Exercice des servitudes: les droits et obligations attachés à la servitude

Aurélien Bamdé

il y a 5 ans

I) Les droits conférés au propriétaire du fonds dominant

A) Le périmètre des droits

Le propriétaire du fonds dominant ne peut exercer la servitude dont il est bénéficiaire que dans les limites de son droit.

Aussi, la servitude ne lui procure qu’une utilité déterminée, dont la limite tient à son mode d’établissement.

S’agissant d’une servitude légale, l’étendue du droit conféré à son bénéficiaire est déterminée par la loi et les règlements qui fixent le régime juridique qui lui est applicable
S’agissant d’une servitude conventionnelle, c’est le titre constitutif qui détermine l’assiette du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant
S’agissant d’une servitude établie par prescription, c’est la possession qui fixe les limites du droit acquis par le possesseur
S’agissant d’une servitude par destination, du père de famille, l’étendue du droit conféré à son bénéficiaire est déterminée par l’aménagement qui a été réalisé au moment de la division du fonds

À ces règles spécifiques qui président à l’exercice de chaque type de servitude, s’ajoutent des règles de portée générales énoncées aux articles 696 à 702 du Code civil.

Par ailleurs, en cas d’incertitude quant à la nature de la servitude revendiquée ou contestée, il y aura lieu, le plus souvent, de s’en référer à l’intention des parties afin de déterminer l’étendue des droits attachés à la charge constituée à la faveur du fonds dominant.

B) Le contenu des droits

Un droit réel sur la chose d’autrui

Une servitude confère au propriétaire du fonds dominant un droit réel sur le fonds servant qui n’est autre que la chose d’autrui.

Il en résulte qu’il entretient un lien direct avec le bien grevé et non avec son propriétaire qui n’est pas son débiteur. Aucun rapport d’obligation n’existe entre les propriétaires des deux fonds.

Aussi, le droit – réel – dont est le titulaire de la servitude s’exerce directement sur la chose sans qu’il soit besoin d’actionner personne. Il tient son droit de sa qualité de propriétaire.

C’est la raison pour laquelle le droit conféré au titulaire de la servitude est indissociable du fonds dominant. Il ne peut donc pas être cédé, saisi ou donné en garantie indépendamment de ce fonds.

La servitude se transmet, de plein droit, avec le fonds auquel elle est attachée et profite à tous les propriétaires successifs.

À cet égard, parce que la propriété du fonds est imprescriptible, la servitude présente également un caractère perpétuel, en ce sens qu’elle peut prospérer aussi longtemps que le fonds existe.

2. Les droits accessoires attachés à la servitude

==> Les servitudes accessoires nécessaires à l’exercice de la servitude principale

Principe
- L’article 696, al. 1^er du Code civil dispose que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. »
- Il ressort de cette disposition que la servitude dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant lui confère tous les droits nécessaires à son exercice.
- L’alinéa 2^e de l’article 696 illustre cette règle en prévoyant que « la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage. »
- Ainsi, à la servitude principale qui grève le fonds servant sont attachées des servitudes accessoires qui visent à permettre au bénéficiaire de profiter de toute l’utilité qu’est censé lui procurer la servitude dont il est titulaire.

Domaine
- La règle énoncée à l’article 696 du Code civil s’applique à toutes les servitudes du fait de l’homme.
- Il est donc indifférent que la servitude ait été acquise par titre, par prescription ou par destination du père de famille ( req., 10 nov. 1908).
- S’agissant des servitudes légales, l’article 696 du Code civil ne leur est pas applicable.
- La raison en est que c’est la loi qui fixe leur assiette et les modalités de leur exercice.
- Elles ne reposent donc sur aucun écrit ; c’est au juge qu’il revient directement de déterminer s’il y a lieu d’instaurer ou non des servitudes accessoires.
- Dans un arrêt du 14 décembre 2005, la Cour de cassation a ainsi pu affirmer que si « celui qui a une source sur son fonds ne peut pas en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire», il n’en reste pas moins que « le droit d’usage reconnu aux habitants d’une commune, d’un village ou d’un hameau ne comporte pas celui de pénétrer sur le fonds où jaillit la source dont les eaux leur sont nécessaires ( 3e civ., 14 déc. 2005, n° 04-18.994).

Conditions
- Parce que la servitude accessoire est constitutive d’un empiétement qui déborde l’assiette du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant, son octroi doit être strictement nécessaire à l’exercice de la servitude principale.
- Aussi, la simple commodité ou facilité ne saurait justifier l’établissement d’une servitude accessoire.
- Elle ne peut être instaurée qu’à la condition qu’il n’existe aucune autre alternative raisonnable à l’exercice de la servitude principale.
- Dans un arrêt du 14 octobre 1963, la Cour de cassation a, par exemple, jugé que le droit de passage dont est titulaire le propriétaire d’un fonds sur lequel il fait édifier un immeuble à usage d’habitation implique le droit d’installer des canalisations souterraines sous le chemin permettant d’accéder au terrain ( 1^ère civ. 14 oct. 1963).
- Il a encore été jugé s’agissant d’une servitude de passage destinée à servir un immeuble à usage d’habitation situé en ville pouvait justifier l’apposition en façade d’une plaque, d’une boîte aux lettres et d’une sonnette qui sont des accessoires indispensables de la servitude de passage, même s’il est stipulé dans l’acte constitutif que la porte d’entrée doit rester fermée à clé ( 3^e civ. 15 févr. 1972, n°70-12430).

==> Les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude

Principe
- L’article 697 du Code civil dispose que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »
- Cette disposition s’inscrit dans le droit fil de l’article 696 qui confère au titulaire de la servitude tous les droits accessoires nécessaires à son exercice.
- Le propriétaire du fonds servant est ainsi autorisé à édifier sur le fonds servant toutes les constructions, travaux et aménagements qui seraient nécessaires à l’exercice de la servitude principale.
- Il pourra, par exemple, s’agir d’installer des canalisations souterraines sous le chemin conduisant à l’habitation du propriétaire qui est titulaire d’un droit de passage.
- Précision apportée par l’article 698 du Code civil qui n’est pas sans importance : les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver sont aux frais de son titulaire, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti

Domaine
- Les règles posées aux articles 697 et 698 du Code civil ont vocation à s’appliquer à toutes les servitudes du fait de l’homme quel que soit leur mode d’établissement ( req. 16 mars 1869).
- Il est fonds indifférent que la servitude ait été établie par titre, prescription ou destination du père de famille.

Conditions
- La réalisation d’ouvrages, constructions ou aménagements sur le fonds servant n’est permise qu’à la condition :
  - D’une part, qu’ils soient strictement nécessaires à l’exercice de la servitude principale
  - D’autre part, qu’ils permettent un exercice de la servitude conformément à son entière assiette.
- Ainsi, une servitude de passage à pied ne saurait autoriser son titulaire à goudronner le chemin conduisant à son fonds afin de permettre à des véhicules d’y accéder.
- En revanche, le propriétaire du fonds dominant est autorisé à engager des travaux de réfection d’un mur de soutènement nécessaires pour que l’exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette ( 3^e civ. 12 mars 2014, n°12-28152).
- Tel est également le cas du percement d’une clôture ou l’aménagement d’un chemin qui sont nécessaires pour l’exercice d’une servitude de passage.

Tempéraments
- Si en principe, les frais engagés pour réaliser les ouvrages et aménagement nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la seule charge du propriétaire du fonds dominant, il est des cas où ils peuvent être partagés avec le propriétaire du fonds servant voire lui incomber pour le tout.
  - La stipulation d’une clause contraire dans le titre constitutif
    - Le titre établissant la servitude peut parfaitement prévoir une répartition des fonds entre les propriétaires ou les mettre exclusivement à la charge du propriétaire du fonds servant ( 1^ère civ., 30 nov. 1953)
    - Cette dérogation au principe posé à l’article 698 devra toutefois être expressément stipulée dans l’acte.
    - Il en résulte que, par hypothèse, les servitudes établies par prescription ou par destination du père de famille conduiront toujours à mettre les frais à la charge du propriétaire du fonds dominant, faute de titre écrit.
  - Modification de l’assiette de la servitude à l’initiative du propriétaire du fonds servant
    - Dans l’hypothèse où le propriétaire du fonds servant prend l’initiative de réaliser des aménagements sur l’assiette de la servitude par souci de commodité pour lui, les frais engagés sont à sa seule charge.
    - Tel est notamment le cas s’il décide d’agrandir le passage permettant au fonds dominant d’accéder à la voie publique ( 3^e civ. 20 déc. 1989).
  - Existence d’une communauté d’intérêts
    - Lorsque les aménagements profitent, tant au propriétaire du fonds dominant, qu’au propriétaire du fonds servant, les frais engagés doivent être répartis entre les deux.
    - Dans un arrêt du 22 mars 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens s’agissant de la réfection d’un passage qui constituait la seule voie d’accès à la voie publique pour le fonds servant et le fonds dominant, que le coût engendré devait être supporté par les deux propriétaires ( 3^e civ., 22 mars 1989, n°87-17029).
  - Faute du propriétaire du fonds servant
    - Lorsque, enfin, les travaux réalisés afin de permettre l’exercice de la servitude ont été rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant, c’est à lui qu’il revient d’en supporter les frais ( 3^e civ. 8 juin 1982).
    - Dans un arrêt du 5 décembre 1972, la Cour de cassation a encore jugé qu’il résulte du rapprochement des articles 697, 698 et 1240 que « le propriétaire, dont le fonds est grevé d’une servitude de passage, n’est pas tenu d’améliorer ou d’entretenir l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode» de sorte que « ce propriétaire ne peut dès lors être condamné à réparation, qu’en cas d’infraction à cette obligation de ne pas faire » ( 3^e civ. 5 déc. 1972, n°71-11040).

II) Les obligations qui pèsent sur le propriétaire du fonds servant

==> Des obligations négatives

L’article 701, al. 1^er du Code civil dispose que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »

Il ressort de cette disposition que pèse sur le propriétaire du fonds servant une obligation d’abstention consistant à ne pas gêner le titulaire de la servitude dans son exercice.

Ainsi, devra-t-il veiller à ne pas obstruer le chemin conduisant à la voie publique en cas de servitude de passage ou de ne pas empêcher le ruissellement de l’eau en cas de servitude d’écoulement.

A l’examen, seules des obligations négatives de ne pas faire sont mises à la charge du propriétaire du fonds servant, sauf à ce que le titre constitutif de la servitude en dispose autrement.

Ce dernier n’a nullement l’obligation d’entretenir l’assiette de la servitude, cet entretien devant être assuré par le propriétaire du fonds dominant.

À l’inverse, le propriétaire du fonds servant conserve tous les attributs de son droit de propriété de sorte qu’il demeure libre de profiter de toutes les utilités procurées par son fonds dès lors qu’il ne rend pas incommode l’exercice de la servitude.

Il est notamment autorisé à emprunter le même chemin que celui qui constitue l’assiette du droit de passage octroyé au propriétaire du fonds dominant.

Il peut encore décider d’installer un portail sur ce chemin afin de clore le terrain. Il devra néanmoins dans cette hypothèse, remettre un double des clés au titulaire de la servitude.

Rien n’interdit non plus le propriétaire du fonds servant d’engager des travaux afin d’améliorer le passage en goudronnant le chemin ou en élargissant son assiette.

L’établissement d’une servitude sur un fonds ne signifie pas que le propriétaire perd les attributs de son droit de propriété. Cette situation a seulement pour effet de limiter

==> Le déguerpissement

Dans l’hypothèse où le propriétaire du fonds servant jugerait que la charge qui pèse sur son terrain est trop lourde, il dispose de la faculté de déguerpir, soit de l’abandonner unilatéralement sans que le titulaire de la servitude ne puisse s’y opposer.

L’article 699 du Code civil dispose en ce sens que « dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due. »

Conformément à l’article 28-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, le déguerpissement devra néanmoins être notifié au propriétaire du fonds dominant et faire l’objet de formalités de publicité.

Le droit de déguerpissement étant d’ordre public, toute clause aux termes de laquelle le propriétaire du fonds servant y renoncerait serait frappée de nullité.