Accession immobilière et empiétement sur le fonds voisin

Si l’article 555 du Code civil a vocation à régler un conflit de propriétés qui résulte de l’élévation d’un ouvrage ou de plantation sur un fonds par une personne autre que le propriétaire du sol, la question se pose de son application en cas d’empiétement de la construction sur le fonds voisin.

En la matière, il y a lieu de distinguer selon que l’empiétement est le fait de plantations ou d’un ouvrage

==> Les plantations

L’article 673, al. 1er dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. »

L’alinéa 2 poursuit en prévoyant que « si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. »

Tout d’abord, il ressort de ceux deux premiers alinéas du texte que l’arbre, même planté à distance réglementaire, ne doit pas empiéter sur le fonds voisin.

Dans un arrêt du 2 février 1982, la Cour de cassation a précisé que ce texte « l’article 673 du code civil n’est pas applicable aux fonds séparés par un chemin prive dont l’usage commun par les riverains ne saurait être limite à la circulation et au passage » (Cass. 3e civ. 2 févr. 1982, n°81-12532).

Ensuite, il convient ici de distinguer selon que ce sont les branches de la plantation qui empiètent ou des racines, ronces et brindilles.

  • Les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux
    • Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété peut « contraindre» le propriétaire du fonds voisin à couper les branches qui empiètent.
    • Le choix des mots est ici important : l’emploi du terme contraindre signifie qu’il est interdit à la victime de l’empiétement de se faire justice elle-même ( Req. 19 janv. 1920)
    • Autrement dit, sauf exécution spontanément, il conviendra de saisir le juge qui aura seul pouvoir de « contraindre» le propriétaire des plantations à couper les branches qui dépassent.
    • Par ailleurs, il convient d’observer que la sanction consiste seulement à couper les branches des arbres qui avancent au-delà de la ligne séparative.
    • En aucun cas, il ne pourra donc être imposé au propriétaire des plantations de les arracher ou de les réduire dès lors qu’elles respectent la distance prescrite à l’article 671 du Code civil.
    • Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 13 juin 2012 que « l’article 673 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé».
    • Aussi, a-t-elle validé le rejet par une Cour d’appel d’une demande d’élagage d’un pin parasol établi dans un lotissement après avoir relevé que le règlement « imposait le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives» ( 3e civ. 13 juin 2012, n°11-18791).
  • Les racines, ronces et brindilles
    • Dans cette hypothèse, l’article 672, al. 2e prévoit que le propriétaire du fonds qui fait l’objet d’un empiétement a le droit de les couper lui-même les racines, ronces et brindilles à la limite de la ligne séparative.
    • Ainsi, est-il autorisé à se faire justice lui-même.
    • Des auteurs avancent que ce pouvoir « s’explique pratiquement par le fait que le propriétaire du terrain peut, en creusant, couper involontairement des racines et ne saurait se le voir reprocher».[3]
    • Dans un arrêt du 6 avril 1965 la Cour de cassation a précisé que « le législateur n’a pas entendu, par les dispositions de l’article 673 du code civil, restreindre le droit à réparation du dommage réalise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace en instituant des mesures de prévention au profit des voisins» ( 1ère civ. 6 avr. 1965, n°61-11025).

Enfin, l’article 673 du Code civil pris en son alinéa 3 dispose que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Cela signifie que le propriétaire du fonds voisin peut toujours agir, quand bien même les plantations empiéteraient sur son terrain depuis plus de trente ans.

C’est là une différence avec l’article 672 qui pose que lorsque la prescription trentenaire est acquise les plantations qui ne respectent pas la distance requise par rapport à la ligne séparative ne peuvent plus être arrachées ou réduites.

Dans un arrêt du 16 janvier 1991, la Cour de cassation est venue préciser que l’acquisition par un arbre en application de l’article 672 du Code civil du droit d’être maintenu en place et en vie, ne saurait justifier « une restriction au droit imprescriptible du propriétaire, sur le fonds duquel s’étendent les branches des arbres du voisin, de contraindre ce dernier à couper ces branches » (Cass. 3e civ. 16 janv. 1991, n°89-13698).

En outre, dans un arrêt du 17 juillet 1975 la troisième chambre civile a affirmé que « si celui sur la propriété de qui avancent les branches des arbres du voisin, tient de l’article 673 du code civil le droit imprescriptible d’en réclamer l’élagage, le non-exercice de cette faculté, en l’absence de convention expresse, constitue une tolérance qui ne saurait caractériser une servitude dont la charge s’aggraverait avec les années » (Cass. 3e civ. 17 juill. 1975, n°74-11217).

Autrement dit, il ressort de cette décision que l’inaction du propriétaire du fonds sur lequel il est empiété ne saurait avoir pour effet de créer une servitude à sa charge, sauf à ce qu’une convention soit conclue avec le propriétaire du fonds voisin.

==> Les ouvrages

  • Concurrence des articles 555 et 545 du Code civil
    • A la différence des plantations dont l’empiétement sur le fonds voisin est réglé par la loi, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage le Code civil est silencieux.
    • Aussi est-ce vers le droit commun qu’il y a lieu de se tourner.
    • Deux dispositions sont alors susceptibles de s’appliquer :
      • L’article 555 du Code civil qui envisage l’hypothèse de la construction d’un ouvrage sur le fonds d’autrui.
      • L’article 545 du Code civil qui protège le propriétaire d’un fonds de tout empiétement sur sa propriété en prévoyant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.»
    • Laquelle de ces deux dispositions s’applique ?
    • Tandis que l’application de l’article 545 du Code civil autoriserait le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété à exiger la démolition de l’ouvrage y compris dans l’hypothèse où le constructeur serait de bonne foi, l’application de l’article 555 ne l’autoriserait à solliciter cette mesure qu’en cas de mauvaise foi.
    • L’enjeu est donc d’importance, car selon que l’on applique l’un ou l’autre texte, l’empiétement est sanctionné différemment, à tout le moins lorsque le constructeur est de bonne foi.
  • Évolution de la jurisprudence
    • Dans un premier temps, la Cour de cassation s’est prononcée en visant les deux textes.
    • Dans un arrêt du 22 avril 1823 elle a, par exemple, jugé que « attendu que les dispositions contenues dans ces articles sont un hommage rendu au droit sacré de la propriété, lequel toujours, hors le cas d’utilité publique, doit être d’autant plus scrupuleusement respecté, qu’y porter atteinte, c’est non seulement troubler, mais même ébranler la société dont il est le fondement » ( civ. 22 avr. 1823).
    • Il ressort de cette décision qu’il est, a priori, indifférent que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi : dès lors que l’empiétement est constaté et établi, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage.
    • La solution ainsi retenue suggère que la haute juridiction incline plutôt pour une application de l’article 545 du Code civil, bien qu’elle vise également l’article 555.
    • Plus tard, des décisions révèlent que la Cour de cassation s’est prononcée dans le sens opposé en n’admettant la démolition de l’ouvrage que dans l’hypothèse où il était établi que le constructeur était de mauvaise foi ( 1ère civ., 4 mai 1959)
    • C’est donc plutôt vers une application de l’article 555 du Code civil que sa position tendait, ce qui s’est confirmé notamment dans un arrêt du 8 octobre 1974 aux termes duquel elle a reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « si l’acte de vente du 17 juin 1954, qu’elle avait écarté comme juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, ne constituait pas pour l’acquéreur un titre putatif lui permettant d’invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles susvisés» ( 3e civ. 8 oct. 1974, n°73-11036).
    • La solution retenue était manifestement généreuse pour le constructeur qui, lorsqu’il était de bonne foi, échappait à la démolition de l’ouvrage.
    • Pour le propriétaire du fonds sur lequel il était empiété, la position adoptée par la Cour de cassation était en revanche sévère.
    • L’application de l’article 555 conduisait à lui attribuer la propriété de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain.
    • Reste qu’il ne pouvait rien en faire, la propriété d’une portion d’ouvrage étant dénué d’intérêt.
    • Aussi, cela revenait-il en réalité à réduire l’assiette de sa propriété, raison pour laquelle la solution adoptée par la Cour de cassation apparaissait fort injuste.
  • Exclusion de l’application de l’article 555, à la faveur de l’article 545
    • Sensible aux critiques formulées à l’encontre de sa position, la Cour de cassation l’a finalement abandonné, considérant que la seule option qui pouvait être envisagée était la démolition de la portion de l’ouvrage empiétant sur le fonds voisin (V. en ce sens 3e civ. 26 nov. 1975, n°74-12.036).
    • Aussi, en cas d’empiétement de l’ouvrage sur le fonds voisin, seul l’article 545 du Code civil a vocation à s’appliquer ( 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17526).
    • Il est indifférent que cet empiétement se situe au niveau du sol, du sous-sol ou qu’il soit aérien.
    • Il est encore indifférent que l’empiétement sur le fonds voisin soit insignifiant et qu’il ne cause aucune gêne, ni aucun préjudice.
    • Dans un arrêt du 29 février 1984, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’article 545 du code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, doit être appliqué dans toute sa rigueur même si l’empiétement est dû à une erreur commise de bonne foi et même si son importance est minime» ( 3e civ. 29 févr. 1984, n°83-10585).
    • Il peut être observé, par ailleurs, que lorsque l’empiétement sur le fonds voisin est établi, la demande de démolition ne peut jamais dégénérer en abus de droit (V. en ce sens 3e civ. 7 juin 1990, n° 88-16.277).
    • Dans un arrêt du 30 octobre 2013, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait prononcé la démolition d’un ouvrage sollicité par le propriétaire du fonds voisin, laquelle s’inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement au motif que cette demande « ne pouvait dégénérer en abus et, d’autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l’article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d’autrui, ne pouvant recevoir application en l’espèce» ( 3e civ. 30 oct. 2013, n°12-22169 et 12-23546).
  • Imprescriptibilité du droit à la démolition
    • Dans la mesure où le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage ( 2227 C. civ.), le droit de démolition de l’ouvrage qui empiète sur son fonds est imprescriptible (V. en ce sens Cass. 3e civ. 5 juin 2002, n°00-16077).
    • Cette imprescriptibilité ne fait toutefois pas obstacle au jeu de la prescription acquisitive qui opérera lorsque la possession sera caractérisée dans tous ses éléments constitutifs et qu’elle ne sera affectée d’aucun vice.
    • À cet égard, il peut être observé que, en matière immobilière, l’article 2272, al. 2e du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. ».
    • Lorsqu’ainsi les conditions posées par ce texte sont remplies, la prescription acquisitive est ramenée à 10 ans en matière de propriété immobilière.
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