Promesse unilatérale de vente : effets

La promesse unilatérale de vente produit ses effets à l’endroit du promettant (1) et du bénéficiaire (2). Voy. sur les conditions, l’article « Promesse unilatérale de vente : les conditions et les accessoires ».

1.- Les effets de la promesse à l’égard du promettant

Le promettant est tenu des termes de sa promesse durant le délai stipulé ou, si elle est à durée indéterminée, jusqu’à ce qu’il la dénonce. Des difficultés naissent cependant en cas de violation de cette obligation par le promettant, lorsque celui-ci rétracte son consentement avant le terme de la promesse ou lorsqu’il contracte avec un tiers, rendant dès lors impossible la conclusion du contrat avec le bénéficiaire. Il en est ainsi lorsque, en violation d’une promesse de vente, le promettant cède le bien durant la période d’option à un autre acquéreur.

  • La rétractation

S’il ne fait pas de doute que la rétractation est fautive, la discussion est vive sur la sanction qu’il convient d’y attacher : s’agit-il de désintéresser le bénéficiaire en lui octroyant des dommages-intérêts, ou bien celui-ci peut-il prétendre à la conclusion du contrat final ?

Jusqu’à présent, la Cour de cassation décide que tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire, laquelle ne peut être l’objet d’une exécution forcée (art. 1142 anc. c.civ.). Ce n’est pas à dire que le principe n’ait pas été battu en brèche à plusieurs occasions (voy. not. Cass. 3ème civ., 11 mai 2005, n° 03-21.136). Ceci étant dit, les choses sont désormais bien dites par le législateur. Aux termes de l’article 1121 nouv. c.civ. « Le créancier d’une obligation peut (…) en poursuivre l’exécution en nature ».

La levée de l’option postérieure à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir (Cass. 3ème civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199, Bull. civ. III, 174 ; comp. Cass. 3ème civ., 6 sept. 2011, n° 10-20.362). Il n’y a d’exception à ce principe que si les parties ont expressément prévu la formation du contrat en cas de rétractation (Cass. 3ème civ., 27 mars 2008, n° 07-11.721). Il est peu de dire que la doctrine est critique. L’article 1124, al. 2 nouv. c.civ. dispose désormais que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Lorsque l’option a été levée, la vente est formée. Le bénéficiaire peut réclamer l’exécution forcée, pourvu que celle-ci soit possible (art. 1221 nouv. c.civ.). La disparition de la chose y fait obstacle, comme semblerait le faire la cession du bien à un tiers en violation de la promesse…encore que l’article 1124, al. 3, nouv. c.civ. dispose que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nulle ».

  • La conclusion du contrat avec un tiers

Il faut décider si le bénéficiaire peut obtenir l’annulation de la vente consentie au tiers ; à cette fin, la bonne ou la mauvaise foi de ce dernier joue.

Lorsque le tiers est de bonne foi – laquelle se présume –, le bénéficiaire ne peut obtenir l’annulation de la vente ni obtenir l’exécution forcée (art. 2272, al. 2 ensemble art. 2274, c.civ.). Est de bonne foi le tiers qui ignorait que l’acte conclu avec le promettant intervenait en violation d’une promesse de vente, sans que puisse lui être opposée, en matière immobilière, l’éventuelle publication de la promesse de vente.

Lorsque le tiers est de mauvaise foi, le bénéficiaire dispose d’une option :

  • soit il choisit la résolution de la promesse de vente et l’indemnisation de son préjudice par le promettant et le tiers ;
  • soit il opte pour l’annulation de la vente passée en violation de la promesse, puis l’exécution forcée de la vente en application de la promesse.

Ces solutions s’appliquent, mutatis mutandis, à l’égard du sous-acquéreur du bien.

Le troisième alinéa de l’article 1124 nouv. c.civ. reprend ces idées : « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». Comprenez qu’il est valable s’il est conclu avec un tiers de bonne foi.

2.- Les effets de la promesse à l’égard du bénéficiaire

Les effets de la promesse unilatérale varient selon que le bénéficiaire lève ou non l’option durant le délai. La levée de l’option rend parfait le contrat final qui est réputé conclu à compter de ce jour et non, de manière rétroactive, à compter de la conclusion de la promesse. La levée s’opère solo consensu, à moins que les parties aient préalablement convenu de certaines formalités (Cass. 3ème civ., 7 janv. 1987, n° 85-14.930, Bull. civ. III, 7). À défaut de levée d’option, le délai de la promesse expire et le promettant se trouve libéré. Si une indemnité d’immobilisation a été prévue, le promettant la conserve – ou la réclame si elle n’a pas déjà été payée (Cass. 3ème civ., 11 mai 2004, n° 03-10.845).

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