I) Les actions pétitoires

Les actions pétitoires sont celles qui visent à établir un droit de propriété ou à nier son existence. Pour les autres droits réels, sont les servitudes, deux types d’actions peuvent être exercées :

  • L’action confessoire qui vise à faire reconnaître l’existence d’une servitude
  • L’action négatoire qui vise à contester l’établissement d’une servitude

==> L’action confessoire

L’action confesseur qui donc vise à obtenir la reconnaissance d’un droit réel, elle appartient, en matière de servitude, au propriétaire du fonds dominant.

Ainsi, celui-ci peut-il saisir le juge aux fins de se voir reconnaître un droit de passage ou encore une servitude non aedificandi (de ne pas bâtir).

En cas de violation de son droit, le titulaire de la servitude est fondé à solliciter la remise en état des lieux qui ne pourra pas lui être refusé par le juge qui dispose, en pareil cas, d’aucune marge de manœuvre.

Il n’aura, dès lors, d’autre choix que d’ordonner la démolition de l’ouvrage irrégulier, sans pouvoir exiger que le propriétaire du fonds dominant ait à justifier d’un quelconque préjudice. La seule constatation de la violation de son droit suffit à déclencher le prononcé de la sanction.

==> L’action négatoire

L’action négatoire est celle qui vise à contester un droit réel et plus précisément, pour les servitudes, à nier, soit leur existence, soit leur assiette ou les modalités d’exercice.

Aussi, appartient-elle au propriétaire du fonds servant qui devra prouver que la servitude qu’il conteste n’est fondée sur aucun titre ou encore que la prescription n’a pas pu jouer.

II) Les actions possessoires

L’article 2278 du Code civil prévoit que « la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace. »

Si la possession est une situation de fait, elle produit des effets de droits qui justifient que le possesseur bénéficie d’une protection juridique en cas d’atteinte à son droit.

==> Droit antérieur

Sous l’empire du droit antérieur, la protection de la possession était assurée par les actions possessoires dont était titulaire, en application de l’ancien article 2279 du Code civil, celui qui possédait utilement et le détendeur précaire de la chose.

Cette disposition prévoyait en ce sens que « les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement. »

Au nombre des actions possessoires figuraient :

  • La complainte
    • Il s’agit de l’action de droit commun du possessoire, de sorte que tout trouble subi par le possesseur pouvait justifier l’exercice de cette action, à l’exception des troubles sanctionnés par les deux autres actions possessoires.
    • L’exercice de la complainte était conditionné par la caractérisation d’un trouble, par la paisibilité de la possession et par sa durée qui devait être supérieure à un an.
    • Ainsi, les conditions d’exercice de cette action possessoire étaient plutôt souples puisqu’il n’était pas nécessaire de justifier de tous les autres caractères de la possession (continue, publique, non équivoque)
  • La dénonciation de nouvel œuvre
    • Tandis que la complainte avait vocation à mettre fin au trouble subi par le possesseur, la dénonciation de nouvel œuvre visait à prévenir un trouble futur.
    • La décision rendue consistait ainsi à enjoindre l’auteur du trouble de cesser son activité en prévision de l’atteinte à venir à la possession du demandeur
  • L’action en réintégration
    • Cette action était pour le moins particulière dans la mesure où elle permettait d’assurer la protection de la possession qui avait duré moins d’un an.
    • La raison en est que cette action visait à sanctionner les troubles d’une extrême gravité
    • Il s’agit, en effet, de protéger une personne qui a été dépossédée du bien qu’elle occupait paisiblement, soit par violence (expulsion par la force du possesseur), soit par voie de fait (appropriation du bien sans recours à la force)
    • Afin de prévenir la vengeance du possesseur dépouillé, le droit l’autorisait à exercer une action en justice quand bien même il était en possession de la chose depuis moins d’un an

Bien que profondément ancrées dans le droit des biens, depuis 2015, les actions possessoires ne sont plus : elles ont été supprimées par le législateur pour plusieurs raisons :

Tout d’abord, il peut être observé que la protection possessoire ne concernait que les immeubles, ce qui n’était pas sans restreindre son champ d’application.

Par ailleurs, les actions possessoires soulevaient des difficultés, notamment quant à leur distinction avec les actions pétitoires, soit les actions qui visent à établir, non pas la possession ou la détention d’un bien, mais le fond du droit de propriété.

En effet, il était toujours difficile d’exiger du juge qu’il ignore le fond du droit lorsqu’il est saisi au possessoire.

À cela s’ajoutait la règle énoncée à l’ancien article 1265 du Code civil qui posait le principe de non-cumul de l’action possessoire avec l’action pétitoire. Celui qui agissait au fond n’était pas recevable à agir au possessoire et le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble.

En outre, il est apparu au législateur que les actions en référé étaient préférées aux actions possessoires, rendues trop complexes en raison notamment de ce principe du non-cumul du possessoire et du pétitoire.

Aussi, le groupe de travail sur la réforme du droit des biens, présidé par le professeur Périnet-Marquet, sous l’égide de l’association Henri Capitant, a « dans un but de simplification souhaité la suppression pure et simple des actions possessoires figurant dans le code de procédure civile »

Cette idée a été reprise une première fois par la Cour de cassation, dans son rapport d’activité de 2009. Selon ce rapport « les multiples difficultés nées de l’application de ce principe et de l’efficacité des procédures de référé actuelles permettent légitimement de justifier la suppression suggérée, la protection du trouble causé par une voie de fait relevant des attributions du juge des référés et le tribunal de grande instance statuant au fond sur le litige de propriété proprement dit ».

Un premier pas vers un rapprochement des actions possessoires et pétitoires avait été fait en 2005, lorsque le décret n°2005-460 du 13 mai 2005 relatif aux compétences des juridictions civiles, à la procédure civile et à l’organisation judiciaire a transféré la compétence du juge d’instance en matière d’action possessoire au juge du Tribunal de grande instance qui était déjà investi d’une compétence exclusive en matière d’action pétitoire.

Le législateur a finalement décidé de supprimer les actions possessoires en 2015 du dispositif de protection de la possession.

==> Droit positif

La loi n°2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures a donc abrogé l’ancien article 2279 du Code civil qui envisageait les actions possessoires.

Aussi, désormais, la seule action qui vise à assurer la protection du possesseur contre les troubles dont il est susceptible de faire l’objet est l’action en référé.

En matière de servitude, cette procédure n’est toutefois ouverte qu’aux seules servitudes apparentes et continues, ainsi qu’à celles qui reposent sur un titre.

La raison en est que les servitudes discontinues et non-apparentes ne peuvent pas s’acquérir par prescription, de sorte que leur possession est insusceptible de protection.

Lorsque, en revanche, le possesseur dispose d’un titre, il y a une présomption de titularité de la servitude qui justifie la protection de la possession.

Reste que l’action engagée devra remplir les conditions de recevabilité de l’action en référé qui ne vise pas à trancher le litige au fond, mais seulement à prononcer des mesures provisoires.

Cette procédure est confiée à un juge unique, généralement le président de la juridiction qui rend une ordonnance de référé.

L’article 484 du Code de procédure civile définit l’ordonnance de référé comme « une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »

Il ressort de cette disposition que la procédure de référé présente trois caractéristiques :

  • D’une part, elle conduit au prononcé d’une décision provisoire, en ce sens que le juge des référés ne se prononce pas sur le fond du litige. L’ordonnance rendue en référé n’est donc pas définitive
  • D’autre part, la procédure de référé offre la possibilité à un requérant d’obtenir du Juge toute mesure utile afin de préserver ses droits et intérêts
  • Enfin, la procédure de référé est, à la différence de la procédure sur requête, placée sous le signe du contradictoire, le Juge ne pouvant statuer qu’après avoir entendu les arguments du défendeur

Le juge des référés, juge de l’urgence, juge de l’évidence, juge de l’incontestable, paradoxalement si complexes à saisir, est un juge au sens le plus complet du terme.

Il remplit une fonction sociale essentielle, et sa responsabilité propre est à la mesure du pouvoir qu’il exerce.

Selon les termes de Pierre DRAI, ancien Premier Président de la Cour de cassation « toujours présent et toujours disponible (…) (il fait) en sorte que l’illicite ne s’installe et ne perdure par le seul effet du temps qui s’écoule ou de la procédure qui s’éternise ».

Le référé ne doit cependant pas faire oublier l’intérêt de la procédure à jour fixe qui répond au même souci, mais avec un tout autre aboutissement : le référé a autorité provisoire de chose jugée alors que dans la procédure à jour fixe, le juge rend des décisions dotées de l’autorité de la chose jugée au fond.

En toute hypothèse, avant d’être une technique de traitement rapide aussi bien de l’urgence que de plusieurs cas d’évidence, les référés ont aussi été le moyen de traiter l’urgence née du retard d’une justice lente.

Reste que les fonctions des référés se sont profondément diversifiées. Dans bien des cas, l’ordonnance de référé est rendue en l’absence même d’urgence.

Mieux encore, lorsqu’elle satisfait pleinement le demandeur, il arrive que, provisoire en droit, elle devienne définitive en fait – en l’absence d’instance ultérieure au fond.

En outre, la Cour européenne des droits de l’homme applique désormais au juge du provisoire les garanties du procès équitable de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CEDH, gde ch., arrêt du 15 octobre 2009, Micallef c. Malte, no 17056/06). S’affirme ainsi une véritable juridiction du provisoire.

Le juge des référés est saisi par voie d’assignation. Il instruit l’affaire de manière contradictoire lors d’une audience publique, et rend une décision sous forme d’ordonnance, dont la valeur n’est que provisoire et qui n’est pas dotée au fond de l’autorité de la chose jugée.

L’ordonnance de référé ne tranche donc pas l’entier litige. Elle est cependant exécutoire à titre provisoire.

Le recours au juge des référés, qui n’est qu’un juge du provisoire et de l’urgence, n’est possible que dans un nombre limité de cas :

  • Le référé d’urgence
    • Dans les cas d’urgence, le juge peut prononcer toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence du litige en question. On dit à cette occasion que le juge des référés est le juge de l’évidence, de l’incontestable.
  • Le référé conservatoire
    • Le juge des référés peut également prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite (il peut ainsi, par exemple, suspendre la diffusion d’une publication portant manifestement atteinte à la vie privée d’un individu).
  • Le référé provision
    • Le juge des référés est compétent pour accorder une provision sur une créance qui n’est pas sérieusement contestable.
  • Le référé injonction
    • Le juge des référés peut enjoindre une partie d’exécuter une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire
  • Le référé probatoire
    • Lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de certains faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge peut ordonner des mesures d’instruction, par exemple une expertise.

S’agissant de la protection de la possession, pour exercer une action en référé il conviendra de remplir les conditions de recevabilité propres à chaque action.

S’agissant du référé urgence, l’article 834 du CPC) prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (Pour plus de détails V. Fiche sur le référé d’urgence).

S’agissant du référé conservatoire ou remise en état, l’article 835, al. 1er prévoit que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Pour plus de détails V. Fiches sur le référé conservatoire et sur le référé remise en état).

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En principe, sauf accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant, la servitude ne saurait être modifiée dans son assiette et dans ses modes d’exercice.

Ce principe est énoncé aux articles 701 et 702 du Code civil qui envisageant les conséquences de ce principe, le premier sur la situation du propriétaire servant et le second sur la situation du propriétaire du fonds dominant.

I) La situation du propriétaire du fonds servant

A) Principe

L’article 701, al. 1er du code civil que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »

L’alinéa 2 illustre la règle ainsi posée en prévoyant que ce dernier « ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. »

Il ressort de ce texte qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude ainsi que ses modes d’exercice.

Est-ce à dire que ce dernier ne peut entreprendre aucune modification de la servitude ? À l’examen, l’interdiction n’est nullement absolue.

La modification de la servitude n’est prohibée que pour les cas où :

  • Soit, elle en restreint l’usage
  • Soit, elle la rend plus incommode

En dehors de ces cas, le propriétaire à toute latitude pour aménager la servitude, cette faculté correspondant à l’exercice des attributs de son droit de propriété dont il n’est nullement privé.

Lorsque dès lors, l’aménagement réalisé améliore l’exercice de la servitude, le propriétaire du fonds dominant ne saurait le lui reprocher (Cass. civ. 20 févr. 1884).

La question qui alors se pose est de savoir comment apprécier la gêne, l’incommodité susceptible d’être occasionnées au bénéficiaire de la servitude ? À partir de quand peut-on considérer que la modification affecte son usage normal ?

À l’examen, la jurisprudence a tendance à considérer que seule une gêne sérieuse, significative est susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ., 16 mai 1990, n° 88-17.474). Cette appréciation est toutefois laissée au pouvoir souverain des juges du fond.

B) Exceptions

Par exception, la modification de l’assiette de la servitude est permise dans un cas envisagé à l’article 701, al. 3e du Code civil.

Cette disposition prévoit que si l’assignation primitive de la servitude « était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

Autrement dit, lorsque le maintien de la servitude devient particulièrement préjudiciable pour le propriétaire du fonds servant, celui-ci dispose de la faculté de solliciter la modification de son assiette.

L’exercice de cette faculté est toutefois subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives :

  • D’une part, le maintien de la servitude doit diminuer l’utilité du fonds servant, soit causer une gêne sérieuse à son propriétaire
  • D’autre part, la modification de l’assiette de la servitude ne doit pas être préjudiciable au propriétaire du fonds dominant

Tel sera le cas lorsque l’absence de modification de l’assiette de la servitude sera de nature à priver le fonds d’un avantage que pourrait lui procurer une construction (édification d’une maison) ou un aménagement (installation d’une clôture).

Il en va de même lorsque le maintien de la servitude dans son état initial a pour effet de diminuer l’utilité du fonds qui, par exemple, ne pourrait pas être affecté à l’exploitation d’un commerce.

Lorsque les deux conditions énoncées par l’article 701, al. 3e sont réunies, le titulaire de la servitude ne peut pas refuser la demande qui lui est adressée : elle s’impose à lui.

La raison en est qu’il s’agit d’une faculté légale unilatérale, de sorte que le consentement du titulaire de la servitude n’est pas requis (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-17910).

À cet égard, cette faculté conférée par l’article 703, al. 3e du Code civil au propriétaire du fonds servant peut être exercée pour toutes les servitudes.

Il est donc indifférent que la servitude ait été établie par titre, par prescription ou par destination du père de famille.

La Cour de cassation a, par ailleurs reconnu que la règle était applicable y compris pour les servitudes légales (Cass. 3e civ., 21 juill. 1981).

C) Sanction

En cas de violation de la règle qui interdit au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude, ainsi que ses modes d’exercice, la sanction encourue c’est la démolition.

Dans un arrêt du 4 octobre 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé » (Cass. 4 oct. 1989, n°87-14837).

Ainsi, seule la remise en état du fonds peut être prononcée à l’exclusion de l’octroi de dommages et intérêts, les juges du fond (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-10300).

À cet égard, il est indifférent que cette remise en état soit disproportionnée eu égard le préjudice causé au fonds dominant (Cass. 3e civ., 31 janv. 1995, n° 93-12490) ou qu’elle occasionne pour le propriétaire du fonds servant des dépenses considérables (Cass. 1ère civ., 30 nov. 1965).

Dès lors que la violation de l’article 701 est constatée, le juge n’a d’autre alternative que d’ordonner la démolition, ce qui n’est pas le cas lorsque la violation est commise par le propriétaire du fonds dominant.

II) La situation du propriétaire du fonds dominant

A) Principe

L’article 702 du Code civil dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »

Il s’évince de cette disposition, applicable à toutes les servitudes, y compris légales, qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds dominant de modifier l’assiette et les modes d’exercice de la servitude dont il est titulaire.

Dans un arrêt du 13 novembre 1970, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude, qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entrainant une aggravation de la charge grevant le fonds servant » (Cass. 3e civ. 13 nov. 1970, n°68-14247).

Aussi, ce dernier ne doit accomplir aucun acte qui aggraverait la charge qui pèse sur le fonds servant, ce qui implique qu’il doit en faire un usage normal de la servitude conformément à la destination de son fonds.

La question qui alors se pose est de savoir comment déterminer s’il y a aggravation de la servitude. À l’analyse, il convient de prendre pour référence l’assiette de la servitude fixée initialement lors de son établissement.

Aussi, lorsque la servitude est conventionnelle, c’est l’acte constitutif qui, en principe, en fixe l’assiette et ses modes d’exercice.

Lorsque toutefois, le titre est silencieux, à tout le moins trop évasif, la jurisprudence admet que le propriétaire du fonds servant puisse modifier, à sa guise, les modalités d’exercice de la servitude, sans que cette modification ne puisse être qualifiée d’aggravation de la charge (V. en ce sens Cass. civ. 30 avr. 1929).

L’absence de précision dans le titre sur l’assiette de la servitude octroie donc une latitude très large à son titulaire, la jurisprudence interprétant ce silence comme une renonciation des parties à limiter les modifications à intervenir sur la servitude (Cass. 1re civ., 4 juill. 1962).

Quid lorsqu’aucun titre écrit n’a été régularisé ? Tel est le cas pour la servitude établie par prescription et pour la servitude par destination du père de famille.

Faute de jugement qui fixerait le périmètre de la servitude, il conviendra pour le propriétaire du fonds servant de démontrer que la modification dénoncée, soit déborde l’assiette de la possession s’il s’agit d’une servitude établie par prescription, soit ne correspond pas à l’aménagement réalisé sur le fonds avant la division s’il s’agit d’une servitude par destination du père de famille.

En tout état de cause, il devra être prouvé, quelle que soit la nature de la servitude, que la modification dont elle fait l’objet excède les limites du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant.

Tel est notamment le cas lorsque le titulaire d’un droit de passage réalise des aménagements sur le chemin qui débordent l’assiette de la servitude (V. en ce sens Cass.  3e civ., 1ère avr. 2009, no 08-11.079).

B) Conditions

Conformément à l’article 702 du Code civil, seules les modifications qui aggravent la charge qui pèse sur le fonds servant seraient prohibées. Est-ce à dire que le titulaire de la servitude serait autorisé à agir en dehors des limites de son droit, dès lors que ses actes n’occasionnent aucune aggravation ?

À l’examen, afin de déterminer si la modification de la servitude est licite, la jurisprudence fonde moins sa position sur l’existence d’une aggravation de la charge que sur le préjudice causé par cette aggravation.

Plus précisément, les juridictions ont tendance à considérer que la modification de la servitude emporte, en elle-même, présomption d’aggravation de la servitude (Cass. 3e civ., 12 mai 1975), mais que pour être sanctionnée cette aggravation doit être préjudiciable au propriétaire du fonds servant (V. en ce sens Cass. req., 20 janv. 1904 ; Cass. 3e civ., 12 mai 1975).

En tout état de cause, l’appréciation de la licéité de la modification de la servitude relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 8 janv. 1992).

Il peut être observé, s’agissant des servitudes de passage, que la modification de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant est permise dans un cas très spécifique.

La jurisprudence admet, en effet, que lorsque cette modification se justifie par un changement de la destination du fonds dominant qui rend la servitude initiale inadaptée à l’exploitation normale du fonds, elle peut être imposée au propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ. 4 oct. 2000, n°98-12284).

Il devra néanmoins être démontré que la nouvelle exploitation correspond à une utilisation normale et légitime du fonds dominant (CA Chambéry, 6 févr. 1951).

C)  Sanction

À l’instar de l’obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds servant de ne pas diminuer l’usage de la servitude ni de le rendre plus incommode, l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant de ne pas aggraver la charge est une obligation propter rem, soit attachée à la chose.

Est-ce à dire qu’en cas de violation de la règle posée à l’article 702 du Code civil, la sanction encourue est la démolition de l’ouvrage ?

Parce qu’il s’agit de sanctionner une obligation réelle, la remise en état des lieux devrait systématiquement être ordonnée par les juges dès lors qu’est constatée une aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.

Tel n’est toutefois pas la position adoptée par la Cour de cassation qui considère que le choix de la sanction relève du seul pouvoir d’appréciation des juges du fond (Cass. 2e civ. 6 mai 1976).

La doctrine justifie cette différence de traitement en avançant que la violation d’un droit (cas du propriétaire du fonds servant) ne peut pas être mise sur le même plan que le mauvais usage d’un droit (cas du propriétaire du fonds dominant).

L’argument ne convainc pas, car dans les deux cas, il y a violation d’une obligation réelle. Elle devra, dans ces conditions, être sanctionnée de la même manière.

En tout état de cause, il y a bien différence de traitement par la jurisprudence qui admet que la violation de la règle énoncée par l’article 702 puisse être seulement sanctionnée par l’octroi de dommage et intérêts et non pas la remise en état des lieux (Cass. 3e civ., 11 juin 1974).

À cet égard, il peut être observé que lorsque la sanction consiste en une condamnation à des dommages et intérêts, elle n’est pas transmissible aux propriétaires successifs (Cass. 3e civ., 18 févr. 1987, n° 85-12867), alors qu’elle le devient lorsqu’il s’agit d’ordonner la remise en état des lieux (Cass. civ., 7 févr. 1949).

La raison en est que la dette de responsabilité est une obligation personnelle et donc intransmissible, alors que la sanction de la remise en état est une obligation réelle (propter rem) ce qui implique qu’elle suit le sort de la chose à laquelle elle est attachée.

 

(0)

La loi prévoit cinq causes d’extinction des servitudes au nombre desquelles figurent :

  • L’impossibilité d’exercice
  • La confusion
  • Le non-usage trentenaire
  • La renonciation
  • La perte de la chose

I) L’impossibilité d’exercice

==> Principe

L’article 703 du Code civil dispose que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. »

Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds sur lequel pèse la charge ne peut plus procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qui justifiait son établissement, la servitude s’éteint.

Tel sera le cas lorsque l’usage de la servitude devient définitivement impossible en raison de changement de la configuration des lieux.

Il peut s’agir, par exemple, de l’effondrement d’une falaise qui obstrue le chemin sur lequel s’exerçait en droit de passage ou encore le tarissement d’un puits qui donnait lieu à l’exercice d’un droit de puisage.

La cause de l’impossibilité d’exercice de la servitude est indifférente. Elle peut résulter du fait de la nature ou du fait de l’un des propriétaires des fonds.

Si, toutefois, cette impossibilité est imputable au propriétaire du fonds servant auquel il peut être reproché une faute ou à un tiers dont il répond, le propriétaire de fonds dominant pourra exiger, soit le rétablissement des lieux dans leur état primitif, soit l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En outre, l’extinction de la servitude de ne procéder que d’une impossibilité d’exercice et non de son inutilité.

En dépit des réserves d’une partie de la doctrine, la jurisprudence est bien établie en ce sens que l’inutilité de la servitude conventionnelle ne peut entraîner son extinction.

Dans un arrêt du 7 décembre 1966 la Cour de cassation a affirmé, par exemple, la servitude « ne saurait être éteinte du seul fait de son inutilité » (Cass. 1ère civ., 7 déc. 1966).

Dans un arrêt du 5 mars 1997, la troisième chambre civile a encore validé la décision d’une Cour d’appel qui après avoir relevé que « la transformation des lieux avait été opérée par les propriétaires du fonds servant dans leur seul intérêt et que la gêne qu’ils éprouvaient désormais dans l’exploitation de leur commerce par le passage, au milieu de leur magasin, des occupants du fonds servant, était due à leur fait et non à la volonté des [propriétaire du fonds servant] de leur nuire », a jugé que « l’inutilité de la servitude n’était pas en soi une cause de son extinction » (Cass. 3e civ. 5 mars 1997, n°95-12485).

Ainsi est écartée l’extension, proposée par certains, de l’article 703 à l’hypothèse de l’inutilité de la servitude.

Reste que le propriétaire du fonds dominant pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts s’il commettait un abus de droit en exerçant une servitude qui est devenue inutile pour lui. Il conviendra alors, pour le propriétaire du fonds servant de démontrer l’intention de nuire (V. en ce sens CA Pau, 17 déc. 1968 ; CA Nancy, 24 mars 1994).

==> Tempérament

L’article 704 du Code civil prévoit que les servitudes « revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article 707. »

Il s’évince de cette disposition que l’extinction de la servitude pour impossibilité d’exercice est, potentiellement, temporaire.

Autrement dit, la servitude est susceptible de renaître si la cause de l’impossibilité d’exercice disparaît et que le fonds grevé peut, à nouveau, procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qu’il est en droit de retirer de la servitude.

Lorsque, de la sorte le puits qui s’était tari est, de nouveau, en capacité de fournir de l’eau, le droit de puisage peut de nouveau être exercé.

Des auteurs observent que, en pareille hypothèse, la servitude ne s’est jamais éteinte. Son exercice était seulement suspendu, de sorte que le droit de son titulaire peut être exercé dans les mêmes termes qu’initialement[1].

À cet égard, la jurisprudence admet que la servitude puisse revivre, quand bien même elle ne serait pas identique à celle établie initialement, pourvu qu’elle soit conforme au titre et qu’elle n’aggrave pas la situation du fonds servant (V. en ce sens Cass. req., 21 mai 1851).

Seule limite à la reprise de la servitude, la prescription trentenaire, le non-usage des servitudes étant une cause autonome d’extinction.

II) La confusion

==> Principe

L’article 705 du Code civil dispose que « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. »

Ainsi, lorsque le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d’une même personne, la servitude s’éteint par confusion.

Cette règle est une application de l’adage « nemini res sua servit » qui signifie que l’on ne peut pas être titulaire d’une servitude sur son propre fonds.

Lorsque de la sorte une SCI devient propriétaire de deux fonds grevés de servitudes non aedificandi réciproques elles s’éteignent par confusion (Cass. 3e civ. 17 mai 2018, n°17-17516).

Dans un arrêt du 17 avril 1996, la Cour de cassation a toutefois précisé que l’extinction des servitudes par confusion, prévue par l’article 705 du Code civil, ne pouvait opérer qu’en cas de réunion dans la même main de la pleine propriété des deux fonds.

Il en résulte que lorsque l’acquisition de la nue-propriété d’un fonds ne suffit pas à emporter extinction de la servitude (Cass. 3e civ. 17 avr. 1996, n°94-16.873).

==> Tempéraments

Il est des cas où l’extinction de la servitude peut ne pas être définitive. Il en va ainsi :

  • D’une part, lorsque l’acte qui a opéré la réunion des fonds en une seule main fait l’objet d’un anéantissement rétroactif pour cause de nullité ou de résolution
  • D’autre part, lorsque le propriétaire décide de céder l’un des fonds qu’il avait acquis à un tiers, de sorte que la charge renaît sous la forme d’une servitude par destination du père de famille

III) Le non-usage trentenaire

==> Principe

L’article 706 du Code civil prévoit que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. »

Il ressort de cette disposition que l’écoulement du temps peut être une cause d’extinction de la servitude, tout autant qu’il peut être un mode d’acquisition.

Pour que la prescription édictée à l’article 706 produise son effet extinctif, encore faut-il établir le « non-usage » de la servitude pendant un délai de trente ans.

Il peut être relevé que c’est là une différence fondamentale avec le droit de propriété qui est imprescriptible soit qui, précisément, ne peut pas se perdre par le non-usage.

Par ailleurs, la prescription extinctive prévue par le texte se distingue de la prescription acquisitive envisagée à l’article 690 dont le domaine d’application est circonscrit aux seules servitudes apparentes et continues.

La prescription extinctive s’applique, quant à elle, à toutes les servitudes du fait de l’homme, peu importe leur mode d’établissement ou leurs caractères. Aussi, le non-usage est une cause d’extinction tant des servitudes apparentes et continues que des servitudes non-apparentes et discontinues.

Il ne produit, en revanche, aucun effet extinctif à l’égard des servitudes légales et naturelles car soumises à des régimes autonomes.

==> Condition

La prescription énoncée à l’article 706 du Code civil ne produit son effet extinctif qu’à la condition que soit établi le non-usage de la servitude.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par « non-usage ». Classiquement cette notion se définit comme l’absence d’exercice de la servitude par son titulaire.

Celui-ci ne doit, autrement dit, avoir accompli aucun acte visant à tirer profit de l’utilité procurée par la servitude.

Dans un arrêt du 26 janvier 2017 la Cour de cassation a précisé que la cause du non-usage est indifférente. Peu importe donc que celui-ci résulte d’un cas de force majeure ou d’une abstention volontaire du propriétaire du fonds dominant (Cass. 3e civ. 26 janv. 2017, n°15-24190).

Quid dans l’hypothèse où le non-usage est seulement partiel, soit lorsque l’exercice de la servitude est réduit ?

Tel sera le cas lorsque le titulaire de la servitude n’empruntera qu’une partie du chemin sur lequel s’exerce un droit de passage ou lorsqu’il n’utilisera pas toutes les ouvertures donnant sur le fonds grevé d’une servitude de vue.

Pour la Cour de cassation le non-usage partiel n’est en aucun cas une cause d’extinction de la servitude (Cass. req., 5 juin 1860).

Tout au plus, il peut fonder une réduction des modes d’exercice de la servitude ou de son assiette.

Dans un arrêt du 17 mai 2018, la Cour de cassation a, par exemple, validé la décision d’une Cour d’appel qui a considéré qu’une servitude de passage se trouvait partiellement éteinte par le non-usage, en raison réduction de la largeur du chemin sur lequel s’exerçait un droit de passage qui avait perduré pendant plus de trente ans (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-18.234).

==> Le délai de prescription

Le délai de prescription est fixé par l’article 706 du Code civil à 30 ans, étant précisé que la jurisprudence ne reconnaît aucun délai abrégé en la matière (V. en ce sens Cass. req., 23 nov. 1875).

Ce délai trentenaire est, toutefois, susceptible de faire l’objet d’une interruption ou d’une suspension :

  • L’interruption du délai
    • En application de l’article 2231 du Code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.
    • L’interruption de la prescription interviendra à chaque nouvel exercice de la prescription
  • La suspension du délai
    • En application de l’article 2230 du Code civil, ma suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.
    • Ainsi, à la différence de l’interruption un nouveau délai ne recommence pas à courir.
    • Plusieurs causes de suspension de la prescription acquisitive sont prévues par le Code civil, au nombre desquelles figurent notamment, l’incapacité du titulaire de la servitude, la minorité, le recours à une procédure de conciliation ou de médiation ou encore pendant l’instruction d’une mesure avant dire droit.

Quant au point de départ de la prescription, du Code civil prévoit que « les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues. »

Aussi, la computation du délai implique de distinguer selon que la servitude est continue ou discontinue.

  • Les servitudes continues
    • Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
    • La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir, soit au jour où est intervenu l’acte ou le fait
    • S’il s’agit, par exemple, d’une servitude non aedificandi, le point de départ du délai correspondra au jour où les travaux de construction de l’ouvrage seront engagés ( 3e civ. 16 déc. 1970).
  • Les servitudes discontinues
    • Ce sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
    • La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, soit au jour du dernier acte d’exercice
    • Pour une servitude de passage par exemple, le point de départ du délai correspond au jour où le chemin a été emprunté pour la dernière fois ( 3e civ. 11 janv. 2006).

Il peut être observé que la jurisprudence considère que même un acte ou un fait insignifiant qui viendrait rompre le non-usage de la servitude suffit à interrompre le délai de prescription et, par voie de conséquence, à faire courir un nouveau délai.

Quant à la charge de la preuve, elle pèse sur celui qui revendique le maintien de la servitude, ce qui impliquera pour lui de démontrer que la servitude, dont il n’avait pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de 30 ans (Cass. civ., 17 févr. 1993, n° 90-19364).

En défense, le propriétaire du fonds servant devra établir que le dernier acte d’exercice de la servitude remonte à plus de trente, ce qui revient à rapporter la preuve d’un fait négatif.

==> Cas particulier du fonds dominant indivis

L’article 709 du Code civil prévoit que « si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous. »

Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds dominant est détenu en indivision, il est indifférent que tous les indivisaires n’utilisent pas la servitude.

La règle énonce qu’il suffit qu’un seul exerce la servitude pour qu’il soit fait échec au jeu de la prescription extinctive.

L’article 710 du Code civil précise que « si, parmi les copropriétaires, il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres. »

La minorité étant une cause de suspension du délai de prescription, celle-ci ne pourra reprendre son cours qu’à compter de sa majorité.

Dans l’attente, cette interruption profite à tous les copropriétaires, peu importe que la servitude ne soit exercée par aucun d’eux.

IV) La renonciation

==> Principe

La renonciation est un « acte de disposition par lequel une personne abandonnant volontairement un droit déjà né dans son patrimoine (droit substantiel ou action en justice) éteint ce droit (renonciation à une créance à un usufruit, à une servitude) »[2].

Bien que le Code civil soit silencieux sur cette cause d’extinction de la servitude, celle-ci peut prendre fin sous l’effet de la renonciation du propriétaire du fonds dominant qui donc renonce à l’exercer pour l’avenir et abandonne son droit réel.

Cette faculté de renonciation est, par principe, reconnue à tout titulaire de droit réel, bien que certains d’entre eux y échappent, tel que le droit d’accès à une sépulture familiale (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-22902).

==> Domaine

En matière de servitude la renonciation est admise, à tout le moins pour les servitudes du fait de l’homme (Cass. 3e civ., 27 mars 1991).

Pour les servitudes légales, elles sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut être dérogé à la règle par convention contraire.

Dans un arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation de l’auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée » (Cass. 3e civ. 23 janv. 2008, n°06-20544).

==> Forme

À l’instar de la renonciation de l’usufruit, la renonciation à une servitude peut être expresse ou tacite.

Elle sera expresse lorsque clairement exprimée dans un acte notarié. La validité de la renonciation tacite est, quant à elle, subordonnée à l’absence d’équivoque quant au comportement du titulaire de la servitude. Tel pourrait être le cas s’il consent à l’édification d’ouvrages ou la réalisation d’aménagement qui font obstacle à l’exercice de la servitude.

Si en revanche, le propriétaire du fonds dominant reste seulement passif, soit n’accomplit aucun acte contraire, la jurisprudence se refuse à interpréter cette abstention comme une renonciation. Elle l’analysera plutôt comme un non-usage de la servitude, de sorte qu’elle ne sera éteinte qu’au bout de trente ans.

Très tôt, la Cour de cassation a encore précisé que la renonciation ne se présumait pas (V. en ce sens Cass. civ. 3 déc. 1929).

Par ailleurs, dans l’hypothèse où la servitude est réciproque, la renonciation ne peut pas être unilatérale : elle doit nécessairement émaner des deux propriétaires.

Enfin, il est admis que la renonciation emporte mutation d’un droit réel. Il en résulte que pour être opposable aux tiers elle devra faire l’objet de formalités de publicité (Cass. 3e civ., 24 juin 1975)

V) La perte de la chose

Dernière cause d’extinction de la servitude, la perte de l’un des fonds qui a pour effet de priver la servitude de son objet.

Une servitude est un rapport d’utilité entre deux fonds. Aussi, la disparition de l’un d’eux emporte nécessairement anéantissement de ce rapport.

La perte de l’un des fonds peut être envisagée dans deux hypothèses :

  • Disparition du fonds pour cause de phénomène naturel, sans qu’aucune remise en état ne puisse intervenir
  • Rattachement d’un fonds au domaine public dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique

Dans cette dernière hypothèse, bien que le fonds existe toujours, dès lors qu’il relève du domaine public il ne peut plus être grevé par une servitude, une telle charge ne pouvant être imposé qu’à un fonds privé.

L’article L. 12-2 du Code de l’expropriation prévoit en ce sens que « l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. »

[1] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2004, n°919, p. 796.

[2] G. Cornu, Vocabulaire juridique, Puf, éd. 2005.

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L’article 700, al. 1er du Code civil dispose que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. »

L’alinéa 2 du texte illustre la règle énoncée en prévoyant que « par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. »

Il ressort de la règle ainsi posée que, en cas de division du fonds dominant en plusieurs parcelles, cette opération est sans incidence sur la servitude dont l’assiette ne s’en trouvera pas modifiée.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la division devait nécessairement intervenir postérieurement à la constitution de la servitude pour que la règle s’applique, position qui n’est pas sans relever du bon sens (Cass. ass. plén., 23 mars 2001, n° 98-19018).

À cet égard, l’indivisibilité de la servitude a pour effet d’autoriser chaque titulaire, devenus multiples consécutivement à la division, à exercer la servitude, non pas à proportion de la portion de fonds grevé dont ils sont devenus propriétaire, mais dans sa plénitude.

Il en résultera un partage des frais d’entretien et d’aménagement de la servitude entre tous ses titulaires. Ces derniers sont d’ailleurs libres de régler conventionnellement l’exercice de la servitude, en en réservant l’usage, par exemple, à certains moyennant l’octroi d’une contrepartie.

Reste que, conformément à l’article 702, al. 1er in fine les titulaires de la servitude ne doivent accomplir aucun acte qui aurait pour effet d’aggraver la charge qui pèse sur le fonds servant.

Il leur est donc interdit, par exemple, de modifier l’assiette d’un chemin sur lequel s’exerce un droit de passage (Cass. 3e civ., 8 mai 1969).

Dans un arrêt du 29 mai 1963, la Cour de cassation a encore jugé que « si, par application de l’article 700 du code civil, lorsque l’héritage à la charge duquel la servitude a été établie vient à être divisé, elle reste due par chaque portion, cette indivisibilité ne saurait avoir pour conséquence de faire supporter la servitude, par voie d’extension, a des fonds que le propriétaire de l’héritage assujetti y aurait ultérieurement réunis » (Cass. 1ère civ. 29 mai 1963).

Dans un arrêt du 21 juillet 1998, la troisième chambre civile a jugé dans le même sens que « la règle de l’indivisibilité de la servitude, édictée par l’article 700 du Code civil, ne [peut] avoir pour effet de faire bénéficier de la servitude de passage des fonds qui n’étaient pas visés dans l’acte constitutif » (Cass. 3e civ., 21 juill. 1998, n° 96-17504)

Enfin, il convient d’observer que si l’indivisibilité de la servitude s’impose au fonds servant, elle profite, dans les mêmes termes au fonds dominant.

Aussi, en cas de division du fonds grevé, la servitude s’impose aux nouveaux propriétaires qui, en quelque sorte, héritent de la charge, laquelle consiste en une obligation propter rem.

Lorsque, toutefois, la servitude est établie sur une partie seulement du fonds servant, elle subsistera pour cette portion du fonds et disparaîtra pour le surplus non grevé.

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I) Les droits conférés au propriétaire du fonds dominant

A) Le périmètre des droits

Le propriétaire du fonds dominant ne peut exercer la servitude dont il est bénéficiaire que dans les limites de son droit.

Aussi, la servitude ne lui procure qu’une utilité déterminée, dont la limite tient à son mode d’établissement.

  • S’agissant d’une servitude légale, l’étendue du droit conféré à son bénéficiaire est déterminée par la loi et les règlements qui fixent le régime juridique qui lui est applicable
  • S’agissant d’une servitude conventionnelle, c’est le titre constitutif qui détermine l’assiette du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant
  • S’agissant d’une servitude établie par prescription, c’est la possession qui fixe les limites du droit acquis par le possesseur
  • S’agissant d’une servitude par destination, du père de famille, l’étendue du droit conféré à son bénéficiaire est déterminée par l’aménagement qui a été réalisé au moment de la division du fonds

À ces règles spécifiques qui président à l’exercice de chaque type de servitude, s’ajoutent des règles de portée générales énoncées aux articles 696 à 702 du Code civil.

Par ailleurs, en cas d’incertitude quant à la nature de la servitude revendiquée ou contestée, il y aura lieu, le plus souvent, de s’en référer à l’intention des parties afin de déterminer l’étendue des droits attachés à la charge constituée à la faveur du fonds dominant.

B) Le contenu des droits

  1. Un droit réel sur la chose d’autrui

Une servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit réel sur le fonds servant qui n’est autre que la chose d’autrui.

Il en résulte qu’il entretient un lien direct avec le bien grevé et non avec son propriétaire qui n’est pas son débiteur. Aucun rapport d’obligation n’existe entre les propriétaires des deux fonds.

Aussi, le droit – réel – dont est le titulaire de la servitude s’exerce directement sur la chose sans qu’il soit besoin d’actionner personne. Il tient son droit de sa qualité de propriétaire.

C’est la raison pour laquelle le droit conféré au titulaire de la servitude est indissociable du fonds dominant. Il ne peut donc pas être cédé, saisi ou donné en garantie indépendamment de ce fonds.

La servitude se transmet, de plein droit, avec le fonds auquel elle est attachée et profite à tous les propriétaires successifs.

À cet égard, parce que la propriété du fonds est imprescriptible, la servitude présente également un caractère perpétuel, en ce sens qu’elle peut prospérer aussi longtemps que le fonds existe.

2. Les droits accessoires attachés à la servitude

==> Les servitudes accessoires nécessaires à l’exercice de la servitude principale

  • Principe
    • L’article 696, al. 1er du Code civil dispose que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. »
    • Il ressort de cette disposition que la servitude dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant lui confère tous les droits nécessaires à son exercice.
    • L’alinéa 2e de l’article 696 illustre cette règle en prévoyant que « la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage. »
    • Ainsi, à la servitude principale qui grève le fonds servant sont attachées des servitudes accessoires qui visent à permettre au bénéficiaire de profiter de toute l’utilité qu’est censé lui procurer la servitude dont il est titulaire.
  • Domaine
    • La règle énoncée à l’article 696 du Code civil s’applique à toutes les servitudes du fait de l’homme.
    • Il est donc indifférent que la servitude ait été acquise par titre, par prescription ou par destination du père de famille ( req., 10 nov. 1908).
    • S’agissant des servitudes légales, l’article 696 du Code civil ne leur est pas applicable.
    • La raison en est que c’est la loi qui fixe leur assiette et les modalités de leur exercice.
    • Elles ne reposent donc sur aucun écrit ; c’est au juge qu’il revient directement de déterminer s’il y a lieu d’instaurer ou non des servitudes accessoires.
    • Dans un arrêt du 14 décembre 2005, la Cour de cassation a ainsi pu affirmer que si « celui qui a une source sur son fonds ne peut pas en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire», il n’en reste pas moins que « le droit d’usage reconnu aux habitants d’une commune, d’un village ou d’un hameau ne comporte pas celui de pénétrer sur le fonds où jaillit la source dont les eaux leur sont nécessaires  ( 3e civ., 14 déc. 2005, n° 04-18.994).
  • Conditions
    • Parce que la servitude accessoire est constitutive d’un empiétement qui déborde l’assiette du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant, son octroi doit être strictement nécessaire à l’exercice de la servitude principale.
    • Aussi, la simple commodité ou facilité ne saurait justifier l’établissement d’une servitude accessoire.
    • Elle ne peut être instaurée qu’à la condition qu’il n’existe aucune autre alternative raisonnable à l’exercice de la servitude principale.
    • Dans un arrêt du 14 octobre 1963, la Cour de cassation a, par exemple, jugé que le droit de passage dont est titulaire le propriétaire d’un fonds sur lequel il fait édifier un immeuble à usage d’habitation implique le droit d’installer des canalisations souterraines sous le chemin permettant d’accéder au terrain ( 1ère civ. 14 oct. 1963).
    • Il a encore été jugé s’agissant d’une servitude de passage destinée à servir un immeuble à usage d’habitation situé en ville pouvait justifier l’apposition en façade d’une plaque, d’une boîte aux lettres et d’une sonnette qui sont des accessoires indispensables de la servitude de passage, même s’il est stipulé dans l’acte constitutif que la porte d’entrée doit rester fermée à clé ( 3e civ. 15 févr. 1972, n°70-12430).

==> Les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude

  • Principe
    • L’article 697 du Code civil dispose que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »
    • Cette disposition s’inscrit dans le droit fil de l’article 696 qui confère au titulaire de la servitude tous les droits accessoires nécessaires à son exercice.
    • Le propriétaire du fonds servant est ainsi autorisé à édifier sur le fonds servant toutes les constructions, travaux et aménagements qui seraient nécessaires à l’exercice de la servitude principale.
    • Il pourra, par exemple, s’agir d’installer des canalisations souterraines sous le chemin conduisant à l’habitation du propriétaire qui est titulaire d’un droit de passage.
    • Précision apportée par l’article 698 du Code civil qui n’est pas sans importance : les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver sont aux frais de son titulaire, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti
  • Domaine
    • Les règles posées aux articles 697 et 698 du Code civil ont vocation à s’appliquer à toutes les servitudes du fait de l’homme quel que soit leur mode d’établissement ( req. 16 mars 1869).
    • Il est fonds indifférent que la servitude ait été établie par titre, prescription ou destination du père de famille.
  • Conditions
    • La réalisation d’ouvrages, constructions ou aménagements sur le fonds servant n’est permise qu’à la condition :
      • D’une part, qu’ils soient strictement nécessaires à l’exercice de la servitude principale
      • D’autre part, qu’ils permettent un exercice de la servitude conformément à son entière assiette.
    • Ainsi, une servitude de passage à pied ne saurait autoriser son titulaire à goudronner le chemin conduisant à son fonds afin de permettre à des véhicules d’y accéder.
    • En revanche, le propriétaire du fonds dominant est autorisé à engager des travaux de réfection d’un mur de soutènement nécessaires pour que l’exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette ( 3e civ. 12 mars 2014, n°12-28152).
    • Tel est également le cas du percement d’une clôture ou l’aménagement d’un chemin qui sont nécessaires pour l’exercice d’une servitude de passage.
  • Tempéraments
    • Si en principe, les frais engagés pour réaliser les ouvrages et aménagement nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la seule charge du propriétaire du fonds dominant, il est des cas où ils peuvent être partagés avec le propriétaire du fonds servant voire lui incomber pour le tout.
      • La stipulation d’une clause contraire dans le titre constitutif
        • Le titre établissant la servitude peut parfaitement prévoir une répartition des fonds entre les propriétaires ou les mettre exclusivement à la charge du propriétaire du fonds servant ( 1ère civ., 30 nov. 1953)
        • Cette dérogation au principe posé à l’article 698 devra toutefois être expressément stipulée dans l’acte.
        • Il en résulte que, par hypothèse, les servitudes établies par prescription ou par destination du père de famille conduiront toujours à mettre les frais à la charge du propriétaire du fonds dominant, faute de titre écrit.
      • Modification de l’assiette de la servitude à l’initiative du propriétaire du fonds servant
        • Dans l’hypothèse où le propriétaire du fonds servant prend l’initiative de réaliser des aménagements sur l’assiette de la servitude par souci de commodité pour lui, les frais engagés sont à sa seule charge.
        • Tel est notamment le cas s’il décide d’agrandir le passage permettant au fonds dominant d’accéder à la voie publique ( 3e civ. 20 déc. 1989).
      • Existence d’une communauté d’intérêts
        • Lorsque les aménagements profitent, tant au propriétaire du fonds dominant, qu’au propriétaire du fonds servant, les frais engagés doivent être répartis entre les deux.
        • Dans un arrêt du 22 mars 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens s’agissant de la réfection d’un passage qui constituait la seule voie d’accès à la voie publique pour le fonds servant et le fonds dominant, que le coût engendré devait être supporté par les deux propriétaires ( 3e civ., 22 mars 1989, n°87-17029).
      • Faute du propriétaire du fonds servant
        • Lorsque, enfin, les travaux réalisés afin de permettre l’exercice de la servitude ont été rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant, c’est à lui qu’il revient d’en supporter les frais ( 3e civ. 8 juin 1982).
        • Dans un arrêt du 5 décembre 1972, la Cour de cassation a encore jugé qu’il résulte du rapprochement des articles 697, 698 et 1240 que « le propriétaire, dont le fonds est grevé d’une servitude de passage, n’est pas tenu d’améliorer ou d’entretenir l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode» de sorte que « ce propriétaire ne peut dès lors être condamné à réparation, qu’en cas d’infraction à cette obligation de ne pas faire » ( 3e civ. 5 déc. 1972, n°71-11040).

II) Les obligations qui pèsent sur le propriétaire du fonds servant

==> Des obligations négatives

L’article 701, al. 1er du Code civil dispose que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »

Il ressort de cette disposition que pèse sur le propriétaire du fonds servant une obligation d’abstention consistant à ne pas gêner le titulaire de la servitude dans son exercice.

Ainsi, devra-t-il veiller à ne pas obstruer le chemin conduisant à la voie publique en cas de servitude de passage ou de ne pas empêcher le ruissellement de l’eau en cas de servitude d’écoulement.

A l’examen, seules des obligations négatives de ne pas faire sont mises à la charge du propriétaire du fonds servant, sauf à ce que le titre constitutif de la servitude en dispose autrement.

Ce dernier n’a nullement l’obligation d’entretenir l’assiette de la servitude, cet entretien devant être assuré par le propriétaire du fonds dominant.

À l’inverse, le propriétaire du fonds servant conserve tous les attributs de son droit de propriété de sorte qu’il demeure libre de profiter de toutes les utilités procurées par son fonds dès lors qu’il ne rend pas incommode l’exercice de la servitude.

Il est notamment autorisé à emprunter le même chemin que celui qui constitue l’assiette du droit de passage octroyé au propriétaire du fonds dominant.

Il peut encore décider d’installer un portail sur ce chemin afin de clore le terrain. Il devra néanmoins dans cette hypothèse, remettre un double des clés au titulaire de la servitude.

Rien n’interdit non plus le propriétaire du fonds servant d’engager des travaux afin d’améliorer le passage en goudronnant le chemin ou en élargissant son assiette.

L’établissement d’une servitude sur un fonds ne signifie pas que le propriétaire perd les attributs de son droit de propriété. Cette situation a seulement pour effet de limiter

==> Le déguerpissement

Dans l’hypothèse où le propriétaire du fonds servant jugerait que la charge qui pèse sur son terrain est trop lourde, il dispose de la faculté de déguerpir, soit de l’abandonner unilatéralement sans que le titulaire de la servitude ne puisse s’y opposer.

L’article 699 du Code civil dispose en ce sens que « dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due. »

Conformément à l’article 28-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, le déguerpissement devra néanmoins être notifié au propriétaire du fonds dominant et faire l’objet de formalités de publicité.

Le droit de déguerpissement étant d’ordre public, toute clause aux termes de laquelle le propriétaire du fonds servant y renoncerait serait frappée de nullité.

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