La gestion des indivisions en Corse et dans les territoires d’outre-mer bénéficie de régimes dérogatoires spécifiques, instaurés respectivement par la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 et la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018.
Ces dispositifs visent à répondre à des contextes particuliers, tout en garantissant la protection des droits des indivisaires minoritaires.
==>Le régime applicable en Corse
La loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 a été adoptée pour remédier aux difficultés spécifiques liées à l’absence de titres de propriété réguliers en Corse.
Ce texte introduit un mécanisme facilitant l’assainissement cadastral et la régularisation des situations de propriété par la reconnaissance de la prescription acquisitive.
Ainsi, lorsqu’un acte notarié de notoriété établit une possession conforme aux conditions de l’usucapion, il fait foi, sauf preuve contraire, et ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans après sa publication. Ce régime s’applique aux actes dressés avant le 31 décembre 2027.
Dans les indivisions constatées par un acte de notoriété notarié, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent accomplir les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil (actes d’administration courante).
Pour les actes dépassant l’exploitation normale des biens indivis ou relevant de la disposition, l’accord des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis est requis.
Comme dans le régime de droit commun, les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les indivisaires minoritaires des décisions prises.
Cette obligation, essentielle dans un contexte où de nombreux indivisaires peuvent être absents ou introuvables, garantit la transparence et offre aux minoritaires une opportunité de contester les actes non conformes.
==>Le régime applicable en outre-mer
La loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale dans les départements et régions d’outre-mer, ainsi que dans certaines collectivités d’outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon).
Ce dispositif s’applique aux successions ouvertes depuis plus de dix ans et permet, dans un cadre simplifié, de procéder à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis.
Le texte permet aux indivisaires détenant plus de la moitié des droits indivis de passer les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil, sans nécessiter l’accord des deux tiers. Cependant, cette faculté est encadrée par des restrictions notables, notamment :
- L’exclusion des locaux d’habitation où réside le conjoint survivant ;
- La protection des indivisaires mineurs, majeurs protégés ou présumés absents, nécessitant une autorisation judiciaire.
Le notaire chargé de l’acte doit notifier le projet aux indivisaires concernés et le publier par divers moyens (journal d’annonces légales, affichage, site internet). Les indivisaires disposent d’un délai de trois à quatre mois pour faire opposition ou exercer un droit de préemption en cas de vente à un tiers.
En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser l’acte si l’aliénation ou le partage ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. Ce contrôle juridictionnel garantit un équilibre entre la nécessité de fluidifier les partages et la protection des minoritaires.