Si, l’interdiction du prêt à intérêt fut officiellement abolie par la loi du 1789, sous l’ancien régime, les opérateurs économiques ont trouvé des parades à cette interdiction.

Il a été recouru, par exemple, à la vente à réméré qui consiste en un pacte par lequel le vendeur se réserve la faculté de rachat de la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement du coût de l’immobilisation du bien.

On a également utilisé comme moyen de contournement la rente viagère qui, lorsqu’elle est assortie une faculté de rachat s’apparente à un prêt.

Aussi, lorsque la Révolution française a éclaté, l’observance de la prohibition posée par l’Église et le pouvoir royal était réduite à la portion congrue, de sorte que l’on est légitimement en droit de se demander si, au fond, elle n’était devenue une règle de posture.

À la vérité, l’intervention du législateur en 1789, était moins motivée par le souci d’abolir cette prohibition que par la volonté de mettre un terme aux abus qui étaient nés des techniques juridiques mises en place par les agents pour contourner la règle.

Ces abus ont largement été dénoncés en littérature par les auteurs qui y voyaient un fléau que l’on devait combattre. Lamartine écrivait en ce sens que « Malheur à vous qui par l’usure / Etendez sans fin, ni mesure / La borne immense de vos champs »

La levée de l’interdiction du prêt à intérêt n’a pas suffi à éradiquer les abus. C’est la raison pour laquelle, dès le Premier Empire, il est apparu nécessaire d’encadrer la stipulation d’intérêt. Cette prise de conscience s’est traduite par l’adoption de la loi du 3 septembre 1807 qui, d’une part, a fixé un taux d’intérêt maximum de 6% et, d’autre part, a institué un délit d’usure.

Par usure, il faut entendre l’intérêt, quel qu’en soit le taux, qui rémunère le prêt d’une somme d’argent. Cette usure, dite lucrative, est celle qui était prohibée sous l’ancien régime. Les auteurs la distinguaient de l’intérêt compensatoire, qui était envisagé comme un moyen de dédommager le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur quant à la restitution des fonds prêtés. Afin de ne pas céder à la confusion, les deux pratiques étaient prohibées sous l’ancien régime.

Reprise par la loi du 3 septembre 1807, la prohibition de l’usure a été durcie au milieu du XIXe siècle, notamment par une loi de 1857 qui a porté le taux maximal à 10% en raison de l’inflation générée par le coût des guerres de Napoléon III.

Par un décret impérial de 1865, le plafonnement du taux d’intérêt a toutefois été supprimé, si bien que la mesure de l’usure est devenue affaire de jurisprudence.

Il faudra attendre la loi n° 66-1010 du 28 décembre 1966 relative à l’usure, aux prêts d’argent et à certaines opérations de démarchage et de publicité pour, d’une part, que soit défini ce qu’est le taux d’usure et, d’autre part, que soient déterminé son mode de calcul et le régime juridique afférent.

Cette loi disposait en son article premier que « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus d’un quart, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les banques et les établissements financiers enregistrés par le Conseil national du crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues […] ».

Ce texte a, par la suite, fait l’objet de nombreuses réformes, portées notamment par la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique et par la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises.

Les règles relatives à l’usure sont codifiées aux articles L. 314-6 à L. 314-9 du Code de la consommation et reproduites dans le Code monétaire et financier en ses articles L. 313-5 à L. 313-5-2.

Au regard de ces textes, la question qui immédiatement se pose est alors de savoir à partir de quand un prêt d’argent peut-il être qualifié de usuraire.

Pour le déterminer il convient de prendre pour point de départ la définition du prêt usuraire.

Aux termes de l’article L. 314-6 du Code de la consommation « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. »

Il ressort de cette définition que la qualification de prêt usuraire tient à deux éléments :

  • Le domaine de l’usure
  • Le seuil de l’usure

Le prêteur qui fournit un crédit à un taux usuraire encourt notamment une sanction pénale.

I) Le domaine de l’usure

Le domaine de l’usure dépend, d’une part de l’opération réalisée et, d’autre part, de sa finalité.

A) La nature de l’opération

La prohibition de l’usure s’applique à deux sortes d’opérations:

  • Les prêts conventionnels
    • L’article L. 314-6 du Code civil vise « tout prêt conventionnel»
    • La question qui immédiatement se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par « tout prêt »
    • Doit-on comprendre la notion de prêt au sens stricte ou au sens large
      • Si l’on opte pour une interprétation large, sont visées les seules opérations qui consistent en une mise à disposition immédiate de fonds
      • Si l’on opte une pour interprétation au sens stricte, les crédits seraient également concernés par l’usure.
    • L’examen de la jurisprudence révèle que la Cour de cassation a opté pour la deuxième option, soit pour une interprétation large de la notion de prêt.
    • L’article L. 313-5-1 du Code monétaire et financier vise, par ailleurs, expressément les découverts en compte
    • Ainsi, sont soumis à la prohibition de l’usure
      • les prêts au sens strict
      • les découverts en compte courant
      • les ouvertures de crédit
      • l’escompte
  • Les ventes à tempérament
    • L’article L. 346-6, al 2 prévoit que « les crédits accordés à l’occasion de ventes à tempérament sont, pour l’application de la présente section, assimilés à des prêts conventionnels et considérés comme usuraires dans les mêmes conditions que les prêts d’argent ayant le même objet.»
    • Ainsi, le législateur a-t-il décidé d’inclure dans le domaine de l’usure la vente à tempérament
    • La vente à tempérament est une vente à terme par laquelle le vendeur se réserve la propriété du bien jusqu’au paiement total du prix de vente.
    • Cette assimilation de la vente à tempérament au prêt conventionnel procède d’une volonté du législateur de protéger le consommateur contre les pratiques abusives de certains vendeurs.
  • Exclusions
    • Deux sortes d’opérations sont, en raison de leur nature, exclues du domaine de l’usure :
      • Le prêt dont le remboursement est subordonné à un aléa
      • Les opérations de crédit-bail ou de location avec option d’achat

B) La finalité de l’opération

==> Principe

L’avènement du droit de la consommation n’a pas épargné le domaine de l’usure.

Lors de l’adoption de la loi n° 93-949 du 26 juillet 1993 relative au code de la consommation, la question s’est posée de savoir s’il n’était pas opportun de limiter la prohibition de l’usure aux seules relations entre professionnelles et consommateurs

Les arguments avancés à l’appui de cette limitation reposaient sur l’idée que le taux de l’usure excluait l’accès au crédit des entreprises présentant les niveaux de risque les plus élevés.

Aussi, en excluant les crédits consentis aux professionnels du domaine de l’usure, cela permettrait aux banques d’accepter de financer des projets plus risqués.

Cet argument a convaincu le législateur qui, lors de l’adoption de la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique a cantonné le domaine de l’usure aux seules opérations conclues avec un consommateur.

L’article L. 314-9 du Code de la consommation dispose en ce sens que le dispositif de prohibition de l’usure n’est pas applicable aux prêts accordés

  • Soit à une personne physique agissant pour ses besoins professionnels
  • Soit à une personne morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale.

==> Exceptions

L’article L. 313-5-1 du Code monétaire et financier prévoit que la prohibition de l’usure s’applique aux découverts en compte consentis :

  • Soit à une personne physique agissant pour ses besoins professionnels
  • Soit à une personne morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale

II) Le seuil de l’usure

Pour déterminer si l’on est en présence d’un taux usuraire, schématiquement il suffit de comparer le taux conventionnel prévu dans le contrat de prêt au taux fixé par voie réglementaire.

Le prêt est qualifié de usuraire dès lors que le premier taux dépasse de plus d’un tiers le seuil admis. La question alors de pose de la détermination de ce seuil.

C’est là que survient la difficulté : parce que la détermination d’un taux d’intérêt dépend, notamment, des phénomènes d’inflation et de déflation le taux d’usure ne saurait être fixe.

Aussi, afin de fixer un taux qui soit en adéquation avec la fluctuation monétaire, le législateur n’a eu d’autre choix que d’élaborer une formule qui tienne compte de ce phénomène.

Toute la question est alors de savoir comment calculer le taux d’usure :

L’article L. 314-6 du Code de la consommation dispose que le prêt usuraire est celui qui est « consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. »

La fixation du taux d’usure comporte plusieurs étapes :

  • Le calcul du taux d’usure
    • Concrètement, chaque trimestre, la Banque de France mène une enquête sur la distribution du crédit auprès des responsables des engagements pris par un échantillon représentatif de banques.
    • Elle calcule ensuite la moyenne arithmétique des taux effectifs globaux observés pour les différentes catégories de crédits définies par arrêté.
    • Cette moyenne est ensuite pondérée en fonction de l’encours de crédit propre à chaque banque figurant dans l’échantillon.
    • La Banque de France en extrait un taux effectif moyen qui, augmenté d’un tiers, fournit automatiquement le seuil de l’usure.
  • La publication du taux d’usure
    • Le ministre chargé de l’économie fait procéder à la publication au Journal officiel de la République française de ces taux ainsi que des seuils de l’usure correspondant qui serviront de référence pour le trimestre suivant
    • Il procède, le cas échéant, aux corrections des taux observés, conformément à la règle posée au deuxième alinéa de l’article D. 314-16 du Code monétaire et financier
    • Cette disposition prévoit que
      • D’une part, en cas de variation d’une ampleur exceptionnelle du coût des ressources des établissements de crédit, les taux effectifs moyens observés par la Banque de France peuvent être corrigés pour tenir compte de cette variation.
      • D’autre part, ces taux sont publiés au plus tard dans les quarante-cinq jours suivant la constatation de cette variation.
  • L’information du consommateur
    • L’article D. 314-17 du Code monétaire pose l’obligation pour les établissements de crédit d’informer les emprunteurs sur le taux d’usure.
    • Cette disposition prévoit en ce sens que
      • En premier lieu, les prêteurs doivent porter à la connaissance des emprunteurs les seuils de l’usure correspondant aux prêts qu’ils leur proposent.
      • En second lieu, ils doivent tenir cette information à la disposition de leur clientèle comme pour les conditions générales de banque

II) Les sanctions de l’usure

L’établissement de crédit qui fournit à un emprunteur un crédit à un taux usuraire encourt deux sortes de sanction :

  • La sanction civile
    • L’article L. 341-48 du Code de la consommation prévoit que lorsqu’un prêt conventionnel est usuraire, les perceptions excessives sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.
    • Si la créance est éteinte en capital et intérêts, les sommes indûment perçues sont restituées avec intérêts légaux à compter du jour où elles ont été payées.
    • L’usure n’est ainsi sanctionnée, ni par la nullité du contrat de prêt, ni par la déchéance du droit aux intérêts, à l’instar de l’absence de stipulation d’intérêts.
  • La sanction pénale
    • Incrimination
      • L’article L. 341-50 du Code de la consommation institue un délit d’usure qui consiste en « le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d’apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt usuraire ou d’un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l’article L. 314-6 du fait de son concours»
    • Peines
      • Le délit d’usure est sanctionné par une peine principale et des peines complémentaires :
        • La peine principale
          • Le délit d’usure est puni
            • d’un emprisonnement de deux ans
            • d’une amende de 300 000 euros
        • Les peines complémentaires
          • En cas de condamnation, le tribunal peut en outre ordonner :
            • La publication intégrale, ou par extraits, de sa décision, aux frais du condamné, dans les journaux qu’il désigne, ainsi que l’affichage de cette décision dans les conditions prévues à l’article 131-35 du code pénal
            • La fermeture, pour une durée de cinq ans au plus ou définitive, de l’entreprise dont l’une des personnes chargées de l’administration ou de la direction est condamnée en application de l’alinéa premier du présent article, assortie éventuellement de la nomination d’un administrateur ou d’un liquidateur ;
            • L’interdiction, suivant les modalités prévues par l’article 131-27 du code pénal, soit d’exercer une fonction publique ou d’exercer l’activité professionnelle ou sociale dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de laquelle l’infraction a été commise, soit d’exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d’administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d’autrui, une entreprise commerciale ou industrielle ou une société commerciale. Ces interdictions d’exercice ne peuvent excéder une durée de cinq ans. Elles peuvent être prononcées cumulativement.
    • Prescription
      • L’article L. 351-51 du Code de la consommation dispose que, en matière d’usure, la prescription de l’action publique court à compter du jour de la dernière perception, soit d’intérêt, soit de capital.

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Textes applicables.JPG

I) Le contenu de l’obligation de réparation et d’entretien du logement loué

Parmi les diverses obligations qui échoient au titulaire d’un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 (article 7, d),  prévoit qu’il appartient au locataire :

 « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure»

Deux obligations distinctes ressortent de ce texte :

  • L’obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements
  • L’obligation d’assurer les menues réparations et réparations locatives

A) L’obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements

Trois questions ici se posent :

  • Que doit-on entendre par « entretien courant » ?

La loi ne définit pas la notion d’entretien courant.

On peut néanmoins conjecturer que la notion d’entretien courant renvoie aux mesures que doit prendre le locataire au quotidien, tout au long de la durée du bail, afin d’éviter que le logement et ses équipements ne se dégradent.

À charge pour le bailleur d’intervenir ponctuellement pour assurer la réalisation des gros travaux d’entretien (toiture, ravalement etc.)

  • Quelle est l’étendue de l’obligation d’entretien courant ?

Le locataire n’est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de ses équipements que dans la limite de ce qui figure au contrat.

Ainsi, seuls les équipements mentionnés dans le contrat de bail doivent être entretenus par le locataire.

S’ils n’y figurent pas, aucune obligation ne pèse sur le locataire. Qui plus est, ils ne sont pas censés être loués.

  • L’obligation d’entretien courant persiste-t-elle en cas de vétusté du logement et de ses équipements ?

Dans un arrêt du 23 février 1994, la Cour de cassation a apporté une réponse positive à cette question (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994, n° 92-11.238).

Ainsi a-t-elle estimé que la vétusté des lieux ne fait pas obstacle à l’exécution de l’obligation d’entretien du logement et de ses équipements.

Arrêt 1.JPG

B) L’obligation d’assurer les menues réparations et réparations locatives

L’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989,  prévoit qu’il appartient au locataire d’assurer :

« les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »

Deux éléments ressortent de ce texte :

  • Un principe: le locataire doit assurer les menues réparations et les réparations locatives
  • Une exception : en cas de « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » le locataire est dispensé d’exécuter l’obligation de réparation qui, en principe, lui échoit

==> Le principe 

Il échoit donc au locataire d’assurer les menues réparations et autres réparations locatives.

La question qui se pose est alors de savoir ce que l’on doit entendre par « réparations locatives ».

Pour le savoir, il convient de se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987 comme l’y invite la loi.

À l’examen, ce décret nous renseigne principalement sur deux choses :

  • La définition des réparations locatives
  • La liste des réparations locatives
  1. La définition des réparations locatives

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en son article 1er définit les réparations locatives comme :

« les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

2. Liste des réparations locatives

Le décret du 26 août 1987 établit une liste des réparations locatives qui répondent à la définition qu’il en donne.

a) Caractère non-limitatif de la liste

Il peut être observé que cette liste ne revêt aucun caractère limitatif.

Cela a été rappelé par la Cour de cassation notamment dans un arrêt du 7 avril 1994 (Civ. 3e, 7 avr. 1994, no 92-16.432)

Arrêt 2.JPG

b) Contenu de la liste

Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

  • Jardins privatifs
    • Entretien courant, notamment des
      • Allées
      • Pelouses
      • Massifs
      • Bassins
      • Piscines
    • Taille, élagage, échenillage des
      • arbres
      • arbustes
      • haies
    • Remplacement des arbustes
    • réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
  • Auvents, terrasses et marquises
    • Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
  • Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières
    • Dégorgement des conduits.

Ouvertures intérieures et extérieures

  • Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres
    • Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
  • Menues réparations
    • des boutons et poignées de portes
    • des gonds
    • crémones
    • espagnolettes
  • Remplacement notamment de
    • boulons
    • clavettes
    • targettes
  • Vitrages
    • Réfection des mastics
    • Remplacement des vitres détériorées
  • Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies
    • Graissage
    • Remplacement notamment de
      • Cordes
      • Poulies
      • de quelques lames.
  • Serrures et verrous de sécurité
    • Graissage
    • Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
  • Grilles
    • Nettoyage
    • Graissage
    • Remplacement notamment de
      • Boulons
      • Clavettes
      • targettes

Parties intérieures

  • Plafonds, murs intérieurs et cloisons
    • Maintien en état de propreté
    • Menus raccords de peintures et tapisseries
    • remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que
      • faïence
      • mosaïque
      • matière plastique
    • Rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci
      • La Cour d’appel de Versailles a estimé que le bailleur était fondé à réclamer au locataire le paiement du coût de réfection du plafond d’une pièce du logement loué présentant 23 trous de cheville (CA Versailles, 1re ch. B, 18 sept. 1998).
  • Parquets, moquettes et autres revêtements de sol
    • Encaustiquage et entretien courant de la vitrification
    • Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état
    • Pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
  • Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures
    • Remplacement des tablettes et tasseaux de placard
    • Réparation de leur dispositif de fermeture
    • Fixation de raccords
    • Remplacement de pointes de menuiseries.

Installations de plomberie

  • Canalisations d’eau
    • Dégorgement
    • Remplacement notamment de joints et de colliers.
  • Canalisations de gaz
    • Entretien courant des
      • Robinets
      • Siphons
      • ouvertures d’aération
    • Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
  • Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance
  • Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie
    • Remplacement des
      • Bilames
      • Pistons
      • Membranes
      • boîtes à eau
      • allumage piézo-électrique
      • clapets
      • joints des appareils à gaz
    • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries
    • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets
    • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
  • Éviers et appareils sanitaires
    • Nettoyage des dépôts de calcaire
    • remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Equipements d’installations d’électricité

  • Remplacement des
    • Interrupteurs
    • Prises de courant
    • Coupe-circuits et fusibles
    • Ampoules
    • Tubes lumineux
  • Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection

Autres équipements mentionnés au contrat de location

  • Entretien courant et menues réparations des appareils tels que
    • Réfrigérateurs
    • machines à laver le linge et la vaisselle
    • sèche-linge
    • hottes aspirantes
    • adoucisseurs
    • capteurs solaires
    • pompes à chaleur
    • appareils de conditionnement d’air,
    • antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision
    • meubles scellés
    • cheminées
    • glaces et miroirs
  • Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets
  • Graissage et remplacement des joints des vidoirs
  • Ramonage
    • des conduits d’évacuation des fumées et des gaz
    • des conduits de ventilation

==> L’exception

En vertu de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’est pas tenu de satisfaire à son obligation de prendre en charge les réparations locatives en cas de :

« vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »

Dans ces trois hypothèses, les réparations locatives doivent être assurées par le bailleur. Deux conditions doivent être remplies :

  • Il appartient au locataire de prouver l’existence d’un désordre ou d’un cas de force majeure ( 3e civ., 20 déc. 1995, n° 93-20.288)
  • L’état de vétusté ne doit pas être le fait de la négligence du locataire quant à l’entretien du logement ( 3e civ., 25 mai 1976).

Deux questions alors se posent :

  • que doit-on entendre par « vétusté » ?
  • Que doit-on entendre par « force majeure » ?
  1. Notion de vétusté

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, précise les modalités de prise en compte de l’état de vétusté des logements vides ou meublés, loués à usage de résidence principale.

La vétusté y est définie (article 4) comme :

« l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement »

Afin d’évaluer la vétusté du logement, les parties au contrat de location peuvent :

  • Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
  • Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

2. La notion de force majeure

L’article 1218, al. 1 du Code civil définit la force majeure comme

L’« événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »

L’alinéa 2 de cette même disposition précise que :

« Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

II) La sanction de l’inexécution de l’obligation de réparation et d’entretien du logement loué

Dans l’hypothèse où le locataire ne satisferait pas à ses obligations, le bailleur dispose de deux actions :

  • Soit, il peut réclamer l’exécution forcée en nature de l’obligation d’assurer les réparations locatives (article 1217 du Code civil)
    • L’article 1222 précise que :
      • « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
      • Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.»
  • Soit, il peut provoquer la résiliation du bail (article 1217 du Code civil)
    • En sollicitant cette résiliation auprès du juge
    • Ou en se passant du juge, mais à ses risques et périls, car si la résiliation n’est pas fondée, il s’expose au paiement de dommages et intérêts
      • L’article 1226 prévoit en ce sens que :
        • « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
        • La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
        • Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
        • Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

 

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