En tant que propriétaires indivis, tous les indivisaires bénéficient, par principe, du droit d’user et de jouir des biens indivis.

Ce droit, consacré par l’article 815-9, alinéa 1er, du Code civil, énonce que « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision ».

Ce principe confère à chaque coïndivisaire la liberté d’utiliser les biens indivis, mais dans le respect de leur affectation initiale et des droits égaux et concurrents des autres indivisaires.

Cependant, ce droit n’est pas absolu. Son exercice est soumis à un encadrement strict qui vise à garantir un usage harmonieux du bien, tout en évitant les tensions et les conflits entre les indivisaires.

Comme l’a souligné Christian Atias, « l’usage du bien indivis ne peut être totalement libre ; il est nécessairement soumis aux conditions de destination du bien et au respect des droits des autres coïndivisaires »^[1].

Cette limitation dont est assortie la liberté d’user des biens indivis s’explique par la nature collective de la propriété indivise, qui impose un équilibre entre les prérogatives de chaque indivisaire et la préservation des intérêts communs.

1. Les conditions d’exercice du droit d’usage

L’article 815-9 du Code civil énonce trois conditions principales à l’exercice du droit d’usage d’un bien indivis :

• La conformité à la destination du bien
• Le respect des droits des autres indivisaires
• La compatibilité avec les actes passés antérieurement.

a. La conformité à la destination du bien indivis

Aux termes de l’article 815-9, alinéa 1^er du Code civil, chaque indivisaire est titulaire du droit d’user du bien indivis, sous réserve que cet usage respecte scrupuleusement la destination du bien.

Cette exigence découle de la nature collective du droit indivis : nul indivisaire ne saurait altérer unilatéralement l’affectation du bien sans porter atteinte aux droits égaux et concurrents des autres indivisaires.

La notion de destination renvoie à l’usage initialement prévu pour le bien, qu’il s’agisse d’un usage résidentiel, agricole, commercial ou autre.

A cet égard, cette notion s’interprète de façon large, au regard de l’affectation pour laquelle le bien a été conçu ou utilisé.

Il peut s’agir d’une affectation précise, comme celle d’un immeuble à usage d’habitation ou encore d’un terrain à vocation agricole.

Toutefois, cette destination peut évoluer en fonction de l’usage collectif du bien, des accords entre les coïndivisaires, ou des circonstances propres au bien lui-même. La jurisprudence a, à maintes reprises, éclairé cette notion, en tenant compte des spécificités des biens concernés.

Ainsi, dans une décision du 5 novembre 2014, la Cour de cassation a validé l’analyse d’une cour d’appel, qui avait jugé conforme à la destination d’un bien l’utilisation d’une cour commune à des fins agricoles (Cass. 1^ère civ. 5 nov. 2014, n°13-11.304).

Dans cette affaire, l’indivisaire avait aménagé un jardin potager et un poulailler sur la cour commune, et la cour d’appel avait estimé que cet usage correspondait à l’affectation agricole historique de la parcelle, issue de la division d’un champ agricole.

Les juges en ont déduit que l’indivisaire n’avait pas dénaturé la destination initiale du bien.

Il peut être observé que la détermination de la conformité de l’usage d’un bien indivis à sa destination relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Ces derniers évaluent, au cas par cas, si l’usage du bien respecte ou non sa destination.

Dans l’affaire précitée, les juges ont estimé que l’usage fait par l’indivisaire de la cour commune, bien que contesté par la société coïndivisaire, n’entravait ni la circulation ni le stationnement des véhicules. Cette appréciation, propre à chaque situation, échappe au contrôle de la Cour de cassation.

Cette jurisprudence illustre ainsi que l’usage d’un bien indivis doit être apprécié en fonction des caractéristiques du bien et de l’utilisation qu’en faisaient historiquement les indivisaires.

En outre, il incombe à celui qui conteste l’usage d’en démontrer l’incompatibilité avec la destination du bien.

Quoi qu’il en soit, lorsque l’usage du bien indivis dénature sa destination, les coïndivisaires peuvent saisir le juge pour faire cesser cette utilisation abusive.

Le juge peut alors ordonner l’arrêt immédiat de l’usage non conforme, et, dans certains cas, il peut aller jusqu’à exiger la destruction des ouvrages édifiés en violation de la destination du bien.

C’est précisément ce qu’a confirmé la Cour de cassation dans une décision du 12 mai 2010 ((Cass. 1^ère civ., 12 mai 2010, n°09-65.362).

Dans cette affaire, un indivisaire avait édifié des constructions empiétant sur une parcelle indivise sans l’accord des autres coïndivisaires.

La Cour de cassation a jugé que tout indivisaire peut demander la cessation de tels actes et la remise en état des lieux, même avant le partage.

Cette sanction vise à préserver l’intégrité de la destination initiale du bien indivis, protégeant ainsi les droits de tous les indivisaires.

b. Le respect des droits des autres indivisaires

Conformément à l’article 815-9, alinéa 1er du Code civil, chaque indivisaire peut user du bien indivis, mais cette utilisation doit rester compatible avec les droits concurrents des autres indivisaires.

La reconnaissance de droits égaux sur le bien commun implique que l’usage d’un indivisaire ne peut se faire au détriment des prérogatives des autres coïndivisaires, ce qui se traduit parfois par le versement d’une indemnité d’occupation lorsque l’un des indivisaires occupe seul le bien.

Cette règle a été introduite par la loi du 31 décembre 1976 réformant le régime de l’indivision.

Sous l’empire du droit antérieur, elle avait toutefois déjà été énoncée par la jurisprudence. Dans un arrêt du 9 janvier 1976, la Cour de cassation avait, par exemple, jugé que « tout copropriétaire est en droit de faire cesser les actes portant atteinte à son droit de jouissance de la chose indivise » (Cass. 1^ère civ., 9 janv. 1979, n°76-11.255).

La condition de compatibilité de l’usage avec les droits des autres indivisaires découle de la nature même de l’indivision, où chaque indivisaire est titulaire de droits de même nature et en concurrence avec ceux des autres.

Ainsi, un indivisaire ne peut exploiter un bien indivis d’une manière qui affecterait de manière significative l’usage ou la jouissance du bien par ses coïndivisaires.

La jurisprudence a souvent eu l’occasion de se prononcer sur cette règle. Par exemple, la Cour de cassation a validé une décision de Cour d’appel, qui avait refusé de permettre à un indivisaire d’effectuer des travaux de canalisation sur une voie indivise.

Les juges du fond avaient estimé que ces travaux, visant à desservir un immeuble de quinze logements, créeraient une augmentation importante du trafic sur la voie indivise, affectant ainsi les droits des autres indivisaires (Cass. 3^e civ., 12 juill. 2000, n° 98-22.450).

Les juges du fond, dans leur appréciation souveraine, ont donc pu refuser cette utilisation car elle n’était pas compatible avec les droits égaux des autres coïndivisaires.

L’appréciation de la compatibilité de l’usage d’un bien indivis avec les droits des autres indivisaires relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui évaluent chaque situation en fonction des circonstances propres à l’affaire.

Ce pouvoir souverain d’appréciation permet aux juges de déterminer si l’occupation par un indivisaire porte atteinte aux droits égaux et concurrents des autres coïndivisaires. Il ne suffit pas que l’usage soit privatif ou conforme à la destination du bien, encore faut-il qu’il ne compromette pas l’exercice des droits des autres indivisaires.

Ainsi, l’occupation d’un bien indivis par un indivisaire n’entraîne pas automatiquement le versement d’une indemnité d’occupation.

La condition essentielle pour qu’une telle indemnité soit due réside dans le fait que l’usage privatif doit entraver ou diminuer les droits des autres indivisaires.

Dans un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation a confirmé cette approche (Cass. 1^ère civ., 5 nov. 2014, n°13-11.304).

Dans cette affaire, deux indivisaires utilisaient une cour commune pour des activités différentes : l’un y élevait des poules, tandis que l’autre y faisait passer ses chevaux et véhicules. Aucun obstacle significatif à l’usage concurrent n’avait été constaté, les juges ayant estimé que le partage des utilités de la cour était harmonieux. L’installation d’un poulailler clôturé, qui n’entravait pas le passage des chevaux, n’a donc pas été considérée comme une occupation privative nécessitant une indemnité d’occupation.

À l’inverse, lorsque l’occupation d’un indivisaire empêche de fait les autres coïndivisaires d’accéder au bien, cela constitue une atteinte à leurs droits égaux sur l’immeuble indivis.

La Cour de cassation a ainsi jugé qu’un indivisaire détenant seul les clés d’un immeuble indivis empêchait les autres d’y accéder et exerçait ainsi une jouissance privative et exclusive. La privation de l’accès constitue une violation claire des droits des coïndivisaires, justifiant une indemnisation ou d’autres mesures correctrices (Cass. 1^ère civ., 31 mars 2016, n°15-10.748).

Cette jurisprudence illustre parfaitement l’appréciation nuancée des juges, qui doivent prendre en compte le caractère concret de l’atteinte aux droits des autres indivisaires. Le simple fait d’occuper un bien ne suffit pas à lui seul pour justifier une sanction, mais dès lors que cette occupation limite de manière significative l’usage commun du bien, les juges sont habilités à intervenir.

Au-delà des atteintes immédiates aux droits concurrents des coïndivisaires, une occupation prolongée du bien indivis par un indivisaire pose un risque plus grave : celui de l’usucapion.

Si un indivisaire se comporte en possesseur exclusif du bien sur une longue période, il pourrait acquérir la propriété pleine et entière du bien par la prescription acquisitive.

La jurisprudence reconnaît cette possibilité, comme l’a affirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 3 octobre 2012 (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, n°11-16.405).

Le risque d’usucapion est particulièrement réel lorsque les autres coïndivisaires tardent à réagir face à une occupation exclusive. Il est donc impératif que les coïndivisaires agissent rapidement pour faire cesser cette occupation afin de préserver leurs droits et éviter l’acquisition par usucapion.

En cas d’atteinte aux droits des autres indivisaires, ces derniers disposent de la faculté d’agir en justice pour obtenir réparation ou des mesures correctrices.

L’article 815-9, alinéa 1^er du Code civil leur confère ce droit en permettant à tout indivisaire de demander l’intervention judiciaire lorsque l’usage du bien indivis par un autre indivisaire devient incompatible avec leurs droits concurrents.

Ce texte précise que « à défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal ».

Dans certains cas, le juge peut ordonner des mesures radicales, telles que la cessation de l’occupation privative d’un bien indivis ou même la libération de celui-ci.

Un exemple topique de cette sanction est illustré par un arrêt de la Cour de cassation du 26 octobre 2011 (Cass. 1^ère civ., 26 oct. 2011, n°10-21.802).

Dans cette affaire, un indivisaire occupant un bien indivis sans verser d’indemnité a été expulsé par décision judiciaire.

L’occupation, qui s’était prolongée pendant plus de quinze ans sans aucune contrepartie financière, a été jugée incompatible avec les droits concurrents des autres coïndivisaires.

La Cour de cassation a validé la décision entreprise par la Cour d’appel de Douai contraignant l’indivisaire à libérer les lieux.

Cette décision démontre que l’occupation exclusive d’un bien indivis, lorsqu’elle s’accompagne d’une absence de compensation pour les autres indivisaires, peut justifier une sanction aussi sévère que l’expulsion.

Cette jurisprudence a été confirmée dans un arrêt rendu le 30 janvier 2019, aux termes de laquelle la Cour de cassation a considéré qu’une indivisaire qui refusait de collaborer pour la réalisation de diagnostics immobiliers et ne répondait pas aux sollicitations d’un notaire, tout en continuant à occuper le bien, créait un « trouble manifestement illicite », raison pour laquelle son expulsion était justifiée (Cass. 1^ère civ., 30 janv. 2019, n°18-12.403)

Cependant, une limite existe quant à l’expulsion d’un indivisaire. Bien qu’un indivisaire puisse être en faute pour avoir ignoré les droits de ses coïndivisaires, il ne perd pas pour autant son titre qui lui donne droit d’usage du bien.

Comme l’a souligné la Cour de cassation dans un arrêt du 7 novembre 2018, un indivisaire occupant ne peut être qualifié « d’occupant sans droit ni titre », empêchant ainsi toute expulsion forcée (Cass. 1^ère civ. 1^ère, 7 nov. 2018, n°17-22.280).

Les juges peuvent toutefois imposer d’autres mesures, telles que la libération des lieux sous astreinte, notamment lorsqu’une occupation entrave une vente ou une licitation.

L’indivisaire, bien que fautif, reste titulaire de son droit, limitant ainsi les possibilités d’exécution forcée.

c. La compatibilité avec les actes régulièrement passés au cours de l’indivision

En application de l’article 815-9 du Code civil l’usage du bien indivis doit être compatibles avec les actes régulièrement passés durant l’indivision.

Autrement dit, tout indivisaire faisant usage du bien doit respecter les droits que des tiers ont acquis en vertu de ces actes. Il s’agit là d’une application de la théorie des droits acquis, qui garantit la sécurité juridique des transactions conclues au cours de l’indivision.

Par exemple, un bail conclu par l’un des indivisaires avec un tiers, même en l’absence de consentement de tous les indivisaires, reste opposable à ces derniers.

A cet égard, il est admis en doctrine que la notion d’« actes » doit être interprétée de manière extensive, englobant aussi bien les actes juridiques que ceux pris en vertu d’une décision judiciaire.

Le respect de tels actes est essentiel pour préserver les droits des tiers, lesquels ont contracté en toute bonne foi.

Cela vaut non seulement pour les actes passés au cours de l’indivision, mais aussi pour ceux qui ont été conclus avant son ouverture et dont les effets se prolongent.

Ainsi, dans une indivision successorale, les indivisaires ne peuvent pas porter atteinte aux droits résultant d’un contrat de location établi par le de cujus avant son décès.

2. Les modalités d’exercice du droit d’usage

L’exercice du droit d’usage du bien indivis peut être aménagé soit par convention entre indivisaires, soit, à défaut d’accord, par une décision judiciaire.

Ces deux modalités permettent d’organiser l’usage du bien, en tenant compte des besoins de chaque indivisaire et des particularités du bien indivis.

a. L’usage du bien indivis fixé conventionnellement

Les indivisaires disposent de la liberté de convenir des modalités d’usage du bien indivis par un accord, qu’il soit exprès ou tacite.

Cette faculté est prévue par l’article 815-9, alinéa 1er du Code civil, qui précise que le recours au juge n’est envisageable qu’en l’absence d’un accord entre les parties. Cela permet aux coïndivisaires d’organiser eux-mêmes la gestion de leur bien indivis en fonction de ses spécificités et de la nature de leurs relations.

Ainsi, les indivisaires peuvent répartir l’usage du bien entre eux ou confier à l’un d’eux une jouissance exclusive.

Dans ce dernier cas, l’indivisaire bénéficiant de cette jouissance obtient un droit personnel sur le bien, sans que cela n’affecte la nature de son droit de propriété indivis.

Cet accord peut prévoir des modalités diverses, comme une jouissance exclusive à titre gratuit ou moyennant une indemnité d’occupation, et il peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans tous les cas, les indivisaires restent libres de mettre fin à cet accord, tant qu’il respecte la durée de l’indivision.

La jurisprudence a confirmé cette faculté dans plusieurs arrêts. Dans un arrêt du 8 avril 2009, la Cour de cassation a, par exemple, jugé qu’une convention de jouissance privative à titre gratuit, conclue pour une durée indéterminée jusqu’au partage, pouvait être librement rompue par l’un ou l’autre des indivisaires (Cass. 3^e civ., 8 avr. 2009, n°07-21.294).

Ce type d’accord, bien que non soumis à des règles formelles, reste encadré par le droit commun des contrats. Rien n’interdit, par ailleurs, de conclure de tels accords sous condition résolutoire, par exemple en cas de demande en partage de l’un des indivisaires.

b. L’usage du bien indivis fixé judiciairement

En l’absence d’accord entre les indivisaires, l’article 815-9 du Code civil prévoit que c’est au président du tribunal judiciaire qu’il revient de fixer, à titre provisoire, les modalités d’usage et de jouissance du bien indivis.

L’intervention du juge vise principalement à résoudre les désaccords entre indivisaires quant à l’usage du bien, tout en garantissant le respect des droits de chacun. Il dispose du pouvoir, exercé de manière exceptionnelle, de restreindre les prérogatives d’un indivisaire si le comportement de celui-ci porte atteinte aux droits des autres coïndivisaires. Cette compétence se limite strictement à la gestion des relations entre indivisaires et à la préservation de leurs intérêts respectifs.

Ainsi, le président peut organiser une répartition équitable de l’usage du bien, notamment lorsque les indivisaires ne parviennent pas à un accord. Par exemple, dans une affaire récente, la Cour de cassation a validé une décision de répartition des terres agricoles entre coïndivisaires, visant à apaiser les tensions relatives à leur exploitation (Cass. 1^ère civ., 29 sept. 2021, n°19-24.421).

Cependant, il est important de noter que la compétence du président ne s’étend pas aux litiges impliquant des tiers à l’indivision. Lorsque le différend concerne un tiers, tel qu’un locataire d’un bien indivis, c’est le tribunal judiciaire qui est compétent pour trancher le contentieux.

L’article 815-9 du Code civil précise que le président du tribunal judiciaire statue « à titre provisoire » sur l’exercice du droit d’usage et de jouissance des biens indivis, lorsqu’il n’y a pas d’accord entre les indivisaires.

Cette décision provisoire se rend, par principe, selon la procédure de référé. Toutefois, en cas de contestation sérieuse, le juge des référés peut être déclaré incompétent conformément à l’article 834 du Code de procédure civile (ancien article 808), et le litige devra alors être tranché au fond.

Historiquement, la Cour de cassation avait déjà précisé que, pour l’application des articles 815-9 et 815-11 du Code civil, le président du tribunal n’était pas tenu de respecter les exigences formelles des articles 808 et 809 du Code de procédure civile (Cass. 1^ère civ., 3 févr. 2004, n°01-02.758). Il devait, en effet, statuer en la forme des référés, ce qui permettait une procédure plus souple et rapide, facilitant la gestion des conflits en indivision. Cette approche a été confirmée par plusieurs décisions (Cass. 1^ère civ., 20 avr. 2017, n° 16-16.457 et 16-17.233).

Le décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019 a cependant modifié ce cadre procédural, en remplaçant la procédure en la forme des référés par la procédure accélérée au fond.

Celle-ci, codifiée à l’article 481-1 du Code de procédure civile, est aujourd’hui utilisée pour déterminer provisoirement l’exercice des droits d’usage et de jouissance d’un bien indivis. Cette procédure accélérée offre un temps de préparation suffisant aux parties pour présenter leur défense tout en maintenant la rapidité de la décision provisoire.

Toutefois, quelles que soient les modalités procédurales utilisées, la décision du président du tribunal judiciaire ne peut jamais être définitive. En effet, il ne saurait être question de reconnaître un droit de jouissance exclusive à un indivisaire de manière irrévocable avant le partage définitif.

La compétence du juge se limite à régler la répartition des droits de jouissance entre les indivisaires. Il ne peut, en revanche, statuer sur les droits de tiers, comme le souligne la Cour de cassation dans un arrêt du 16 mai 2000, où elle a refusé d’accorder l’expulsion d’un tiers au litige (Cass. 1^ère civ, 16 mai 2000, n°98-17.454).