L’extinction des servitudes: droit commun

La loi prévoit cinq causes d’extinction des servitudes au nombre desquelles figurent :

  • L’impossibilité d’exercice
  • La confusion
  • Le non-usage trentenaire
  • La renonciation
  • La perte de la chose

I) L’impossibilité d’exercice

==> Principe

L’article 703 du Code civil dispose que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. »

Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds sur lequel pèse la charge ne peut plus procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qui justifiait son établissement, la servitude s’éteint.

Tel sera le cas lorsque l’usage de la servitude devient définitivement impossible en raison de changement de la configuration des lieux.

Il peut s’agir, par exemple, de l’effondrement d’une falaise qui obstrue le chemin sur lequel s’exerçait en droit de passage ou encore le tarissement d’un puits qui donnait lieu à l’exercice d’un droit de puisage.

La cause de l’impossibilité d’exercice de la servitude est indifférente. Elle peut résulter du fait de la nature ou du fait de l’un des propriétaires des fonds.

Si, toutefois, cette impossibilité est imputable au propriétaire du fonds servant auquel il peut être reproché une faute ou à un tiers dont il répond, le propriétaire de fonds dominant pourra exiger, soit le rétablissement des lieux dans leur état primitif, soit l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En outre, l’extinction de la servitude de ne procéder que d’une impossibilité d’exercice et non de son inutilité.

En dépit des réserves d’une partie de la doctrine, la jurisprudence est bien établie en ce sens que l’inutilité de la servitude conventionnelle ne peut entraîner son extinction.

Dans un arrêt du 7 décembre 1966 la Cour de cassation a affirmé, par exemple, la servitude « ne saurait être éteinte du seul fait de son inutilité » (Cass. 1ère civ., 7 déc. 1966).

Dans un arrêt du 5 mars 1997, la troisième chambre civile a encore validé la décision d’une Cour d’appel qui après avoir relevé que « la transformation des lieux avait été opérée par les propriétaires du fonds servant dans leur seul intérêt et que la gêne qu’ils éprouvaient désormais dans l’exploitation de leur commerce par le passage, au milieu de leur magasin, des occupants du fonds servant, était due à leur fait et non à la volonté des [propriétaire du fonds servant] de leur nuire », a jugé que « l’inutilité de la servitude n’était pas en soi une cause de son extinction » (Cass. 3e civ. 5 mars 1997, n°95-12485).

Ainsi est écartée l’extension, proposée par certains, de l’article 703 à l’hypothèse de l’inutilité de la servitude.

Reste que le propriétaire du fonds dominant pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts s’il commettait un abus de droit en exerçant une servitude qui est devenue inutile pour lui. Il conviendra alors, pour le propriétaire du fonds servant de démontrer l’intention de nuire (V. en ce sens CA Pau, 17 déc. 1968 ; CA Nancy, 24 mars 1994).

==> Tempérament

L’article 704 du Code civil prévoit que les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article 707. »

Il s’évince de cette disposition que l’extinction de la servitude pour impossibilité d’exercice est, potentiellement, temporaire.

Autrement dit, la servitude est susceptible de renaître si la cause de l’impossibilité d’exercice disparaît et que le fonds grevé peut, à nouveau, procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qu’il est en droit de retirer de la servitude.

Lorsque, de la sorte le puits qui s’était tari est, de nouveau, en capacité de fournir de l’eau, le droit de puisage peut de nouveau être exercé.

Des auteurs observent que, en pareille hypothèse, la servitude ne s’est jamais éteinte. Son exercice était seulement suspendu, de sorte que le droit de son titulaire peut être exercé dans les mêmes termes qu’initialement[1].

À cet égard, la jurisprudence admet que la servitude puisse revivre, quand bien même elle ne serait pas identique à celle établie initialement, pourvu qu’elle soit conforme au titre et qu’elle n’aggrave pas la situation du fonds servant (V. en ce sens Cass. req., 21 mai 1851).

Seule limite à la reprise de la servitude, la prescription trentenaire, le non-usage des servitudes étant une cause autonome d’extinction.

II) La confusion

==> Principe

L’article 705 du Code civil dispose que « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. »

Ainsi, lorsque le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d’une même personne, la servitude s’éteint par confusion.

Cette règle est une application de l’adage « nemini res sua servit » qui signifie que l’on ne peut pas être titulaire d’une servitude sur son propre fonds.

Lorsque de la sorte une SCI devient propriétaire de deux fonds grevés de servitudes non aedificandi réciproques elles s’éteignent par confusion (Cass. 3e civ. 17 mai 2018, n°17-17516).

Dans un arrêt du 17 avril 1996, la Cour de cassation a toutefois précisé que l’extinction des servitudes par confusion, prévue par l’article 705 du Code civil, ne pouvait opérer qu’en cas de réunion dans la même main de la pleine propriété des deux fonds.

Il en résulte que lorsque l’acquisition de la nue-propriété d’un fonds ne suffit pas à emporter extinction de la servitude (Cass. 3e civ. 17 avr. 1996, n°94-16.873).

==> Tempéraments

Il est des cas où l’extinction de la servitude peut ne pas être définitive. Il en va ainsi :

  • D’une part, lorsque l’acte qui a opéré la réunion des fonds en une seule main fait l’objet d’un anéantissement rétroactif pour cause de nullité ou de résolution
  • D’autre part, lorsque le propriétaire décide de céder l’un des fonds qu’il avait acquis à un tiers, de sorte que la charge renaît sous la forme d’une servitude par destination du père de famille

III) Le non-usage trentenaire

==> Principe

L’article 706 du Code civil prévoit que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. »

Il ressort de cette disposition que l’écoulement du temps peut être une cause d’extinction de la servitude, tout autant qu’il peut être un mode d’acquisition.

Pour que la prescription édictée à l’article 706 produise son effet extinctif, encore faut-il établir le « non-usage » de la servitude pendant un délai de trente ans.

Il peut être relevé que c’est là une différence fondamentale avec le droit de propriété qui est imprescriptible soit qui, précisément, ne peut pas se perdre par le non-usage.

Par ailleurs, la prescription extinctive prévue par le texte se distingue de la prescription acquisitive envisagée à l’article 690 dont le domaine d’application est circonscrit aux seules servitudes apparentes et continues.

La prescription extinctive s’applique, quant à elle, à toutes les servitudes du fait de l’homme, peu importe leur mode d’établissement ou leurs caractères. Aussi, le non-usage est une cause d’extinction tant des servitudes apparentes et continues que des servitudes non-apparentes et discontinues.

Il ne produit, en revanche, aucun effet extinctif à l’égard des servitudes légales et naturelles car soumises à des régimes autonomes.

==> Condition

La prescription énoncée à l’article 706 du Code civil ne produit son effet extinctif qu’à la condition que soit établi le non-usage de la servitude.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par « non-usage ». Classiquement cette notion se définit comme l’absence d’exercice de la servitude par son titulaire.

Celui-ci ne doit, autrement dit, avoir accompli aucun acte visant à tirer profit de l’utilité procurée par la servitude.

Dans un arrêt du 26 janvier 2017 la Cour de cassation a précisé que la cause du non-usage est indifférente. Peu importe donc que celui-ci résulte d’un cas de force majeure ou d’une abstention volontaire du propriétaire du fonds dominant (Cass. 3e civ. 26 janv. 2017, n°15-24190).

Quid dans l’hypothèse où le non-usage est seulement partiel, soit lorsque l’exercice de la servitude est réduit ?

Tel sera le cas lorsque le titulaire de la servitude n’empruntera qu’une partie du chemin sur lequel s’exerce un droit de passage ou lorsqu’il n’utilisera pas toutes les ouvertures donnant sur le fonds grevé d’une servitude de vue.

Pour la Cour de cassation le non-usage partiel n’est en aucun cas une cause d’extinction de la servitude (Cass. req., 5 juin 1860).

Tout au plus, il peut fonder une réduction des modes d’exercice de la servitude ou de son assiette.

Dans un arrêt du 17 mai 2018, la Cour de cassation a, par exemple, validé la décision d’une Cour d’appel qui a considéré qu’une servitude de passage se trouvait partiellement éteinte par le non-usage, en raison réduction de la largeur du chemin sur lequel s’exerçait un droit de passage qui avait perduré pendant plus de trente ans (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-18.234).

==> Le délai de prescription

Le délai de prescription est fixé par l’article 706 du Code civil à 30 ans, étant précisé que la jurisprudence ne reconnaît aucun délai abrégé en la matière (V. en ce sens Cass. req., 23 nov. 1875).

Ce délai trentenaire est, toutefois, susceptible de faire l’objet d’une interruption ou d’une suspension :

  • L’interruption du délai
    • En application de l’article 2231 du Code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.
    • L’interruption de la prescription interviendra à chaque nouvel exercice de la prescription
  • La suspension du délai
    • En application de l’article 2230 du Code civil, ma suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.
    • Ainsi, à la différence de l’interruption un nouveau délai ne recommence pas à courir.
    • Plusieurs causes de suspension de la prescription acquisitive sont prévues par le Code civil, au nombre desquelles figurent notamment, l’incapacité du titulaire de la servitude, la minorité, le recours à une procédure de conciliation ou de médiation ou encore pendant l’instruction d’une mesure avant dire droit.

Quant au point de départ de la prescription, du Code civil prévoit que « les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues. »

Aussi, la computation du délai implique de distinguer selon que la servitude est continue ou discontinue.

  • Les servitudes continues
    • Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
    • La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir, soit au jour où est intervenu l’acte ou le fait
    • S’il s’agit, par exemple, d’une servitude non aedificandi, le point de départ du délai correspondra au jour où les travaux de construction de l’ouvrage seront engagés ( 3e civ. 16 déc. 1970).
  • Les servitudes discontinues
    • Ce sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
    • La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, soit au jour du dernier acte d’exercice
    • Pour une servitude de passage par exemple, le point de départ du délai correspond au jour où le chemin a été emprunté pour la dernière fois ( 3e civ. 11 janv. 2006).

Il peut être observé que la jurisprudence considère que même un acte ou un fait insignifiant qui viendrait rompre le non-usage de la servitude suffit à interrompre le délai de prescription et, par voie de conséquence, à faire courir un nouveau délai.

Quant à la charge de la preuve, elle pèse sur celui qui revendique le maintien de la servitude, ce qui impliquera pour lui de démontrer que la servitude, dont il n’avait pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de 30 ans (Cass. civ., 17 févr. 1993, n° 90-19364).

En défense, le propriétaire du fonds servant devra établir que le dernier acte d’exercice de la servitude remonte à plus de trente, ce qui revient à rapporter la preuve d’un fait négatif.

==> Cas particulier du fonds dominant indivis

L’article 709 du Code civil prévoit que « si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous. »

Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds dominant est détenu en indivision, il est indifférent que tous les indivisaires n’utilisent pas la servitude.

La règle énonce qu’il suffit qu’un seul exerce la servitude pour qu’il soit fait échec au jeu de la prescription extinctive.

L’article 710 du Code civil précise que « si, parmi les copropriétaires, il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres. »

La minorité étant une cause de suspension du délai de prescription, celle-ci ne pourra reprendre son cours qu’à compter de sa majorité.

Dans l’attente, cette interruption profite à tous les copropriétaires, peu importe que la servitude ne soit exercée par aucun d’eux.

IV) La renonciation

==> Principe

La renonciation est un « acte de disposition par lequel une personne abandonnant volontairement un droit déjà né dans son patrimoine (droit substantiel ou action en justice) éteint ce droit (renonciation à une créance à un usufruit, à une servitude) »[2].

Bien que le Code civil soit silencieux sur cette cause d’extinction de la servitude, celle-ci peut prendre fin sous l’effet de la renonciation du propriétaire du fonds dominant qui donc renonce à l’exercer pour l’avenir et abandonne son droit réel.

Cette faculté de renonciation est, par principe, reconnue à tout titulaire de droit réel, bien que certains d’entre eux y échappent, tel que le droit d’accès à une sépulture familiale (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-22902).

==> Domaine

En matière de servitude la renonciation est admise, à tout le moins pour les servitudes du fait de l’homme (Cass. 3e civ., 27 mars 1991).

Pour les servitudes légales, elles sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut être dérogé à la règle par convention contraire.

Dans un arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation de l’auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée » (Cass. 3e civ. 23 janv. 2008, n°06-20544).

==> Forme

À l’instar de la renonciation de l’usufruit, la renonciation à une servitude peut être expresse ou tacite.

Elle sera expresse lorsque clairement exprimée dans un acte notarié. La validité de la renonciation tacite est, quant à elle, subordonnée à l’absence d’équivoque quant au comportement du titulaire de la servitude. Tel pourrait être le cas s’il consent à l’édification d’ouvrages ou la réalisation d’aménagement qui font obstacle à l’exercice de la servitude.

Si en revanche, le propriétaire du fonds dominant reste seulement passif, soit n’accomplit aucun acte contraire, la jurisprudence se refuse à interpréter cette abstention comme une renonciation. Elle l’analysera plutôt comme un non-usage de la servitude, de sorte qu’elle ne sera éteinte qu’au bout de trente ans.

Très tôt, la Cour de cassation a encore précisé que la renonciation ne se présumait pas (V. en ce sens Cass. civ. 3 déc. 1929).

Par ailleurs, dans l’hypothèse où la servitude est réciproque, la renonciation ne peut pas être unilatérale : elle doit nécessairement émaner des deux propriétaires.

Enfin, il est admis que la renonciation emporte mutation d’un droit réel. Il en résulte que pour être opposable aux tiers elle devra faire l’objet de formalités de publicité (Cass. 3e civ., 24 juin 1975)

V) La perte de la chose

Dernière cause d’extinction de la servitude, la perte de l’un des fonds qui a pour effet de priver la servitude de son objet.

Une servitude est un rapport d’utilité entre deux fonds. Aussi, la disparition de l’un d’eux emporte nécessairement anéantissement de ce rapport.

La perte de l’un des fonds peut être envisagée dans deux hypothèses :

  • Disparition du fonds pour cause de phénomène naturel, sans qu’aucune remise en état ne puisse intervenir
  • Rattachement d’un fonds au domaine public dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique

Dans cette dernière hypothèse, bien que le fonds existe toujours, dès lors qu’il relève du domaine public il ne peut plus être grevé par une servitude, une telle charge ne pouvant être imposé qu’à un fonds privé.

L’article L. 12-2 du Code de l’expropriation prévoit en ce sens que « l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. »

[1] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2004, n°919, p. 796.

[2] G. Cornu, Vocabulaire juridique, Puf, éd. 2005.

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