Le bail d’habitation : logement meublé

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme (ALUR) rénové a inséré dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (…) un titre I bis « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » (art. 25-3 nouv. et s.). Le législateur élargit ainsi le domaine du statut spécial qui se trouve décrit à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation.

Définition.- Un logements meublé, au sens de l’article 25-4 de la loi de 1989, est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Dans un sens approchant, la Cour de cassation décidait que les meubles fournis au locataire devaient assurer un minimum d’habitabilité (v. par ex. Cass. 3ème civ., 29 sept. 1999, n° 97-21602. Plus récemment : Cass. 3ème civ., 17 déc. 2015, n° 14-22754). Un décret précise désormais la listes des éléments que doit comporter ce mobilier (D. n° 2002-120 du 30 janv. 2002 rel. aux caractéristiques du logement décent, art. 3).

Art. 2 

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

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À défaut de ce qui précède, le logement est nu. Dans ce cas de figure, il est soumis aux règles prescrites par la loi de 1989 pour les logements non meublés.

Micro-statut.- En résumé, on peut dire que le législateur a fini par soumettre les parties à un contrat de location en meublé à un minimum de règles impératives auxquelles elles ne peuvent déroger. L’article 25-3 loi 1989 dispose en ce sens que les règles qui s’appliquent dans le cas particulier sont d’ordre public.

Si le logement constitue la résidence principale du preneur à bail, le contrat est nécessairement établi par écrit (art. 25-7, al. 1), sur la base d’un contrat type (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexe), et conclu pour une année au moins (art. 25-7, al.2). Comprenons bien. C’est d’ordre public de protection dont il est question. Toutes les stipulations qui renforceront la position du preneur à bail auront donc vocation à être sanctionnées. À noter que le terme peut être valablement abrégé si le locataire est un étudiant (9 mois). Dans ce dernier cas de figure, le bail n’est pas reconduit tacitement (art. 25-7, al. 2).

Si le bailleur n’entend pas renouveler le contrat le bail, la loi lui impose d’en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois et en motivant son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (en ce cas, on notera que la loi n’accorde aucun droit de préemption au preneur à bail à la différence de ce qui est prévu en cas de location d’un logement non meublé), soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (art. 25-8).

Règles issues de la loi du 6 juillet 1989.- Le droit de la location meublée n’est pas étranger au droit du bail d’habitation en général. La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a calqué les règles de révisions du loyer sur celle de la loi du 6 juillet. 1989 (art. 41 de la loi / art. L. 632-1, al. 3, c. constr. hab.).

Force est de le redire : désireux de lutter contre les abus d’un certain nombre de marchands de sommeil, le législateur s’est employé à mettre en place un micro-statut des locations meublées…

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