Ainsi que l’écrivait le Doyen Carbonnier « les biens n’ont de sens que par rapport à l’homme »[1]. Autrement dit, le droit n’a pas vocation à appréhender les choses en tant que telles, soit indépendamment de l’utilité qu’elles procurent à l’homme ; il les envisage, bien au contraire, dans leur rapport exclusif avec lui.

Plus précisément, c’est l’appropriation dont les choses sont susceptibles de faire l’objet qui intéresse le droit.

Si cette appropriation s’exprime toujours par l’exercice par l’homme d’un pouvoir sur la chose, ce pouvoir peut être de deux ordres :

• D’une part, il peut s’agir d’un pouvoir de fait : on parle alors de possession de la chose
• D’autre part, il peut s’agir d’un pouvoir de droit : on parle alors de propriété de la chose

==> Distinction entre la possession et la propriété

Possession et propriété peuvent, en quelque sorte, être regardés comme les deux faces d’une même pièce.

• La possession : un pouvoir de fait sur la chose
  • La possession est le pouvoir physique exercé sur une chose, de sorte qu’elle confère au possesseur une emprise matérielle sur elle.
  • À cet égard, pour le Doyen Cornu « le possesseur a la maîtrise effective de la chose possédée. Il la détient matériellement. Elle est entre ses mains. En sa puissance».
  • Ainsi, la possession est un fait, par opposition à la propriété qui est le droit, ce qui a conduit le Doyen Carbonnier à dire de la possession qu’elle est l’ombre de la propriété.
  • La possession n’est, toutefois, pas n’importe quel fait : elle est un fait juridique, soit un agissement auquel la loi attache des effets de droit.
  • Et la situation juridique ainsi créée est protégée en elle-même.

• La propriété : un pouvoir de droit sur la chose
  • À la différence de la possession qui relève du fait, la propriété est le pouvoir de droit exercé sur une chose.
  • Par pouvoir de droit, il faut entendre la faculté pour le propriétaire d’user, de jouir et de disposer de la chose.
  • Ainsi, la propriété confère une plénitude de pouvoirs sur la chose, lesquels pouvoirs s’incarnent dans ce que l’on appelle le droit réel (« réel » vient du latin « res» : la chose).
  • Ce droit réel dont est titulaire le propriétaire est le plus complet de tous.
  • La raison en est que la propriété, en ce qu’elle procure au propriétaire l’ensemble des utilités de la chose, fonde la souveraineté qu’il exerce sur elle à l’exclusion de toute autre personne.
  • À la différence de la possession qui est susceptible, à tout instant, d’être remise en cause par le véritable propriétaire de la chose, la propriété confère au à son titulaire un droit – réel – dont il ne peut être privé par personne, sauf à faire l’objet d’une procédure d’expropriation, laquelle procédure est strictement encadrée par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen.

Le droit de propriété est donc un pouvoir de droit exercé par le propriétaire sur une chose. Plus précisément ce droit relève de la catégorie de ce que l’on appelle les droits réels, par opposition aux droits personnels

==> Droits réels / droits personnels

Les droits réels se distinguent fondamentalement des droits personnels en ce qu’ils consistent à exercer un droit, non pas contre une personne, mais sur une chose.

Pour le comprendre, envisageons séparément les deux notions :

• Le droit personnel
  • Notion
    • Il confère à son titulaire un pouvoir non pas sur une chose, mais contre une personne
    • Plus précisément le droit personnel consiste en la prérogative qui échoit à une personne, le créancier, d’exiger d’une autre, le débiteur, l’exécution d’une prestation
    • Structurellement, le droit personnel suppose donc deux sujets, un créancier, le sujet actif du droit, et un débiteur, le sujet passif du droit et un objet, la prestation convenue entre les parties
    • À la différence du droit réel, le droit personnel établit une relation, non pas entre une personne et une chose mais entre deux personnes entre elles
    • Le droit personnel est celui qui naît de la conclusion d’une convention
  • Summa divisio
    • Le droit personnel est pourvu de deux facettes:
      • Dans sa face active, le droit personnel est qualifié de créance
      • Dans sa face passive, le droit personnel est qualifié de dette
    • Les droits personnels se classent en trois grandes catégories:
      • L’obligation de donner
        • L’obligation de donner consiste pour le débiteur à transférer au créancier un droit réel dont il est titulaire
          • Exemple: dans un contrat de vente, le vendeur a l’obligation de transférer la propriété de la chose vendue
      • L’obligation de faire
        • L’obligation de faire consiste pour le débiteur à fournir une prestation, un service autre que le transfert d’un droit réel
          • Exemple: le menuisier s’engage, dans le cadre du contrat conclu avec son client, à fabriquer un meuble
      • L’obligation de ne pas faire
        • L’obligation de ne pas faire consiste pour le débiteur en une abstention. Il s’engage à s’abstenir d’une action.
          • Exemple: le débiteur d’une clause de non-concurrence souscrite à la faveur de son employeur ou du cessionnaire de son fonds de commerce, s’engage à ne pas exercer l’activité visée par ladite clause dans un temps et sur espace géographique déterminé

• Le droit réel
  • Notion
    • Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose
    • Structurellement, le droit réel suppose un sujet, le propriétaire et un objet, la chose sur laquelle s’exerce le droit réel
    • Le droit réel établit, en d’autres termes, une relation entre une personne et une chose
    • Le droit réel s’exerce ainsi sans qu’il soit besoin d’actionner une personne. Il s’exerce sans l’entremise d’un tiers
    • Le propriétaire ou l’usufruitier jouit directement de la chose
    • Le droit réel est celui qui naît de l’acquisition de la qualité de propriétaire
  • Summa divisio
    • Il existe deux catégories de droits réels :
      • Les droits réels principaux
        • Le droit de propriété dans sa plénitude (usus, fructus et abusus)
        • Les démembrements du droit de propriété qui confèrent à leur titulaire une partie seulement des prérogatives attachées au droit de propriété
          • L’usufruit (usus et fructus)
          • L’abusus
          • La servitude (charge établie sur un immeuble, le fonds servant, pour l’utilité d’un autre immeuble dit fonds dominant)
      • Les droits réels accessoires
        • On parle de droits réels accessoires, car ils portent sur une chose, et qu’ils constituent l’accessoire d’un droit personnel qu’ils ont vocation à garantir
          • Exemple : les sûretés réelles : il s’agit des droits consentis à un créancier sur un bien déterminé en garantie d’une dette
          • Il en va ainsi du gage, du nantissement, ou de l’hypothèque

 Au bilan, le droit de propriété se caractérise par, d’abord, par son objet, les choses, et, ensuite, par sa plénitude, en ce qu’il regroupe l’ensemble des prérogatives de droit qu’une personne est susceptible d’exercer sur un bien.

Ce constat, qui permet de situer le droit de propriété dans la théorie générale du droit conduit à s’interroger sur son appréhension en tant qu’institution juridique.

I) La reconnaissance du droit de propriété

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». L’article 2 de ce même texte cite, en parallèle, la propriété au nombre des droits naturels et imprescriptibles de l’homme.

Cette double reconnaissance du droit de propriété par la DDHC a conduit le Conseil constitutionnel a décidé dans une décision n° 81-132 DC du 16 janvier 1982 (loi sur les nationalisations) que « les principes mêmes énoncés par la Déclaration des Droits de l’Homme ont pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l’un des buts de la société politique et qui est mis au même rang que la liberté, la sûreté et la résistance à l’oppression, qu’en ce qui concerne les garanties données aux titulaires de ce droit et les prérogatives de la puissance publique ».

De son côté, la Cour de cassation a pu juger dans un arrêt du 28 novembre 2006 que le libre accès à sa propriété « constitue un accessoire du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle » (Cass. 1^ère civ., 28 novembre 2006, n° 04-19.134).

Par ailleurs, il peut être observé que compte tenu de ses caractères, le droit de propriété est au nombre des libertés qui peuvent être protégées par le juge administratif selon la voie du référé-liberté institué par l’article L. 521-2 du code de justice administrative (CE, 31 mai 2001, Commune de Hyères-les-Palmiers).

Cette position éminente dans la hiérarchie des normes n’est pas celle que reconnaissent au droit de propriété d’autres systèmes de droit, pour qui la propriété oblige (en Allemagne, Espagne, Italie). Mais ces différences s’estompent par l’effet notamment des instruments d’harmonisation européens . Le droit de propriété est, en effet, garanti par :

• L’article 1^er du Premier protocole de la Convention européenne des droits de l’homme qui prévoit que « chacun a le droit au respect de ses biens» (CEDH, 13 juin 1979, Marckx c. Belgique, requête n° 6833/74).
• La Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne du 7 décembre 2000, qui l’érige au rang de « droit fondamental de l’Union européenne»

À l’examen, l’exercice du droit de propriété est susceptible de se heurter à de nombreux principes au nombre desquels figurent par exemple :

• Le principe de nationalisation des biens des entreprises constituant un service public national ou un monopole de fait (article 9 du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946)
• Le droit à un logement décent qui est reconnu à l’article 25 de la Déclaration universelle des Droits de l’Homme et à l’article 31 de la Charte sociale européenne révisée

À cet égard, la Cour européenne des droits de l’homme valide les atteintes au droit de propriété, dès lors qu’elles sont justifiées par la protection de l’intérêt général (V. en ce sens CEDH, 7 décembre 1976, Handyside c. Royaume Uni).

Le législateur peut donc, dans l’intérêt général, réglementer l’usage des biens. Il a été ainsi admis que n’était pas contraire à la Convention la règle posée par l’ancien article L. 89-1 du code du domaine de l’État et relative à la zone des cinquante pas géométriques en Guadeloupe et Martinique, l’obligation de justifier de l’usage d’une parcelle pour faire valider son titre, disposition pourtant contraire à la règle classique selon laquelle le droit de propriété est imprescriptible et ne s’éteint pas par le non-usage (Cass. 3^e civ., 16 novembre 2005, n° 04-13926).

II) La définition de la propriété

À titre de remarque liminaire il convient d’observer que la définition de la propriété n’est pas unitaire, mais plurielle. Le droit est, en effet, sur cette question, concurrencé par de très nombreuses sciences humaines qui font du droit de propriété un objet d’étude majeure.

La raison en est que, comme l’exprimait Portalis dans son Discours préliminaire sur le premier projet de Code civil, « c’est la propriété qui a fondé les sociétés humaines. C’est elle qui a vivifié, étendu, agrandi notre propre existence. C’est par elle que l’industrie de l’homme, cet esprit de mouvement et de vie qui anime tout a été portée sur les eaux, et a fait éclore sous les divers climats tous les germes de richesse et de puissance ».

Pour ce rédacteur du Code civil, la propriété n’est autre qu’un droit naturel que le droit positif ne fait que consacrer.

À cet égard, elle y est définie, à l’article 544 comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Il ressort de cette disposition que plusieurs éléments caractérisent la propriété, pris en tant que notion juridique :

• Un droit subjectif
  • La propriété consiste donc en un droit, et plus précisément en un droit subjectif.
  • Par droit subjectif, il faut entendre une prérogative qui confère à son titulaire une exclusivité sur l’utilité qu’il en retire
  • Reste que si la propriété est l’exercice d’un droit fondamental, exclusif et absolu, voire comme d’aucuns le soutiennent une condition de l’indépendance et de la liberté de l’homme, il ne s’apparente pas à une liberté individuelle.
  • En effet, le droit de propriété ne bénéficie pas du même régime de protection que d’autres droits fondamentaux
  • Surtout, il ne s’exerce que dans le cadre des limites que posent l’intérêt général et, parfois aussi, l’intérêt particulier d’un autre propriétaire.
  • Bien que demeurant un principe de 1789, il ne peut être entendu que réévalué et actualisé.
  • S’il a conquis de nouveaux champs tels la propriété intellectuelle (CEDH, 11 janvier 2007, Anheuser-Busch Inc c. Portugal), la propriété publique, les valeurs patrimoniales, y compris certaines créances (CEDH, 6 octobre 2005, Draon c. France, requête n° 1513/03; 2^e civ., 3 mai 2007, n° 05-19.439) en les renforçant, il s’est en même temps fragilisé.

• Un droit subjectif qui confère à son titulaire un pouvoir sur une chose
  • Le droit de propriété, en ce qu’il consiste en un droit réel, confère à son titulaire un pouvoir, non pas contre une personne, mais sur une chose.
  • Il opère donc un lien direct entre le propriétaire et la chose, de sorte que ce dernier n’est nullement tenu d’obtenir une autorisation de quiconque pour accomplir, tant des actes d’administration, que des actes de disposition sur la chose.
  • Tel n’est pas le cas en matière de droit personnel, le locataire, à titre d’exemple, étant obligé de solliciter l’accord de son bailleur pour réaliser des travaux d’aménagement dans le local loué.
  • Le propriétaire est libre de jouir et de disposer de la chose comme bon lui semble
  • Cette liberté n’est toutefois pas sans être assortie de limites
  • En effet, le caractère absolu de l’exercice du droit de propriété est doublement compromis :
    • D’une part, par les lois et les règlements, conformément à l’article 544 du code civil qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements»
    • D’autre part, par le contexte social duquel il ressort qu’« un propriétaire, un bien ne sont jamais isolés ; toute propriété se heurte à d’autres propriétés, à d’autres libertés qui la limitent inévitablement» (C. Atias, Les biens, éd. Litec, n°111, p. 90).
  • Le rapport qui existe entre le propriétaire et la chose doit ainsi nécessairement être appréhendé au regard de l’environnement socio-juridique dans lequel il s’exerce.
  • Il ne saurait, dans ces conditions, être appréhendé abstraitement, indépendamment, notamment, des considérations d’intérêt général qui se sont considérablement accrues depuis plusieurs décennies, notamment sous l’impulsion des politiques qui visent à répondre aux enjeux sociaux et environnementaux.

• Un droit subjectif qui confère à son titulaire le plus complet des droits réels
  • On dit du droit de propriété qu’il est le plus complet des droits réels, dans la mesure où il confère à son titulaire toutes les prérogatives susceptibles d’être exercées sur une chose.
  • Cette plénitude du droit de propriété résulte directement de ses attributs que sont l’usus, le fructus et l’abusus.
  • Ces attributs fondent la souveraineté dont est investi le propriétaire qui exclut tout autre de la chose.
  • Peu importe que la propriété soit individuelle (un seul titulaire du droit) ou collective (plusieurs titulaires du droit), la propriété est toujours assortie des mêmes attributs, lesquels peuvent d’ailleurs faire l’objet d’un démembrement.
  • Dans cette hypothèse, elle perd sa plénitude, à tout le moins les prérogatives dont elle est constituée sont détenues par des personnes différentes.

[1] J. Carbonnier, Droit civil – Les biens, éd. PUF, 2004, n°729, p.1636.