La propriété superficiaire ou le droit de superficie

Si les articles 551 à 553 du Code civil visent à assurer l’union des éléments attachés à un fonds, qu’ils soient incorporés au tréfonds ou élevés en surface en prévoyant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessus, ces mêmes dispositions permettent au propriétaire du fonds d’opérer une division de l’immeuble en plusieurs composantes.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre »[1].

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

• D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
• D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

Nous nous focaliserons ici sur la seule propriété superficiaire.

==> Fondement

Le Code civil est silencieux sur la propriété superficiaire. Reste qu’elle est reconnue depuis longue date par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 27 avr. 1891).

Classiquement, elle est rattachée à l’article 553 du Code civil qui prévoit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

La règle ainsi énoncée institue une présomption à double détente :

• Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
• Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

En instituant une simple présomption, le texte envisage manifestement que le propriétaire des constructions puisse être une personne autre que le propriétaire du sol.

Il en a été déduit qu’une dissociation être le tréfonds et ce qui est attaché au sol devait être admis.

Le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit alors, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts »[2].

==> Nature du droit de superficie

La question de la nature du droit de superficie a largement été débattue par la doctrine. Est-ce une servitude, un démembrement sui generis du droit de propriété, une forme d’indivision ?

La nature du droit de superficie revêt présente un enjeu déterminant. De la qualification qu’il endosse dépend le régime juridique qu’on lui attache.

À l’examen, la doctrine majoritaire analyse le droit de superficie comme un véritable droit de propriété, thèse qui, très tôt, a été adoptée par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 5 nov. 1966).

Dans un arrêt du 16 décembre 1873, la cour de cassation a jugé en ce sens que « le concours d’un droit de superficie avec la propriété du tréfonds ne crée un état d’indivision, ni quant à la propriété du sol, ni quant à la jouissance » (Cass. civ. 16 déc. 1873).

Parce que le droit de superficie endosse la qualification de droit de propriété, le superficiaire est investi de toutes les prérogatives du propriétaire :

• Il peut être démembré
• Il peut faire l’objet d’actes de disposition
• Il peut être donné en garantie (constitution d’une hypothèque)
• Il est perpétuel
• Il ne s’éteint pas par le non-usage
• Il peut être acquis par usucapion

==> Délimitation de l’assiette du droit de superficie

En application de la règle de l’accession, la propriété du sol emporte, par principe, la propriété du dessus et du dessous.

La constitution d’un droit de superficie a pour effet de faire échec à cette règle qui n’est pas d’ordre public et qui, par conséquent, peut être aménagée.

Cette constitution qui opère donc une dissociation de l’immeuble, a pour effet d’attribuer la propriété de tout ce qui est élevé sur le sol au superficiaire, le sous-sol appartenant au tréfoncier.

Au fond, la particularité du droit de superficie est que son assiette est amputée du sous-sol, de sorte que coexistent de deux de propriété aux assiettes distinctes.

==> Modes d’acquisition du droit de superficie

Le droit de superficie peut être constitué selon deux modes d’acquisition

• La constitution par titre
  • Le droit de superficie sera constitué au moyen de la conclusion d’une convention et plus précisément d’un bail
  • Plusieurs types de baux peuvent fonder l’établissement d’un droit de superficie
  • Il peut s’agir de :
    • Un bail ordinaire
      • Le bailleur peut renoncer au droit d’accession dans le cadre d’un contrat de bail.
      • Cette renonciation s’analyse, pour la Cour de cassation, à la constitution d’un droit de superficie.
      • Dans un arrêt du 1^er décembre 1964 elle a jugé en ce sens que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur» ( 1^ère civ. 1^er déc. 1964).
      • Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession qui opère, en principe, progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.
      • Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.
    • Un bail à construction
      • Il s’agit d’un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail
    • Un bail emphytéotique
      • Il s’agit d’un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) et qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque sur des biens immeubles et plus particulièrement des terres cultivables
    • Un bail à convenant ou domaine congéable
      • Il s’agit d’un bail aux termes duquel le propriétaire d’un fonds, consent à un preneur, le domanier, la propriété des édifices et superficies, soit de tous les travaux, constructions et plantations réalisés sur le sol.
    • Un bail à réhabilitation
      • Est qualifié de bail à réhabilitation le contrat par lequel soit un organisme d’habitations à loyer modéré, soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréé à cette fin par le représentant de l’État dans le département s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail.
    • Le point commun entre tous ces baux est qu’ils confèrent un droit de superficie temporaire au superficiaire.
    • Rien n’interdit cependant qu’il soit constitué à titre perpétuel, ce qui sera le cas lorsqu’il sera acquis par usucapion

• La constitution par usucapion
  • Il ressort de l’article 553 du Code civil que le droit de superficie peut s’acquérir par usucapion.
  • En effet, après avoir indiqué que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé», le texte précise que cette présomption opère « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
  • Pour que la prescription acquisitive produise ses effets, encore faut-il que plusieurs conditions soient remplies :
    • D’une part, tous les éléments constitutifs de la possession doivent être réunis (corpus et animus)
    • D’autre part, la possession des constructions élevées sur le sol doit être utile (continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque)
    • Enfin, la possession doit s’être prolongée pendant une durée de dix ou trente ans selon que le possesseur muni d’un juste titre est ou non de bonne foi.
  • À l’analyse, la constitution du droit de superficie par usucapion demeurera rarissime dans la mesure où la possession, lorsqu’elle sera caractérisée dans tous ses éléments, portera sur l’immeuble dans son ensemble et non uniquement sur les constructions et plantations élevées sur le sol.
  • L’hypothèse n’est toutefois pas un cas d’école, la jurisprudence ayant admis l’établissement du droit de superficie par usucapion (V. en ce sens Cass. 3^e 7 oct. 1998).

==> La preuve du droit de superficie

La preuve du droit de superficie consiste à démontrer que le propriétaire du sol a renoncé à son droit d’accession.

Aussi, cela revient-il à faire échec à la présomption instituée par l’article 552 du Code civil à la faveur du propriétaire du sol qui est donc réputé être propriétaire du dessus et du dessous.

Si cette présomption est réfragable, elle n’est pas une présomption simple.

Il en résulte que, celui qui cherche à combattre la présomption de l’article 552 du Code civil ne peut le faire qu’en produisant un titre ou en se prévalant de la prescription acquisitive.

La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 13 mai 2015 en affirmant que « la présomption de propriété du dessous au profit des demandeurs, propriétaires du sol n’était susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive » (Cass. 3^e civ. 13 mai 2015, n°13-27342 et 14-15678).

Cass. 3e civ. 13 mai 2015

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 septembre 2013), que les consorts X... sont propriétaires d'un immeuble édifié sur une parcelle cadastrée A436 ; que dans le tréfonds de cette parcelle se trouve une cave accessible de plain-pied uniquement par le jardin voisin, cadastré A435, appartenant aux consorts Y... Z... qui l'ont acquis en 2007 de M. A... ; qu'estimant que ce dernier était titulaire d'un simple droit d'usage sur cette cave qui s'était éteint lors de la vente aux consorts Y... Z..., les consorts X... ont assigné leurs voisins et M. A... pour voir déclarer éteint le droit d'usage de ce dernier et constater l'occupation sans droit ni titre de la cave par les consorts Y... Z... ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer les consorts Y... Z... propriétaires de la cave litigieuse, alors, selon le moyen, que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de prescription acquisitive ; que celui qui se prétend propriétaire du dessous doit établir non seulement que celui-ci n'appartient pas au propriétaire du dessus, mais qu'il en est lui-même propriétaire, soit pour l'avoir prescrit par lui-même ou par ses auteurs, soit pour en avoir acquis la propriété en vertu d'un titre translatif auquel il est partie ou auquel était partie l'un de ses auteurs ; que la cour d'appel a attribué aux consorts Y... Z... la propriété de la cave litigieuse située sous l'immeuble des consorts X... en se fondant exclusivement sur les titres des consorts X... ou de leurs auteurs, auxquels n'étaient parties ni les consorts Y... Z... ni leurs propres auteurs ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 552 du code civil ; Mais attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X..., propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d'appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y... Z... étaient propriétaires de la cave litigieuse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ;

Les modes de preuve admis pour neutraliser la présomption posée par l’article 552 du Code civil sont, de la sorte, limités.

Les juges ne sont donc pas tenus de « rechercher si les circonstances de fait invoquées étaient de nature à apporter la preuve contraire par simples présomptions » (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 9 févr. 1982).

Cette restriction des modes de preuve est critiquée par une de la doctrine qui rappelle que la preuve de la propriété d’un immeuble, pris dans son intégralité, se fait par tout moyen (Cass. 1^ère civ. 11 janv. 2000, n°97-15406).

Aussi, apparaît-il difficilement compréhensible que la preuve de la propriété d’une division de l’immeuble (tréfonds ou surfonds), et plus particulièrement d’un droit de superficie, ne puisse être rapportée qu’au moyen d’un titre ou de la prescription acquisitive.

L’argument est fort. Il n’a toutefois pas emporté la conviction de la Cour de cassation. La raison en est que cette restriction des modes de preuves se justifie, selon les auteurs, par la volonté de la haute juridiction de maintenir comme exceptionnelle la situation de division d’un immeuble.

Cette situation, pour le moins singulière, est en effet, est un terreau fertile pour le développement de contentieux entre propriétaires.

Dès lors, afin de limiter les actions en revendication, il est préférable que la preuve de la propriété d’une division d’immeuble ne puisse être rapportée que lorsque le demandeur dispose d’éléments sérieux, tels qu’un titre ou l’expiration du délai de la prescription acquisitive.

Si les juges du fond pouvaient retenir n’importe quelle circonstance de fait pour admettre qu’il soit fait échec à la présomption de propriété posée à l’article 552 du Code civil, cela aurait pour effet de fragiliser considérablement le droit de propriété du propriétaire du sol sur le dessus et le dessous, car pouvant être remis en cause sur la base de simples présomptions de fait.

Dans ces conditions, la solution adoptée par la Cour de cassation nous paraît raisonnable, car guidée, au fond, par le souci de préserver la paix sociale.

==> Droits du superficiaire et du tréfoncier

La constitution d’un droit de superficie conduit à la coexistence entre deux droits de propriétés distincts sur un même immeuble :

• Le superficiaire
  • Il est titulaire de toutes les prérogatives que confère le droit de propriété sur un bien immobilier
  • L’assiette de son droit est néanmoins cantonnée au sol à tout ce qui s’y trouve
  • Il est donc autorisé à planter et bâtir sur le sol comme bon lui semble
  • En tant que propriétaire des constructions et plantations il peut accomplir sur elles tous les actes de disposition qu’il juge utile (cession, constitution de sûretés, destruction, changement de destination etc.)
  • Réciproquement, il est sans droit sur le sous-sol qui ne peut être exploité que par le tréfoncier

• Le tréfoncier
  • Il est titulaire de toutes les prérogatives attachées à la qualité de propriétaire
  • L’assiette de son droit se limite toutefois au sous-sol (tréfonds), à l’exclusion du sol, sauf à ce que l’assiette du droit de superficie soit limitée à ce qui est élevé sur le sol.
  • En tout état de cause le tréfoncier est autorisé à exploiter le sous-sol, et notamment à retirer tous les produits du tréfonds
  • Il peut, en outre, percevoir une redevance en cas de concession minière selon les règles édictées par le Code minier.

==> Durée du droit de superficie

En ce que le droit de superficie ne s’analyse pas en un démembrement du droit de propriété, mais se confond avec lui il est, par principe, perpétuel, ni ne s’éteint par le non-usage.

Le plus souvent, toutefois, ce droit réel immobilier sera constitué dans le cadre de la conclusion d’un bail réel (bail à construction, emphytéose etc.)

Dans cette hypothèse, le droit de superficie sera temporaire puisque s’éteindra à l’expiration du bail.

[1] W. Dross, « L’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des biens », in L’immeuble et le droit privé, Lamy, coll. Axe Droit, 2012

[2] F. Terré et Ph Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2007, n°947, p. 818.