L’accession immobilière naturelle : le sort des alluvions et relais

L’accession est dite naturelle lorsque l’incorporation de la chose ne procède pas du fait de l’homme, en ce sens qu’il n’est pas intervenu dans le processus d’union des biens.

Cette incorporation est qui donc est le résultat d’un phénomène naturel peut avoir pour objet tout autant un meuble qu’un immeuble.

Nous nous focaliserons ici sur l’incorporation des immeubles

L’accession immobilière ne procède pas seulement de l’incorporation d’un meuble, elle peut également résulter de l’union de plusieurs immeubles.

Le phénomène naturel susceptible de conduire à ce résultat n’est autre que le mouvement de l’eau qui sous l’effet des événements climatiques peut donner lieu à la création de nouveaux biens, à tout le moins à une redéfinition de l’assiette de la propriété.

Création d’un îlot, abandon par un cours d’eau de son lit, apparition d’alluvions et de relais sont autant de phénomènes qui sont envisagés par le Code civil dans le cadre de l’accession immobilière.

Ces phénomènes ont en commun de conduire à des situations d’extension ou de réduction de l’assiette de la propriété d’un fonds.

La question qui a lors se pose est de savoir à qui profite ou préjudicie les mouvements de l’eau qui modifient la configuration des terrains et, par voie de conséquence, les limites de voisinage.

Pour le déterminer, il convient de se reporter aux articles 556 à 563 du Code civil qui distinguent plusieurs phénomènes, dont la constitution d’alluvions et relais.

Les articles 556 à 558 envisagent le sort des alluvions et des relais qui conduisent tous deux à un accroissement de l’assiette de la propriété d’un fonds.

Les articles 556 à 558 envisagent le sort des alluvions et des relais qui conduisent tous deux à un accroissement de l’assiette de la propriété d’un fonds.

==> Notion

  • Les alluvions
    • Ils sont définis à l’article 556 du Code civil comme « les atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d’un cours d’eau s’appellent ” alluvion “. »
    • Concrètement, il s’agit de terrains qui se forment sous l’effet de dépôts argileux ou sableux émergé qu’ont laissé des eaux par des sédimentations successives.
    • Les alluvions s’observent dans le lit du cours d’eau et plus précisément sur ses rives où elles s’accumulent.
    • L’alluvion se distingue de l’île en ce qu’elle est attachée à la rive, soit sans être enfermée par des bras d’eau.
  • Les relais
    • Les relais se forment, selon l’article 557 du Code civil, par « l’eau courante qui se retire insensiblement de l’une de ses rives en se portant sur l’autre»
    • À la différence de l’alluvion dont la formation n’a, en principe, aucune incidence sur la situation de la rive opposée, le relais, qui résultent d’un retrait des eaux sur une rive du cours d’eau s’accompagne d’une montée des eaux sur l’autre rive.
    • Le relais opère ainsi un accroissement du terrain que l’eau abandonne et une diminution du terrain que cette même eau recouvre.

==> Régime

Les alluvions et relais sont sensiblement soumis au même régime : ils appartiennent au propriétaire du fonds auquel ils sont attachés.

Au vrai, l’appropriation des alluvions et relais ne s’opère par voie d’accession que dans l’hypothèse où le cours d’eau présente un caractère domanial.

Lorsqu’il s’agit d’un cours d’eau non domanial, en application de l’article L. 215-2 du Code de l’environnement, chaque propriétaire riverain a d’ores et déjà la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que l’on suppose tracée au milieu du cours d’eau, sauf titre ou prescription contraire.

On ne saurait, dans ces conditions, considérer que la propriété de l’alluvion ou du relais résulte de la mise en œuvre de la règle de l’accession.

L’application de cette règle ne vaut que pour les cours d’eau domaniaux qui sont la propriété d’une personne publique.

  • S’agissant de l’alluvion
    • Principe
      • L’article 556, al. 2 prévoit que « l’alluvion profite au propriétaire riverain, qu’il s’agisse d’un cours d’eau domanial ou non ; à la charge, dans le premier cas, de laisser le marchepied ou chemin de halage, conformément aux règlements. »
      • Il ressort de cette disposition que la propriété de l’alluvion est attribuée au propriétaire riverain.
      • Il est, à cet égard, indifférent que le cours d’eau relève du domaine public.
      • Si tel est le cas, le propriétaire du fonds devra seulement se conformer aux servitudes légales de marchepied et de halage.
      • Ces servitudes sont régies aux articles L. 2131-2 à L. 2131-6 du Code de la propriété des personnes publiques
        • S’agissant de la servitude de marchepied: les propriétés riveraines d’un cours d’eau ou d’un lac domanial sont grevées sur chaque rive d’une servitude de 3,25 mètres, dite servitude de marchepied. Cette servitude interdit, dans cette bande de 3,25 mètres, aux propriétaires riverains de planter des arbres ou de se clore par des haies ou autrement.
        • S’agissant de la servitude de halage: elle concerne les cours d’eau domaniaux où il existe un chemin de halage ou d’exploitation présentant un intérêt pour le service de la navigation. La servitude grève les propriétés dans un espace de 7,80 mètres de largeur le long des bords desdits cours d’eau domaniaux, ainsi que sur les îles où il en est besoin. Les propriétaires riverains ne peuvent planter des arbres ni se clore par des haies ou autrement qu’à une distance de 9,75 mètres sur les bords où il existe un chemin de halage ou d’exploitation.
    • Conditions
      • Plusieurs conditions doivent être réunies pour que le propriétaire du fonds riverain acquière la propriété des alluvions
      • Tout d’abord, en application de l’article L. 2111-13 du Code général de la propriété des personnes publiques, la formation de l’alluvion doit avoir une origine naturelle.
      • Autrement dit, elle ne doit pas résulter d’une intervention humaine
      • Ensuite, l’alluvion doit s’être formée « successivement et imperceptiblement»
      • Cela signifie qu’elle ne doit pas être apparue brutalement consécutivement, par exemple, à la survenance d’un orage ou d’une tempête
      • L’alluvion doit s’être formée progressivement sur une durée suffisamment longue pour que cette formation puisse échapper aux sens
      • Enfin, la propriété de l’alluvion ne peut être revendiquée que par le propriétaire de la rive sur laquelle elle se forme.
      • Si le fonds est séparé de la rive par une voie appartenant à un tiers, la règle de l’accession ne pourra pas jouer, à tout le moins pas pour le propriétaire du terrain non directement rattaché à la rive.
    • Exceptions
      • L’article 558, al. 1er du Code civil prévoit que « l’alluvion n’a pas lieu à l’égard des lacs et étangs, dont le propriétaire conserve toujours le terrain que l’eau couvre quand elle est à la hauteur de la décharge de l’étang, encore que le volume de l’eau vienne à diminuer. »
      • Ainsi, lorsqu’il s’agit d’un lac ou d’un étang, en cas de formation d’alluvion, les limites de propriété des fonds riverains ne sont pas affectées par les mouvements de l’eau qui demeurent exceptionnels
      • Il est indifférent que la formation de l’alluvion résulte d’un phénomène naturel et imperceptible.
      • Les limites de la propriété correspondent au terrain couvert par l’étang lorsque l’eau est à la hauteur de la décharge de l’étang, peu important les variations de l’eau.
      • L’alinéa 2 de l’article 558 précise que « réciproquement, le propriétaire de l’étang n’acquiert aucun droit sur les terres riveraines que son eau vient à couvrir dans des crues extraordinaires. »
      • La règle posée par ce texte n’est qu’une présomption simple qui souffre de la preuve contraire.
  • S’agissant des relais
    • Principe
      • L’article 557, in fine prévoit que « le propriétaire de la rive découverte profite de l’alluvion, sans que le riverain du côté opposé y puisse venir réclamer le terrain qu’il a perdu.»
      • Ainsi, tandis que l’assiette de la propriété du terrain qui profite du relais s’accroît, celle du fonds de la rive opposée diminue.
    • Exception
      • L’article 557, al. 2e pose une exception à la règle pour les relais de mer qui sont sans incidence sur l’assiette du droit de propriété des propriétaires riverains.
      • La raison en est que, en application de l’article L. 2111-4 du Code général de la propriété des personnes publiques les relais de mer relèvent du domaine public.
      • Or celui-ci est inaliénable ; il ne saurait, en conséquence, être agrégé à une propriété privée.
      • À l’inverse, les avancées de la mer sur les terrains privés ont pour effet de les intégrer dans le domaine public, sans que les propriétaires puissent solliciter une indemnité.