Calculateur d'indemnité d'éviction - Version Juridiquement Corrigée

    ⚖️ Calculateur d'indemnité d'éviction

    Estimez le montant de l'indemnité d'éviction due au locataire commercial évincé conformément à l'article L. 145-14 du Code de commerce (Version juridiquement corrigée)

    📌

    Principe fondamental

    Le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial doit verser au locataire une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et les frais accessoires.

    1️⃣ Nature de l'éviction

    La charge de la preuve d'un préjudice moindre incombe au bailleur

    2️⃣ Évaluation du fonds de commerce

    💡
    La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession à la date la plus proche du départ effectif du locataire.
    En cas de crise (ex: COVID-19), les juges peuvent écarter un exercice non représentatif
    Variable selon l'activité : 30-100% pour commerces classiques, jusqu'à 250% pour grandes enseignes
    Résultat d'exploitation + dotations aux amortissements
    Fonds de travail : 2-5 / Fonds de capitaux : 5-12

    3️⃣ Valeur du droit au bail

    ⚠️
    La valeur du droit au bail constitue le plancher minimum de l'indemnité, même en cas de fonds déficitaire (jurisprudence constante depuis Cass. 3e civ., 14 déc. 1964).
    Loyer "libre" sans droit d'entrée
    Plafonné ou déplafonné selon les cas
    Situations médiocres : 2-4 / Bonnes : 5-8 / Exceptionnelles : 9-12

    4️⃣ Indemnités accessoires

    📋
    CORRECTION JURIDIQUE MAJEURE : Les frais de remploi ne sont dus que si le locataire se réinstalle effectivement. La charge de la preuve de la non-réinstallation incombe au bailleur (Cass. 3e civ., 18 déc. 2012, n° 11-23.273 ; Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 15-25.939).

    Détails des postes accessoires

    💰 Indemnité d'éviction totale

    0 €

    Montant estimatif conforme à l'article L. 145-14 du Code de commerce

    📊 Détail du calcul

    🏪 Indemnité principale (fonds/droit au bail)
    0 €

    📦 Indemnités accessoires

    🎯 TOTAL GÉNÉRAL
    0 €

    ⚖️ Fondements juridiques appliqués

    ⚠️
    Important : Ce calcul constitue une estimation indicative. Le montant définitif de l'indemnité d'éviction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, généralement après expertise judiciaire. La date d'évaluation est celle la plus proche du départ effectif du locataire.

    📚 Références juridiques principales

    • Articles L. 145-14 à L. 145-60 du Code de commerce
    • Cass. 3e civ., 14 déc. 1964 (plancher du droit au bail)
    • Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-17.727 (pouvoir souverain des juges)
    • Cass. 3e civ., 18 déc. 2012, n° 11-23.273 (frais de remploi conditionnés)
    • Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 15-25.939 (charge de la preuve)
    • Cons. const. QPC 5 mars 2021, n° 2020-887 (constitutionnalité)