La vente : la garantie d’éviction de l’acheteur

Le vendeur doit à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue » (art. 1625 c.civ.). Pour le dire autrement, le vendeur garantit son fait personnel (1) et le fait des tiers (2).

1.- La garantie du fait personnel

1.1.- L’objet de la garantie

Le vendeur garantit l’acheteur des troubles de jouissance résultant de son fait ou de ses droits. Un adage ramasse la règle en quelques mots : « qui doit garantie ne peut évincer ».

Le vendeur s’interdit d’abord tout comportement affectant la jouissance du bien par l’acheteur. Sont principalement visés les actes de concurrence accomplis par le cédant d’un fonds de commerce qui, après la vente, se réinstalle à proximité ou démarche la clientèle qu’il a cédée avec le fonds (Com., 14 avr. 1992, n° 89-21.182, Bull. civ. IV, 160). Mais le vendeur d’une parcelle de terrain dont il a conservé la possession ne saurait non plus se prévaloir de la prescription acquisitive contre l’acquéreur (Civ. 3e, 20 oct. 1981, Bull. civ. III, 168).

Le vendeur s’interdit ensuite de faire valoir les droits dont il serait titulaire qui affecteraient l’usage ou la disposition de la chose (Com., 31 janv. 2006, n° 05-10.116, Bull. civ. IV, 27, Inès de la Fressange).

1.2.- La portée de la garantie

La garantie d’éviction du fait personnel est d’ordre public : « toute convention contraire est nulle » (art. 1628 c.civ.). Le vendeur ne saurait donc y échapper conventionnellement. Les parties peuvent toutefois accroître la protection de l’acheteur (art. 1627 c.civ.) en stipulant, notamment à l’occasion des ventes de fonds de commerce ou libéraux, des clauses de non-concurrence ou de non-rétablissement – lesquelles sont elles-mêmes soumises à certaines conditions à raison de l’atteinte qu’elles produisent aux droits et libertés du vendeur.

La garantie d’éviction est imprescriptible. En matière de vente de fonds de commerce par exemple, elle continue notamment de jouer à l’expiration d’une garantie conventionnelle de non-concurrence ou de non-rétablissement : « dans le cas où les parties ont stipulé que le vendeur ne pourrait se rétablir dans une activité déterminée pendant un certain délai, l’expiration de ce délai n’a pas pour effet de le libérer de l’obligation légale de garantie de son fait personnel, qui est d’ordre public » (Com., 14 avr. 1992, préc.).

La protection du vendeur est transmissible : les héritiers du vendeur y sont tenus dans les mêmes termes, et les ayants cause (héritiers mais également sous-acquéreurs) de l’acheteur peuvent s’en prévaloir contre le vendeur (Civ. 3e, 28 mars 1990, n° 88-14.953, Bull. civ. III, 93).

1.3.- La sanction de la garantie

En cas de trouble de droit, la sanction est l’irrecevabilité de la demande formée à l’encontre de l’acheteur (Com., 31 janv. 2006, préc.).

En cas de trouble de fait, l’acheteur peut exiger du vendeur ou de ses héritiers la cessation immédiate du trouble, le cas échéant sous astreinte, ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.

2.- La garantie du fait des tiers

La garantie d’éviction contre le fait des tiers n’a pas pour fonction de faire peser sur le vendeur les conséquences des comportements de personnes parfaitement étrangères à la vente, ce que le droit nomme des tiers absolus ou penitus extranei.

Elle frappe le vendeur qui, à l’occasion de la vente, fait preuve de légèreté – si ce n’est de mauvaise foi – en omettant d’informer l’acheteur des droits certains ou éventuels des tiers sur le bien. C’est le comportement du vendeur antérieurement à la vente (origine du droit du tiers) et simultanément à celle-ci (défaut d’information) qui est en réalité sanctionné.

2.1.- Les conditions de la garantie d’éviction du fait des tiers

Le vendeur est seulement tenu de garantir l’acheteur des troubles de droit – c’est-à-dire des prétentions juridiques d’un tiers sur la chose (ex. revendication de la chose objet du contrat par une personne se prétendant propriétaire) -, à l’exclusion des troubles de fait – qui ne sont assortis d’aucune prétention juridique (ex. dégât matériel causé à la chose).

Le droit dont se prévaut le tiers doit être antérieur à la vente, à moins peut-être qu’existe un décalage entre la date de la vente et l’opposabilité de celle-ci aux tiers.

Le droit dont se prévaut le tiers doit trouver sa source dans le comportement du vendeur ; à charge pour l’acheteur, par exemple, de faire cesser la possession par un tiers du bien cédé de façon à interrompre la prescription acquisitive au profit de ce dernier.

L’acheteur doit être de bonne foi. Il ne doit pas avoir connu le droit du tiers au jour de la vente (Civ. 1re, 10 mai 1995, n° 93-14.767, Bull. civ. I, 203) ni même, connaissant l’éventualité du droit d’un tiers, avoir consenti à la vente en prenant le risque que ce droit soit définitivement établi (art. 1629, C. civ. ; Civ. 1re, 17 juill. 1962, Bull. civ. I, 382). Il en va de même en cas de vente à forfait (art. 1629, C. civ.).

2.2.- Les effets de la garantie d’éviction du fait des tiers

La garantie d’éviction est mise en œuvre de manière incidente ou principale :

  • de manière incidente, elle conduit l’acheteur à appeler le vendeur en garantie dans l’action qu’intente le tiers. Si les droits du tiers sur la chose sont reconnus, les juges statuent en même temps sur la garantie d’éviction ;
  • à titre principal, l’action est engagée contre le vendeur après que l’acheteur, qui a assumé seul la défense de son droit contre le tiers, a perdu. L’acheteur aura préalablement veillé à la qualité de sa défense contre les prétentions du tiers : « la garantie [du vendeur] cesse […] si le [celui-ci] prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande » (art. 1640 c.civ.).

Le Code civil distingue selon que l’éviction est totale (art. 1630 et s. c.civ.) (a) ou partielle (art. 1636 c.civ.) (b). Dans une certaine mesure, les parties sont libres d’aménager ces conséquences légales (c)

a) L’éviction totale

En cas d’éviction totale, l’acheteur a droit à la restitution du prix et à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’éviction, y compris les frais résultant de la mise en jeu de la garantie et les coûts afférents à la vente (art. 1630 c.civ.). L’acheteur peut aussi prétendre au remboursement des frais de conservation et d’amélioration du bien qu’il aurait engagés (art. 1634 c.civ.), voire, si le vendeur était de mauvaise foi, au remboursement « de toutes les dépenses, même voluptuaires ou d’agrément » (art. 1635 c.civ.).

Le sort des fruits et des accroissements ou diminutions de valeur du bien est enfin réglé :

  • d’une part, l’acheteur peut demander au vendeur la restitution des fruits (Cornu : biens de toute sorte que fournissent et rapportent périodiquement les biens frugifères (sommes d’argent, biens en nature) s’ils sont revenus au tiers (art. 1630 c.civ.) ;
  • d’autre part, le prix restitué ne saurait être diminué du fait de la perte de valeur du bien ou de sa détérioration, même du fait de l’acheteur, dès lors que celui-ci n’a pas tiré profit de ces dernières (art. 1631 et s. c.iv.).

En revanche, à titre de sanction du vendeur, celui-ci est tenu de désintéresser l’acheteur de l’accroissement de valeur du bien entre le jour de la vente et celui de l’éviction (art. 1633 c.civ.).

b) L’éviction partielle

L’éviction partielle ouvre à l’acheteur la faculté de résilier la vente s’il s’avère que « l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé » (art. 1636 c.civ.).

À défaut d’une éviction suffisante – ou à défaut de volonté de l’acheteur en ce sens –, la vente est maintenue et le vendeur est tenu de rembourser l’acheteur d’une fraction du prix. Cette fraction est assise sur la valeur de la partie du bien dont l’acheteur a été évincé – elle n’est pas fixée au prorata du prix total de la vente –, cette valeur étant appréciée au jour de l’éviction (art. 1637 c.civ.). L’acquéreur peut souffrir de ce calcul dès lors que la partie du bien dont il a été évincé présentait une utilité (et donc une valeur) pour le bien dont il demeure propriétaire (Civ. 3e, 21 mars 2001, n° 99-16.706, Bull. civ. III, 37). Or, rien ne s’oppose à ce que la réparation des autres préjudices dont aurait souffert l’acheteur à raison de l’éviction partielle soit décidée (art. 1639 c.civ.).

c) L’aménagement conventionnel

 « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie » (art. 1627 c.civ.).

La liberté n’est pas totale pour autant :

  • d’une part, l’aménagement conventionnel, s’il réduit la garantie due au vendeur, n’affecte que les conséquences de l’éviction du fait d’un tiers, et non du fait personnel ;
  • d’autre part, la clause peut limiter les dommages-intérêts dus par le vendeur, mais ne saurait écarter la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait consciemment pris le risque de l’éviction (art. 1629 c.civ.). En outre, le jeu de la clause, même licite, semble devoir être écarté si la mauvaise foi du vendeur – qui connaissait le risque d’éviction et n’en a pas informé l’acheteur – est établie.

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