La bail de droit commun : obsolescence de la codification

Structuration de l’édifice. Le droit commun du bail est celui des articles 1713 à 1778 c.civ. Il faut s’arrêter un instant sur la manière dont le code structure les dispositions relatives à ce contrat. C’est au passage un conseil de méthode plus général que de commencer, lorsqu’on aborde une matière nouvelle, par découvrir le plan d’exposition systématique de la législation sous étude puis lire un à un les articles du code qui la concernent. Il y a une raison à cela : la France est un pays de droit écrit, c’est-à-dire légiféré. Il importe donc au juriste de se nourrir de textes.

Le plan d’exposition justement, quel est-il ? Un chapitre divisé en trois sections.

Chapitre II : Du louage des choses.

– Section I : Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux ;

– Section II : Des règles particulières aux baux à loyers ;

– Section III : Des règles particulières aux baux à ferme.

Observation sur l’édifice. On a déjà vu des intitulés plus clairs. Mais, c’est le charme suranné de la codification napoléonienne. Il reste que l’accès au droit n’est pas facilité, ce d’autant moins que la structure ne correspond plus à aucune réalité concrète. L’intelligibilité de la loi est pourtant un objectif à valeur constitutionnelle. La réforme du droit des contrats spéciaux devrait améliorer notablement l’existant (voy. not. l’avant-projet de réforme rédigé sous l’égide de l’Association Henri Capitant, 26 juin 2017, http://henricapitant.org/storage/app/media/pdfs/travaux/avant-projet-de-reforme-du-droit-des-contrats-speciaux-26juin2017.pdf).

Interprétation de l’édifice. L’article 1711 c.civ. donne toutefois une clé d’interprétation :

– le bail à loyer recouvre le bail des maisons et celui des meubles ;

– le bail à ferme celui des héritages ruraux, étant précisé que dans ce contexte, le terme « héritage » est synonyme de celui de « bien ».

Si l’on reprend la division du code, on pourrait en déduire que :

– La section I traite des baux des maisons et des biens ruraux, à l’exclusion des baux des meubles ;

– La section II traite des baux des maisons et des baux des meubles ;

– La section III traite des baux des biens ruraux.

Mais cette interprétation suscite des difficultés. D’abord, on ne voit pas pourquoi les baux mobiliers devraient être exclus de la première section. Ensuite, la seconde section contient des dispositions qui sont à l’évidence inapplicables aux baux mobiliers. Prenons un 1er exemple. Il est dit à l’article 1752 c.civ. que le locataire doit garnir la maison de meubles suffisants. Comment diable pourrait-on garnir de meubles…un bien meuble (encore que l’on peut bien gaver une oie) ? Il est encore dit à l’article 1756 c.civ. que le bailleur doit curer la fosse d’aisance. C’est proprement – c’est le cas de le dire – impossible si le bien considéré est un canapé.

L’exemple devrait convaincre, du moins je l’espère, de porter attention à la correspondance qui doit toujours exister, dans un texte juridique, entre un intitulé et le contenu du développement qui l’annonce. Et ce que je vous dis relativement à la législation vaut tout autant relativement à la rédaction d’un contrat. Ici, la mauvaise rédaction des intitulés du Code civil a obligé la jurisprudence à intervenir pour préciser « qu’il résulte du rapprochement des articles 1709, 1711 et 1713 du code civil que les règles générales applicables au louage de biens immeubles le sont également au louage de biens meubles, autant qu’elles sont compatibles avec la nature des choses » (Civ. 1ère, 22 juillet 1968, Bull. civ. I, n° 218).

Bien que l’article 1713 c.civ. dispose que le bail peut porter sur toutes sortes de choses, meubles ou immeubles, il est fort probable que les rédacteurs du Code civil n’aient certainement pas beaucoup pensé aux baux de meubles en rédigeant ces dispositions. C’est que dans leur esprit, la propriété mobilière était insignifiante par rapport à la propriété immobilière : res mobilis, res vilis (choses mobiles, choses viles). L’idée selon laquelle les biens mobiliers sont sans valeur est héritée de l’époque médiévale où la terre, seule, donnait richesse et puissance). En vérité, les meubles auxquels il est fait référence sont très certainement ceux qui garnissent éventuellement la maison louée.

Ce n’est plus d’actualité, les patrimoines se sont notablement modifiés. Il est un fait : les plus grandes fortunes sont mobilières (via par ex. la détention de titre représentatif du capital social d’une entreprise). Ce n’est pas tout. On voit se multiplier les régimes de faveur pour des meubles dont l’importance est reconnue pour des raisons diverses : les meubles meublant garnissant le logement familial, les biens corporels nécessaires à la vie et travail du débiteur sont insaisissables, les objets d’art échappent à l’impôt de solidarité sur la fortune. Un droit a même été consacré à la protection des œuvres de l’esprit (Droit de la propriété intellectuelle). En conséquence, l’adage a perdu la plus grande partie de sa force. Il reste quelques séquelles de la vileté juridique des meubles : la lésion, par exemple, n’est pas admise dans la vente mobilière ; il est en d’autres en droit patrimonial de la famille (v. H. Roland, Lexique juridique. Expression latine, vis res mobilis, res vilis).

Application de l’édifice. En droit positif, et faute d’aucun autre texte disponible, on en est donc réduit à voir dans la section I un droit applicable tant aux baux immobiliers que mobiliers, tout en évinçant, par bon sens, les dispositions qui paraissent incontestablement « hors-jeu » (v. par ex. art. 1735 c.civ. qui rend le locataire responsable des détériorations causées à la chose louée par des personnes de sa maison). Seulement voilà : le diable se cache dans les détails. Il reste à se mettre d’accord sur ce que revêt le « bon sens » (qui n’est pas forcément la chose la mieux partagée au monde). Une contestation existe en particulier, en doctrine, sur le point de savoir si les dispositions relatives à la preuve du bail valent pour les baux mobiliers…

Le bail : définition, intérêt, variétés

Définition.- Aux termes de l’article 1709 c.civ., le bail – ou louage de choses –  est le contrat « par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Le louage de chose est l’une des deux variétés de louage du Code civil (v. aussi louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise). Dans une première approche, il s’agit d’un contrat synallagmatique à titre onéreux et à exécution successive.

Intérêt.- Le bail permet de dissocier propriété et possession, en l’occurrence propriété et jouissance. Son intérêt pratique est évident. Il permet au bailleur de tirer des revenus de son bien sans pour autant en perdre la propriété. Réciproquement, il permet au preneur d’avoir l’usage d’un bien qu’il n’a pas les moyens d’acquérir. La location d’un immeuble à usage d’habitation en fournit un exemple immédiat.

Le bail permet aussi de ne pas s’endetter. Qui veut conserver une certaine surface de solvabilité pour obtenir un prêt, immobilier par exemple, a ainsi intérêt à louer une voiture sur une longue durée plutôt que d’avoir recours à un emprunt pour en acheter une. De surcroît, il ne subit pas la déperdition de valeur de la voiture liée à son statut de bien de consommation (biens que le temps dégrade). Le locataire qui souhaite conduire une voiture plus récente n’a qu’à résilier son contrat de location pour en contracter un autre.

On pourrait multiplier les exemples.

Dans cette optique, il faut souligner l’extrême importance du contrat de bail dans la vie quotidienne : baux d’habitation, on vient d’en parler, mais aussi location de voiture, location saisonnière, location d’une sono ou de vaisselle pour toute une série de raisons, location d’un chariot élévateur en vue de réaliser des travaux ponctuels… mais aussi baux commerciaux, baux ruraux, baux professionnels, baux emphytéotiques, baux à construction… la liste est quasiment inépuisable. Le meilleur des poètes ne parviendrait sans doute pas à en faire l’inventaire !

Spécialisation, un bail, des baux.- Le Code civil réglemente deux types de baux : les baux des maisons (ou baux à loyer) et les baux des biens ruraux (Titre VIII Du contrat de louage. Chap. II Du louage des choses. Section 1 Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux).

Cette simple opposition est devenue bien insuffisante pour décrire l’état du droit positif. Le sens de l’histoire est en effet celui d’une multiplication des statuts spéciaux. Autrement dit, tout le droit du bail n’est pas dans le Code civil. Cela serait trop simple. Il existe, à côté du droit commun du bail, autant de droits qu’il y a de baux spéciaux. Ces droits sont disséminés dans une foultitude de codes et/ou de lois particulières. L’importance pratique de ces baux spéciaux oblige d’entretenir le lecteur du droit spécial du bail et des droits très spéciaux des baux.

Mais avant d’entrer dans les détails, il faut se mettre en tête une fois pour toutes les rapports respectifs de ces deux droits.

Le droit commun du bail des articles 1713 à 1778 c.civ. a normalement vocation à régir tous les baux, même les baux spéciaux. Les réglementations particulières ont principalement vocation à combler les lacunes ou à préciser certains aspects du droit commun. Elles ont plus rarement pour but de remplacer certaines solutions du droit commun par d’autres solutions plus adaptées à la matière. Ceci posé, vous comprendrez mieux les règles d’application suivantes, qui procèdent de la maxime speciala generalibus derogant (la loi spéciale déroge à la loi générale).

1.- Si un bail ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière : on applique les articles 1713 à 1778 c.civ.

2.- Si un bail fait l’objet d’une réglementation particulière, et que cette réglementation porte sur un point déjà abordé par le Code civil, on applique la réglementation particulière, y compris si elle devait être contraire au Code civil.

3.- Si un bail fait l’objet d’une réglementation particulière et que cette réglementation ne solutionne pas le problème envisagé : on applique les solutions des articles 1128 (1108 anc.) et s. c.civ.

4.- À noter que les dispositions du Code civil relatives au bail sont largement supplétives de volonté. En cas de prévision contraire au code, c’est donc la convention des parties qui doit s’appliquer.