Accession immobilière : la réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

==> Vue générale

Dans le droit fil de l’article 554 du Code civil qui règle les conflits de propriété dans l’hypothèse où le propriétaire du sol aurait élevé une construction ou une plantation avec des matériaux appartenant à autrui, l’article 555 envisage l’hypothèse où l’ouvrage a été élevé sur le fonds appartenant à autrui.

La question qui ici se pose est de savoir comment régler ce conflit de propriété entre le propriétaire du sol dont le fonds fait l’objet d’un empiétement et le constructeur qui a élevé un ouvrage ou des plantations sur le terrain d’autrui.

Une application stricte de l’article 552 du Code civil devrait conduire à l’attribution systématique de la propriété de la construction ou des plantations élevées sur un fonds au propriétaire du sol.

Cette disposition prévoit, en effet, que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

Reste que, il est des cas où l’auteur de la construction ou de la plantation occupera le fonds en vertu d’un titre. Parfois même ce titre autorisera l’occupant à effectuer des constructions ou des plantations.

L’article 555 du Code civil s’attache à régler cette difficulté susceptible de paralyser le jeu de l’article 552, à tout le moins temporairement, raison pour laquelle on parle, dans certains cas, d’accession différée.

==> Domaine

Il ne suffit pas qu’une construction ou une plantation soit élevée sur le terrain d’autrui pour que l’article 555 du Code civil soit applicable.

Le domaine d’application de cette disposition est, en effet, enfermé dans un certain nombre de limites qui tiennent à la nature de ce qui est élevé sur le fonds d’autrui et aux personnes concernées par l’opération.

• Le domaine d’application quant à la nature de l’ouvrage
  • Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil n’ont vocation à s’appliquer que si des « plantations, constructions et ouvrages» ont été élevés sur un « fonds ».
    • Un fonds
      • Par fonds, il faut entendre un immeuble, soit une chose qui est fixe et qui est attachée au sol.
      • Son en particulier visés les immeubles par nature que sont « les fonds de terre et les bâtiments» ( 518 C. civ.)
    • Des plantations, constructions et ouvrages
      • Seules les notions de constructions et d’ouvrage soulèvent des difficultés.
      • À l’examen, il s’agit de toutes les constructions qui ne s’analysent pas en des améliorations ou des réparations d’un ouvrage existant (V. en ce sens 3^e civ. 5 juin 1973).
      • Par amélioration, il faut entendre tous les travaux qui ne se justifient pas par la conservation du bien et qui visent, au contraire, à lui apporter une plus-value.

• Le domaine d’application quant aux personnes
  • Le bénéficiaire de l’accession
    • L’article 555 du Code civil prévoit que le bénéficiaire de l’accession est, par hypothèse, le propriétaire du fonds conformément à l’article 551 du Code civil.
    • Le propriétaire n’est, toutefois, pas le seul susceptible d’exercer des droits réels sur le sol.
    • Aussi, la question se pose de l’application de l’article 555 lorsque la jouissance du fonds est exercée par le titulaire d’un droit démembré et plus généralement par le titulaire d’un droit réel ?
    • À l’examen, la jurisprudence admet que l’usufruitier ou l’emphytéote puissent se prévaloir du bénéfice de l’article 555.
    • Cette disposition ne profite donc pas au seul propriétaire ainsi que le suggère la lettre du texte
  • Le constructeur
    • Il s’évince des termes de l’article 555 du Code civil que la règle de conflit de propriété n’a vocation à s’appliquer qu’aux seules constructions et plantations « faits par un tiers» sur le fonds d’autrui.
    • Rapidement la question s’est alors posée de savoir ce que recouvrait la notion de tiers : quelles sont les personnes visées par le texte et plus précisément celles qui :
      • Soit, sont assujettis à l’obligation de démolition de l’ouvrage irrégulièrement édifié sur le fonds d’autrui
      • Soit sont créancières d’une indemnité compensatoire visant à réparer le préjudice résultant de leur éviction de l’ouvrage
    • Pendant longtemps, la doctrine a été partagée sur le sens qu’il y avait lieu de donner au mot « tiers » qui donc est employé par l’article 555, al. 1^er du Code civil.
    • Certains auteurs soutenaient qu’il s’agissait de toutes les personnes qui n’entretenaient aucun lien droit avec les personnes exerçant un droit réel sur le sol (propriétaire, usufruitier, emphytéote etc.).
    • Pour d’autres, l’existence d’un lien de droit entre le constructeur et le propriétaire du fonds ne constituait nullement un obstacle à l’application de l’article 555, au motif que seule la volonté des parties était déterminante de son application.
    • Pour cette frange de la doctrine, dans la mesure où l’article 555 a seulement une valeur supplétive, les parties peuvent y déroger par voie de convention de contraire, de sorte qu’il y a lieu de se référer, lorsqu’il en existe un, aux seules stipulations contractuelles.
    • Autrement dit, les parties sont libres de régler le sort des constructions et plantations par contrat, lequel contrat s’imposera au juge dont la mission se limitera à apprécier les clauses qui y figurent et dont la clarté et la précision sont exclusives de toute interprétation.
    • La Cour de cassation rappelle régulièrement en ce sens que les règles énoncées à l’article 555 du code civil régissent exclusivement les cas où le constructeur n’est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d’un contrat se référant aux ouvrages élevés, de sorte que ce texte est inapplicable lorsque les travaux ont été effectués en vertu d’une convention ou de tout autre acte faisant la loi des parties (V. en ce sens 3^e civ. 6 nov. 1970, n°69-11900).

A) Exposé du principe

Afin d’appréhender le mécanisme institué par l’article 555 du Code civil, il convient de partir de l’article 551 du Code civil qui énonce la règle générale.

Cette disposition prévoit, en effet, que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire »

Est ainsi énoncé le principe de l’accession qui repose sur des règles de preuve et des règles de fond.

S’agissant des règles de preuves, elles visent à présumer le propriétaire soit comme étant l’auteur des plantations et constructions élevées sur son fonds, soit comme le propriétaire des matériaux qui ont permis de les réaliser.

S’agissant des règles de fond, elles visent à attribuer au propriétaire du sol la propriété de ce qui devrait appartenir à autrui car apporté ou édifié par lui, mais qui s’est incorporé au fonds.

L’article 555 du Code civil appartient à cette seconde catégorie de règle, de sorte qu’il n’a vocation à s’appliquer qu’une fois qu’il est établi :

• D’une part, que les constructions, plantations et ouvrages ont bien été réalisés par un tiers et non par le propriétaire du sol
• D’autre part, que les matériaux utilisés appartenaient au constructeur

Ce n’est que lorsque la preuve de ces deux éléments de faits est rapportée que les règles énoncées à l’article 555 du Code civil peuvent être mobilisées.

En substance, cette disposition attribue au propriétaire du sol la propriété des plantations, constructions et ouvrages élevés par un tiers.

Plus précisément, elle prévoit que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. »

Ce texte vise ainsi à régler un conflit de propriété entre le constructeur et le propriétaire du sol. Pour y parvenir il offre un choix plus ou moins ouvert au second selon que le premier est ou non de mauvaise foi.

• Lorsque le constructeur est de mauvaise foi, ce choix consiste pour le propriétaire du sol à opter, soit pour la conservation de l’ouvrage ou de la plantation, soit pour sa démolition.
• Lorsque le constructeur est de bonne foi, le choix du propriétaire du sol se limite à la conservation de l’ouvrage ou de la plantation moyennant, toutefois, le règlement d’une indemnité

==> Le choix de la démolition de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. »
  • Le propriétaire du sol sur lequel a été élevée une construction ou des plantations peut ainsi exiger la démolition, soit la remise en état de son fonds.
  • Il s’agit autrement dit pour lui de demander à ce qu’il soit mis un terme à une situation illicite, situation en une atteinte portée à son droit de propriété, à tout le moins au droit réel dont il est titulaire.
  • Il s’agit là d’un droit purement discrétionnaire, soit insusceptible de dégénérer en abus de droit.
  • Il en résulte que le propriétaire du fonds est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage alors même que sa présence ne lui cause aucun préjudice, ni aucune gêne d’aucun ordre.
  • Cette faculté dont est investi le propriétaire du sol est, par ailleurs, déconnectée de toute action en responsabilité qu’il serait susceptible d’engager à l’encontre de l’auteur de la construction ou de la plantation.
  • Elle procède donc, non pas de l’exercice d’un droit personnel (une créance d’indemnisation), mais d’un droit réel attaché à sa qualité de propriétaire.
  • En raison de la gravité de la mesure sollicitée, la demande de démolition de l’ouvrage est toutefois enfermée dans des conditions très strictes.
  • En particulier, elle ne pourra être formulée qu’en cas de mauvaise foi établie du constructeur.

• Condition
  • L’absence de bonne foi
    • L’article 555, al. 4^e du Code civil dispose que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.»
    • Il s’infère de cette disposition que lorsque le constructeur est de bonne foi, il est fait interdiction au propriétaire du sol d’exiger la démolition de l’ouvrage ou des plantations.
    • Ce n’est que si la mauvaise foi est établie que ce dernier sera fondé à se prévaloir du bénéfice de l’alinéa 2 de l’article 555, soit à demander la destruction de l’ouvrage édifiée irrégulièrement.
    • La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par bonne foi.
  • La notion de bonne foi
    • En substance la bonne foi s’entend comme la croyance dans laquelle se trouvait le constructeur d’avoir élevé un ouvrage ou des plantations sur un fonds dont il était propriétaire.
    • À cet égard, l’article 555, al. 4^e du Code civil invite à raisonner par analogie avec le cas du « tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits», ce qui implique donc de se tourner vers les règles qui régissent le sort des fruits perçus par une personne autre que le propriétaire de la chose qui les a produits.
    • En application de l’article 549 du Code civil, tandis que la mauvaise foi du possesseur l’oblige à restituer les fruits perçus, la bonne foi l’autorise, au contraire, à les conserver.
    • L’article 550 du Code civil définit le possesseur de bonne foi comme celui qui « possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. »
    • Appliqué au constructeur de l’ouvrage édifié sur le terrain d’autrui, cela signifie qu’il serait de bonne foi toutes les fois qu’il est en mesure de justifier d’un titre translatif de propriété et qu’il est établi qu’il n’avait pas connaissance des irrégularités dont il était frappé.
    • À l’examen, c’est le raisonnement adopté par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 17 novembre 1971 a, par exemple, jugé que « le terme de bonne foi employé par l’alinéa 4 de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices» ( 3e civ., 17 nov. 1971, n°70-13346).
    • Cette solution a été réaffirmée à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 14 novembre 2002 rendu par la troisième chambre civile ( 3^e civ. 14 nov. 2002, 01-02597) ou encore dans un arrêt du 15 juin 2010 (Cass. 3^e civ. 15 juin 2010, n°09-67178).
    • En l’absence de titre translatif de propriété, tel qu’un bail, la Cour de cassation admet que le constructeur puisse être qualifié de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 22 mars 1983).
    • La haute juridiction est allée encore plus loin en considérant, dans plusieurs décisions que, quand bien même le preneur aurait obtenu l’autorisation de construire sur le fonds du bailleur, cette autorisation ne lui conférera pas la qualité de constructeur de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 29 mars 2000, n°98-15734; Cass. 3^e civ. 1^er juin 2010, n°08-21254).
  • La preuve
    • S’agissant de la preuve de la preuve de la bonne foi, en application de l’article 2274, elle est, en principe, « toujours présumée», de sorte que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».
    • L’application de cette présomption reviendrait néanmoins à exiger que le propriétaire du sol rapporte la preuve d’un fait négatif, soit que le constructeur n’est muni d’aucun titre translatif de propriété.
    • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a opéré un renversement de la charge de la preuve en jugeant qu’il appartenait au constructeur de justifier d’un juste titre ( 3^e civ. 8 déc. 1971, n°70-13550).
    • S’il y parvient, le propriétaire du sol devra, pour établir, la mauvaise foi, démontrer que le constructeur ne pouvait pas ignorer les vices qui entachent son titre.
    • Enfin, il peut être précisé que la bonne foi s’apprécie au moment de l’élévation de l’ouvrage ou des plantations et non au moment ou le constructeur se dote d’un titre.

• Mise en œuvre
  • Principe
    • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, ce qui suppose qu’il soit de mauvaise foi, cette situation emporte deux conséquences :
      • D’une part, la démolition est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui
      • D’autre part, le tiers peut être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
    • Ainsi, lorsque le propriétaire du fonds opte pour la démolition de l’ouvrage, non seulement il ne devra verser aucune indemnité au constructeur, mais encore c’est à ce dernier qu’il reviendra de prendre en charge son coût.
    • Le propriétaire du fonds sera fondé en sus, en cas de préjudice causé par la démolition de l’ouvrage, à réclamer l’octroi de dommages et intérêts.
  • Tempéraments
    • Il est des cas où, nonobstant la mauvaise foi du constructeur, le choix de la démolition sera soit, prohibée, soit subordonnée à la satisfaction de conditions supplémentaires.
      • L’obtention d’un permis de démolir
        • Le Code de l’urbanisme subordonne la démolition d’un ouvrage à l’obtention d’un permis de démolir (V. en ce sens R. 421-26 et suivants C. urb).
        • Aussi, l’absence de délivrance de cette autorisation est de nature à paralyser le jeu de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
      • La démolition des ouvrages publics
        • Lorsque l’ouvrage construit sur le fonds d’autrui relève du domaine public, il appartient, non pas au juge judiciaire de se prononcer sur la démolition, mais au juge d’administratif.
        • Si, le caractère inaliénable, imprescriptible et insaisissable des biens publics n’est pas, en soi, en obstacle au prononcé d’une mesure de démolition, encore faut-il que plusieurs conditions soient réunies.
        • Dans un arrêt du 29 janvier 2003, le Conseil d’État a, en effet, jugé que lorsque le juge administratif est saisi d’une demande d’exécution d’une décision juridictionnelle dont il résulte qu’un ouvrage public a été implanté de façon irrégulière il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’exécution de cette décision implique qu’il ordonne la démolition de cet ouvrage, de rechercher :
          • D’abord, si, eu égard notamment aux motifs de la décision, une régularisation appropriée est possible
          • Ensuite, dans la négative, il lui revient de prendre en considération, d’une part, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général
        • Ce n’est qu’une fois ces conditions réunies que le Juge administratif est fondé a ordonné la démolition de l’ouvrage public irrégulièrement construit sur un fonds privé.
        • La Cour de cassation a néanmoins précisé que lorsque l’emprise irrégulière était constitutive d’une voie de fait les juridictions de l’ordre judiciaire retrouvaient leur compétence et, par voie de conséquence, la faculté de faire application de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
        • Dans un arrêt du 12 mai 2009, la troisième chambre civile au jugé en ce sens, au visa de l’article 544 du Code civil, que « si les juridictions de l’ordre judiciaire ne peuvent prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public, il en va autrement dans l’hypothèse où la réalisation de l’ouvrage procède d’un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’autorité administrative et qu’aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée» ( 3^e civ., 12 mai 2009 n°08-12994).
      • La renonciation à la démolition
        • Compte tenu de la gravité de l’acte de démolition, la jurisprudence admet que la renonciation à cette mesure se déduise du comportement du propriétaire du fonds.
        • Tel sera notamment le cas lorsque le bailleur aura, à l’expiration du bail, pris possession des lieux ( 1^er civ. 25 janv. 1961).
        • Rien n’interdit, par ailleurs, les parties de stipuler une clause dans le contrat aux termes de laquelle le propriétaire du sol renonce, par anticipation, à exercer sa faculté de renonciation.

==> Le choix de la conservation de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »
  • Il ressort de cette disposition que le propriétaire du fonds dispose de ma faculté de conserver l’ouvrage ou les plantations qui ont été élevés par le tiers.
  • Contrairement à la faculté démolition qui relève d’un choix purement discrétionnaire, l’étendue de la liberté dont le propriétaire du fonds est investi quant à la conservation de l’ouvrage varie selon que le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi.
  • En effet, lorsque ce dernier est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut indifféremment opter pour la conservation de l’ouvrage.
  • Lorsque, en revanche, le constructeur est de bonne foi, ce choix s’impose à lui dans la mesure où l’alinéa 4 de l’article 555 lui ferme la voie de la démolition lui est fermée.
  • Pour mémoire, cet alinéa prévoit que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »
  • S’agissant de la faculté de conservation de l’ouvrage proprement dit, elle se traduit donc par l’incorporation définitive du bien d’autrui à l’immeuble qui appartient au propriétaire du sol.
  • Il s’agit là d’une application primaire de la règle de l’accession énoncée à l’article 551 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire».
  • Selon que l’ouvrage ou les plantations sont élevés dans le cadre de l’exécution d’une convention conclue entre le constructeur et le propriétaire du fonds, l’accession sera immédiate ou différé à la survenance du terme de la convention.

• Condition
  • À la différence de la démolition qui ne peut être exigée par le propriétaire du fonds qu’à la condition que le constructeur soit de mauvaise foi, la conservation de l’ouvrage peut être sollicitée dans les deux cas.
  • Il est donc indifférent que l’auteur de l’ouvrage soit de bonne ou de mauvaise foi : le bénéficiaire de l’accession peut toujours opter pour sa conservation.
  • Seule contrainte pour le propriétaire du fonds ; l’obligation d’indemniser le constructeur

• Mise en œuvre
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds opte pour la conservation de l’ouvrage, « il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.»
  • Il s’infère de cette disposition qu’une indemnité est due au constructeur évincé, lequel est seul créancier, ce qui exclut qu’elle soit due au possesseur de l’ouvrage.
  • Quant au débiteur de cette indemnité, il s’agit du propriétaire du sol au moment où l’accession intervient, lequel dispose alors d’un choix quant au calcul de l’indemnité prévue par le texte.
  • Ce choix consiste à rembourser au constructeur :
    • Soit la plus-value que lui procure l’élévation de l’ouvrage sur son fonds
    • Soit le coût de construction de l’ouvrage (main-d’œuvre et matériaux)
  • À cet égard, il est indifférent que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi : l’indemnité est due dès lorsque le propriétaire du sol opte pour la conservation de l’ouvrage.
  • En outre, la Cour de cassation est venue préciser dans un arrêt du 12 octobre 2011 que « lorsque le constructeur est de bonne foi, l’article 555 du code civil ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds», de sorte que, en cas de moins-value, ce dernier ne peut se prévaloir d’une indemnité en réparation du préjudice subi par la construction de l’ouvrage ( 3^e civ. 12 oct. 2011, n°10-18175), à tout le moins sur le fondement de l’article 555, al. 3^e du Code civil.
  • Une indemnité ne peut, en effet, être octroyée, en application de cette disposition, qu’au seul constructeur qui endosse seul la qualité de créancier.
  • Quelle que soit l’option retenue par le propriétaire du fonds, l’estimation de cette indemnité a lieu à la date du remboursement et plus précisément au jour où le juge statue ( 3^e civ., 22 févr. 2006, n° 04-19852), ce qui protège ainsi le constructeur de la dépréciation monétaire.
  • En contrepartie, le débiteur de l’indemnité se voit offert la possibilité de choisir son mode de calcul.
  • Il s’agira, en pratique, pour lui d’opter pour celui le plus faible des deux montants obtenus selon ces modes de calcul.
  • En toute hypothèse, le droit d’opter échoit au seul propriétaire du fonds, à l’exclusion du constructeur ou du juge (V. en ce sens 3^e civ. 27 juin 2006, n°05-19177).
  • Tout au plus, ce dernier peut être mis en demeure d’exercer son choix dans l’hypothèse où il ne se détermine pas, faute de quoi il pourrait accéder à la demande du constructeur quant aux modalités de calcul de l’indemnité ( 3^e civ., 9 déc. 2009, n° 07-18371).
  • Enfin, en cas de non-règlement de l’indemnité due au constructeur, ce dernier dispose d’un droit de rétention qui l’autorise à demeurer dans les lieux tant qu’il n’a pas été dédommagé ( 1^ère civ. 10 mai 1957).
  • Ce droit de rétention est conféré, tout autant au constructeur de bonne foi, qu’à celui qui est de mauvaise foi ( 3^e civ. 23 avr. 1974).

B) Portée du principe

Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil ne sont pas d’ordre public, elles présentent un caractère supplétif. Il en résulte qu’il peut y être dérogé par convention contraire.

Cette convention peut avoir pour effet, soit de différer le mécanisme d’accession, soit de l’écarter purement et simplement

==> L’accession différée

En principe, lorsque le détendeur régulier d’un fonds (locataire ou fermier) plante des arbres ou édifie des constructions sur ce fonds, en application de la règle de l’accession elles devraient revenir au propriétaire du sol, sauf à ce qu’il y ait renoncé expressément.

C’était d’ailleurs la position soutenue par la Cour de cassation jusqu’au milieu du XXe siècle. Dans un arrêt du 20 mars 1939, elle avait, par exemple, jugé que « le propriétaire du sol devient propriétaire immédiatement par le seul fait de leur incorporation, de toutes les constructions élevées par un tiers, que cette règle, d’une portée générale, s’applique notamment au locataire pour les constructions élevées sur le terrain à lui loué » (Cass. req., 20 mars 1939).

Sauf à ce que le propriétaire du sol renonce expressément à son droit d’accession par convention, la jurisprudence considérait donc que l’accession opérait immédiatement, nonobstant la conclusion d’une convention avec le constructeur.

Par un arrêt du 1^er décembre 1964 la Cour de cassation a finalement abandonné cette position en jugeant que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur » (Cass. 1^ère civ. 1^er déc. 1964).

Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession qui opère, en principe, progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.

Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.

Il est indifférent que la convention conclue confère au preneur un droit personnel de jouissance ou un droit réel. Ce qui importe c’est qu’elle l’autorise à occuper la partie du fonds sur laquelle sont élevés l’ouvrage ou les plantations et qu’elle ne comporte aucune clause interdisant cette modalité d’exploitation du fonds.

L’accession différée a pour conséquence, outre de reconnaître au preneur ou à l’usufruitier, la propriété des constructions et plantations qu’il a élevés sur le fonds, de l’autoriser à constituer des hypothèques et plus généralement à accomplir sur elles tout acte de disposition qu’il jugera utile.

À l’expiration du droit de jouissance – réel ou personnel – du propriétaire des ouvrages leur propriété reviendra, en tout état de cause, au propriétaire du sol par voie d’accession laquelle a seulement été différé et non écartée.

Une difficulté est susceptible de survenir en cas de prolongation du terme de la jouissance et plus particulièrement lorsque cette prolongation consistera en un renouvellement du bail.

Une application stricte des règles qui encadrent la durée des conventions, devrait conduire à distinguer selon que la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une prorogation de son terme ou d’un renouvellement.

• La prorogation du terme
  • Classiquement, la prorogation est définie comme le report du terme extinctif du contrat sous l’effet du commun accord des parties.
  • La prorogation du contrat a pour effet de reporter le terme extinctif du contrat.
  • Autrement dit, la convention initiale conclue par les parties continue à produire ses effets pour l’avenir.
  • Pour être efficace, la prorogation doit avoir été convenue entre les cocontractants avant l’expiration du terme du contrat
  • En toute logique, lorsque la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une simple prorogation de son terme, l’accession ne devrait pas pouvoir jouer à l’expiration du terme initial : elle devrait être reportée au nouveau terme convenu par les parties.
  • La raison en est que c’est toujours la même convention qui s’applique : la prorogation ne conduit pas à la création d’un nouveau contrat, ce qui la distingue du renouvellement.

• Le renouvellement du contrat
  • Le renouvellement consiste en la substitution d’un contrat dont le terme est échu par un nouveau contrat identique en toutes ses dispositions.
  • Aux termes de l’article 1214, al. 2 du code civil « le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. »
  • Autrement dit, le renouvellement d’un contrat opère novation en ce sens que cette opération donne naissance à une nouvelle convention.
  • Quant à la tacite reconduction, elle s’analyse en un renouvellement de contrat qui n’a pas expressément été exprimé par les parties.
  • C’est la raison pour laquelle elle donne lieu à la naissance d’un nouveau contrat et non à une prorogation du terme
  • En cas de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat conclu entre le propriétaire du fonds et le constructeur, l’accession opère à l’expiration du terme du premier contrat.
  • Il en résulte que le bailleur devient le propriétaire des constructions et plantations élevées sur son fonds, alors même que le preneur en conserve la jouissance.
  • Bien qu’hésitante sur la question, la Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 23 novembre 2017 s’agissant du renouvellement d’un bail rural ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815).
  • En droit, la solution est parfaitement conforme aux règles qui régissent la durée du contrat.
  • En pratique toutefois, elle conduit à une situation pour le moins byzantine en ce qu’elle dépouille le preneur de son droit de propriété sur les constructions qu’il a érigées, alors même qu’il en conserve la jouissance et que, finalement, les rapports entre lui et le propriétaire du sol demeurent, dans les faits, identiques.
  • Ce constat a conduit la Cour de cassation dans certains arrêts à s’émanciper de la logique juridique à la faveur d’une solution empreinte de pragmatisme.
  • Dans un arrêt du 4 avril 2002 elle a par exemple jugé que « en application de l’article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d’accession insérée au bail prévoyant que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions ne pouvait jouer qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement » ( 3^e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70061).
  • Dans cette décision, la troisième chambre civile estime donc que tant que le preneur conserve des droits sur le fonds donné à bail, il demeure propriétaire des constructions et plantations qu’il a élevées, ce nonobstant le renouvellement du contrat qui le lie au propriétaire du sol.
  • La Cour de cassation est-elle susceptible de renouer avec cette solution à l’avenir ?
  • La décision rendue 23 novembre 2017 suggère qu’elle n’en a, pour l’heure, pas l’intention ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815).

==> L’accession écartée

Tout autant que l’accession peut être différée dans le temps par le jeu d’une convention conclue entre le propriétaire du sol et le constructeur, elle peut également être purement et simplement écartée.

Il s’agira pour le propriétaire du fonds de renoncer à son droit d’accession, ce qui, en somme, revient pour lui à aliéner une portion de son droit de propriété et plus précisément à consentir à l’occupant du sol un droit de superficie.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre »[1].

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

• D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
• D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

S’agissant de la constitution du droit de superficie, il est admis depuis longtemps qu’il a pour effet de faire échec à la règle de l’accession qui n’est pas d’ordre public et qui, par conséquent, peut être aménagée.

Cette constitution qui opère donc une dissociation de l’immeuble, a pour effet d’attribuer la propriété de tout ce qui est élevé sur le sol au superficiaire, le sous-sol appartenant au tréfoncier.

Au fond, la particularité du droit de superficie est que son assiette est amputée du sous-sol, de sorte que coexistent de deux de propriété aux assiettes distinctes.

Ainsi, le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts »[2].

C) Cas particulier de l’empiétement

Si l’article 555 du Code civil a vocation à régler un conflit de propriétés qui résulte de l’élévation d’un ouvrage ou de plantation sur un fonds par une personne autre que le propriétaire du sol, la question se pose de son application en cas d’empiétement de la construction sur le fonds voisin.

En la matière, il y a lieu de distinguer selon que l’empiétement est le fait de plantations ou d’un ouvrage

==> Les plantations

L’article 673, al. 1^er dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. »

L’alinéa 2 poursuit en prévoyant que « si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. »

Tout d’abord, il ressort de ceux deux premiers alinéas du texte que l’arbre, même planté à distance réglementaire, ne doit pas empiéter sur le fonds voisin.

Dans un arrêt du 2 février 1982, la Cour de cassation a précisé que ce texte « l’article 673 du code civil n’est pas applicable aux fonds séparés par un chemin prive dont l’usage commun par les riverains ne saurait être limite à la circulation et au passage » (Cass. 3^e civ. 2 févr. 1982, n°81-12532).

Ensuite, il convient ici de distinguer selon que ce sont les branches de la plantation qui empiètent ou des racines, ronces et brindilles.

• Les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux
  • Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété peut « contraindre» le propriétaire du fonds voisin à couper les branches qui empiètent.
  • Le choix des mots est ici important : l’emploi du terme contraindre signifie qu’il est interdit à la victime de l’empiétement de se faire justice elle-même ( Req. 19 janv. 1920)
  • Autrement dit, sauf exécution spontanément, il conviendra de saisir le juge qui aura seul pouvoir de « contraindre» le propriétaire des plantations à couper les branches qui dépassent.
  • Par ailleurs, il convient d’observer que la sanction consiste seulement à couper les branches des arbres qui avancent au-delà de la ligne séparative.
  • En aucun cas, il ne pourra donc être imposé au propriétaire des plantations de les arracher ou de les réduire dès lors qu’elles respectent la distance prescrite à l’article 671 du Code civil.
  • Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 13 juin 2012 que « l’article 673 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé».
  • Aussi, a-t-elle validé le rejet par une Cour d’appel d’une demande d’élagage d’un pin parasol établi dans un lotissement après avoir relevé que le règlement « imposait le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives» ( 3^e civ. 13 juin 2012, n°11-18791).

• Les racines, ronces et brindilles
  • Dans cette hypothèse, l’article 672, al. 2^e prévoit que le propriétaire du fonds qui fait l’objet d’un empiétement a le droit de les couper lui-même les racines, ronces et brindilles à la limite de la ligne séparative.
  • Ainsi, est-il autorisé à se faire justice lui-même.
  • Des auteurs avancent que ce pouvoir « s’explique pratiquement par le fait que le propriétaire du terrain peut, en creusant, couper involontairement des racines et ne saurait se le voir reprocher».[3]
  • Dans un arrêt du 6 avril 1965 la Cour de cassation a précisé que « le législateur n’a pas entendu, par les dispositions de l’article 673 du code civil, restreindre le droit à réparation du dommage réalise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace en instituant des mesures de prévention au profit des voisins» ( 1^ère civ. 6 avr. 1965, n°61-11025).

Enfin, l’article 673 du Code civil pris en son alinéa 3 dispose que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Cela signifie que le propriétaire du fonds voisin peut toujours agir, quand bien même les plantations empiéteraient sur son terrain depuis plus de trente ans.

C’est là une différence avec l’article 672 qui pose que lorsque la prescription trentenaire est acquise les plantations qui ne respectent pas la distance requise par rapport à la ligne séparative ne peuvent plus être arrachées ou réduites.

Dans un arrêt du 16 janvier 1991, la Cour de cassation est venue préciser que l’acquisition par un arbre en application de l’article 672 du Code civil du droit d’être maintenu en place et en vie, ne saurait justifier « une restriction au droit imprescriptible du propriétaire, sur le fonds duquel s’étendent les branches des arbres du voisin, de contraindre ce dernier à couper ces branches » (Cass. 3^e civ. 16 janv. 1991, n°89-13698).

En outre, dans un arrêt du 17 juillet 1975 la troisième chambre civile a affirmé que « si celui sur la propriété de qui avancent les branches des arbres du voisin, tient de l’article 673 du code civil le droit imprescriptible d’en réclamer l’élagage, le non-exercice de cette faculté, en l’absence de convention expresse, constitue une tolérance qui ne saurait caractériser une servitude dont la charge s’aggraverait avec les années » (Cass. 3^e civ. 17 juill. 1975, n°74-11217).

Autrement dit, il ressort de cette décision que l’inaction du propriétaire du fonds sur lequel il est empiété ne saurait avoir pour effet de créer une servitude à sa charge, sauf à ce qu’une convention soit conclue avec le propriétaire du fonds voisin.

==> Les ouvrages

• Concurrence des articles 555 et 545 du Code civil
  • A la différence des plantations dont l’empiétement sur le fonds voisin est réglé par la loi, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage le Code civil est silencieux.
  • Aussi est-ce vers le droit commun qu’il y a lieu de se tourner.
  • Deux dispositions sont alors susceptibles de s’appliquer :
    • L’article 555 du Code civil qui envisage l’hypothèse de la construction d’un ouvrage sur le fonds d’autrui.
    • L’article 545 du Code civil qui protège le propriétaire d’un fonds de tout empiétement sur sa propriété en prévoyant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.»
  • Laquelle de ces deux dispositions s’applique ?
  • Tandis que l’application de l’article 545 du Code civil autoriserait le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété à exiger la démolition de l’ouvrage y compris dans l’hypothèse où le constructeur serait de bonne foi, l’application de l’article 555 ne l’autoriserait à solliciter cette mesure qu’en cas de mauvaise foi.
  • L’enjeu est donc d’importance, car selon que l’on applique l’un ou l’autre texte, l’empiétement est sanctionné différemment, à tout le moins lorsque le constructeur est de bonne foi.

• Évolution de la jurisprudence
  • Dans un premier temps, la Cour de cassation s’est prononcée en visant les deux textes.
  • Dans un arrêt du 22 avril 1823 elle a, par exemple, jugé que « attendu que les dispositions contenues dans ces articles sont un hommage rendu au droit sacré de la propriété, lequel toujours, hors le cas d’utilité publique, doit être d’autant plus scrupuleusement respecté, qu’y porter atteinte, c’est non seulement troubler, mais même ébranler la société dont il est le fondement » ( civ. 22 avr. 1823).
  • Il ressort de cette décision qu’il est, a priori, indifférent que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi : dès lors que l’empiétement est constaté et établi, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage.
  • La solution ainsi retenue suggère que la haute juridiction incline plutôt pour une application de l’article 545 du Code civil, bien qu’elle vise également l’article 555.
  • Plus tard, des décisions révèlent que la Cour de cassation s’est prononcée dans le sens opposé en n’admettant la démolition de l’ouvrage que dans l’hypothèse où il était établi que le constructeur était de mauvaise foi ( 1^ère civ., 4 mai 1959)
  • C’est donc plutôt vers une application de l’article 555 du Code civil que sa position tendait, ce qui s’est confirmé notamment dans un arrêt du 8 octobre 1974 aux termes duquel elle a reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « si l’acte de vente du 17 juin 1954, qu’elle avait écarté comme juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, ne constituait pas pour l’acquéreur un titre putatif lui permettant d’invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles susvisés» ( 3^e civ. 8 oct. 1974, n°73-11036).
  • La solution retenue était manifestement généreuse pour le constructeur qui, lorsqu’il était de bonne foi, échappait à la démolition de l’ouvrage.
  • Pour le propriétaire du fonds sur lequel il était empiété, la position adoptée par la Cour de cassation était en revanche sévère.
  • L’application de l’article 555 conduisait à lui attribuer la propriété de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain.
  • Reste qu’il ne pouvait rien en faire, la propriété d’une portion d’ouvrage étant dénué d’intérêt.
  • Aussi, cela revenait-il en réalité à réduire l’assiette de sa propriété, raison pour laquelle la solution adoptée par la Cour de cassation apparaissait fort injuste.

• Exclusion de l’application de l’article 555, à la faveur de l’article 545
  • Sensible aux critiques formulées à l’encontre de sa position, la Cour de cassation l’a finalement abandonné, considérant que la seule option qui pouvait être envisagée était la démolition de la portion de l’ouvrage empiétant sur le fonds voisin (V. en ce sens 3^e civ. 26 nov. 1975, n°74-12.036).
  • Aussi, en cas d’empiétement de l’ouvrage sur le fonds voisin, seul l’article 545 du Code civil a vocation à s’appliquer ( 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17526).
  • Il est indifférent que cet empiétement se situe au niveau du sol, du sous-sol ou qu’il soit aérien.
  • Il est encore indifférent que l’empiétement sur le fonds voisin soit insignifiant et qu’il ne cause aucune gêne, ni aucun préjudice.
  • Dans un arrêt du 29 février 1984, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’article 545 du code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, doit être appliqué dans toute sa rigueur même si l’empiétement est dû à une erreur commise de bonne foi et même si son importance est minime» ( 3^e civ. 29 févr. 1984, n°83-10585).
  • Il peut être observé, par ailleurs, que lorsque l’empiétement sur le fonds voisin est établi, la demande de démolition ne peut jamais dégénérer en abus de droit (V. en ce sens 3^e civ. 7 juin 1990, n° 88-16.277).
  • Dans un arrêt du 30 octobre 2013, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait prononcé la démolition d’un ouvrage sollicité par le propriétaire du fonds voisin, laquelle s’inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement au motif que cette demande « ne pouvait dégénérer en abus et, d’autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l’article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d’autrui, ne pouvant recevoir application en l’espèce» ( 3^e civ. 30 oct. 2013, n°12-22169 et 12-23546).

• Imprescriptibilité du droit à la démolition
  • Dans la mesure où le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage ( 2227 C. civ.), le droit de démolition de l’ouvrage qui empiète sur son fonds est imprescriptible (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 5 juin 2002, n°00-16077).
  • Cette imprescriptibilité ne fait toutefois pas obstacle au jeu de la prescription acquisitive qui opérera lorsque la possession sera caractérisée dans tous ses éléments constitutifs et qu’elle ne sera affectée d’aucun vice.
  • À cet égard, il peut être observé que, en matière immobilière, l’article 2272, al. 2^e du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. ».
  • Lorsqu’ainsi les conditions posées par ce texte sont remplies, la prescription acquisitive est ramenée à 10 ans en matière de propriété immobilière.

[1] W. Dross, « L’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des biens », in L’immeuble et le droit privé, Lamy, coll. Axe Droit, 2012

[2] F. Terré et Ph Simler, Droit civil – Les biens, éd. Dalloz, 2007, n°947, p. 818.

[3] F. Rerré et Ph. Simler, Droit civil – Les Biens, éd. Dalloz, 2004, n°291, p239.