Les servitudes relatives aux ouvertures (jours et vues): régime juridique

Les servitudes qui intéressent les ouvertures sont régies aux articles 675 à 680 du Code civil qui relève d’une section consacrée aux « vues sur la propriété de son voisin ».

Ces dispositions visent à encadrer les ouvertures des immeubles établis sur un fonds, lesquelles sont susceptibles de porter atteinte à l’intimité et à la vie privée du propriétaire du fonds voisin.

Là encore, l’objectif recherché est de préserver la paix sociale en instaurant des règles qui encadrent très strictement la réalisation d’ouvertures dans les corps de bâtiment.

==> Domaine

Tout d’abord, il convient de préciser que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer qu’aux fonds contigus, soit à ceux qui se touchent (du latin contigus, « touchant »). Il est indifférent que les fonds soient situés en milieu urbain ou rural et qu’ils comportent ou non des constructions. Ils doivent seulement être contigus.

Dans un arrêt du 22 mars 1989, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës » (Cass. 3e civ. 22 mars 1989, n°87-16753).

Ensuite, lorsque lorsqu’une voie publique, s’interpose entre les deux fonds, les dispositions qui régissent les servitudes de vue ne sont pas applicables (V. en ce sens Cass. 3e civ. 28 sept. 2005, n°04-13942). Il importe peu que la distance qui sépare les fonds soit insignifiante, pourvu que ce soit le domaine public qui se dresse entre eux.

Dans un arrêt du 23 novembre 2017, la Cour de cassation a étendu cette solution à l’hypothèse où le terrain qui s’interposerait entre les deux fonds serait de nature privée, ou sans maître (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26240).

Cass. 3e civ., 23 nov. 2017
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 17 juin 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-13.152), que les consorts A... sont propriétaires d'une parcelle, voisine de celle de M. et Mme Y..., dont la propriété leur a été reconnue par un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de [...] était intervenue volontairement ; que, soutenant que M. et Mme Y... avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur leur parcelle, les consorts A... les ont assignés en démolition et remise en état ; que, sur tierce opposition de M. et Mme Y... au jugement du 11 janvier 2005, les consorts A... et la commune de [...] ont été jugés non propriétaires d'une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme Y... auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds A... ;

[…]

Vu l'article 678 du code civil ;

Attendu que les distances prescrites par ce texte ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... à supprimer les vues ouvertes sur le fonds A..., l'arrêt retient que ni les consorts A... ni M. et Mme Y... ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces motifs que les fonds A... et Y... n'étaient pas contigus, de sorte que peu importait l'usage commun de la bande de terrain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Attendu que la cassation sur le moyen relevé d'office entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition rejetant la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme Y... ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts formée par les consorts A..., l'arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;

Cette décision a manifestement opéré un revirement de jurisprudence. Jusqu’alors, la Cour de cassation considérait, en effet, que les prescriptions des articles 678 et 680 du Code civil, relatifs aux distances à observer pour l’établissement de vues droites sur le fonds voisin s’appliquaient lorsque le fonds dans lequel la vue a été établie était séparé du fonds sur lequel elle donne par un espace privé commun (V. en ce sens Cass. 3e civ. 14 janv. 2004, n°02-18.564).

Désormais, la position de la troisième chambre civile consiste à dire qu’il est indifférent que la bande de terrain qui sépare les deux fonds soit d’usage commun. Ce qui importe, c’est qu’ils soient contigus et donc que le terrain qui s’interpose entre eux soit la propriété de l’un ou l’autre propriétaire des fonds.

Lorsqu’ainsi, le chemin qui s’interpose est rattaché à l’un des deux fonds et quand bien même il serait utilisé par des habitants du village comme passage, il y a lieu de faire application du régime judiciaire des servitudes de vue (Cass. 3e civ. 5 avr. 2006, 05-12441).

Enfin, dans un arrêt du 14 mars 1973 la cour de cassation a affirmé au visa des articles 678 et 679 du Code civil que « les prescriptions de ces textes ne sont pas applicables au cas où le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue droite ou oblique est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » (Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-10676).

Autrement dit, lorsqu’un fonds est grevé par une servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant peut bénéficier d’une vue directe sur la partie du fonds voisin constitutive de l’assiette du passage.

Cette vue est, en effet, peu gênante pour le propriétaire du fonds servant qui, en raison de l’existence de la servitude de passage, ne peut d’ores et déjà pas édifier de constructions sur cette partie du terrain et n’en a pas la jouissance exclusive.

La question s’est alors posée de savoir si un tiers pouvait se dispenser, à l’instar du propriétaire du fonds dominant, de satisfaire les exigences de l’article 678, dans la mesure où le propriétaire du fonds servant ne pourra pas non plus être gêné en cas de création d’une vue sur sa partie du terrain grevé par la servitude de passage.

Dans un arrêt du 23 février 2005, la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question. Elle a jugé que « l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue » (Cass. 3e civ. 23 févr. 2005, n°03-17156).

Cass. 3e civ. 23 févr. 2005
Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 mai 2003), que M. X..., propriétaire d'un fonds jouxtant celui de Mme Y..., longé par un chemin appartenant à celle-ci, sur lequel le fonds d'un tiers bénéficie d'un droit de passage, a ouvert des vues droites sur le fonds de sa voisine ; que celle-ci l'a assigné en vue de leur suppression ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à remplacer les deux vues par un verre dormant, alors, selon le moyen, qu'on peut avoir des vues droites sur un fonds voisin, quand ce fonds est grevé d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions en bordure du fonds bénéficiant desdites vues, quand bien même cette servitude de passage existerait au profit d'un autre fonds ;

qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le chemin situé en bordure des fonds de M. X... et Mme Y... constituait l'assiette d'une servitude de passage au profit du fonds de Mme Z... ; qu'en obligeant M. X... à mettre en place un verre dormant, au motif erroné qu'on ne pourrait ouvrir des vues droites quand le fonds sur lequel elles s'exercent est grevé d'une servitude de passage au profit d'un autre fonds que celui bénéficiant desdites vues, la cour d'appel a violé l'article 678 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'exception au principe de l'interdiction prévue par l'article 678 du Code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue et constaté qu'un chemin qui n'était pas ouvert au public, propriété de Mme Y..., longeait le fonds de M. X... et que la servitude de passage dont il était grevé ne bénéficiait pas à ce dernier, la cour d'appel en a exactement déduit que M. X... ne pouvait avoir des vues droites sur le fonds de Mme Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

Cette solution se justifie par le principe d’interprétation stricte des exceptions. La troisième chambre civile a, par ailleurs, souhaité ne pas alourdir la charge qui pèse déjà sur le propriétaire du fonds servant qui, non seulement supporte une servitude de passage sur son terrain, mais encore ne peut pas s’opposer à la création de vues par le propriétaire du fonds dominant sur la partie de son fonds grevé par la servitude.

Si l’on peut comprendre que le bénéficiaire d’une servitude de passage puisse avoir une vue sur le chemin qu’il utilise pour accéder à son terrain, il n’en va pas de même pour les tiers qui n’ont n’y ont pas accès et qui donc n’ont aucune raison de savoir ce qu’il s’y passe.

==> Notions

Il s’évince des articles 675 à 680 du Code civil qu’il y a lieu de distinguer deux sortes d’ouvertures : les jours et les vues

  • Les jours
    • Les jours, qualifiés également de jours de tolérance ou de souffrance, se définissent comme des ouvertures à verre dormant, soit qui ne peuvent pas s’ouvrir et dont la seule fonction est de laisser passer la lumière à l’exclusion de l’air.
    • Les jours peuvent donner soit sur la voie publique, soit sur le fonds d’un propriétaire privé.
    • Parce que les jours ne le laissent pas passer le regard, à tout le moins difficilement, les règles qui les encadrent sont plus souples que celles qui régissent les vues.
  • Les vues
    • Les vues se définissent comme des ouvertures qui, à la différence des jours, tout en laissant passer la lumière, peuvent s’ouvrir, de sorte qu’elles permettent de regarder sur l’extérieur.
    • Les vues ne sont autres que les fenêtres, portes, balcons, terrasses, belvédères etc.
    • Elles peuvent être droites ou obliques
      • Vues droites (directes), c’est lorsqu’elles sont ouvertes dans un mur parallèle à la ligne de séparation des deux fonds : elles permettent de regarder directement chez le voisin sans fournir aucun effort
      • Vues obliques (indirectes), c’est lorsqu’elles sont ouvertes dans un mur non parallèle à la ligne séparatrice : elles exigent de se pencher pour regarder chez le voisin, soit de se contorsionner.
    • Par nature, elles permettent de facilement porter atteinte à l’intimité du voisinage puisque laissant passer le regard.
    • Aussi, la création de vues est très encadrée, bien plus que les jours, car il s’agit de préserver la vie privée du propriétaire du fonds voisin.

==> Régime juridique

Selon que l’ouverture consiste en un jour ou en une vue le régime juridique applicable diffère. La raison en est que l’atteinte à l’intimité est bien plus grande en cas de création d’une vue.

En outre, il ressort des articles 675 à 680 du Code de civil que, en tout état de cause, il y a lieu de distinguer selon que l’ouverture est percée sur un mur mitoyen ou selon qu’elle est percée sur un mur non mitoyen.

  1. L’ouverture est percée sur un mur mitoyen

==> Principe

L’article 675 du Code civil dispose que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Lorsqu’ainsi, les deux fonds contigus sont séparés par un mur mitoyen, il est fait interdiction aux propriétaires de percer des ouvertures, quelle que soit leur nature.

Tant la création de jours, que de vues suppose l’obtenir l’accord du propriétaire du fonds voisin. Pour mémoire, le mur mitoyen est celui qui est détenu en copropriété par les propriétaires de deux fonds contigus et qui, ensemble, exercent des droits (ex. appui d’un bâtiment) et supportent des charges (entretien) soumis à un régime spécial pour leur acquisition et leur preuve.

C’est l’existence de cette copropriété entre voisins qui fait obstacle à la possibilité de percer des ouvertures à discrétion. Admettre le contraire, reviendrait à empêcher, en cas d’ouverture, l’un des propriétaires à exercer son droit d’appuyer une construction ou des plantations sur le mur mitoyen.

Or l’article 657 du Code civil prévoit que « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »

Afin de préserver les droits des copropriétaires d’un mur mitoyen, il a donc été posé un principe général d’interdiction de création d’ouverture dans cette catégorie de murs.

Le non-respect de cette interdiction s’apparenterait à un empiétement sanctionné alors par la suppression de l’ouverture réalisée (V. en ce sens Cass. 3e civ. 25 mars 2015, n°13-28137).

Cass. 3e civ. 25 mars 2015
Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 675 du code civil ;

Attendu que l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 11 mars 2013), que M. et Mme Y... ont fait édifier à la bordure de leur fonds et de celui de leur voisin, M. X..., un mur dans lequel ils ont intégré un dispositif d'ouverture consistant en deux châssis basculants et comportant une ventilation ; que M. X..., se fondant sur le caractère mitoyen de ce mur les a assignés en suppression de ce dispositif ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le mur est mitoyen mais que l'installation de M. et Mme Y... garantit une discrétion suffisante ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'installation constituée de châssis basculants réalisait une ouverture prohibée par l'article 675 du code civil, la cour d'appel a violé ce texte ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de suppression d'ouvertures de M. X..., l'arrêt rendu le 11 mars 2013 entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom autrement composée ;

==> Exceptions

Le principe d’interdiction de percement d’une ouverture dans un mur mitoyen est assorti de plusieurs exceptions :

  • Tout d’abord, l’article 675 autorise la création d’une ouverture dans un mur mitoyen en cas d’accord entre les copropriétaires.
  • Ensuite, la jurisprudence a considéré dans un arrêt du 10 avril 1975 que « l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, [était] susceptible d’être acquise par prescription lorsqu’elle ne constitue pas un simple jour mais une servitude de vue» ( 3e civ. 10 avr. 1975, n°73-14136).
  • Enfin, il a été jugé qu’un assemblage de carreaux en verre épais et non transparent disposé dans la clôture séparative de deux fonds, qui ne laisse passer que la lumière et non le regard, n’est ni une vue, ni un jour, mais une simple paroi de mur qui échappe à la réglementation des vues et des jours ( 1ère civ 26 novembre 1964)

En dehors de ces cas, le percement d’une ouverture dans un mur mitoyen demeure strictement interdit, sous peine de remise en état du mur (Cass. 3e civ. 10 juill. 1996, n°94-16357).

2. L’ouverture est percée sur un mur non-mitoyen

Lorsque le mur est non-mitoyen, soit lorsqu’il n’est pas détenu en copropriété par les propriétaires des fonds contigus, mais seulement pas l’un d’eux – on parle alors de mur privatif – il convient de distinguer selon que ce mur joint immédiatement l’héritage d’autrui ou selon qu’il est en retrait.

2.1 Le mur privatif joint immédiatement le fonds voisin

==> Principe

L’article 676 du Code civil dispose que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. »

Le premier enseignement qui ressort de cette disposition est que lorsque le mur privatif joint immédiatement le fonds voisin, seul le percement de jours de souffrances est autorisé, à l’exclusion de toute autre ouverture.

Le percement d’une vue, quand bien même elle serait faite dans un mur privatif est interdit, la règle se justifiant par la protection de l’intimité du propriétaire du fonds voisin.

Le second enseignement qui peut être retiré de ce texte est que le percement de jours dans un mur non mitoyen est strictement encadré.

==> Conditions

Deux conditions doivent être réunies pour qu’un jour de souffrance puisse être pratiqué dans un mur privatif :

  • Première condition
    • L’article 676, al. 2e dispose que lorsqu’un jour est pratiqué sur un mur privatif les « fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »
    • La fenêtre doit ainsi être posée sur un châssis fixe qui ne permet donc pas son ouverture.
    • Il s’agit ici limiter autant que possible les atteintes qui pourraient être portées à la quiétude du fonds voisin
  • Seconde condition
    • L’article 677 du Code civil prévoit que les fenêtres ou jours « ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs».
    • En imposant que les ouvertures soient situées à des hauteurs relativement hautes par rapport au plancher, (2.60 m pour le rez-de-chaussée et 1.90 m pour les étages supérieurs), cela permet d’empêcher, à tout le moins de limiter, les regards indiscrets sur le fonds voisin.
    • S’agissant du calcul de la hauteur, c’est toujours à partir du sol que le jour éclaire qu’elle se calcule.
    • Lorsqu’il s’agit d’un escalier, il convient de prendre pour référence chaque marche prise une à une
    • Dans un arrêt remarqué rendu le 27 mai 2009, la Cour de cassation est venue préciser que, en cas d’opacité des jours percés dans le mur, leur positionnement importait peu.
    • Aussi, a-t-elle validé la décision prise par une Cour d’appel qui après avoir relevé que les jours litigieux, garnis d’un treillis métallique et d’un châssis fixe sur lequel était monté un matériau translucide mais opaque, qui ne faisaient qu’éclairer l’immeuble dans lequel ils étaient pratiqués, offraient au fonds servant des garanties de discrétion suffisante en a déduit qu’il n’y avait pas à s’assurer de leur hauteur par rapport au plancher ( 3e civ. 27 mai 2009, n°08-12819).

Dans une affaire jugée en date du 2 novembre 2011, les requérants avançaient, au soutien d’une demande du QPC, que les dispositions des articles 676 et 677 du Code civil, réglementant les jours susceptibles d’être pratiqués dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds voisin, portaient atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789.

La Cour de cassation les a déboutés de leur demande au motif que la question posée ne présentait pas un caractère sérieux dès lors que les dispositions législatives en cause, qui n’ont ni pour objet ni pour effet de priver le propriétaire du mur de son droit de propriété, mais seulement d’en restreindre l’exercice, tendent à assurer des relations de bon voisinage par l’édiction de règles de construction proportionnées à cet objectif d’intérêt général (Cass. 3e civ., 2 nov. 2011, n° 11-15.428 QPC).

==> Sanction

Il est admis que lorsqu’une ouverture est irrégulièrement percée dans un mur privatif, le propriétaire du fonds voisin peut en exiger la suppression ou la mise en conformité avec les prescriptions posées aux articles 676 et 677 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3e civ., 3 juill. 1973).

La Cour de cassation a néanmoins précisé dans un arrêt du 7 avril 2004 s’agissant des jours que « le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502).

Il en résulte que rien n’interdit le propriétaire du fonds voisin d’édifier en limite séparative une construction qui obstruait le jour percé empêchant ainsi la lumière d’éclairer à la pièce à la faveur de laquelle l’ouverture a été créée.

Lorsque, en revanche, l’ouverture percée est une vue et non un jour de souffrance, ce qui est interdit lorsqu’il s’agit d’un mur qui joint immédiatement le fonds voisin, la Cour de cassation admet que l’auteur de l’ouverture puisse se prévaloir d’une acquisition de la servitude par prescription si le propriétaire n’a pas contesté la construction pendant une durée de trente ans (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502)

2.2 Le mur privatif est en retrait du fonds voisin

==> Principe

Dans l’hypothèse où le mur privatif est en retrait du fonds voisin, il est permis de pratiquer dans ces murs, tout autant des jours que des vues.

Si le percement de jours ne comporte ici aucune restriction, il n’en va pas de même pour les vues qui font l’objet d’un encadrement strict.

Lorsqu’il s’agit donc de pratiquer une vue dans un mur privatif en retrait, il convient de distinguer selon que cette vue est droite ou oblique afin de déterminer la distance qui doit être observée entre le mur et la ligne séparative du fonds voisin.

  • S’agissant des vues droites
    • L’article 678 du Code civil prévoit que « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
    • Il ressort de cette disposition que lorsque l’ouverture consiste en une vue droite, la distance minimale à observer est de 1,90 m.
    • La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 29 novembre 1983 que « les termes de l’article 678 du code civil ne sont point limitatifs, qu’ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin» ( 3e civ. 29 nov. 1983, n°82-14155).
  • S’agissant des vues obliques
    • L’article 679 du Code civil prévoit que « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.»
    • La distance à observer entre le mur et la ligne séparative est ici de 0.60 m.

La différence de traitement entre les vues droites et les vues obliques se justifie par l’intensité des nuisances susceptibles d’être engendrées qui varie de l’une à l’autre.

Tandis que la vue droite permet de très facilement regarder sur le fonds voisin, la vue oblique exige l’accomplissement d’un effort particulier pour y parvenir.

Ainsi l’intimité du propriétaire du fonds voisin est bien mieux préservée dans le second cas, d’où la réduction de la distance devant être observée à 0.60 m au lieu de 1.90 pour les vues droites.

==> Mise en œuvre

S’agissant du calcul de la distance, il convient de se référer aux indications prescrites par l’article 680 du Code civil qui prévoit que « la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »

Ainsi, pour les vues droites le point de référence, c’est le parement du mur et non l’aplomb de l’ouverture. Pour les vues obliques, en revanche, il est admis que la distance doive être calculée à partir de l’arrête de l’ouverture la plus proche de la ligne séparatrice.

Lorsque les deux fonds sont séparés par un mur ou une clôture, le calcul de la distance se fait à partir du parement de l’ouverture jusque :

  • Soit au parement du mur ou de la clôture qui borde le fond voisin s’ils sont privatifs
  • Soit au milieu du mur ou de la clôture s’ils sont mitoyens

Lorsque, en revanche, les deux fonds sont séparés par un espace, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 12 avril 1972 que « quelle que soit sa qualification : passage, ruelle, chemin d’exploitation, cour, etc, affecte a un usage commun aux deux fonds, la distance légale pour l’établissement des vues droites se compte depuis la limite du fonds voisin situe non pas au milieu de l’espace commun, mais de l’autre cote de ladite voie » (Cass. 12 avr. 1972, n°70-13213).

==> Prescription

À la différence des jours qui constituent des actes de tolérance, les vues sont éligibles au jeu de la prescription acquisitive.

La raison en est qu’elles sont constitutives de servitudes continues et apparentes. Or en application de l’article 690 du Code civil elles « s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Lorsqu’ainsi, l’ouverture a été percée il y a plus de trente ans, son bénéficiaire est fondé à se prévaloir de l’acquisition d’une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. 3e civ. 21 juin 1981).

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer encore faudra-t-il démontrer que la vue était apparente et que son existence ne pouvait pas être ignorée du propriétaire du fonds voisin (Cass. 3e civ. 17 mars 1972).

Surtout, il convient de préciser que le jeu de cette prescription n’intéresse que les ouvertures irrégulières, soit celles percées en violation des règles prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3e civ., 8 déc. 1976).

Lorsque, en effet, l’ouverture est régulière, soit répond aux distances requises, elle ne sera jamais regardée comme une servitude grevant le fonds voisin, mais seulement comme l’exercice du droit de propriété de son bénéficiaire.

La conséquence en est que le propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la vue est autorisé à édifier une construction en limite de fonds, ce, quand bien même cette construction obstruait la vue percée régulièrement.

Lorsque, en revanche, l’ouverture est irrégulière et que, par le jeu de la prescription, elle s’est transformée en une servitude grevant le fonds voisin, elle emporte des effets radicalement différents.

En effet, non seulement, le propriétaire du fonds servant ne peut pas solliciter la suppression ou la modification de l’ouverture irrégulièrement percée (Cass. 3e civ. 10 avr. 1975), mais encore il lui est fait interdiction d’édifier une construction à une distance inférieure à celle requise pour les vues droites ou obliques (Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n°08-17639).

==> Sanction

Lorsque l’ouverture est pratiquée en violation des prescriptions légales, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter sa suppression ou sa modification (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-20899).

Si les juridictions ne disposent du pouvoir de substituer à la démolition l’allocation de dommages et intérêts (Cass. 1ère civ. 4 mai 1964), ils peuvent néanmoins ordonner l’adoption d’une mesure alternative, telle que la transformation d’une vue en jour de souffrance ou en la pose de cloisons translucides (Cass. 3e civ., 26 févr. 1974).

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