Gestion de l’indivision: la délivrance d’habilitations ou d’autorisations judiciaires aux fins d’accomplissement d’un acte

L’indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil, repose sur un principe fondamental : l’unanimité des indivisaires. Cependant, cette règle, garante de l’équilibre entre les droits de chacun, peut devenir source d’inertie, voire d’impasse, en présence de désaccords, d’incapacités ou de comportements dilatoires.

Pour prévenir de tels blocages et préserver l’intérêt commun, le législateur a prévu des mécanismes d’intervention judiciaire qui se déploient sous deux formes distinctes.

D’une part, le juge peut lever les obstacles liés à l’unanimité en délivrant des habilitations ou autorisations judiciaires. Ces dernières, encadrées par les articles 815-4 et 815-5 du Code civil, permettent de suppléer l’absence ou l’incapacité d’un indivisaire ou de surmonter un refus compromettant l’intérêt collectif des indivisaires.

D’autre part, le juge peut intervenir directement dans la gestion des biens indivis en adoptant des mesures de sauvegarde, prévues aux articles 815-6 et 815-7. Ces mesures, empreintes d’un caractère impératif, visent à préserver l’intégrité du patrimoine indivis face à des situations d’urgence ou à des menaces pesant sur sa pérennité.

Nous nous focaliserons ici sur la délivrance d’habilitations ou d’autorisations judiciaires aux fins d’accomplissement d’un acte.

La loi prévoit que le juge peut intervenir, par la délivrance d’habilitations ou d’autorisations, dans trois situations bien distinctes, chacune répondant à des nécessités spécifiques et visant à garantir la sauvegarde des intérêts indivis.

D’une part, il peut habiliter un indivisaire à représenter un coindivisaire lorsqu’il est hors d’état de manifester sa volonté, qu’il s’agisse d’une incapacité juridique, physique ou d’une absence matérielle, entravant ainsi la prise de décisions collectives.

D’autre part, le juge peut autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte nécessitant, en principe, l’unanimité, lorsque le refus d’un ou plusieurs coindivisaires met en péril l’intérêt commun, et compromet ainsi la gestion harmonieuse de l’indivision.

Enfin, il peut autoriser la vente d’un bien indivis, sous réserve que les conditions légales soient réunies, notamment lorsque cette cession apparaît nécessaire à la valorisation ou à la préservation du patrimoine commun.

Ces mécanismes, loin d’être anodins, permettent de surmonter les blocages potentiels et de préserver l’intégrité des biens et des droits en indivision.

A) La délivrance d’une habilitation judiciaire en présence d’un indivisaire se trouvant hors d’état de manifester sa volonté

L’article 815-4 du Code civil confère au juge la prérogative d’habiliter un indivisaire à représenter un coindivisaire lorsque ce dernier est dans l’impossibilité de manifester sa volonté.

Ce dispositif, issu d’une transposition des mécanismes prévus aux articles 217 et 219 du Code civil, vise à surmonter les blocages liés à l’incapacité, à l’éloignement ou à l’absence d’un indivisaire, tout en respectant les intérêts de l’indivision et des coindivisaires. Il s’agit d’une mesure d’exception, conçue pour garantir la continuité de la gestion des biens indivis tout en encadrant strictement les conditions et effets de l’habilitation.

1. Le principe

L’article 815-4 du Code civil dispose que « si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge ».

Ce texte offre une solution pragmatique pour faire face aux situations d’incapacité affectant un indivisaire, en habilitant un coindivisaire à le représenter. Ce dispositif s’inscrit dans une logique de sauvegarde des intérêts collectifs et individuels, tout en préservant l’équilibre entre les droits de chacun.

L’habilitation judiciaire vise avant tout à garantir la continuité dans la gestion des biens indivis. En effet, l’incapacité d’un indivisaire, qu’elle résulte d’une situation matérielle (éloignement, inaccessibilité) ou juridique (incapacité légale, altération des facultés), pourrait provoquer une paralysie décisionnelle.

Or, une gestion efficace et rationnelle des biens indivis exige de surmonter de telles impasses pour préserver les intérêts de l’ensemble des indivisaires. En conférant au juge le pouvoir de désigner un représentant, ce dispositif assure une gestion fluide tout en respectant les principes fondamentaux qui régissent l’indivision.

Parallèlement, ce mécanisme garantit la protection des droits de l’indivisaire empêché. L’intervention du juge perme de garantir que les décisions prises dans le cadre de l’indivision respectent l’intérêt de la personne empêchée, tout en limitant la portée de l’habilitation à ce qui est strictement nécessaire pour préserver l’intégrité du patrimoine indivis. Loin d’altérer les prérogatives de l’indivisaire hors d’état de manifester sa volonté, cette mesure vise à sauvegarder son patrimoine dans une logique d’équité et de justice.

Il peut être observé que ce dispositif emprunte directement aux mécanismes déjà éprouvés en matière matrimoniale, tels que ceux prévus par les articles 217 et 219 du Code civil. Ces dispositifs, conçus pour résoudre les crises de gestion patrimoniale au sein des couples mariés, partagent avec l’habilitation judiciaire en matière d’indivision un objectif commun : permettre à un tiers d’agir pour une personne empêchée, dans un cadre strictement encadré par le juge.

Cependant, l’habilitation prévue à l’article 815-4 présente une particularité notable : elle repose sur un mandat judiciaire de représentation, et non sur une autorisation d’agir en son propre nom.

Ainsi, l’indivisaire habilité agit exclusivement au nom et pour le compte de l’indivisaire incapable, engageant ce dernier comme s’il avait personnellement accompli l’acte.

Cette spécificité confère à l’habilitation un caractère temporaire et supplétif, destiné à pallier l’absence de volonté exprimée par l’indivisaire empêché.

A cet égard, l’article 815-4 confère au juge un rôle central dans la mise en œuvre de cette mesure. C’est lui qui définit, au cas par cas, les conditions et l’étendue de l’habilitation, qu’elle soit générale ou limitée à certains actes spécifiques.

Ce pouvoir discrétionnaire conféré au juge vise à prévenir tout abus et à garantir que les intérêts de l’indivision et de l’indivisaire empêché restent protégés.

2. Les conditions

La délivrance d’une habilitation judiciaire repose sur des conditions strictes, tant quant aux circonstances justifiant la représentation que quant aux actes pouvant être accomplis.

==>Conditions relatives aux circonstances

L’article 815-4 du Code civil prévoit que l’habilitation judiciaire peut être accordée lorsqu’un indivisaire est « hors d’état de manifester sa volonté ».

Cette notion recouvre des hypothèses variées, allant de l’incapacité juridique à l’impossibilité matérielle, en passant par l’absence au sens juridique du terme.

• L’incapacité juridique
  • L’incapacité juridique constitue l’un des motifs les plus évidents justifiant le recours à l’habilitation judiciaire prévue à l’article 815-4 du Code civil.
  • Cette situation vise les indivisaires placés sous un régime de protection tel que la tutelle, la curatelle ou la sauvegarde de justice (articles 425 et suivants du Code civil), qui se trouvent privés de la capacité de manifester une volonté libre et éclairée.
  • La question s’est toutefois posée en doctrine de savoir si le dispositif de l’article 815-4 du Code civil conservait une utilité lorsque l’indivisaire empêché fait l’objet d’une mesure de protection.
  • En effet, dans un tel cas, le droit commun prévoit déjà que c’est le représentant légal — tuteur ou curateur — qui agit au nom et pour le compte de la personne protégée.
  • Certains auteurs ont ainsi considéré que l’habilitation judiciaire prévue par l’article 815-4 apparaîtrait comme superfétatoire, voire redondante avec les mécanismes institués par les articles 457 et suivants du Code civil.
  • Cependant, d’autres auteurs ont défendu l’utilité résiduelle de ce dispositif, soulignant qu’il peut exister des circonstances où le représentant légal est empêché, absent ou défaillant.
  • Dans ces hypothèses, l’habilitation judiciaire permettrait de pallier les insuffisances des dispositifs classiques, en confiant temporairement la représentation à un autre indivisaire.
  • La Cour de cassation a mis fin au débat en admettant que l’habilitation judiciaire prévue à l’article 815-4 puisse jouer même en présence d’un représentant légal, sous certaines conditions.
  • Dans un arrêt du 24 février 2016, la Haute juridiction a considéré que l’habilitation judiciaire pouvait être envisagée lorsqu’il était démontré que le représentant légal d’un indivisaire empêché était lui-même inapte ou incapable de remplir ses fonctions (Cass. 1^ère civ., 24 févr. 2016, n° 15-14.887).
  • Ainsi, le mécanisme de l’article 815-4 s’affirme comme une mesure supplétive, venant compléter les dispositifs existants pour garantir la gestion optimale des biens indivis.
  • Ce faisant, la jurisprudence reconnaît au juge un pouvoir d’appréciation souverain pour déterminer si les circonstances justifient l’application de l’article 815-4, même en présence d’un régime de protection légale.

• L’impossibilité matérielle
  • L’impossibilité matérielle constitue l’un des motifs légitimes permettant de recourir au mécanisme d’habilitation judiciaire prévu par l’article 815-4 du Code civil.
  • Ce motif couvre les situations où un indivisaire, bien qu’ayant pleine capacité juridique, est temporairement empêché, pour des raisons objectives, de manifester sa volonté.
  • Cette impossibilité peut notamment découler d’un éloignement géographique, d’une maladie grave ou de toute circonstance rendant sa participation active à la gestion des biens indivis impraticable.
  • Dans un arrêt rendu le 18 février 1981, la Cour de cassation a admis qu’un indivisaire se trouvant temporairement éloigné et, de ce fait, dans l’impossibilité matérielle de donner son consentement, pouvait être valablement représenté par un autre indivisaire habilité par le juge (Cass. 1^ère civ., 18 févr. 1981, n° 80-10.403).
  • Dans cette affaire, l’indivisaire empêché résidait dans une localité éloignée, rendant impossible sa participation directe à une décision essentielle pour la gestion des biens indivis.
  • La Haute juridiction a souligné que l’article 815-4 du Code civil était précisément conçu pour pallier ce type de difficultés pratiques, en permettant une représentation judiciaire pour surmonter les obstacles temporaires et garantir la continuité de la gestion.
  • Cet arrêt met en lumière le rôle essentiel du juge dans l’appréciation des circonstances justifiant une habilitation judiciaire. Le juge doit, en effet, s’assurer que l’empêchement invoqué est réel, sérieux et suffisamment caractérisé.
  • À cet égard, l’éloignement géographique doit être tel qu’il empêche toute communication ou participation efficace à la gestion des biens indivis dans un délai raisonnable.
  • De même, une maladie grave, qu’elle soit physique ou mentale, peut justifier une demande d’habilitation judiciaire, à condition que son impact sur la capacité de l’indivisaire à exprimer une volonté soit établi par des preuves concrètes, telles qu’un certificat médical ou d’autres éléments probants.
  • Le juge dispose ainsi d’un pouvoir d’appréciation souverain pour évaluer, au cas par cas, si la situation justifie le recours à l’article 815-4 du Code civil, tout en veillant à préserver l’intérêt commun des indivisaires et l’équilibre patrimonial de l’indivision.
  • Dans ce contexte, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour évaluer si l’impossibilité matérielle alléguée justifie l’intervention judiciaire.
  • Il appartient donc au demandeur de démontrer, de manière convaincante, que l’empêchement invoqué entrave effectivement la gestion de l’indivision.
  • La jurisprudence exige par ailleurs que cette mesure reste proportionnée à la situation, et que l’habilitation soit circonscrite aux besoins strictement nécessaires à la sauvegarde des intérêts indivis.

• L’absence
  • Lorsqu’un indivisaire est présumé absent, au sens des articles 112 et suivants du Code civil, l’habilitation judiciaire prévue par l’article 815-4 permet de pallier les conséquences de cette absence sur la gestion des biens indivis.
  • L’absence, lorsqu’elle est légalement constatée, peut rapidement créer une situation de paralysie dans la prise de décisions qui requièrent l’accord de tous les indivisaires, notamment pour des actes importants tels que les actes de disposition.
  • Pour mémoire, la présomption d’absence est établie lorsque, conformément à l’article 112 du Code civil, une personne a cessé de paraître à son domicile ou lieu de résidence sans que l’on ait de nouvelles de sa part.
  • Cette situation doit être constatée par le juge des tutelles, à la demande des parties intéressées ou du ministère public.
  • Une fois la présomption d’absence déclarée, le gestionnaire désigné pour représenter la personne présumée absente est habilité à agir pour son compte.
  • Toutefois, lorsque ce gestionnaire n’est pas désigné ou lorsque des mesures spécifiques doivent être prises dans le cadre d’une indivision, l’habilitation judiciaire en vertu de l’article 815-4 peut être sollicitée.

==>Conditions relatives aux actes

Lorsqu’une habilitation judiciaire est accordée en vertu de l’article 815-4 du Code civil, elle peut porter soit sur des actes d’administration, nécessaires à la gestion courante des biens indivis, soit sur des actes de disposition, qui touchent plus profondément à l’intégrité du patrimoine commun.

Ces deux catégories d’actes répondent à des besoins distincts mais complémentaires, chacun étant soumis à un encadrement rigoureux pour préserver l’équilibre des droits des indivisaires.

• Les actes d’administration
  • Les actes d’administration concernent les décisions nécessaires à la gestion ordinaire des biens indivis, ayant pour objectif principal leur conservation et leur exploitation.
  • Ces actes, bien que généralement moins controversés, peuvent requérir une habilitation judiciaire lorsque l’accord de tous les indivisaires est indispensable et qu’un blocage survient en raison de l’incapacité de l’un d’eux.
  • Parmi les actes d’administration les plus courants, on retrouve :
    • L’entretien et la conservation des biens : cela inclut les réparations nécessaires pour préserver la valeur des biens indivis, telles que la réfection d’une toiture ou la maintenance d’installations dégradées.
    • La location des biens indivis : la conclusion ou le renouvellement d’un bail, qu’il soit à usage d’habitation ou commercial, constitue un autre exemple fréquent d’acte d’administration. Ces démarches permettent d’assurer une exploitation économique du bien indivis, générant des revenus pour l’ensemble des indivisaires.
  • La jurisprudence rappelle que ces actes doivent avant tout servir l’intérêt commun de l’indivision, c’est-à-dire concilier la préservation du patrimoine avec les attentes légitimes des indivisaires.
  • Par conséquent, le juge veille à ce que les décisions prises dans le cadre de l’habilitation restent proportionnées aux besoins de l’indivision et respectent les droits de chacun.

• Les actes de disposition
  • Les actes de disposition, en raison de leur impact significatif sur le patrimoine indivis, font l’objet d’un encadrement encore plus strict.
  • Ces actes, qui modifient de manière durable la consistance ou la propriété des biens, requièrent une justification spécifique et une attention particulière de la part du juge.
  • Exemples d’actes de disposition nécessitant une habilitation judiciaire :
    • La vente d’un bien indivis : elle peut être autorisée lorsque la nécessité est clairement démontrée, par exemple pour apurer les dettes de l’indivision, pour prévenir une saisie ou encore pour financer des dépenses urgentes.
    • L’hypothèque d’un bien indivis : cette mesure, bien que rare, peut être envisagée lorsqu’elle permet de garantir un prêt destiné à financer des travaux essentiels ou à répondre à une situation financière critique.
  • En raison des enjeux qu’ils représentent, les actes de disposition exigent du juge une analyse approfondie des circonstances.
  • L’autorisation ne sera accordée que si l’acte est justifié par l’intérêt commun de l’indivision, c’est-à-dire qu’il ne doit ni favoriser un indivisaire au détriment des autres, ni compromettre les droits patrimoniaux de l’ensemble des coindivisaires.

3. Etendue de l’habilitation

L’habilitation judiciaire délivrée en application de l’article 815-4 du Code civil peut revêtir deux formes distinctes, selon son étendue et les besoins spécifiques de l’indivision : l’habilitation générale, qui confère des pouvoirs étendus, et l’habilitation spéciale, strictement limitée à un ou plusieurs actes déterminés.

Cette distinction reflète la volonté du législateur de concilier souplesse et contrôle, en adaptant l’intervention judiciaire aux circonstances particulières de chaque affaire.

• L’habilitation générale : une délégation étendue mais encadrée
  • L’habilitation générale permet à l’indivisaire habilité de représenter l’indivisaire empêché pour l’ensemble des actes nécessaires à la gestion des biens indivis, qu’ils relèvent de l’administration ou, dans certains cas, de la disposition.
  • Cette forme d’habilitation, bien qu’exceptionnelle, s’avère indispensable lorsque l’indivisaire empêché est durablement hors d’état de manifester sa volonté, comme dans le cas d’une incapacité prolongée ou d’une absence prolongée.
  • En raison des pouvoirs étendus qu’elle confère, l’habilitation générale est strictement encadrée.
  • Le juge doit s’assurer que cette délégation est justifiée par les besoins de l’indivision et qu’elle ne risque pas de porter atteinte aux droits des autres indivisaires.
  • Reste que même en cas d’habilitation générale, le représentant ne peut agir que dans l’intérêt commun des indivisaires.
  • Tout acte contraire à cet intérêt pourrait être contesté et annulé.

• L’habilitation spéciale : une intervention ciblée et précise
  • L’habilitation spéciale constitue la forme la plus courante de représentation judiciaire.
  • Contrairement à l’habilitation générale, elle est strictement limitée à un ou plusieurs actes déterminés, définis par le juge en fonction des besoins spécifiques de l’indivision et des circonstances du blocage.
  • L’habilitation spéciale permet de répondre à une situation d’urgence ou à un besoin spécifique, sans conférer au représentant des pouvoirs excédant l’acte pour lequel l’habilitation a été accordée.
  • Le juge délimite précisément les contours de l’habilitation, en précisant l’acte autorisé, ses modalités d’exécution et, le cas échéant, les conditions à respecter.
  • Par exemple, il peut autoriser la vente d’un bien indivis à un prix minimum, ou imposer l’affectation des fonds à un objectif précis, tel que le règlement des dettes de l’indivision.
  • Cette forme d’habilitation réduit le risque d’abus en limitant le champ d’intervention du représentant, qui ne peut agir au-delà des pouvoirs conférés.
  • Exemples fréquents d’habilitation spéciale :
    • La vente d’un bien indivis pour éviter une saisie ou financer des travaux urgents.
    • La conclusion d’un bail commercial pour valoriser un immeuble indivis.
    • L’accomplissement d’un acte administratif, tel que le renouvellement d’une assurance ou la régularisation d’une taxe foncière impayée.

La distinction entre habilitation générale et habilitation spéciale repose avant tout sur une analyse de l’intérêt de l’indivision.

Tandis que l’habilitation générale est privilégiée lorsque l’indivisaire empêché est durablement indisponible, l’habilitation spéciale répond à des besoins ponctuels et spécifiques.

Dans les deux cas, le juge exerce un contrôle pour s’assurer que les actes réalisés dans le cadre de l’habilitation respectent les droits et intérêts de l’ensemble des indivisaires.

4. La procédure

L’article 815-4 du Code civil est silencieux quant à la procédure applicable pour obtenir une habilitation judiciaire.

Ce silence législatif a conduit la doctrine à suggérer un raisonnement par analogie avec le dispositif prévu à l’article 219 du Code civil, lequel régit la représentation judiciaire dans le cadre des régimes matrimoniaux.

==>La saisine du juge des tutelles

En l’absence de dispositions spécifiques prévues à l’article 815-4, les demandes d’habilitation judiciaire doivent être présentées devant le juge des tutelles près le Tribunal judiciaire compétent.

La procédure, de nature gracieuse, est introduite par une requête écrite, que le requérant doit appuyer par des éléments probants démontrant l’incapacité de l’indivisaire concerné et la nécessité de l’habilitation pour le bon fonctionnement de l’indivision.

==>Les éléments à fournir au soutien de la requête

• Preuve de l’empêchement
  • Un certificat médical en cas d’incapacité physique ou mentale?;
  • Une décision de justice constatant une présomption d’absence, conformément aux articles 112 et suivants du Code civil?;
  • Tout autre document établissant une impossibilité matérielle, comme une attestation d’éloignement géographique ou une déclaration circonstanciée sous serment.

• Justification de la nécessité de l’habilitation
  • Une description des actes envisagés (administration ou disposition)?;
  • La démonstration que ces actes sont nécessaires pour préserver l’intérêt commun des indivisaires.

==>L’instruction de la demande

Une fois la requête déposée, le juge des tutelles engage une instruction destinée à vérifier la légitimité et l’opportunité de l’habilitation demandée.

Cette phase de la procédure obéit aux principes d’équité et de respect des droits de toutes les parties concernées.

• Étapes de l’instruction
  • Le juge peut convoquer les indivisaires pour recueillir leurs observations. Cette étape est essentielle pour garantir le respect du contradictoire, bien qu’elle puisse être omise si les pièces fournies permettent de statuer sans audience.
  • En cas de doute, le juge peut :
    • Ordonner la production de pièces supplémentaires?;
    • Solliciter l’avis d’experts, par exemple pour évaluer l’incapacité de l’indivisaire ou l’opportunité des actes envisagés.

• Analyse des intérêts en présence
  • Le juge évalue les motifs avancés, s’assure que l’habilitation répond à un besoin réel et vérifie que les actes envisagés respectent les droits de l’indivisaire empêché.

==>La décision du juge

Au terme de l’instruction, le juge rend une décision sous forme d’ordonnance, laquelle précise les contours de l’habilitation accordée.

Contenu de l’ordonnance :

• Durée de l’habilitation
  • Elle peut être temporaire, limitée à un ou plusieurs actes, ou accordée pour une durée indéterminée en cas d’empêchement prolongé.

• Étendue des pouvoirs conférés
  • Les actes autorisés doivent être clairement définis : actes d’administration (entretien, location) ou actes de disposition (vente, hypothèque).
  • Le juge peut imposer des conditions, telles que l’affectation des fonds à un objectif précis ou la fixation d’un prix minimum en cas de vente.

• Garanties
  • Le juge peut exiger du représentant habilité qu’il rende compte de sa gestion, notamment pour des actes d’importance, afin d’éviter tout abus.

5. Les effets

L’habilitation judiciaire prévue par l’article 815-4 du Code civil produit des effets, tant à l’égard de l’indivisaire représenté qu’à l’égard de l’ensemble des indivisaires.

L’acte accompli par le représentant habilité engage directement le patrimoine de l’indivisaire empêché, comme si ce dernier l’avait personnellement réalisé.

Toutefois, ce mécanisme reste encadré par des limites strictes, fixées par le juge, garantissant l’équilibre entre l’intérêt collectif de l’indivision et la protection des droits individuels.

==>Effets à l’égard de l’indivisaire représenté

L’indivisaire empêché, bien qu’incapable de manifester sa volonté, est pleinement engagé par les actes accomplis en son nom par le représentant habilité.

Ce mécanisme repose sur le principe selon lequel le représentant agit pour le compte et au nom de la personne représentée, conférant ainsi aux actes réalisés une opposabilité directe à cette dernière.

• Effet principal : l’opposabilité des actes
  • L’acte accompli par le représentant habilité engage juridiquement l’indivisaire représenté.
  • Celui-ci est réputé avoir consenti à l’acte, qui lui est opposable comme s’il l’avait personnellement exécuté.
  • Cette opposabilité garantit la continuité de la gestion de l’indivision, en évitant tout blocage lié à l’empêchement d’un indivisaire.

• Limitation des effets : respect des conditions fixées par le juge
  • Le mandat conféré au représentant est strictement limité aux conditions fixées par l’ordonnance du juge.
  • Toute action entreprise en dehors de ces limites serait nulle et sans effet à l’égard de l’indivisaire représenté.
  • Cette restriction vise à éviter tout abus et à préserver les droits patrimoniaux de la personne empêchée.

==>Effets à l’égard des autres indivisaires

L’acte accompli par le représentant habilité engage non seulement l’indivisaire empêché, mais également l’ensemble des indivisaires.

Ce mécanisme assure la cohérence et la stabilité juridique des décisions prises dans l’intérêt collectif de l’indivision.

• Engagement collectif
  • L’acte réalisé dans les conditions de l’habilitation s’impose à tous les indivisaires, dans la mesure où il vise à préserver ou à valoriser le patrimoine indivis.
  • Par exemple, une vente autorisée par le juge pour rembourser une dette de l’indivision liera tous les indivisaires, y compris celui qui a été représenté.

• Possibilité de contestation
  • Les autres indivisaires conservent toutefois le droit de contester les actes réalisés si ceux-ci excèdent les pouvoirs conférés par l’habilitation ou s’ils portent atteinte à leurs droits.
  • Cette garantie renforce la protection des indivisaires contre les abus éventuels.

==>Effets à l’égard des tiers

L’habilitation judiciaire prévue par l’article 815-4 du Code civil produit des effets qui s’étendent au-delà de la sphère des indivisaires et engagent également les tiers qui entrent en relation avec le représentant habilité.

• Opposabilité des actes aux tiers
  • Les actes accomplis par le représentant habilité en vertu de l’article 815-4 sont opposables aux tiers.
  • Cela signifie que ces derniers ne peuvent remettre en cause la validité des actes, à condition que ceux-ci aient été réalisés dans les limites du mandat conféré par le juge.

• Opposabilité directe
  • Le représentant agit au nom et pour le compte de l’indivisaire empêché.
  • Par conséquent, les actes qu’il accomplit dans ce cadre lient l’indivisaire représenté, et cette obligation s’étend aux tiers avec lesquels ces actes sont conclus.

• Sécurité des transactions
  • Pour garantir la sécurité des transactions, les tiers peuvent se prévaloir de l’ordonnance judiciaire d’habilitation, qui précise les contours du mandat du représentant.
  • Cette ordonnance, souvent annexée aux actes de disposition (tels qu’une vente ou une hypothèque), permet aux tiers de vérifier que l’acte accompli respecte les limites fixées par le juge.

Il peut être observé que les tiers qui contractent avec le représentant habilité sont présumés de bonne foi, sauf preuve contraire.

Par conséquent, un acte accompli par un représentant en dehors des limites fixées par le juge peut être opposable à l’indivisaire représenté si le tiers n’avait pas connaissance de l’excès de pouvoir.

En revanche, un tiers qui contracte en connaissance d’une fraude ou d’un excès de pouvoir s’expose à la nullité de l’acte.

• Fraude avérée
  • Si un tiers agit de connivence avec le représentant habilité pour réaliser un acte contraire aux intérêts de l’indivisaire représenté ou de l’indivision, cet acte pourra être annulé sur demande des indivisaires.
  • Cette règle vise à décourager toute tentative d’abus de la part du représentant habilité en collaboration avec un tiers.

• Preuve de la fraude
  • Il incombe aux indivisaires lésés de démontrer que le tiers avait connaissance de l’excès de pouvoir ou qu’il a participé à une fraude.
  • Cette preuve, souvent difficile à établir, constitue une barrière protectrice pour les tiers de bonne foi.

Les tiers, bien que protégés, doivent s’assurer que l’acte qu’ils concluent est conforme aux dispositions de l’habilitation judiciaire.

Avant de conclure un acte de disposition, les tiers doivent vérifier les termes de l’ordonnance judiciaire d’habilitation. Cette diligence leur permet de s’assurer que le représentant agit dans les limites de ses pouvoirs et que l’acte est juridiquement valable.

Pour certains actes, notamment ceux portant sur des biens immobiliers, la publicité foncière permet de sécuriser les droits des tiers. L’inscription de l’ordonnance d’habilitation au fichier immobilier garantit la validité des actes de disposition à l’égard des tiers.

B) La délivrance d’une autorisation judiciaire à accomplir un acte en cas de refus d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun

1. Indivision en pleine propriété

a. Principe

L’article 815-5, alinéa 1er, du Code civil prévoit que « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ».

Le mécanisme d’autorisation judiciaire institué par cette disposition vise à résoudre les situations de blocage dans l’indivision, lorsque l’unanimité requise par l’article 815-3, alinéa 1er, du Code civil pour certains actes ne peut être obtenue en raison de l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires.

Contrairement à l’habilitation judiciaire prévue par l’article 815-4, qui intervient pour suppléer l’absence ou l’incapacité d’un indivisaire, l’article 815-5 repose sur une logique différente.

Ici, il ne s’agit pas de représenter l’indivisaire opposant en agissant en son nom, mais de passer outre son refus au moyen d’une autorisation judiciaire.

L’objectif est de trancher un conflit né de divergences entre les indivisaires, en permettant la réalisation d’un acte nécessaire à la préservation ou à la valorisation du patrimoine indivis.

La spécificité de l’article 815-5 réside donc dans sa finalité?: il ne confère pas un mandat permettant à un indivisaire d’agir pour le compte d’un autre, mais autorise un indivisaire à agir malgré le refus d’un coïndivisaire.

Aussi, il ne s’agit pas ici de combler une incapacité mais à prévenir les effets d’un veto susceptible de compromettre l’intérêt commun.

A l’analyse, le dispositif institué à l’article 815-5 du Code civil est directement inspiré de celui prévu à l’article 217, lequel permet à un époux d’être autorisé par le juge à accomplir seul un acte lorsque le refus de son conjoint met en péril l’intérêt familial.

Si les deux dispositifs partagent une structure commune, leurs finalités diffèrent : l’article 217 vise la protection de la cellule familiale, tandis que l’article 815-5 cible la préservation du patrimoine indivis et l’équilibre des droits des indivisaires.

En tout état de cause, pour délivrer une autorisation judiciaire une analyse approfondie des intérêts en présence devra être conduite par le juge.

Celui-ci, en tant qu’arbitre, n’intervient que lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun.

Cette mise en péril, qui constitue une condition essentielle, est appréciée au cas par cas, en fonction des circonstances. L’objectif est de prévenir les conséquences dommageables pour le patrimoine indivis tout en respectant, autant que possible, les droits du coïndivisaire opposant.

b. Conditions

==>Refus d’un ou plusieurs indivisaires

L’application de l’article 815-5 du Code civil s’étend aux actes qui, en vertu des règles de l’indivision, nécessitent soit l’unanimité des indivisaires, soit une majorité qualifiée des deux tiers des droits indivis.

Ces situations reflètent les différentes modalités de prise de décision au sein de l’indivision.

• Actes concernés
  • Actes nécessitant l’unanimité des indivisaires
    • L’unanimité est exigée pour les actes qui excèdent l’exploitation normale des biens indivis ou pour les actes de disposition ne relevant pas des exceptions prévues à l’article 815-3 du Code civil.
    • Parmi ces actes, on peut citer?:
      • La vente d’un bien indivis?;
      • L’hypothèque d’un bien indivis?;
      • Toute opération entraînant une modification substantielle de la nature ou de la destination des biens indivis.
    • Ces actes, de par leur impact significatif sur le patrimoine indivis, requièrent l’accord de l’ensemble des indivisaires pour être valablement exécutés.
  • Actes soumis à la majorité qualifiée des deux tiers
    • Dans certains cas, l’article 815-3 du Code civil permet une prise de décision à la majorité des deux tiers des droits indivis, notamment pour des actes essentiels à la bonne gestion ou à la valorisation du patrimoine commun.
    • Il s’agit notamment?:
      • De l’aliénation d’un bien indivis, justifiée par des motifs économiques ou patrimoniaux?;
      • De la réalisation d’opérations visant à préserver ou accroître la valeur globale des biens indivis.
    • Lorsque cette majorité des deux tiers ne peut être atteinte en raison de l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires, le recours à l’article 815-5 permet de surmonter ce blocage en sollicitant l’intervention judiciaire.
    • Le juge, en se substituant au consentement des indivisaires opposants, autorise l’accomplissement de l’acte lorsqu’il est établi que le refus met en péril l’intérêt commun.
  • Cas particulier des actes conservatoires
    • Pour mémoire, les actes conservatoires, par leur nature même, visent à préserver l’intégrité ou la valeur des biens indivis.
    • Conformément à l’article 815-2 du Code civil, tout indivisaire est habilité à les accomplir unilatéralement, sans nécessiter l’accord des autres.
    • Ces actes, qui répondent à une urgence ou à une nécessité immédiate, échappent donc, en principe, au champ d’application de l’article 815-5.
    • Cependant, des situations ambiguës peuvent survenir lorsque le caractère conservatoire d’une mesure est sujet à interprétation.
    • Cette incertitude peut découler de la nature de l’acte envisagé ou des conséquences potentielles sur le patrimoine indivis.
    • Dans ces cas, l’indivisaire initiateur de l’acte peut légitimement craindre une contestation ultérieure de la mesure par les coïndivisaires.
    • Une telle contestation pourrait conduire à l’invalidation de l’acte et engager la responsabilité de l’indivisaire ayant agi unilatéralement.
    • Aussi, afin de prévenir tout litige, l’indivisaire prudent peut choisir de solliciter au préalable l’accord des coïndivisaires sur l’acte envisagé.
    • Cet accord formel sécurise l’acte en le plaçant sous le sceau du consentement unanime ou, à défaut, de la majorité qualifiée prévue par l’article 815-3 du Code civil.
    • Toutefois, si les coïndivisaires opposent un refus explicite ou demeurent silencieux malgré une sollicitation formelle, la situation peut alors être qualifiée de blocage.
    • Dans ce contexte, l’article 815-5 peut être invoqué pour lever l’opposition.
    • L’indivisaire initiateur pourra saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une autorisation judiciaire de passer l’acte.
    • La démarche est justifiée par la nécessité de protéger l’intérêt commun des indivisaires, souvent menacé par une abstention ou une opposition injustifiée.

• Refus explicite ou implicite
  • L’article 815-5 du Code civil mentionne la possibilité pour un indivisaire de saisir le juge en cas de refus d’un coïndivisaire de donner son consentement à un acte nécessaire, sans préciser si ce refus doit être explicite ou implicite.
  • Cette absence de précision textuelle ouvre la voie à une interprétation large, permettant de considérer tant les refus exprimés clairement que ceux déduits du comportement de l’indivisaire.
  • En effet, ce qui importe au regard de l’article 815-5, c’est d’établir de manière probante qu’un blocage existe, peu importe sa forme.
    • Le refus explicite : une opposition clairement manifestée
      • Le refus explicite est celui qui se manifeste de manière claire et indiscutable.
      • Il peut prendre diverses formes :
        • Déclarations écrites : une lettre, un e-mail ou tout autre support écrit où l’indivisaire indique de manière formelle son opposition à l’acte projeté.
        • Sommation interpellative : une opposition officialisée par un commissaire de justice, qui notifie à l’indivisaire la nécessité de se prononcer et consigne sa réponse ou son refus explicite.
        • Déclaration notariée : le désaccord peut être consigné dans un acte notarié, renforçant ainsi sa valeur probante.
      • Ces formes explicites de refus présentent l’avantage de lever toute ambiguïté sur la position de l’indivisaire.
      • Elles permettent au demandeur de se fonder sur des preuves matérielles et incontestables pour justifier la saisine du juge en vue de lever le blocage.
    • Le refus implicite : l’opposition déduite du comportement
      • Le refus implicite, en revanche, est déduit du comportement de l’indivisaire, notamment lorsque ce dernier observe un silence prolongé ou adopte une attitude passive face à une sollicitation formelle.
      • Toutefois, ce silence ne peut être interprété comme un refus qu’à certaines conditions :
        • Tout d’abord, l’indivisaire doit avoir été dûment informé de la nécessité de se prononcer sur l’acte envisagé. Cette information doit être claire et compréhensible, indiquant les enjeux de l’acte.
        • Ensuite, l’indivisaire doit avoir eu un délai raisonnable pour se prononcer. Un silence dû à des circonstances extérieures, telles qu’une absence prolongée non imputable à l’indivisaire, ne saurait être considéré comme un refus.
        • Enfin, en cas de silence, il appartient au juge d’apprécier souverainement si ce silence équivaut à un refus. Cette évaluation tiendra compte des circonstances particulières, telles que la nature de l’acte, l’importance des délais ou l’existence de précédents laissant supposer une opposition.
  • L’absence précision à l’article 815-5 quant à la forme du refus requis, implique que le refus implicite est admis au même titre que le refus explicite.
  • La condition essentielle demeure la capacité à prouver l’existence d’un blocage.
  • Ainsi, le demandeur devra démontrer que l’opposition de l’indivisaire, qu’elle soit exprimée directement ou inférée de son comportement, est à l’origine de l’impossibilité de réaliser l’acte.

• Refus collectif ou individuel
  • L’article 815-5 du Code civil mentionne le refus d’un «?coindivisaire?» comme condition permettant de solliciter une autorisation judiciaire.
  • Cependant, cette formulation ne saurait être interprétée de manière restrictive.
  • Une lecture stricte réduirait considérablement l’efficacité de ce dispositif en excluant les situations où plusieurs indivisaires, par une opposition conjointe, font obstacle à un acte nécessaire à la préservation de l’intérêt commun.
  • Bien que le texte mentionne expressément un «?coindivisaire?», la doctrine et la jurisprudence reconnaissent que cette disposition doit s’appliquer également en cas de refus collectif.
  • En effet :
    • D’une part, l’objectif de l’article 815-5 est de lever les blocages en indivision?: il serait contraire à cet esprit de limiter son application aux cas d’opposition isolée.
    • D’autre part, certaines indivisions impliquent plusieurs indivisaires, et les désaccords peuvent résulter de coalitions formées par une partie des indivisaires contre d’autres. Refuser l’application de l’article 815-5 dans de telles situations reviendrait à pérenniser ces blocages.
  • Par conséquent, l’opposition d’un ou de plusieurs indivisaires peut être prise en compte pour justifier une intervention judiciaire.
  • A cet égard, lorsque plusieurs indivisaires s’unissent pour refuser un acte, leur opposition peut s’appuyer sur des motifs variés, parfois légitimes, mais souvent stratégiques.
  • Le juge, saisi sur le fondement de l’article 815-5, devra donc apprécier la situation avec soin pour déterminer :
  • Si le refus collectif met réellement en péril l’intérêt commun?: le juge évaluera si cette opposition compromet la gestion efficace du patrimoine indivis ou empêche un acte nécessaire.
  • Si l’opposition reflète un abus de droit?: par exemple, des indivisaires minoritaires pourraient tenter d’exercer un droit de veto abusif en bloquant des décisions favorables à l’intérêt collectif.

• Preuve du refus
  • Parce que l’on est en présence d’un fait juridique, la preuve du refus peut être rapportée par tout moyen, notamment :
    • Correspondance : lettres recommandées, e-mails ou toute communication écrite attestant du refus.
    • Sommations : actes notifiés par un commissaire de justice pour solliciter explicitement le consentement de l’indivisaire récalcitrant.
    • Actes notariés : procès-verbaux établis par un notaire consignant l’opposition exprimée par un indivisaire lors d’une tentative de signature d’un acte.

• Situation de blocage et intervention judiciaire
  • Le refus d’un indivisaire, qu’il s’exprime de manière explicite ou implicite, peut engendrer une situation de blocage au sein de l’indivision.
  • Ce blocage, en paralysant la gestion des biens indivis, est susceptible de mettre en péril l’intérêt commun des indivisaires.
  • L’intervention judiciaire devient alors nécessaire, conformément aux dispositions de l’article 815-5 du Code civil, pour permettre la réalisation d’un acte dont l’opposition compromet la préservation ou la valorisation du patrimoine indivis.

==>Mise en péril de l’intérêt commun

L’article 815-5, alinéa 1er, du Code civil subordonne la délivrance d’une autorisation judiciaire à la démonstration que le refus d’un ou plusieurs indivisaires met en péril l’intérêt commun.

Cette condition essentielle appelle une réflexion approfondie, car elle impose de cerner avec précision deux notions fondamentales : d’une part, celle de « mise en péril », qui implique l’identification d’un risque concret et sérieux pour le patrimoine indivis, et, d’autre part, celle d’« intérêt commun », qui exige une approche distincte des intérêts individuels des indivisaires et de l’intérêt général.

• La notion de mise en péril
  • La mise en péril, condition sine qua non de l’application de l’article 815-5, alinéa 1er, du Code civil, s’entend d’une menace sérieuse et concrète pesant sur l’intérêt commun des indivisaires.
  • Elle implique l’existence d’un risque tangible pour le patrimoine indivis, qui ne peut être évité qu’en passant outre le refus d’un ou plusieurs coïndivisaires.
  • Cette notion dépasse le simple désaccord entre indivisaires et requiert que le refus opposé ait des conséquences susceptibles de compromettre l’intégrité ou la valorisation du bien indivis.
  • Selon le professeur Jean Patarin, la mise en péril renvoie à une « atteinte significative à l’intérêt commun, résultant de circonstances dans lesquelles le maintien du statu quo ou le refus de l’acte envisagé crée une menace grave pour la conservation ou la valorisation du patrimoine indivis ».
  • De son côté, Philippe Simler précise que le péril doit être « certain et sérieux », excluant les risques hypothétiques ou purement éventuels.
  • La jurisprudence s’accorde ainsi pour reconnaître que la mise en péril ne se limite pas à des situations d’urgence (Cass. 1^ère civ. 12 juill. 2001, n°99-14.202), mais suppose une évaluation objective des conséquences potentielles du refus sur l’indivision.
  • Pour exemple, dans un arrêt du 14 février 1984, la Cour de cassation a estimé que le refus d’un indivisaire de vendre un bien indivis pour payer les droits de succession constituait une mise en péril de l’intérêt commun, dès lors que cette situation exposait les indivisaires à des pénalités financières importantes (Cass. 1^ère civ., 14 févr. 1984, n°82-16.526).
  • Dans cette affaire, le péril résultait directement de l’impossibilité de satisfaire aux obligations fiscales, ce qui menaçait la pérennité du patrimoine indivis.
  • De même, dans un arrêt du 3 mars 1992, la Cour de cassation a jugé que le refus de céder un bail rural à un enfant commun, dans une indivision post-communautaire, constituait une mise en péril de l’intérêt commun.
  • En l’espèce, le refus privait l’indivision d’une opportunité essentielle de valoriser le bien et de préserver sa viabilité économique (Cass. 1^ère civ., 3 mars 1992, n° 90-16.420).
  • A l’analyse, plusieurs critères doivent être réunies pour que la mise en péril soit caractérisée :
    • Un risque sérieux et concret : la mise en péril ne peut se fonder sur une menace hypothétique ou abstraite. Elle doit reposer sur des éléments factuels démontrant un danger imminent ou inévitable pour le patrimoine indivis.
    • Une nécessité contraignante : la jurisprudence exclut les actes purement opportunistes ou simplement avantageux. Il a ainsi été jugé que le refus de modifier un placement financier, bien qu’il puisse être bénéfique, ne constitue pas une mise en péril dès lors que le statu quo n’entraîne pas une dévalorisation grave du capital (CA Amiens, 7 janv. 1997).

• La notion d’intérêt commun
  • La doctrine s’est longuement penchée sur cette notion, qui ne se confond pas avec une simple somme des intérêts individuels des indivisaires. Jean Patarin la définit comme « l’ensemble des intérêts inhérents à l’indivision et aux biens qui la composent, pris dans une perspective patrimoniale unifiée ».
  • De son côté, Philippe Simler souligne que l’intérêt commun reflète « l’équilibre nécessaire entre la préservation du bien indivis et les droits patrimoniaux des indivisaires, en évitant toute subjectivisation excessive ».
  • Ainsi, l’intérêt commun vise à concilier les aspirations des indivisaires tout en assurant une gestion saine et équitable du patrimoine indivis.
  • Il s’inscrit dans une perspective patrimoniale, orientée vers la conservation et la valorisation des biens indivis pour le bénéfice de l’ensemble des indivisaires.
  • La jurisprudence a clarifié les contours de cette notion en insistant sur sa dimension patrimoniale et objective.
  • Dans un arrêt du 6 novembre 1990, la Cour de cassation a ainsi affirmé en substance que l’intérêt commun correspond à l’intérêt patrimonial de l’indivision, pris globalement et non à travers les seuls intérêts individuels des indivisaires (Cass. 1re civ., 6 nov. 1990, n°89-13.220).
  • Cette décision illustre que l’intérêt commun ne peut être réduit aux préférences personnelles des indivisaires, mais doit refléter la gestion optimale du patrimoine indivis.
  • À l’inverse, la jurisprudence exclut l’application de l’article 815-5 lorsqu’un refus, bien que désavantageux, ne compromet pas gravement l’intérêt commun.
  • Par exemple, un refus de modifier un placement financier, bien que jugé opportun par certains indivisaires, n’a pas été considéré comme contraire à l’intérêt commun en l’absence de preuve d’un risque concret de dévalorisation (CA Amiens, 7 janv. 1997).
  • Aussi, l’intérêt commun repose sur des critères objectifs, notamment la conservation, la valorisation et l’intégrité du patrimoine indivis.
  • Il ne s’agit pas d’un intérêt collectif abstrait, mais d’un standard permettant d’assurer une gestion conforme à la nature et à la vocation des biens indivis.
  • A cet égard, les juges doivent s’assurer que l’acte envisagé respecte un équilibre entre les droits des indivisaires et ne privilégie pas indûment l’un d’entre eux au détriment des autres.
  • La Cour de cassation a, par exemple, rappelé en ce sens que l’intérêt commun ne saurait justifier un acte contraire à l’intérêt légitime d’un indivisaire particulier (Cass. 1^ère civ., 15 févr. 2012, n°10-21.457).
  • Par ailleurs, l’intérêt commun implique une prise en compte des perspectives futures, notamment en termes de valorisation du patrimoine.
  • Une vente ou une cession envisagée doit être jugée conforme à cet objectif, sous peine de rejet par les juridictions compétentes.
  • En revanche, l’intérêt commun ne saurait être invoqué pour justifier des actes opportunistes ou simplement avantageux.
  • Par exemple, un refus de réaliser des travaux d’amélioration non indispensables sur un bien indivis ne met pas en péril l’intérêt commun s’il n’est pas prouvé que ces travaux sont nécessaires pour préserver l’intégrité du bien (CA Montpellier, 4 mars 1986).

==>Appréciation du juge

Dans le cadre de l’article 815-5 du Code civil, le rôle du juge ne se limite pas à une constatation formelle de la mise en péril de l’intérêt commun. Il s’étend également à une évaluation minutieuse de la nécessité et de la proportionnalité de l’acte envisagé, afin de garantir un équilibre entre les droits des indivisaires et la préservation du patrimoine indivis.

Aussi, le juge doit-il s’assurer que l’autorisation demandée répond aux exigences posées par l’article 815-5, al. 1^er du Code civil.

Cela implique deux appréciations distinctes mais complémentaires :

• Constatation de la mise en péril de l’intérêt commun : il incombe au demandeur de démontrer que le refus opposé par un ou plusieurs indivisaires entraîne un risque concret et sérieux pour le patrimoine indivis. Ce risque peut prendre diverses formes, telles qu’une dévalorisation du bien, l’impossibilité de répondre à une obligation financière ou encore la perte d’une opportunité exceptionnelle.
• Proportionnalité de l’autorisation demandée : le juge doit évaluer si l’acte envisagé est strictement nécessaire pour remédier au risque identifié, sans porter une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. Cette évaluation repose sur un principe de balance des intérêts, visant à préserver l’équilibre patrimonial de l’indivision tout en respectant les droits individuels de chaque indivisaire.

La jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que l’autorisation judiciaire ne peut être accordée que dans les limites prévues par le législateur.

En ce sens, la Cour de cassation a censuré une décision d’appel qui avait conditionné l’application de l’article 815-5 à une exigence d’urgence non mentionnée dans le texte légal (Cass. 1re civ., 12 juill. 2001, n°99-14.202).

En outre, le juge doit se garder d’ajouter des critères non prévus par le texte, sous peine de voir sa décision annulée pour excès de pouvoir.

c. Procédure

==>Compétence

L’article 815-5 ne désigne pas expressément la juridiction compétente. Cependant, conformément aux principes généraux de répartition des compétences, la Cour de cassation a jugé que le tribunal judiciaire, en tant que juridiction de droit commun en matière civile, est seul compétent pour statuer sur les demandes formées sur le fondement de cet article (V. en ce sens Cass. 1re civ., 15 févr. 2012, n°10-21.457).

La Cour de cassation a précisé dans cette décision que dans l’hypothèse où le Président du tribunal judiciaire était saisi en référé, alors l’ordonnance rendue serait dépourvue de l’autorité de la chose jugée au fond.

==>Une procédure contradictoire

Contrairement à d’autres mécanismes d’intervention judiciaire en matière d’indivision, la procédure sur requête ou devant le juge des référés est expressément écartée.

La Cour de cassation a précisé que cette autorisation relève du droit commun et exige une procédure contradictoire permettant aux indivisaires opposants de faire valoir leurs arguments (Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n°11-19.585).

Le caractère contradictoire de la procédure garantit que toutes les parties concernées soient entendues.

L’indivisaire à l’initiative de la demande doit démontrer que le refus des coïndivisaires met en péril l’intérêt commun, tandis que les indivisaires opposants disposent d’un droit de réponse pour exposer leurs motifs.

==>Moment de la demande

La demande d’autorisation doit impérativement être introduite avant la réalisation de l’acte projeté.

En effet, l’article 815-5 ne prévoit pas de mécanisme de régularisation a posteriori, mais une procédure préventive destinée à pallier l’absence de consentement préalable.

La Cour de cassation a clairement affirmé cette exigence, rejetant les demandes d’autorisation visant à valider des actes déjà réalisés (Cass. 1re civ., 29 nov. 1988, n°86-14.496?).

d. Effets

L’autorisation judiciaire rend l’acte opposable à tous les indivisaires, y compris à ceux ayant refusé de consentir.

Conformément à l’article 815-5, alinéa 3, du Code civil, l’acte autorisé est considéré comme valablement réalisé, comme si tous les indivisaires avaient donné leur accord.

Bien qu’ils soient tenus de respecter les effets de l’acte autorisé, les indivisaires opposants ne sont pas personnellement engagés par celui-ci.

Par exemple, en cas de vente d’un bien indivis, ils ne pourront être tenus responsables des garanties légales à l’égard des tiers, comme la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, l’acte autorisé met fin au droit des indivisaires opposants sur le bien cédé. Ainsi, un indivisaire ne peut plus revendiquer l’usage ou la jouissance du bien vendu.

Enfin, il a été décidé par la Cour de cassation dans un arrêt du 30 juin 1992 que le prix de cession remplace dans l’indivision le bien aliéné, sans que cela entraîne un partage (Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n°90-19.052). Il en résulte que les règles encadrant le partage ne sont pas applicables.

2. Indivision en nue-propriété

Le démembrement de propriété, par sa nature, ne se confond pas avec l’indivision. Tandis que l’indivision implique une pluralité de titulaires partageant un même droit sur un bien (propriété indivise), le démembrement attribue des droits distincts à différentes parties : l’usufruitier détient un droit d’usage et de jouissance, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété dépouillée de son utilité économique.

Cette situation créée par le démembrement de la propriété rend problématique la possibilité, pour des nus-propriétaires indivis, d’imposer à un usufruitier unique ou indivis la vente forcée de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit.

La question se pose alors : dans l’hypothèse d’un bien indivis grevé d’un usufruit, les nus-propriétaires peuvent-ils, par le jeu d’une autorisation judiciaire, forcer la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier??

Cette problématique a donné lieu à des évolutions législatives et jurisprudentielles notables que l’on peut retracer en plusieurs étapes.

a. Droit antérieur à 1976

Avant l’adoption de la loi du 31 décembre 1976, aucune disposition légale spécifique ne régissait la problématique du démembrement de propriété en cas d’indivision.

La résolution des conflits entre nus-propriétaires et usufruitiers relevait donc exclusivement de la jurisprudence, dont les solutions variaient selon que l’usufruit était indivis ou appartenait à un seul titulaire.

==>En présence d’un usufruit indivis

Lorsque l’usufruit était lui-même réparti entre plusieurs usufruitiers en indivision, la jurisprudence admettait la possibilité de procéder à la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit.

Cette solution reposait sur l’idée qu’une cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété permettait de maximiser la valorisation économique du bien, au bénéfice de tous les titulaires de droits sur celui-ci.

Dans un arrêt de principe du 20 juillet 1932, la Cour de cassation a ainsi estimé que la vente de la pleine propriété était conforme à l’intérêt commun dès lors qu’elle permettait de dénouer des situations complexes (Cass. req., 20 juill. 1932).

Cette position, réaffirmée par la suite (Cass. civ., 20 juin 1954), traduisait une volonté de favoriser des solutions pragmatiques, notamment dans le cas de biens difficilement partageables ou de droits en concurrence susceptibles de paralyser leur utilisation ou leur cession.

==>En l’absence d’usufruit indivis

À l’inverse, lorsque l’usufruit appartenait à un seul titulaire, la jurisprudence adoptait une position protectrice, interdisant la vente forcée de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit sans le consentement de l’usufruitier.

Cette règle trouvait son fondement dans la distinction des droits en présence : l’usufruitier unique n’étant pas en indivision avec les nus-propriétaires, il jouissait d’une protection renforcée contre toute atteinte à son droit d’usage et de jouissance.

Dans un ancien arrêt, la Cour de cassation avait ainsi établi que la licitation de la pleine propriété ne pouvait être ordonnée que si l’usufruitier unique y consentait (Cass. req., 27 juill. 1869).

Cette solution s’inscrivait dans une logique de préservation des droits de l’usufruitier, particulièrement lorsque celui-ci était un conjoint survivant bénéficiant d’un droit d’usufruit sur le logement familial (Cass. civ., 20 déc. 1889).

La jurisprudence visait ici à garantir la sécurité juridique et la stabilité patrimoniale des usufruitiers, tout en prenant en compte leur dépendance économique à l’égard du bien grevé d’usufruit, souvent essentiel à leur subsistance.

b. La réforme de 1976

La loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 a enrichi le cadre du démembrement de propriété en introduisant, au sein de l’article 815-5 du Code civil, la règle suivante :

« le juge ne peut toutefois, sinon aux fins de partage, autoriser la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. »

Par cette intervention, le législateur entendait dissiper les incertitudes et harmoniser les divergences jurisprudentielles ayant marqué l’interprétation antérieure.

Cette règle, tout en consolidant les solutions dégagées par les tribunaux, venait préciser les contours de la licitation de la pleine propriété, réservant son autorisation à des hypothèses strictement définies.

Deux configurations distinctes étaient ainsi envisagées : celle d’un usufruitier unique, excluant toute licitation sans son consentement, et celle d’une indivision en usufruit, où la vente en pleine propriété pouvait être justifiée par l’intérêt commun poursuivi dans un cadre de partage.

==>Présence d’un usufruitier unique

Lorsque l’usufruit appartenait à un seul titulaire, la loi réaffirmait la solution jurisprudentielle antérieure : la vente forcée de la pleine propriété demeurait impossible sans le consentement de l’usufruitier unique.

Cette règle s’explique par la nature différente des droits entre usufruitier et nus-propriétaires, qui ne forment pas une indivision à proprement parler.

Le législateur entendait ainsi préserver les droits fondamentaux de l’usufruitier, particulièrement lorsqu’il s’agissait du conjoint survivant jouissant de son logement familial.

En consolidant la jurisprudence (V. notamment Cass. req., 27 juill. 1869 et Cass. civ., 20 déc. 1889), la loi garantissait la stabilité de la jouissance du bien grevé d’usufruit, évitant que celui-ci ne soit aliéné contre la volonté de son titulaire.

==>Présence de plusieurs usufruitiers indivis

En revanche, la loi ouvrait la possibilité d’ordonner une licitation de la pleine propriété dans l’hypothèse d’une double indivision : lorsque le bien était grevé à la fois d’une indivision en usufruit et en nue-propriété.

Dans ce cas particulier, le texte autorisait la vente forcée «?aux fins de partage?», dès lors qu’elle apparaissait conforme à l’intérêt commun des parties.

Cette disposition visait à faciliter le dénouement de situations complexes où l’indivision rendait l’administration et la valorisation du bien difficile, voire impossible.

En autorisant la réunion des droits d’usufruit et de nue-propriété dans le patrimoine d’un même propriétaire, la loi permettait de maximiser la valeur du bien et d’apporter une solution pragmatique à ces situations.

==>Une précision textuelle mais des limites évidentes

Si la loi de 1976 apportait une clarification bienvenue, elle restait néanmoins tributaire de la complexité des relations entre usufruitier(s) et nus-propriétaires.

La distinction entre la présence d’un usufruitier unique et celle d’une double indivision introduisait une hiérarchie des droits où les prérogatives de l’usufruitier unique étaient davantage protégées.

En revanche, dans les cas de pluralité d’usufruitiers, l’ouverture aux licitations pouvait générer des tensions, notamment si certains usufruitiers s’opposaient à la vente.

Ainsi, tout en consolidant la jurisprudence antérieure, la loi n° 76-1286 instaurait une nouvelle architecture juridique, dont l’application pratique serait sujette à interprétations et ajustements jurisprudentiels. Ces limites allaient rapidement apparaître dans la période postérieure à son entrée en vigueur.

c. La jurisprudence postérieure à 1976

Dans un arrêt controversé du 11 mai 1982, la Cour de cassation a adopté une interprétation particulièrement large de l’article 815-5, alinéa 2, dans sa version de 1976.

Elle a en effet jugé que « le partage peut toujours être ordonné et qu’à cette fin, selon l’article 815-5 du code civil qui est applicable en la cause, la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit peut être judiciairement ordonnée contre la volonté de l’usufruitier » (Cass. 1^ère civ. 11 mai 1982, n°81-13.055).

Cette solution généralisait la possibilité de vente forcée, même en présence d’un usufruitier unique, au motif que le partage pouvait être sollicité par tout indivisaire.

Cette jurisprudence a été largement critiquée pour plusieurs raisons?:

• Sur le plan théorique : elle méconnaissait l’absence d’indivision entre usufruitier unique et nus-propriétaires.
• Sur le plan pratique? : elle portait atteinte aux droits de l’usufruitier, notamment lorsqu’il s’agissait d’un conjoint survivant.

d. La réforme de 1987

Face aux critiques doctrinales et pratiques, la loi n° 87-498 du 6 juillet 1987 est venue corriger l’interprétation jurisprudentielle de 1982 en modifiant l’article 815-5, alinéa 2.

Désormais, le texte dispose que « le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. »

La nouvelle rédaction de l’article 815-5, alinéa 2, réintroduit ainsi la solution jurisprudentielle antérieure à 1976, en établissant des principes clairs :

• Interdiction de la vente forcée sans consentement de l’usufruitier unique
  • Le juge ne peut ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté d’un usufruitier unique.
  • Cette règle garantit que l’usufruitier conserve la jouissance de son droit, indépendamment des revendications des nus-propriétaires.

• Application aux situations d’indivision en nue-propriété
  • La règle s’applique également lorsque plusieurs nus-propriétaires sont en indivision et cherchent à sortir de cette indivision.
  • Même dans ce cas, la vente forcée de la pleine propriété reste impossible sans l’accord de l’usufruitier.

• Suppression de la notion de fins de partage
  • La suppression de cette mention a pour effet de limiter les situations dans lesquelles une licitation peut être ordonnée.
  • En l’absence d’un accord unanime entre les titulaires de droits, la vente forcée de la pleine propriété est exclue.

La réforme entreprise par la loi du 6 juillet 1987 visait à renforcer la sécurité juridique en clarifiant les limites du pouvoir du juge face à des intérêts divergents entre nus-propriétaires et usufruitiers.

Elle consacre la protection des droits de l’usufruitier, que ce dernier soit unique ou qu’il existe une indivision en usufruit.

De plus, elle met fin aux interprétations larges de la jurisprudence qui avaient permis des ventes forcées préjudiciables à l’équilibre des droits en présence.

S’agissant de l’application de loi dans le temps, le législateur a expressément prévu une application immédiate des nouvelles dispositions aux usufruits en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi, sauf en cas de décision judiciaire passée en force de chose jugée ou d’accord amiable antérieur (article 2 de la loi du 6 juillet 1987).

La Cour de cassation a confirmé cette application rétroactive dans plusieurs décisions ultérieures, consolidant ainsi la portée de la réforme (Cass. 1re civ., 2 févr. 1999, n°96-22.563).

Au total, en supprimant toute ambiguïté textuelle, la loi de 1987 a permis de restaurer une cohérence dans le régime juridique du démembrement, en préservant les droits fondamentaux de l’usufruitier tout en encadrant strictement les possibilités de sortie de l’indivision.

e. Application jurisprudentielle postérieure à 1987

Dès 1989, la première chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé que l’article 815-5, alinéa 2, du Code civil interdisait au juge de substituer son autorisation au consentement de l’usufruitier pour ordonner une vente en pleine propriété.

Dans un arrêt rendu le 29 mars 1989, la Cour de cassation a précisé que même la satisfaction des créanciers des nus-propriétaires ne justifiait pas une telle vente forcée (Cass. 1^ère civ., 29 mars 1989, n°87-12.187). Cette position, conforme à la lettre et à l’esprit de la réforme de 1987, a mis un terme aux interprétations antérieures trop larges de la notion de partage.

Dans une décision plus récente, la Cour a confirmé cette stricte application de la règle. Elle a jugé que, même en cas de pluralité de nus-propriétaires souhaitant sortir de l’indivision, la volonté de l’usufruitier prime sur celle des nus-propriétaires indivis (Cass. 1re civ., 13 juin 2019, n° 18-17.347).

f. Portée actuelle de la règle

La règle actuelle, telle qu’elle résulte de la réforme opérée par la loi du 6 juillet 1987, vise avant tout à garantir le respect du droit de jouissance de l’usufruitier, cœur de son droit réel sur le bien grevé d’usufruit.

En empêchant les nus-propriétaires de l’impliquer dans une vente qu’il n’aurait pas approuvée, l’article 815-5, alinéa 2, préserve l’autonomie et la stabilité juridique de l’usufruit.

Cette stabilité est particulièrement nécessaire dans des situations où l’usufruitier est un conjoint survivant, souvent légataire de l’usufruit du logement familial. Une vente forcée compromettrait directement son usage du bien et le mettrait en situation de précarité.

Au-delà de la jouissance, la règle protège également l’intégrité des droits patrimoniaux de l’usufruitier. Imposer une vente en pleine propriété contre son gré aurait pour effet de priver l’usufruitier de sa participation dans le démembrement, en substituant son droit réel sur le bien à une simple créance sur le prix de vente.

Une telle substitution, non consentie, pourrait porter atteinte à l’équilibre patrimonial entre les parties, en particulier si l’usufruitier estime que ses intérêts ne seraient pas suffisamment garantis par le produit de la vente.

L’interdiction s’applique aussi bien lorsqu’il existe un usufruitier unique que dans le cas d’une indivision en usufruit.

En effet, la règle ne distingue pas selon la pluralité des usufruitiers ou des nus-propriétaires : dans tous les cas, le consentement de l’usufruitier demeure une condition incontournable pour autoriser une vente en pleine propriété.

Au fond, l’article 815-5, alinéa 2, reflète une solution équilibrée entre le principe du droit au partage – dont disposent les indivisaires – et la protection du démembrement de propriété.

En maintenant cette interdiction, le législateur a reconnu que le droit de l’usufruitier ne saurait être réduit à une position subalterne face à la volonté collective des nus-propriétaires.

Cette disposition garantit que le démembrement, par nature transitoire, ne devient pas une source d’insécurité ou de déséquilibre pour l’usufruitier.

La Cour de cassation a largement confirmé cette interprétation stricte, réitérant l’impossibilité de contraindre l’usufruitier à céder ses droits sans son accord explicite.

Ces décisions, loin de constituer des restrictions arbitraires, renforcent un cadre juridique cohérent et protecteur, assurant que le droit de propriété démembré reste un mécanisme respectueux des intérêts mutuels des parties.

C) La délivrance d’une autorisation judiciaire à vendre un bien indivis

L’article 815-5-1 établit une faculté nouvelle pour les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.

Ces derniers peuvent, en cas de blocage, solliciter une autorisation judiciaire pour aliéner un bien indivis, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un péril menaçant l’intérêt commun, comme l’exige l’article 815-5.

L’objectif affiché de cette disposition est double : lever les blocages tout en respectant les droits des indivisaires minoritaires par l’intermédiaire d’un contrôle judiciaire rigoureux.

Ainsi, l’intervention du tribunal judiciaire n’a pas pour vocation de préserver l’intégrité du bien indivis dans l’intérêt de tous, mais de donner effet à la volonté de la majorité qualifiée, en permettant une gestion plus souple et rationnelle des situations conflictuelles.

1. Les conditions d’application

==>Conditions négatives

L’autorisation judiciaire prévue à l’article 815-5-1 du Code civil est strictement encadrée par deux conditions négatives, qui visent à protéger des situations spécifiques où les droits ou intérêts de certains indivisaires pourraient être compromis.

Ces restrictions traduisent une volonté d’équilibre entre l’efficacité de la gestion des biens indivis et la sauvegarde des droits des parties les plus vulnérables.

• L’exclusion en cas de démembrement de propriété
  • Le texte exclut toute application de l’article 815-5-1 lorsqu’un bien indivis est grevé d’un démembrement de propriété, tel que l’usufruit ou la nue-propriété.
  • Cette interdiction repose sur une préoccupation fondamentale : préserver les droits de l’usufruitier, dont la jouissance effective du bien pourrait être mise en péril par une vente imposée.
  • En effet, dans le cadre d’un démembrement, la propriété se scinde en droits distincts et complémentaires — l’usufruit et la nue-propriété —, dont les titulaires ne partagent pas les mêmes intérêts ni obligations.
  • L’aliénation forcée de la pleine propriété, bien qu’initiée par les nus-propriétaires majoritaires, risquerait d’emporter des conséquences disproportionnées pour l’usufruitier.
  • Celui-ci, souvent désigné en raison de sa situation personnelle (par exemple, un conjoint survivant jouissant du logement familial), se verrait contraint de renoncer à un droit essentiel, sa jouissance, sans possibilité de s’y opposer pleinement.
  • Ainsi, cette restriction constitue un garde-fou pour éviter que les équilibres inhérents au démembrement ne soient rompus au détriment des parties les plus exposées.

• L’exclusion en présence d’un indivisaire protégé ou éloigné
  • La seconde limitation, tout aussi significative, interdit le recours à l’article 815-5-1 lorsque l’un des indivisaires se trouve dans l’une des situations énoncées à l’article 836 du Code civil :
    • Présomption d’absence,
    • Impossibilité de manifester sa volonté en raison d’un éloignement,
    • Placement sous un régime de protection juridique.
  • Cette disposition vise à garantir que les indivisaires les plus vulnérables, incapables d’exprimer leur consentement ou de défendre leurs intérêts, ne soient pas lésés par une décision prise en leur absence.
  • Le législateur a ainsi voulu prévenir le risque d’abus ou d’iniquité, notamment dans des contextes où les autres indivisaires pourraient exploiter une telle situation pour imposer une aliénation.
  • Cependant, cette condition négative, si elle protège les droits des indivisaires concernés, peut également engendrer des blocages prolongés.
  • Par exemple, la vente d’un bien indivis pourrait être retardée pendant plusieurs années en cas de présomption d’absence, au détriment de l’intérêt collectif.
  • De même, un indivisaire sous protection juridique pourrait, malgré la présence d’un curateur ou d’un tuteur, faire obstacle à une aliénation pourtant bénéfique à tous.

==>Conditions positives

Pour que l’autorisation judiciaire prévue à l’article 815-5-1 du Code civil puisse être délivrée, deux conditions positives doivent être simultanément réunies. Ces critères, à la fois pragmatiques et protecteurs, visent à concilier la volonté des indivisaires majoritaires avec le respect des droits des minoritaires.

• Majorité des deux tiers des droits indivis : la prééminence de la majorité économique
  • La première condition impose que la demande d’autorisation émane d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
  • Ce seuil, établi sur la proportion des droits et non sur le nombre d’indivisaires, consacre la prédominance de la majorité économique.
  • Ainsi, un indivisaire unique possédant plus des deux tiers des droits peut, à lui seul, initier la procédure, même si les autres indivisaires sont numériquement supérieurs.
  • Cette règle, inspirée des mécanismes propres aux entités dotées de personnalité morale, introduit une forme de gouvernance majoritaire dans le cadre de l’indivision.
  • Elle vise à limiter les blocages, en permettant aux indivisaires majoritaires de surmonter l’opposition d’une minorité.
  • Toutefois, cette prééminence de la majorité économique interroge sur son adéquation avec les principes fondamentaux du droit de propriété.
  • En effet, l’article 815-5-1 confère aux indivisaires majoritaires le pouvoir d’imposer une aliénation, potentiellement contraire à la volonté des minoritaires, ce qui peut apparaître comme une forme d’expropriation privée.
  • Si cette disposition a été jugée conforme aux exigences constitutionnelles, elle n’en demeure pas moins sujette à débat, notamment en ce qu’elle remet en question l’unanimité comme garantie traditionnelle des droits de chacun.

• Absence d’atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires : une protection nuancée
  • La seconde condition impose que l’aliénation envisagée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.
  • Ce critère, d’apparence simple, recèle une complexité d’interprétation qui en limite la portée pratique.
    • Une approche subjective : le préjudice moral ou affectif
      • Une lecture subjective de l’atteinte excessive pourrait conduire le juge à examiner l’impact moral ou affectif de l’aliénation sur les indivisaires minoritaires.
      • Cette approche pourrait, par exemple, tenir compte de l’attachement personnel à un bien familial ou des conséquences psychologiques d’une vente forcée.
      • Toutefois, une telle interprétation risque de priver d’effectivité le mécanisme de l’article 815-5-1, dans la mesure où toute opposition des minoritaires repose, par hypothèse, sur des raisons personnelles.
    • Une approche objective : le respect des garanties procédurales
      • À l’inverse, une lecture objective de la notion d’atteinte excessive pourrait limiter l’examen du juge aux seules garanties procédurales, telles que la régularité de la procédure ou l’équité dans la répartition des fruits de la vente.
      • Si cette approche permet de préserver l’efficacité du dispositif, elle réduit toutefois considérablement la protection offerte aux indivisaires minoritaires, en négligeant les dimensions émotionnelles et sociales de leur opposition.
  • En définitive, le juge doit trouver un équilibre délicat entre ces deux approches, afin de garantir une application à la fois efficace et équitable de l’article 815-5-1.
  • Ce critère, bien que fondamental pour préserver les droits des minoritaires, reflète les tensions inhérentes à toute tentative de concilier les intérêts divergents au sein d’une indivision.

2. La procédure d’autorisation

L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, instaure une procédure dérogatoire à la règle de l’unanimité en matière d’indivision.

Ce texte permet à un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de demander l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis, même en cas d’opposition des indivisaires minoritaires.

Cette procédure se déploie en deux phases distinctes, chacune encadrée par des règles spécifiques.

==>La phase devant notaire

La procédure débute obligatoirement devant notaire, dont le rôle est central dans la mise en œuvre du mécanisme d’aliénation.

• Déclaration d’intention d’aliéner par les indivisaires majoritaires
  • Selon l’alinéa 2 de l’article 815-5-1, les indivisaires majoritaires doivent exprimer devant notaire leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.
  • Cette déclaration, formalisée dans un acte notarié, constitue le point de départ de la procédure et marque la volonté des majoritaires de passer outre l’opposition des minoritaires.

• Notification aux indivisaires minoritaires
  • L’alinéa 3 de l’article 815-5-1 impose au notaire de notifier cette déclaration aux indivisaires minoritaires dans un délai d’un mois.
  • La notification, effectuée par ministère d’huissier, informe les minoritaires de l’intention d’aliéner et leur ouvre un délai pour réagir.

• Réponse des indivisaires minoritaires
  • À compter de la notification, les indivisaires minoritaires disposent d’un délai de trois mois pour manifester leur opposition ou donner leur consentement à l’aliénation, conformément à l’alinéa 4 de l’article 815-5-1. Le silence des minoritaires vaut opposition implicite, renforçant ainsi leur droit de ne pas se prononcer activement.

• Procès-verbal de difficultés
  • Si une opposition est exprimée ou si les indivisaires minoritaires demeurent silencieux, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.
  • Ce document consigne les désaccords ou l’absence de réponse, formalisant ainsi l’échec de la phase notariale.
  • Ce procès-verbal est indispensable pour initier la phase judiciaire.

==>La phase devant le juge

Lorsque l’opposition persiste, la procédure se poursuit devant le tribunal judiciaire, conformément à l’alinéa 5 de l’article 815-5-1.

• Saisine du tribunal
  • Les indivisaires majoritaires, disposant du procès-verbal de difficultés, saisissent le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation d’aliéner le bien indivis.
  • Cette saisine déclenche l’examen juridictionnel des conditions posées par la loi.

• Examen des conditions par le juge
  • Aux termes de l’alinéa 5 de l’article 815-5-1, le tribunal doit s’assurer que :
    • Les demandeurs détiennent au moins deux tiers des droits indivis.
    • L’aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.
  • Le tribunal peut également tenir compte des circonstances particulières de l’affaire, telles que les motifs d’opposition des minoritaires ou l’intérêt collectif à l’aliénation.

• Autorisation et licitation
  • Si les conditions légales sont remplies, le tribunal autorise la vente, qui doit s’effectuer par voie de licitation, conformément à l’alinéa 6 de l’article 815-5-1.
  • Ce mode de vente garantit la transparence et l’égalité de traitement entre les indivisaires, en attribuant le bien au plus offrant lors d’une vente aux enchères.

• Opposabilité de la décision
  • Une fois l’autorisation délivrée, l’aliénation devient opposable à tous les indivisaires, y compris à ceux ayant exprimé leur opposition.
  • L’alinéa 7 de l’article 815-5-1 précise que cette opposabilité s’étend également aux indivisaires qui n’auraient pas été formellement notifiés, sous réserve du respect des conditions procédurales.

3. Les effets de l’autorisation judiciaire

==>À l’égard des indivisaires

L’autorisation délivrée par le tribunal s’impose à tous les indivisaires, qu’ils aient donné leur consentement ou exprimé leur opposition à la vente. En vertu de l’alinéa 7 de l’article 815-5-1, cette décision rend l’aliénation opposable à chacun d’eux, ce qui signifie que le transfert de propriété s’opère comme si tous avaient consenti à l’acte.

Cependant, cette opposabilité ne crée pas d’obligation personnelle pour les indivisaires minoritaires.

En d’autres termes, ces derniers ne sont pas considérés comme parties à l’acte de vente et ne peuvent être tenus responsables, par exemple, des garanties attachées à la chose vendue (telle que la garantie des vices cachés).

Ils demeurent juridiquement tiers à l’acte, même s’ils doivent en supporter les conséquences pratiques, notamment la perte de leurs droits sur le bien vendu.

==>À l’égard des tiers

Pour les tiers acquéreurs, l’autorisation judiciaire constitue une garantie essentielle de sécurité juridique.

Elle certifie que la vente est opposable à tous les indivisaires, qu’ils aient consenti ou non à l’aliénation. Cette opposabilité protège les tiers contre toute contestation ultérieure pouvant émaner des indivisaires minoritaires.

En pratique, cela signifie que le tiers acquéreur peut être certain de la validité de son titre de propriété et de l’impossibilité pour les indivisaires minoritaires de remettre en cause la vente.

Cette sécurité renforce l’attractivité économique du bien, en favorisant des ventes rapides et à des conditions avantageuses, tout en évitant les litiges postérieurs à l’aliénation.

==>Sur le produit de la vente

L’autorisation judiciaire ne met pas un terme à l’indivision, mais transforme le bien vendu en une somme d’argent répartie entre les indivisaires selon leurs droits respectifs, conformément à l’alinéa 6 de l’article 815-5-1.

Ce mécanisme de subrogation permet de maintenir l’équilibre des droits de chaque indivisaire, tout en facilitant la gestion du produit de la vente.

• Répartition entre les indivisaires
  • Le prix obtenu est réparti proportionnellement aux droits indivis de chacun.
  • Cette répartition reflète les parts initiales détenues dans l’indivision et garantit une juste compensation pour chaque indivisaire, qu’il ait consenti ou non à la vente.

• Interdiction du remploi pour une nouvelle indivision
  • Afin d’éviter la reconstitution des blocages qui avaient motivé l’aliénation, l’article 815-5-1 prohibe le remploi des fonds pour l’acquisition d’un nouveau bien indivis.
  • Cette interdiction vise à encourager les indivisaires à sortir définitivement de l’indivision et à privilégier des solutions individuelles.

• Paiement des dettes et charges
  • Une exception à l’interdiction de remploi est toutefois prévue pour le règlement des dettes et charges liées à l’indivision.
  • Cette obligation qui pèse sur les indivisaires permet de solder les dettes communes avant la distribution du reliquat entre les indivisaires, renforçant ainsi la sécurité juridique et financière de l’opération.