Accession immobilière : la réalisation de plantations ou de constructions par le propriétaire du sol sur son fonds avec des matériaux appartenant à autrui

L’accession est dite artificielle lorsque l’incorporation de la chose procède du fait de l’homme, en ce sens qu’il est intervenu dans le processus d’union des biens.

Cette forme d’accession est régie aux articles 554 et 555 du Code civil qui doivent être articulés avec les articles 552 et 553.

==> Délimitation de la propriété et résolution des conflits de propriété

Le mécanisme d’acquisition de la propriété institué par les articles 554 et 555 du Code civil ne peut être compris que s’il est appréhendé à la lumière des articles 552 et 553.

  • L’article 552 vise à définir l’objet de la propriété immobilière en présument le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous
  • L’article 553 vise, quant à lui, non pas à délimiter l’objet de la propriété immobilière, mais à prévenir la survenance d’un conflit entre propriétaires résultant de l’incorporation à un fonds d’un bien appartenant à autrui.

La combinaison de ces deux dispositions a manifestement pour effet de conférer au propriétaire du sol une maîtrise totale de l’immeuble en ce que non seulement il est présumé être propriétaire du dessus et du dessous mais encore il est réputé avoir édifié tout ce qui est implanté sur son fonds.

S’agissant, spécifiquement, de l’article 553 du Code civil, cette disposition envisage l’hypothèse où la propriété d’un bien incorporé dans le sous-sol ou élevé en surface serait contestée au propriétaire du sol.

Deux situations sont susceptibles de se présenter :

  • Soit le propriétaire du sol a réalisé un ouvrage en incorporant à son fonds les biens d’autrui
  • Soit un tiers a réalisé un ouvrage incorporé au fonds du propriétaire du sol parce qu’il en avait la jouissance, en vertu d’un droit personnel (bail), d’un droit réel (usufruit) ou encore qu’il était occupant sans droit ni titre

Afin de résoudre ce conflit de propriétés, deux approches peuvent être adoptées :

  • Première approche
    • Elle consiste à faire une application stricte de la règle de l’accession ce qui aurait pour effet de désigner de façon systématique le propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage réalisé, peu importe que la construction procède de l’intervention d’un tiers
    • Cette approche présente l’avantage de la simplicité, en ce qu’elle fait d’emblée échec à toute action en revendication.
    • L’inconvénient, c’est qu’elle peut s’avérer pour le moins sévère sinon injuste pour le tiers muni d’un titre qui, bien qu’il soit l’auteur de l’ouvrage réalisé, ne pourra pas échapper à une expropriation.
  • Seconde approche
    • Elle consiste à positionner le conflit de propriétés sur le terrain probatoire en posant une présomption qui désigne le propriétaire du sol comme l’auteur des ouvrages réalisés sur son fonds, mais qui peut être combattue par la preuve contraire.
    • Cette approche autorise ainsi les tiers à contester la propriété de la chose incorporée au fonds du propriétaire du sol et donc à faire valoir ses droits sur le bien revendiqué.
    • Faute de preuve suffisante, c’est la règle de l’accession qui a vocation à s’appliquer, d’où il s’ensuit la désignation du propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage implanté sur son fonds

À l’examen, les rédacteurs du Code civil ont opté pour la seconde approche, l’article 553 instituant au profit du propriétaire du sol une présomption réfragable, soit qui peut être combattue par la preuve contraire.

==> Présomption et accession

La présomption instituée à l’article 553 du Code civil est à double détente :

  • Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
  • Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

Il peut être observé que le texte ne rattache nullement ici la propriété de la construction à la qualité de propriétaire du sol, ce qui reviendrait à faire application de la règle de l’accession.

Il se limite seulement à énoncer que l’incorporation d’un ouvrage à un fonds fait présumer que cet ouvrage a été réalisé par le propriétaire du sol.

Aussi, l’article 553 ne déduit la qualité de propriétaire de la construction, non pas de la qualité de propriétaire du sol, mais de la qualité de maître d’ouvrage.

Cette subtilité n’est pas sans importance, dans la mesure où elle offre la possibilité à quiconque de revendiquer la propriété d’un ouvrage élevé sur le fonds d’autrui.

Pour ce faire, il est néanmoins nécessaire de combattre la présomption posée par le texte à laquelle il peut être fait échec par tout moyen.

Dans un arrêt du 7 novembre 1978, la Cour de cassation a ainsi admis que la preuve de la propriété d’un ouvrage élevé sur le terrain d’autrui était rapportée du seul fait que le revendicant était parvenu à démontrer que le bien revendiqué a été construit pour son propre compte, sur ses plans et en partie de ses mains, sans aucune intervention du propriétaire du sol, et qu’il justifiait, par des factures établies à son nom et payées par lui, avoir assumé seul la charge du coût de la construction (Cass. 3e civ. 7 nov. 1978, n°77-13045).

Il ressort de la jurisprudence que pour faire échec à la présomption posée à l’article 553 il y a lieu de prouver :

  • D’une part, que le tiers agi dans son propre intérêt et non pour le compte du propriétaire du sol ou d’autrui
  • D’autre part, que le tiers a agi à ses frais, soit que c’est lui qui a personnellement supporté le coût de la construction

Lorsque la preuve de la réalisation de l’ouvrage par un tiers est rapportée, il n’en acquiert pas pour autant la propriété.

En effet, cette preuve a seulement pour effet de faire échec à l’attribution, par présomption, de la propriété de la construction au propriétaire du sol.

Elle ne pourra toutefois pas faire obstacle à l’application de la règle de fond énoncée à l’article 555 du Code civil qui désigne, par voie d’accession, le propriétaire du sol comme le propriétaire de toutes les plantations, constructions et ouvrages élevés sur son fonds.

L’union des biens est inévitable : si elle ne se fait pas sur le terrain probatoire, elle se fera sous l’effet de la règle de l’accession.

Mais alors, puisque l’attribution de l’ouvrage au propriétaire du sol est inévitable, immédiatement la question se pose de l’intérêt de l’article 553 du Code civil ?

Pourquoi ouvrir la possibilité aux tiers de contester, sur le fondement de l’article 553, la propriété de l’ouvrage élevé sur le fonds d’autrui si, in fine, elle sera systématiquement attribuée au propriétaire du sol ?

L’intérêt pour le tiers de se placer sur le terrain probatoire, c’est que, une fois démontré que c’est lui qui a endossé la qualité de maître d’ouvrage et non le propriétaire du sol, il sera fondé, au titre de cette qualité, à réclamer dans le cadre de l’application de la règle de l’accession à percevoir une indemnité.

C’est là qu’interviennent les articles 554 et 555 du Code civil qui, lorsqu’il est fait échec à la présomption posée à l’article 553 du Code civil, opèrent un basculement vers l’application de la règle de l’accession.

D’une présomption de propriété on passe à un mode d’acquisition de la propriété du bien incorporé au fonds.

Cette incorporation peut résulter :

  • Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par le propriétaire du sol sur son fonds avec des matériaux qui appartiennent à autrui
  • Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

Les articles 554 et 555 du Code civil envisagent ces deux hypothèses qui, toutes deux, mobilisent la règle de l’accession.

Nous nous focaliserons ici sur la première hypothèse.

L’article 554 du Code civil prévoit que « le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever. »

Cette disposition envisage donc l’hypothèse où le propriétaire du sol élève des constructions ou plantations sur son fonds avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas.

Lorsqu’il est établi qu’il n’est pas propriétaire de ces matériaux, en application de l’article 553 du Code civil, deux règles sont posées par le texte :

  • D’une part, le propriétaire des matériaux incorporés à la construction ou à la plantation ne peut pas faire l’objet d’une action en revendication
  • D’autre part, le propriétaire du sol doit indemniser le propriétaire des matériaux qu’il a utilisés

I) L’interdiction de revendiquer les matériaux au propriétaire du sol

==> Principe

L’article 554 du Code civil prévoit que les matériaux qui ont été incorporés à la construction ou aux plantations élevés sur le fonds ne peuvent pas être revendiqués par leur propriétaire

Ces matériaux appartiennent définitivement au propriétaire du sol qui en acquiert la propriété par voie d’accession, peu important que ce dernier soit de bonne ou de mauvaise foi.

La règle ainsi posée se distingue du principe énoncé à l’article 2276 du Code civil aux termes duquel « en fait de meuble, possession vaut titre »

Alors que l’application de ce principe, suppose un possesseur de bonne foi, l’article 554 fait fi de cette exigence.

C’est là une distinction fondamentale entre la possession et l’accession qui si, toutes deux produisent un effet acquisitif, sont des mécanismes qui ont leur fonctionnement propre.

À cet égard, l’effet acquisitif attaché à l’incorporation visée à l’article 554 du Code civil procède de la neutralisation de l’action en revendication dont devrait être titulaire le propriétaire des matériaux.

Cette neutralisation ne s’opérera qu’autant que les biens incorporés seront indissociables. Dans l’hypothèse où ils pourraient être séparés sans inconvénient du fonds, l’action en revendication pourra toujours être exercée.

Il en va de même lorsque la chose revendiquée est assortie d’une clause de réserve de propriété.

==> Cas particulier de la chose sous réserve de propriété

La question se pose de l’application de l’article 554 du Code civil à la chose sous réserve de propriété, soit qui demeure appartenir au vendeur tant qu’il n’a pas été payé du prix convenu.

Dans cette hypothèse, il y a lieu de distinguer selon que l’action en revendication s’exerce ou non dans le cadre d’une procédure collective.

En cas de procédure collective, l’article 624, al. 3 du Code de commerce prévoit que « la revendication en nature peut s’exercer dans les mêmes conditions sur les biens mobiliers incorporés dans un autre bien lorsque la séparation de ces biens peut être effectuée sans qu’ils en subissent un dommage. »

Dans cette hypothèse, la revendication des matériaux appartenant à autrui est ainsi admise à la condition toutefois que leur séparation du bien dans lequel ils sont incorporés ne soulève aucun inconvénient qui serait insurmontable.

En l’absence de procédure collective, la lecture de l’article 2370 du Code civil suggère qu’il y a lieu d’appliquer la même solution.

Cette disposition prévoit, en effet, que « l’incorporation d’un meuble faisant l’objet d’une réserve de propriété à un autre bien ne fait pas obstacle aux droits du créancier lorsque ces biens peuvent être séparés sans subir de dommage. »

Ainsi, lorsque le bien est sous réserve de propriété, que l’action en revendication soit exercée dans le cadre d’une procédure collective ou en dehors d’une telle procédure, elle est admise dès lors qu’il peut être aisément séparé du fonds auquel il est revendiqué.

La raison en est que la règle de l’accession n’est pas d’ordre public, de sorte qu’il peut y être fait échec par convention contraire.

Or la stipulation d’une clause de réserve de propriété vise précisément à atteindre ce résultat, dans la mesure où le vendeur se réserve la propriété du bien vendu tant qu’il n’a pas été intégralement réglé de son prix.

Il n’y a donc rien d’illogique à admettre que la chose sous réserve de propriété puisse être revendiquée par son propriétaire, alors même qu’elle a été incorporée à un immeuble.

Seule exigence requise par les textes : la possibilité de dissocier les matériaux incorporés sans préjudice pour les biens qui ont été unis.

Le raisonnement à tenir est le même pour la clause insérée dans un contrat d’entreprise qui viserait à écarter la règle de l’accession, l’objectif recherché étant de reporter le transfert de propriété des matériaux fournis par l’entrepreneur au jour du complet règlement du prix.

II) L’obligation d’indemniser le propriétaire des matériaux

La contrepartie de l’interdiction pour le propriétaire des matériaux d’exercer une action en revendication réside dans l’obligation qui pèse sur le propriétaire du sol d’indemniser ce dernier.

L’article 554 du Code civil prévoit que « le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts »

Il ressort de cette disposition que l’indemnité versée peut être double :

  • Indemnisation du coût des matériaux
    • La première indemnité due au propriétaire des matériaux vise à le rembourser de leur prix de revient, lequel prix correspond à leur valeur économique estimée au jour du paiement.
    • Le législateur a fait le choix de ne pas retenir la date d’acquisition des matériaux afin de prévenir les effets d’une éventuelle dépréciation monétaire.
    • Par ailleurs, il peut être observé qu’il est ici indifférent que le propriétaire du sol soit de bonne ou mauvaise foi : dans les deux cas pèse sur lui une obligation d’indemniser le propriétaire des matériaux.
  • Indemnisation du préjudice subi
    • Outre le remboursement du prix des matériaux, leur propriétaire peut réclamer au propriétaire du sol une indemnité en réparation du préjudice causé pour leur incorporation fautive.
    • Encore faut-il néanmoins pour que cette action en responsabilité prospère que soit démontrée l’existence d’un préjudice et d’une faute.
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