3ème civ., 6 mars 1996, n° 93-11113,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007035565&fastReqId=331159773&fastPos=1

Cass. 3ème civ., 22 mars 2006, 04-19349,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007051525&fastReqId=1966776611&fastPos=2&oldAction=rechExpJuriJudi)

B.- Le respect de la destination

Aux termes de l’article 1728, 1, c.civ., le preneur doit user de la chose louée « suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». La destination s’entend de l’affectation du bien à un usage précis. Il peut s’agir de l’habitation ou bien de l’exercice d’une activité professionnelle. Une fois la destination des lieux renseignée dans le bail, les parties doivent s’y tenir sauf bien entendu à la modifier conventionnellement.

Une fois encore la Cour de cassation a été amenée à concilier des intérêts en conflit : liberté de contracter vs droit de travailler. La clause exclusive d’habitation (clause dite parfois d’habitation bourgeoise) a pour objet d’interdire l’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux donnés à bail. Et la jurisprudence de sanctionner strictement la violation de son obligation par le preneur à bail, les parties étant libres de ne pas s’obliger de la sorte. Seulement voilà, la reconnaissance du travail au nombre des objectifs à valeur constitutionnelle, la consécration du droit au respect de sa vie privée et familiale, le développement des nouvelles formes d’exercice professionnel (travail à domicile, télétravail) et le chômage de masse ont convaincu les juges de ne pas sanctionner trop strictement de semblables clauses pour peu que l’activité dénoncée ne cause aucun trouble (voy. art. L. 631-7-3 c. constr. hab. ; Cass. 3ème civ., 14 janv. 2004, n° 02-12.476 :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007048543&fastReqId=1627090532&fastPos=1

§2.- L’obligation de restitution

Le preneur est tenu de restituer en fin de bail la chose « telle qu’il l’a reçue » (art. 1730 c.civ.). Mais par delà la restitution elle-même (B), on voit bien que le devoir de restituer la chose identique à elle-même emporte de manière préparatoire quelques obligations (A).

A.- La préparation de la restitution

Inventaire.- Pouvoir restituer la chose telle qu’il l’a reçue implique pour le preneur l’obligation de l’entretenir et de la réparer (1), mais aussi d’en conserver la substance en s’abstenant de la transformer (2). Elle entraîne également le locataire à répondre des pertes et dégradations (3).

1.- Entretenir et réparer

Réparations locatives.- Le preneur est tenu en cours de bail de réaliser les réparations locatives et de menu entretien, désignées à titre supplétif par l’article 1754 c.ci.v (liste bien plus précise au passage dans le domaine des baux d’habitation. Voy. l’article Bail d’habitation et à usage mixte). L’idée est que ces réparations concernent l’entretien courant de la chose, sans affecter sa structure elle-même ou ses éléments essentiels. Le contrat peut très bien déterminer les réparations mises à la charge du preneur.

Sanction.- En cas d’inexécution, le bailleur peut obtenir la remise en état de la chose ou bien des dommages et intérêts (s’il rapporte la preuve d’un chef de préjudice). Le principe est que la réalisation effective des travaux d’entretien ne peut être exigée qu’en fin de bail (sauf si l’inexécution des réparations compromet la solidité de l’immeuble). En pratique, c’est le plus souvent à la restitution de la chose que le bailleur s’aperçoit du défaut d’entretien. Et pour cause : c’est à ce moment précis que le bailleur est remis en possession (qu’il pénètre dans le local s’il s’agit d’un immeuble par ex.).

Obligation d’avertir.- Il faut encore indiquer que le preneur, qui doit exécuter le contrat de bonne foi (art. 1104 nouv. c.civ.), est tenu d’avertir le bailleur de la nécessité de réparations urgentes autres que locatives. A défaut, il engage sa responsabilité.

Obligation de souffrir. A noter pour finir que le preneur est obligé de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées et ce 21 jours durant (non plus 40 comme par le passé. Loin° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, art. 1 in fine). Passé ce délai, l’article 1724 c.civ. dispose que locataire est fondé à demander une diminution du prix du contrat voire une résiliation (si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille).

2.- Conserver la substance

S’abstenir de toute transformation ou amélioration.- Rendre le bien tel qu’on l’a pris impose de ne pas toucher à la substance de celui-ci. Ainsi le preneur doit s’abstenir sur la chose de toute transformation, modification ou amélioration. Il n’a pas le droit, par ex., d’abattre une cloison pour avoir plus d’espace

Sort des constructions et améliorations.- Que se passe-t-il lorsque preneur procède, sans l’autorisation du bailleur, à des constructions (ex. une véranda) ou améliorations sur la chose louée ?

La règle est simple. L’article 1730 c.civ. dit que le preneur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue (excepté bien entendu ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.) La remise en état peut donc être exigée (art. 1732 c.civ.). L’article 555 c.civ. fonde encore le propriétaire bailleur, qui préférerait que les choses restent en l’état, à conserver les plantations, constructions et ouvrages. Dans ce cas de figure, il devra une indemnité compensatoire au preneur à bail…sauf aux parties d’en décider autrement. A noter qu’en jurisprudence, les simples améliorations autorisées par le bailleur ne donnent droit à aucune indemnité.

Voy. not. en ce sens :

Cass. 3ème civ., 8 janv. 1997, no 95-10.339,

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007038055&fastReqId=2007344009&fastPos=1

3.- Répondre des pertes et des dégradations

Sanction de l’obligation de restitution à l’identique.- Le preneur est responsable s’il rend la chose dans un autre état que celui dans lequel il l’a reçue. Il n’est toutefois pas responsable s’il démontre que les dégradations ont eu lieu sans sa faute (art. 1732 c.civ.). ; qu’elles sont le résultat d’une usure normale (art. 1730 et 1755 c.civ.) ou bien d’un cas de force majeure (art. 1755 c.civ. Ex. tempête qui brise une fenêtre et qui inonde tout l’appartement).

Ceci étant dit, cette exonération n’est pas d’une largeur extrême dans la mesure où le locataire est tenu de répondre non seulement de ses propres fautes, mais également de celles « des personnes de sa maison » (art. 1735 c.civ. / i.e. toute personne installée à demeure ou bien qui travaille à la demande du maître des lieux – ex. membre de la famille, plombier, déménageur). En résumé, il ne s’exonérera donc que s’il prouve que les dégradations ont eu lieu sans sa faute et sans la faute de l’une des personnes de sa maison.

Quant à la preuve de l’état initial de la chose, elle résulte de l’état des lieux s’il en a été dressé un (art. 1730 c.civ.). S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparation de toute espèce (art. 1731 c.civ.). Mais conformément au droit commun, la preuve contraire peut dans ce cas être rapportée par tout moyen, car il s’agit d’un fait juridique. Un conseil pratique : ne louez pas un véhicule sans avoir relevé contradictoirement les chocs et rayures…A défaut, au jour de la restitution, vous pourrez en être tenu pour responsable et perdrez en tout ou partie votre dépôt de garantie.

B.- La restitution proprement dite

La restitution de la chose est l’obligation essentielle du bail. Le bail est un contrat de restitution (voy. l’article “Le bail : définition, intérêt, variétés”). Le contrat ne peut en dispenser le preneur à peine de le disqualifier en location-vente ou en crédit-bail.

La restitution doit intervenir au terme convenu. Cette dead line est un terme extinctif : passé le terme, le contrat est éteint, il n’existe plus. Que faire si le preneur se maintient tout de même dans les lieux ? Il est impossible de lui réclamer un loyer, car il n’y a plus de bail. Mais occuper sans droit le bien d’autrui constitue une faute extracontratuelle. Une indemnité d’occupation peut alors être demandée sur le fondement de l’article 1240 nouv. c.civ. / art. 1382)

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