Les démembrements du droit de propriété: vue générale

==> Notion

On dit du droit de propriété qu’il est le plus complet des droits réels, dans la mesure où il confère à son titulaire toutes les prérogatives susceptibles d’être exercées sur une chose.

Paul Roubier a écrit en ce sens que « la notion du droit de propriété sur les choses corporelles, mobilières ou immobilières, peut être considérée comme la forme la plus complète de droit subjectif ».

Le propriétaire réunit ainsi en une seule main toutes les prérogatives qui sont susceptibles d’être exercées sur la chose. Le propriétaire peut en tirer toutes les utilités qu’elle a à lui donner. C’est cette particularité qui confère au droit de propriété son caractère absolu.

Cette plénitude du droit de propriété résulte directement de ses attributs que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

Ces attributs fondent la souveraineté dont est investi le propriétaire qui exclut tout autre de la chose.

Peu importe que la propriété soit individuelle (un seul titulaire du droit) ou collective (plusieurs titulaires du droit), la propriété est toujours assortie des mêmes attributs. Est-ce à dire que ces attributs sont indissociables ? Il n’en est rien.

En effet, ainsi que l’observent des auteurs « le droit réel de propriété est divisible, non seulement en ce que son assiette physique peut être subdivisée en deux ou plusieurs parcelles, mais encore en ce que ses éléments constitutifs, dissociés suivant divers clivages peuvent être dévolus à des personnes différentes entre lesquelles les prérogatives du propriétaire se trouvent réparties »[1].

Rien n’interdit donc de répartir les utilités de la chose entre plusieurs titulaires, qui exerceront sur elles pouvoirs différents : c’est ce que l’on appelle le démembrement du droit de propriété.

Le démembrement consiste, en somme, en un partage des utilités de la chose entre un tiers et le propriétaire[2].

==> Des droits réels

À l’examen, les démembrements ont en commun d’être de même nature que le droit de propriété : tous confèrent à leur titulaire un droit réel sur la chose qui en est l’objet.

Pour mémoire, le droit réel octroie à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Structurellement, le droit réel suppose un sujet, le propriétaire et un objet, la chose sur laquelle s’exerce le droit réel.

La nature de droits réels des démembrements du droit de propriété emporte plusieurs conséquences :

  • D’une part, ils sont opposables à tous dès lors que les formalités de publicité sont valablement accomplies
  • D’autre part, ils confèrent à leur titulaire un droit de préférence et un droit de suite sur le bien
  • Enfin, ils sont susceptibles, sous certaines conditions, de faire l’objet d’acte de disposition (constitution de sûretés ou cession)

==> Des droits temporaires

Pour Cyril Grimaldi, parce que « les démembrements de la propriété privent le propriétaire de la valeur d’usage de la chose […] un démembrement de la propriété ne peut être que temporaire : si la jouissance d’un bien était octroyée à perpétuité à un tiers, le droit de propriété aurait une valeur nulle ».

Ainsi, à l’exception des servitudes qui sont perpétuelles, les démembrements du droit de propriété sont tous assortis d’un terme extinctif. Le propriétaire a toujours vocation à recouvrer l’ensemble des utilités de son bien.

==> Une égalité imparfaite

En toute logique, la somme des démembrements du droit de propriété devrait être égale au tout que constitue la pleine propriété, soit rassemblée dans tous ses attributs.

Tel n’est pourtant pas le cas. Il suffit pour s’en convaincre d’observer que le démembrement du droit de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne permet, ni à l’un, ni à l’autre de détruire le bien, alors même qu’il s’agit d’une prérogative dont est investi le plein propriétaire.

Ce constat a conduit des auteurs à relever que « quantitativement, l’usufruitier a moins de pouvoir que le propriétaire n’en perd… ; quant au nu-propriétaire, il a moins de pouvoir que ce qu’il aurait si son droit était ce qu’il reste de la propriété après ablation de l’usus et du fructus »[3].

La situation du nu-propriétaire et de l’usufruitier n’est pas isolée. Lorsque, en effet, un droit d’habitation est consenti à un tiers sur la chose, les droits de détruire ou de donner à bail le bien sont neutralisés par le démembrement du droit de propriété.

À l’examen, il apparaît que la pleine propriété est plus que la somme de ses démembrements, de sorte que les pouvoirs dont est investi le propriétaire sur la chose sont supérieurs à ceux réunis lorsque la propriété est démembrée.

==> Numerus clausus

À la différence des droits personnels dont la création procède de la volonté des personnes – pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à l’ordre public et aux bonnes mœurs – il est classiquement admis que la création des droits réels relève du seul monopole du législateur.

Selon cette thèse, dite du numerus clausus, les droits réels seraient, en effet, limitativement énumérés par la loi, ce qui priverait les propriétaires de la possibilité d’en créer de nouveaux.

Au soutien de cette thèse, il est avancé que l’article 543 du Code civil, qui serait d’interprétation stricte, dresserait une liste limitative des droits réels susceptibles d’être exercés sur une chose.

Pour mémoire, cette disposition prévoit que « on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. »

Est-ce à dire que la volonté des personnes est impuissance à créer de nouvelles prérogatives, en dehors de celles envisagées par le texte ?

Une partie des auteurs réfutent cette théorie en soutenant que l’article 543 ne pose aucune interdiction formelle quant à la création de nouveaux droits réels. Tout au plus il en dresse une liste qui n’est toutefois pas exhaustive.

Autre argument soulevé en opposition à la thèse du numerus clausus : la jurisprudence aurait admis la création d’un droit spécial de jouissance en dehors de tout texte.

Un premier pas aurait été franchi depuis l’arrêt « Caquelard » (Cass. req. 13 février 1834) qui avait énoncé que « ni [les articles 544, 546 et 552 du code civil], ni aucune autre loi n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible ».

La Cour de cassation ne répondait toutefois pas explicitement à la question de savoir si l’on peut créer par convention d’autres droits réels que ceux qui sont prévus par la loi.

Il faut attendre 2012, pour que la haute juridiction se prononce sur cette question, les affaires qu’elle a eu à connaître jusqu’alors ne lui ayant jamais réellement permis de dire la règle.

Dans un arrêt vivement remarqué du 31 octobre 2012 et intitulé « Maison de Poésie », la Cour de cassation a effet jugé que la création d’un droit réel pouvait procéder de la libre volonté des parties.

  • Faits
    • La fondation « Maison de poésie », propriétaire à Paris d’un hôtel particulier édifié sur jardin et sans doute trop vaste pour ses activités, a vendu en 1932 ce bien à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD).
    • L’acte comportait toutefois deux clauses hors du commun :
      • La première précisait qu’étaient formellement exclues de la vente la jouissance ou l’occupation par la Maison de la poésie de certaines parties de la propriété qu’elle occupait
      • La seconde clause ajoutait que la SACD pourrait récupérer les locaux ainsi occupés, à charge de construire dans le jardin une construction de même importance qui serait mise à la disposition de la fondation pour toute la durée de son existence.
    • Le temps passant, les activités de la SACD croissant, celles de la fondation s’étiolant et les règlements d’urbanisme empêchant sans doute la construction envisagée dans le jardin, la SACD a souhaité récupérer les locaux occupés et a assigné la fondation.
  • Procédure
    • Un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 mars 2010 a fait droit à cette demande, estimant que ce qu’elle analysait comme un droit d’usage et d’habitation était expiré.
    • Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 février 2011 a confirmé ce jugement, précisant que le droit d’usage et d’habitation conféré à une personne morale était limité à trente ans, sans qu’il puisse y être dérogé par convention, en application des articles 619 et 625 du code civil.
  • Décision
    • Première décision (Cass. 3e 31 oct. 2012, n°11-16304)
      • Par arrêt du 31 octobre 2012, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel au visa des articles 544 et 1134 du Code civil
      • Au soutien de sa décision elle énonce, dans un premier temps « qu’il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien»
      • Elle en déduit, dans un second temps, que les juges du fonds, « alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, [ont] méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés».
      • La Cour de cassation admet ainsi expressément que, en application des règles qui consacrent le droit de propriété (544 C. civ.) et l’autonomie de la volonté (art. 1134 C. civ. – désormais 1103), les parties sont libres de créer un droit réel de jouissance spéciale.
    • Seconde décision : (Cass. 3e 8 sept. 2016, n°14-26.953)
      • Consécutivement à la décision rendue par la Cour de cassation en 2012, la cour d’appel de Paris, autrement composée, a, par un arrêt du 18 septembre 2014, infirmé le jugement rendu en première instance et jugé que la fondation était bien titulaire d’un droit réel exclusif pendant toute la durée de son existence.
      • Un nouveau pourvoi est néanmoins formé en cassation, les requérant reprochant à la Cour d’appel d’avoir dit que la Fondation était titulaire d’un droit réel lui conférant la jouissance spéciale des locaux pendant toute la durée de son existence.
      • Par un arrêt du 8 septembre 2016, la Cour de cassation rejette ce pourvoi.
      • La troisième chambre civile relève :
        • D’une part, que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le code civil et
        • D’autre part, que ce droit avait été concédé pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité
      • Elle en déduit alors que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de trente ans

[table id=350 /]

De toute évidence, l’apport le plus important de ces deux arrêts, et que n’a pas manqué de remarquer la doctrine, réside sans aucun doute dans le premier d’entre eux, qui a admis que le droit réel créé par l’acte de vente de 1932 était distinct du droit d’usage et d’habitation (Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, n°11-16.304).

De ce point de vue, le second de ces arrêts (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n°14-26.953) ne fait que dire les choses d’une manière plus directe, la solution étant cependant déjà tout entière inscrite dans le premier.

Là réside à l’évidence l’audace qu’ont voulu percevoir certains de ses commentateurs : une longue tradition doctrinale tenait en effet, depuis Demolombe, à la thèse dite du numerus clausus des droits réels, selon laquelle le code civil fournissait une liste exhaustive des droits réels susceptibles d’être créés.

L’attendu de principe, qui vient coiffer l’arrêt de 2012, balaie d’un revers de main cette thèse qui, en vérité, tenait moins à la lettre de l’article 543 code civil, lequel ne dit pas que la liste des droits réels serait exhaustive, qu’à l’interprétation qu’en a donnée au XIXe siècle l’école de l’exégèse.

Ainsi, rien n’interdit, les propriétaires de consentir, sous réserve des règles d’ordre public, des droits réels conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de leur bien.

On doit en déduire que la catégorie des droits réels n’est désormais plus limitée par la liste qu’en donne le code et que les juristes peuvent donc imaginer des droits réels variés, adaptés à la situation des biens et de leurs propriétaires.

Dans un arrêt du 7 juin 2018, la Cour de cassation a réaffirmé sa position tout en précisant le sens de la règle.

  • Faits
    • Une SCI avait acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété
    • Les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention « valant additif » au règlement de copropriété par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires
    • Un arrêt devenu définitif, déclarant valable cette convention, avait condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine
    • La SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de la convention litigieuse à compter du 20 août 2000
  • Procédure
    • Par un arrêt du 21 mars 2017, la Cour d’appel de Chambéry déboute la SCI de sa demande en se situant, non pas sur le terrain contractuel, mais sur le terrain des droits réels.
    • Les juges du fonds considèrent, en effet, que « les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires».
    • Pour la Cour d’appel, l’obligation d’entretien de la piscine ne tenait donc pas à la conclusion d’une convention, mais à la création d’un véritable droit réel.
    • Elle précise néanmoins que le droit réel sui generis ainsi constitué n’était pas perpétuel, puisqu’il ne s’exerçait qu’aussi longtemps que durerait la copropriété et les dispositions de son règlement.
  • Décision
    • Par un arrêt du 7 juin 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la SCI.
    • À l’examen, si elle valide l’approche de la Cour d’appel dont le raisonnement s’inscrit dans le sillage de l’arrêt Maison de Poésie, elle s’en écarte néanmoins en affirmant « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot», d’où la substitution de motif ( 3e civ., 7 juin 2018, n°17-17240).
    • Plusieurs enseignements peuvent être retirés de cet arrêt :
      • Premier enseignement
        • Il s’infère de cette décision que les droits réels sui generis ne peuvent pas être rattachés à des catégories préexistantes, telles que l’usufruit ou les servitudes, ce qu’avait recherché à faire la Cour d’appel, sauf à en épouser tous les caractères.
        • Or en l’espèce, les droits dont était titulaire la SCI ne s’apparentaient, ni à un droit d’usufruit, ni à un droit d’usage, ni même à une servitude.
        • Il s’agissait donc bien de droits réels sui generis dont le régime était réglé par la seule convention dont ils étaient issus.
        • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a refusé qu’il leur soit appliqué le régime de l’usufruit et en particulier le terme extinctif dont est assorti ce droit réel.
      • Second enseignement
        • L’autre enseignement qui peut être retiré de l’arrêt rendu par la Cour de cassation en 2018 est que les parties ne disposent pas seulement de la faculté de créer des droits réels en dehors de ceux prévus par les textes, elles sont également libres d’en fixer la durée qui peut être perpétuelle.
        • Cette précision n’est pas sans importance, car en reconnaissant aux parties cette faculté, la Cour de cassation opère ici un revirement de jurisprudence.
        • Dans un arrêt du 28 janvier 2015, la Troisième chambre civile avait, en effet, retenu la solution inverse en jugeant que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil» ( 3e civ. 28 janv. 2015, n°14-10013).
        • Désormais, la Cour de cassation semble admettre qu’un droit réel sui generis puisse être perpétuel, dès lors que les parties ont conclu une convention en ce sens.
        • On assiste ainsi à une parallélisation du droit des biens avec le droit des contrats, la volonté des parties présidant, dans les deux cas, au régime applicable au droit subjectif créé.
        • Reste à savoir comment concilier cette faculté octroyée aux parties de créer un droit réel sui generis assorti d’une durée illimitée avec la règle énoncée à l’article 1210 du Code civil qui prohibe expressément la stipulation d’engagements perpétuels.
        • Au vrai, l’arrêt du 7 juin 2018 doit être relativisé, car le champ d’application de la règle énoncée semble limité aux seuls droits réels sui generis attachés à un lot de copropriété.
        • Lorsque le droit est attaché à une personne, la doctrine avance que la règle posée par l’arrêt du 28 janvier 2015 n’est nullement remise en cause.
        • Certains auteurs justifient d’ailleurs la solution dégagée par la Cour de cassation en 2018 par la nature du droit en cause qui serait constitutif moins d’un droit réel sui generis, que d’une servitude.
        • Il y a donc lieu d’être prudent avec cette décision qui n’est pas sans faire naître de nombreuses interrogations.

[table id=351 /]

Ce qu’il y a lieu de retenir des différents arrêts rendus par la Cour de cassation depuis 2012 ce que la création d’un droit réel peut parfaitement procéder de la libre volonté des parties, sous réserve, conformément à l’article 6 du Code civil, du respect des règles d’ordre public.

Cette faculté reconnue aux parties leur permet d’envisager la création d’un droit de jouissance spéciale selon une infinité de possibilités.

La spécialité de la jouissance du droit réel sui generis peut tenir, tantôt à son assiette (droit de jouissance d’une parcelle de terrain ou d’une maison), tantôt à ses attributs (droit de chasser, droit de récolter les fruits d’un arbre).

==> Variétés identifiées de démembrements

Initialement, les démembrements du droit de propriété, tels qu’envisagés par les rédacteurs du Code civil se limitaient à :

  • L’usufruit qui possède cette particularité de réunir l’usus et le fructus, tandis que l’abusus est conservé par le nu-propriétaire
  • Les droits d’usage et d’habitation qui ne sont autres que des diminutifs de l’usufruit, en ce sens qu’ils confèrent à leur titulaire un droit de jouissance réduit à l’utilisation du bien dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille
  • Les servitudes qui consistent en une charge imposée à un fonds (fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un fonds bénéficiaire (fonds dominant)

Aux côtés de ces démembrements historiques du droit de propriété, figurent d’autres droits réels qui ont été progressivement consacrés par le législateur. Au nombre de ces démembrements figurent notamment :

  • L’emphytéose qui consiste en un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) et qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque sur des biens immeubles et plus particulièrement des terres cultivables
  • Le bail à construction qui consiste en un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail

La jurisprudence a ajouté à cette liste des démembrements du droit de propriété :

  • Le droit de superficie qui consiste en un droit réel consenti à une personne (le superficiaire) sur la surface d’un fonds dont le sol ou le tréfonds appartient à un autre propriétaire (tréfoncier), ce qui autorise son titulaire à jouir et disposer des ouvrages et plantations établis au-dessus et en dessous d’un fonds.

 

 

[1] F. Terré, Ph. Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2006, coll. « précis », n°773, p. 683.

[2] W. Dross, Droit civil. Les choses, LGDJ, 2012, n° 81

[3] F. Zénati et Th. Revet, Les biens, éd. PUF, 2008, n°244

Le bail de droit commun : qualification juridique

L’objectif est ici de régler un problème de qualification : à quoi reconnaît-on un contrat de bail ? Une question aussi précise impose une réponse simple : il y a bail dès lors qu’il y a constitution, au profit d’un preneur, d’un droit temporaire de jouissance sur un bien appartenant au bailleur (section 1) en contrepartie d’un loyer (section 2).

Section 1.- Un droit temporaire de jouissance

Le bail confère au preneur un droit personnel de jouissance (§1) sur un bien, mais à charge de restitution ; c’est que cette jouissance est temporaire (§2).

§1.- Un droit de jouissance

Le bail confère au preneur le droit d’utiliser la chose (A). Ce droit est un droit personnel et non un droit réel (B).

A.- Le droit d’utiliser la chose

Utilisation de la chose d’autrui.- Le bail est un contrat d’usage. Le preneur a le droit de se servir de la chose. Rien n’oblige cependant à ce que cette jouissance soit exclusive : le bailleur peut très bien se réserver la possibilité d’utiliser conjointement tout ou partie de la chose (des lieux loués) (v. par ex. : Com., 22 nov. 1966, Bull. civ. IV, n° 446, pour une salle de spectacles). De même, rien n’impose que la jouissance soit continue : il est parfaitement possible, sans que la qualification de bail soit remise en cause, de louer un bien de manière intermittente (v. arrêt préc. : mise à disposition d’une salle de spectacles deux fois par semaine).

Distinction bail/dépôt.- L’existence au profit du preneur d’un droit d’utiliser la chose distingue le bail du dépôt ou du séquestre dans lesquels le dépositaire n’a pas le droit de se servir de la chose, à tout le moins en principe (v. article « Le dépôt »).

La distinction, claire en apparence, révèle parfois de redoutables problèmes de qualification.

Ex. : contrat de parking : le contrat par lequel on « loue » un emplacement de parking est-il un bail ou un dépôt ? Tout dépend de ce qui a été convenu par les parties. Si le contrat prévoit une obligation particulière de garde ou de surveillance de la voiture entreposée sur le parking, il s’agit d’un dépôt. Si le contrat ne prévoit pas de telles obligations, c’est un bail (v. par ex. : Civ. 1ère, 3 févr. 1982, RTD civ. 1982. 555, obs. Ph. Rémy).

Distinction bail/entreprise.- Mais réciproquement, le droit de jouissance est  le seul droit que le bail confère au preneur. En théorie, la distinction du bail et de l’entreprise est nette. Dans le louage de chose, le bailleur donne la jouissance de la chose (C.civ., art. 1709). Dans le louage d’ouvrage, le locateur sert une prestation de service (C.civ., art. 1710). Mais le monde juridique est moins simple qu’il n’y paraît. Il existe des contrats complexes. Il n’est pas rare que le preneur à bail profite de prestations surnuméraires. La qualification de bail s’impose alors moins facilement. La convention se rapproche du contrat d’entreprise dans lequel l’entrepreneur s’engage à faire quelque chose pour le maître d’ouvrage.

Dans ce cas de figure, il importe de regarder les proportions respectives de la jouissance et du service fourni. Si c’est équivalent, on peut envisager une qualification mixte distributive. Un autre critère peut parfois émerger : la maîtrise de l’objet support du contrat qui, si elle subsiste, rapproche le bail du contrat d’entreprise (ex. mise à disposition d’un cheval pour une randonnée organisée).

Ex. 1 : Hôtellerie : bien souvent, le service fourni par l’hôtelier ne se limite pas à la simple jouissance de la chambre ; il y a en plus le nettoyage de la chambre (les moquettes et les murs…), la blanchisserie, la restauration, voire même parfois la fourniture de soins.

Ex. 2 : Location de voiture avec chauffeur : ici, la mise à disposition de la voiture s’accompagne du service assuré par le chauffeur.

B.- La nature personnelle du droit d’utiliser la chose

1.- Principe

Une créance d’usage.- Le point a pu faire difficulté en doctrine, mais le principe demeure : le droit de jouissance conféré au preneur est un droit personnel et non un droit réel. C’est un droit contre une personne et non sur la chose. Dans le bail, le preneur est titulaire d’une simple créance de mise à disposition. C’est ce qu’énonce l’article 1709 c.civ. lorsqu’il dispose que le bailleur « s’oblige à faire jouir l’autre » de la chose. Il est important de bien le comprendre : le preneur ne possède pas sur la chose de droit assimilable au droit de propriété ou à l’un de ses démembrements. Il n’a pas de droit direct sur la chose. Il ne saurait en jouir et en disposer de la manière la plus absolue (art. 544 c.civ.) : foin d’aliénation. Il n’en dispose que par l’intermédiaire du bailleur. En raison du caractère temporaire de la jouissance de la chose, le preneur est débiteur d’une obligation de restitution, qui est ignorée de la vente. L’article 1730 cciv. dispose en ce sens : la jouissance du preneur ne peut altérer la substance de la chose qu’il doit restituer « telle qu’il l’a reçue ».

 Bail et usufruit.- En ceci réside la différence essentielle entre le bail et l’usufruit : le bail est un droit personnel tandis que l’usufruit est un droit réel. Pour mémoire, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (art. 578 c.civ.). On sait que l’usufruit est un démembrement du droit de propriété, généralement viager, qui confère à son titulaire l’usus et le fructus d’un bien et laisse au nu-propriétaire l’abusus. Les différences avec le bail sont notables :

– l’usufruitier jouit du bien parce qu’il en a l’usus ; il n’a pas besoin que quelqu’un d’autre mette la chose à sa disposition. À la différence du preneur, qui ne jouit que par l’intermédiaire du bailleur, l’usufruitier jouit par lui-même.

– en vertu du fructus, l’usufruitier a le droit de percevoir les fruits de la chose. Or le loyer est un fruit de la chose. Autrement dit, l’usufruitier peut tout à fait donner à bail la chose pour en percevoir les fruits. Sauf convention contraire, l’usufruitier peut même vendre ou céder son droit à titre gratuit (art. 595, al. 1, c.civ.). Cette liberté de principe contraste avec le caractère restrictif en pratique de la sous-location, qui bien souvent est assez encadrée.

La différence avec un droit d’usage et d’habitation, qui est aussi un droit réel, est la même, à ceci près que le droit d’usage et d’habitation, strictement personnel, ne permet pas à son titulaire de donner la chose à bail.

2.- Éléments de complexité

Arguments de contestation.- Certains éléments de droit positif sont de nature à réveiller la controverse, donnant des arguments à la partie de la doctrine qui défend le caractère réel du droit du preneur à bail.

Certains statuts spéciaux confèrent au preneur un droit au renouvellement du bail particulièrement vigoureux (baux commerciaux et baux ruraux), si bien que l’intéressé a vocation à se maintenir dans les lieux de manière quasiment indéfinie. L’importance de ce droit au renouvellement est telle qu’on le baptise parfois « propriété commerciale » (droit commercial) ou « propriété culturale » (droit rural). Le renforcement du droit du preneur sur la jouissance du bien tend alors à rapprocher ce droit d’un droit réel.

Les baux de longue durée sont traités par le droit civil d’une manière assez proche de celle des droits réels.

Les baux de plus de douze ans doivent être publiés à la conservation des hypothèques (on dit depuis l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques « au service chargé de la publicité foncière ») comme le serait un droit réel sur un bien (D. n° 55-22 4 janv. 1955, portant réforme de la publicité foncière, art. 28, 1°, b). Autrement dit, ils sont soumis au régime d’opposabilité des actes translatifs de propriété.

Les baux de plus de neuf ans sortent de la catégorie des actes d’administration pour rentrer dans celle des actes de disposition (C. civ. art. 595 ; art. 1718) : l’usufruitier ne peut donc les passer seul, pas plus que le tuteur ; la règle vaut également pour les baux ruraux et commerciaux, considérés comme des actes de disposition.

Au reste, la jurisprudence applique au conflit entre deux locataires successifs les mêmes règles qu’aux conflits de droit réels : prior tempore, potior jure. Le droit accordé par la loi au preneur pourrait être présenté comme un droit réel de fait.

Il faut cependant comprendre qu’aucun de ces arguments n’est décisif aux yeux de la jurisprudence, qui continue de traiter à raison le droit du preneur comme un droit personnel. Encore une fois, le locataire n’est pas un propriétaire : c’est un créancier.

Vraies exceptions.- Ce principe s’accommode ceci étant de véritables exceptions : certains baux confèrent un droit réel au preneur.

Bail emphytéotique : le bail emphytéotique concerne les terrains agricoles. Il est régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural. L’idée est, pour le bailleur, de faire mettre en valeur son terrain par un autre. Pour ce faire, un bail est conclu pour une très longue durée (plus de 18 ans, mais moins de 99), moyennant un loyer – on parle de redevance ou de « canon emphytéotique » – symbolique. Pendant la durée du bail, le preneur doit mettre en valeur et procéder à des améliorations et constructions sur le terrain, ces améliorations restant la propriété du bailleur en fin de contrat.

Bail à construction : introduit par une loi du 16 décembre 1964, le bail à construction est en quelque sorte la version citadine de l’emphytéose. Sa réglementation procède des articles L. 251-1 et suivants du CCH. Ici, le bail est également conclu pour une très longue durée (18 à 99 ans), en contrepartie d’un loyer symbolique. Le preneur s’engage, pendant la durée du contrat « à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien » (CCH, art. L. 251-1). Ces constructions restent, sauf convention contraire, la propriété du bailleur en fin de contrat.

Ces deux baux particuliers génèrent au profit du preneur un droit réel susceptible d’hypothèque. Ils constituent une véritable exception au caractère par principe personnel du droit du preneur sur le bien.

§2.- Une jouissance temporaire

La mise à disposition du bien est temporaire : elle dure un certain temps (A) et se conclut par l’obligation de restituer le bien (B).

A.- Une certaine durée de jouissance

Le temps objet du contrat.- Le bail est un contrat à exécution successive. Ceci l’oppose aux contrats instantanés, telle la vente, qui s’exécutent en un trait de temps. Ici, le bailleur s’engage à procurer un certain temps de jouissance (art. 1709 : le bailleur s’oblige « à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps »). Ce temps de jouissance est, à part entière objet du contrat. Ceci signifie que le temps imparti par le contrat est une durée pendant laquelle le bailleur ne peut pas reprendre son bien ad nutum. Le bailleur, à l’inverse du déposant, ne peut pas reprendre sa chose à première demande. Il doit respecter la durée stipulée au contrat. Celle-ci peut d’ailleurs être aussi bien déterminée qu’indéterminée. Dans le second cas, le bailleur devra résilier le bail (et donc renoncer aux loyers futurs) pour reprendre son bien.

Mais qui dit durée dit nécessairement durée limitée. Le bail doit s’arrêter un jour. Et dans cette optique, le Code civil prohibe les baux perpétuels, c’est à dire les baux qui, de durée supérieure à celle de la vie humaine, reviendraient à assujettir la personne même. Autrement dit, la limitation dans le temps est impérative. Elle n’est cependant pas excessivement contraignante puisque, on vient de le voir, on peut s’engager valablement pour 99 ans.

Bail et convention d’occupation précaire.- Au-delà, et dans le sens opposé, la présence d’une durée permet de distinguer le bail de la convention d’occupation précaire. Cette dernière figure juridique est bien connue en droit commercial : la convention d’occupation précaire est un contrat soumis au droit commun par lequel les parties contractantes reconnaissent à l’occupant un droit de jouissance précaire, révocable « à la prière du propriétaire »[1] mais rémunéré par une contrepartie financière modique. Le caractère modeste de la rémunération de la jouissance précaire est un critère commode distinction, bien que ce ne soit pas le principal.

Le critère de distinction est la fragilité de la situation de l’occupant, auquel nulle durée de jouissance n’est garantie, pour peu que des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties le justifient. La jurisprudence interdit en effet que la situation précaire du preneur résulte de la seule volonté des parties (v. par ex. Cass. 3ème civ., 29 avr. 2009, Bull civ. n° 90, visa : art. 2 loi 6 juill. 1989 (bail d’habitation)[2] ; Bull. civ. 89 (bail commercial). Les parties qui seraient désireuses d’échapper au droit au renouvellement, qui est l’alpha et l’omega du bail commercial, doivent justifier la précarité que subit l’occupant par des critères objectifs (par ex. un projet de démolition, de construction ou d’urbanisme, une décision d’expropriation pendante). En somme, la volonté des parties est sûrement nécessairement mais absolument pas suffisante. Le droit craint que la convention ne soit conclue que dans le dessein de frauder les statuts légaux impératifs. Or, il est acquis que la fraude corrompt tout : « sur un plan théorique, elle désigne ce point où l’ordre juridique, pour assurer sa défense et sa primauté, ne se borne plus à sanctionner la contrariété franche et directe à la loi mais atteint aussi l’ensemble des procédés individuels qui, faisant mine de respecter la loi, sont en réalité destinés à la tourner »[3]. Pareil resserrement de la volonté des parties est topique de l’influence de l’ordre public économique et social. La législation sur le louage de chose, spécialement immobilière, est préoccupée par la stabilité du locataire. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 rel. à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite Pinel a justement grossi le Code de commerce d’un article L. 145-5-1, qui énonce : « n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. » (v. récemment Cass. 3ème civ., 19 nov. 2014, n° 13-20089, RDC 2015, p. 277, note R. Boffa. Convention sur le domaine public typique de ces circonstances particulières justifiant la précarité de la situation car insusceptible de faire l’objet d’un bail commercial consenti par France télécom à la Poste avant que la 1ère ne devienne une personne morale de droit privé).

B.- La charge d’une restitution

Rendre à l’identique.- Le bail est un contrat de restitution : il oblige le preneur à rendre la chose louée au terme du contrat. Cette restitution doit s’effectuer à l’identique. L’article 1730 c.civ. dispose « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit la rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état ». Et l’article 1731 de préciser « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». La question ne fait en général aucune difficulté. Elle en fait d’autant moins en droit spécial du bail d’habitation, car la loi exige, sous peine de priver le bailleur de la présomption de l’article 1731 c.civ. (pour autant que cette carence soit de son fait), de procéder à un état des lieux (art. 3, al. 2 loi 6 juill. 1989).

Une conséquence importante doit être tirée de ce principe quant à la nature des choses que l’on peut donner à bail. Il ne peut s’agir en effet d’une chose consomptible, qui se consomme par l’usage qu’on en fait. On ne peut pas louer une cigarette, car le preneur tient du bail le droit de s’en servir et que cet usage lui interdit matériellement de la restituer à l’identique. Un tel contrat n’est pas un bail, mais un prêt de consommation (la restitution d’une cigarette sera bien due, mais ce ne sera jamais celle même qui a été fumée par l’emprunteur).

La restitution de la chose telle qu’elle a été reçue donne encore à penser. Il n’est pas rare que le preneur ait fait quelques réparations, améliorations ou constructions. Il est acquis qu’il peut les récupérer, à charge de ne pas détériorer la chose louée. De même, le propriétaire peut le contraindre à remettre la chose dans son état initial. Mais que dit le droit si ces aménagements sont abandonnés par le preneur ? Peut-il exiger d’en être remboursé ? S’agissant des améliorations en tout genre, la jurisprudence refuse que le bailleur soit condamné à indemniser le preneur : exit l’actio de in rem verso. S’agissant en revanche des plantations, constructions et ouvrages, l’article 555, al. 3 c.civ. s’applique. À défaut de convention réglant le sort de ces travaux, le bailleur doit dans ce cas de figure rembourser le preneur des dépenses faites.

Bail et vente.- C’est d’ailleurs ce qui permet de distinguer le bail et la vente. Les deux organisent la transmission d’une chose contre un prix, mais le preneur doit restituer pendant que l’acheteur, qui devient propriétaire de la chose, peut la garder. On en a donné l’explication juridique plus haut : la vente transfère la propriété de la chose tandis que le bail constitue sur elle un droit personnel et temporaire de jouissance.

Conflits de qualification.- Ces règles simples peuvent toutefois être à l’origine de conflits de qualification. Comment qualifier, par exemple, certaines ventes de fruits ou le contrat de concession de l’exploitation d’une carrière ou d’une mine ? S’agit-il d’un bail portant sur la chose, pour lequel la jurisprudence estime que le preneur a le droit de percevoir les fruits (Cass. ch. Réunies, 17 mars 1904), dans la mesure où il profite de la chose, ou bien s’agit-il d’une vente portant sur les seules productions de la chose ?

Vente de fruits : Le contrat par lequel on vent les fruits de la terre (par ex. l’herbe de laquelle se nourrira un troupeau) est-il un bail ou une vente ? Tout dépend du point de savoir si le bénéficiaire des fruits cultive ou non la terre pour les produire. S’il cultive, il y a une mise à disposition caractéristique d’un bail ; s’il ne cultive pas, il y a simple vente de fruits (v. pour un contrat finalement qualifié de vente d’herbe : Civ. 3ème, 11 juin 1986, RTD civ. 1987. 112, obs. Rémy).

Concession de l’exploitation d’une carrière ou d’une mine : Il y a lieu de soigneusement distinguer ici la notion de fruit de celle de produit. Les fruits n’altèrent pas la substance de la chose dont ils sont issus (ex. un pommier reste toujours un pommier une fois qu’on a récolté les pommes) tandis que la perception des produits la consomment progressivement (ex. forêt de pommiers pour faire des planches : les planches sont les produits des pommiers ; si l’on coupe 1000 planches, il y a moins de pommiers dans la forêt qu’avant la récolte). Ici, l’exploitation d’une carrière ou d’une mine altère la substance de la chose – il faut creuser – et cette altération est incompatible avec l’obligation de restitution à l’identique qui pèse sur le preneur. Il s’agit donc d’une vente de meubles par anticipation et non d’un bail (v. dernièrement : Civ. 3ème, 12 janv. 2005, CCC 2005, comm. 105).

Section 2.- Le paiement d’un loyer

Un contrat à titre onéreux.- Le bail est fondamentalement un contrat à titre onéreux. L’article 1709 c.civ. exige une contrepartie. La stipulation d’un loyer permet de distinguer le bail du prêt à usage ou commodat (mise à disposition gratuite) (c.civ., art. 1875). Des conflits de frontière peuvent apparaître quand le loyer est très modique. Les qualifications juridiques suivantes sont de prime abord praticables : contrat de louage, convention d’occupation précaire, contrat de prêt à usage. Étant donné que le droit exclut dans le prêt à usage toute contrepartie, même symbolique (v. infra), on qualifie alors, de manière pragmatique, la convention de bail.

Un loyer en nature ?.- L’une des questions intéressantes est celle de savoir si le loyer du bail doit forcément être stipulé en argent. Certaines conventions prévoient par exemple que le loyer sera stipulé soit pour partie en argent et pour partie en nature, soit exclusivement en nature. C’est le cas par exemple lorsqu’à un loyer modique s’associe l’obligation de prodiguer des soins au bailleur ou à un membre de sa famille. C’est le cas également lorsque le contrat ne prévoit pas du tout de loyer en argent, mais une obligation pour le preneur de loger, nourrir, entretenir et soigner l’autre partie. Les deux situations doivent être distinguées.

Loyer en argent et en nature : La jurisprudence admet sans trop de problèmes qu’une partie du loyer soit stipulée en nature sans pour autant que la qualification de bail du contrat soit remise en cause. Ex. location d’habitation prévoyant un loyer + une obligation de soins, la convention évaluant en argent le coût des soins et son imputation sur le loyer.

Loyer uniquement en nature : ex. du bail à nourriture : contrat sui generis pour la jurisprudence, exit le bail ; ex. de l’apport en jouissance : jouissance de la chose accordée par l’apporteur contre parts sociales ou actions, exit le bail bien que le régime juridique calqué sur le louage de chose ; ex. du bail à construction dont la loi prévoit que le loyer peut consister en totalité dans l’obligation de construire mise à la charge du preneur = là, c’est un bail, mais c’est la loi qui le dit (C. constr. hab., art. L. 251-1, al. 1er).

En toute hypothèse, toutes les fois que la loi n’a pas expressément qualifié la convention litigieuse de louage de chose, il importe de rechercher ce qui a été dans la commune intention des parties la prestation caractéristique.

[1] F. Collart-Dutilleul et Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 8ème éd., Dalloz, 2007, n° 361.

[2] Vu l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que les dispositions du titre premier de la loi sont d’ordre public ; qu’elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que toutefois, elles ne s’appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l’exception de l’article 3-1, ni aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 ; qu’elles ne s’appliquent pas non plus, à l’exception de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués à raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 23 janvier 2007), que par convention du 5 août 1995, M. X… a consenti à M. Y… le droit d’occuper à titre précaire et pour une durée de 18 mois moyennant une indemnité de loyer d’un certain montant, un local d’habitation lui appartenant, M. Y… s’engageant à quitter les lieux ou à acquérir l’immeuble à l’issue de cette période ; que M. X… a assigné en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation les époux Y…, qui ont sollicité la requalification de la convention en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir la demande d’expulsion, l’arrêt retient que les époux Y… ne sont demeurés dans les lieux à l’expiration de la période de 18 mois initialement convenue que pour l’exécution de leur engagement de se porter acquéreurs de l’immeuble, qu’ils ne s’y sont ensuite maintenus que contre le gré de M. X… et qu’ils ne peuvent donc se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, s’agissant d’un local d’habitation, l’existence au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE.

[3] C. Pérès, La sanction de la fraude à la loi, note sous Cass. 3ème civ., 1er avr. 2009, pourvoi n° 07-21833, RDC 2009/4, p. 1317, à paraître au bulletin.