La mitoyenneté est définie classiquement comme l’« état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus »[1].
Il ressort de cette définition que la mitoyenneté se caractérise par trois éléments :
- Tout d’abord, elle consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété
- Ce bien peut prendre la forme d’un mur, d’une clôture, d’une haie, d’une barrière ou encore d’un fossé.
- Initialement, les rédacteurs du Code civil avaient circonscrit le domaine de la mitoyenneté aux seuls murs.
- La loi du 20 août 1880 l’a étendu à tout ouvrage ou plantations élevés sur la ligne séparative, étant précisé que le domaine d’application de certaines règles demeure cantonné aux murs
- Ensuite, la mitoyenneté implique que le bien sur lequel elle porte se situe au niveau de la ligne séparative
- Cette ligne séparative ou divisoire, est celle qui est marque la frontière entre deux fonds contigus
- La détermination de cette ligne séparative procède de ce que l’on appelle le bornage qui, selon la jurisprudence, a « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées» (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).
- En somme l’opération de bornage consister à déterminer les limites d’un fonds au moyen de bornes qui permettront de matérialiser ces limites.
- S’agissant de la mitoyenneté, elle ne peut être envisagée qu’à la condition que le mur, la clôture ou encore la haie se situe au niveau de la ligne séparative.
- Enfin, dernier élément qui caractère la mitoyenneté elle confère aux propriétaires des fonds séparés par le bien sur lequel elle porte un droit de propriété qu’ils exercent en indivision.
- La mitoyenneté conduit ainsi à la coexistence sur une même chose de droits de propriété concurrents de même nature.
- À la différence, néanmoins, de l’indivision de droit commun, la mitoyenneté confère un droit de propriété perpétuelle aux propriétaires des fonds contigus, mais encore elle est insusceptible de faire l’objet d’une demande de partage.
Il ressort de ces trois éléments qui caractérisent la mitoyenneté qu’il s’agit là d’une forme particulière de propriété qui a son régime propre.
Aussi, la mitoyenneté peut s’établir selon 4 modes d’acquisition différents. À cet égard, elle peut résulter :
- D’un accord de volontés
- D’une décision unilatérale
- De la prescription acquisitive
- De l’exercice du droit de se clore
En parallèle de ces quatre modes d’établissement de la mitoyenneté, la jurisprudence en a développé un cinquième, qui donc par hypothèse n’est envisagé par aucun texte.
Ce mode d’établissement jurisprudentiel de la mitoyenneté, que la doctrine qualifie « d’acquisition forcée » correspond à l’hypothèse où le constructeur d’un mur élevé en limite de fonds force son voisin à en acquérir la mitoyenneté.
Il s’agit, autrement dit, de la situation inverse de celle visée à l’article 661 du Code civil. Ici c’est le propriétaire du mur qui force le propriétaire du fonds voisin à en acquérir la mitoyenneté et non ce dernier qui exige à ce qu’elle lui soit cédée.
La décision qui a reconnu ce mode d’acquisition de la mitoyenneté, à tout le moins qui est le plus souvent citée, est un arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 mai 1939.
Dans cet arrêt la chambre des requêtes a affirmé que « par le seul fait qu’il appuyait sa construction sur le mur séparatif de l’immeuble voisin, Germonty pouvait être contraint à payer le montant de sa part de mitoyenneté » (Cass. req. 9 mai 1939).
Il ressort de cette décision que le domaine du mode d’établissement de la mitoyenneté par voie d’acquisition forcée est limité à l’hypothèse où le propriétaire d’un fonds joignant un mur privatif s’en sert comme d’un support pour y appuyer ses propres constructions.
À l’examen, l’acquisition forcée n’est admise par la jurisprudence que si deux conditions cumulatives sont réunies :
- Première condition : une atteinte au droit de propriété
- Il est nécessaire que soit caractérisée une atteinte au droit de propriété du propriétaire du mur.
- Autrement dit, devra être établie une situation d’empiétement qui pourrait justifier l’application de l’article 545 du Code civil, soit la démolition de l’ouvrage construit illicitement.
- Cette atteinte au droit de propriété ne devra toutefois, pas être couverte par la prescription acquisitive qui à l’expiration de son terme conférera, de plein droit, à l’auteur de l’atteinte la mitoyenneté du mur.
- En pareille hypothèse, le propriétaire du mur ne sera plus en mesure d’imposer à son voisin une acquisition forcée de la mitoyenneté et, surtout d’exiger le paiement d’une indemnité pour les frais de construction de l’ouvrage
- Seconde condition : une emprise présentant un certain degré de gravité
- Le propriétaire d’un mur privatif ne peut contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté qu’à la condition que soit établie une situation d’emprise présentant un certain degré de gravité.
- Par emprise, il faut entendre l’appui d’une construction sur le mur privatif élevé sur le fonds voisin.
- À cet égard, dans un arrêt du 14 janvier 1971, la Cour de cassation a jugé que lorsque cet appui n’était pas caractérisé, l’acquisition forcée de la mitoyenneté ne pouvait pas jouer.
- Au cas particulier, elle a validé la décision rendue par une Cour d’appel qui avait relevé « d’après les constatations de l’expert, que les matériaux utilisés pour la construction (du bâtiment communal) excluaient tout appui sur le mur voisin, que le poids de l’immeuble était reparti sur 3 piliers et se répercutait verticalement au sol a un niveau inférieur à celui de la base des fondations du mur x… et que les adhérences entre les immeubles avaient été évitées par un intervalle de 2 centimètres entre les bâtisses, garni de plaques de matière plastique pendant la construction»
- Les juges du fond en avaient déduit que l’immeuble de la commune ne prenait ni emprise ni appui sur le mur privatif et que, par voie de conséquence, « celle-ci n’était pas tenue d’acquérir la mitoyenneté d’un mur dont elle n’avait fait aucun usage profitable» ( 3e civ. 14 janv. 1971, n°69-11909).
- Ainsi, l’acquisition forcée d’un mur privatif ne peut être imposée au propriétaire qui exerce une emprise sur l’ouvrage qu’à la condition que cette emprise consiste en un appui ou un adossement.
- À défaut, la jurisprudence considère que le degré de l’emprise n’est pas suffisamment grave pour justifier l’acquisition forcée de la mitoyenneté (V. en ce sens Cass. 3e 8 mars 1972).